□張 濤

國(guó)有土地租金征收面臨的問(wèn)題及建議
——以焦作市為例

□張 濤

國(guó)有土地租金的征收，是對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)除法律規(guī)定可以繼續(xù)實(shí)行劃撥外，由土地使用者分年度向國(guó)家繳納的土地收益。開(kāi)征國(guó)有土地租金，符合級(jí)差地租理論，體現(xiàn)國(guó)有土地的資產(chǎn)屬性和權(quán)益；有利于土地資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)土地合理有效地集約利用與流轉(zhuǎn)；有利于加快土地使用制度改革的進(jìn)程，建立和完善公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、國(guó)有土地租金征收開(kāi)展情況

依據(jù)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī),為了加大土地租金征收力度，2004年焦作市國(guó)土資源局制定出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整焦作市市區(qū)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》。在市人事部門的支持下，組建了土地租金征收中心，負(fù)責(zé)征收市區(qū)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)租金。

該市國(guó)有土地租金征收通過(guò)大力宣傳和教育，全市絕大部分用地單位對(duì)有償使用劃撥國(guó)有土地，繳納租金表示理解支持。該市土地租金征收工作，首先是摸清家底拓寬租金征收渠道，從2004年就對(duì)城區(qū)劃撥租賃地進(jìn)行了初次調(diào)查，分別對(duì)城市主要道路兩側(cè)的門面房每年度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共簽訂國(guó)有土地租賃合同79份，其中商業(yè)用地44份，工業(yè)用地34份，辦公用地1份，調(diào)查面積838萬(wàn)平方米，其中應(yīng)征收租金面積167萬(wàn)平方米。其次強(qiáng)化工作職責(zé)，積極主動(dòng)上門督促催繳租金，對(duì)具備合同續(xù)簽條件的單位，做好續(xù)簽合同服務(wù)工作。為使法律法規(guī)和各項(xiàng)政策得到有效落實(shí)，中心在每年年初工作啟動(dòng)之機(jī)和全國(guó)土地日期間，制作發(fā)放宣傳紙杯、宣傳資料，在主要商業(yè)區(qū)或深入企業(yè)進(jìn)行國(guó)有土地有償使用法律法規(guī)宣傳。針對(duì)長(zhǎng)期拖欠國(guó)有土地租金的釘子戶，主動(dòng)與法院協(xié)調(diào)，運(yùn)用法律手段依法進(jìn)行起訴。

二、國(guó)有土地租金征收工作面臨的主要問(wèn)題

現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，到期續(xù)簽合同的單位拒簽合同。目前，已到期的合同執(zhí)行的是[1999]12號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)簽合同時(shí)需執(zhí)行[2004]100號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，2004年標(biāo)準(zhǔn)較1999年標(biāo)準(zhǔn)漲幅12倍以上，需征收租金的企業(yè)一般都是較老的國(guó)有企業(yè)，設(shè)備老化，占地面積大，人員多，效益不景氣，負(fù)擔(dān)不起目前過(guò)高的租金，只同意在力所能及的情況下繳納租金，但拒簽租賃合同。

土地租金征收缺乏相應(yīng)的法律強(qiáng)制性措施。目前的法律沒(méi)有明確規(guī)定和授權(quán)，國(guó)有土地租金征收的直接依據(jù)不充分。在提起行政訴訟后，法院在審理案件時(shí)，審查的重點(diǎn)是行政行為的合法性。按照行政訴訟的審查原則，著重審查征收主體是否法定，也就是必須有明確的法律法規(guī)授權(quán)。國(guó)有土地租金的征收只有部門文件和地方規(guī)章規(guī)定，不具法律的實(shí)際授權(quán)。如在2008年通過(guò)人民法院勝訴一起欠繳租金案件中，由于法院在執(zhí)行中缺乏強(qiáng)制的法律依據(jù)和措施，導(dǎo)致國(guó)有土地租金15.75萬(wàn)元至今未能執(zhí)行。

缺乏相關(guān)部門的配合。目前的征收工作只是國(guó)土資源部門跳獨(dú)腳舞，相關(guān)部門各自為政，造成國(guó)有土地租金不能應(yīng)收盡收。部分經(jīng)營(yíng)狀況較好的企業(yè)也以種種不正當(dāng)理由拒不繳納租金，或進(jìn)行企業(yè)改制逃繳租金。一些單位私自改變土地用途建門面房，并轉(zhuǎn)賣給個(gè)人使用，逃繳土地租金。還有一些使用國(guó)有劃撥土地經(jīng)營(yíng)的業(yè)主將門面房出租給他人使用，甚至將門面房幾經(jīng)連續(xù)倒手轉(zhuǎn)租的，連現(xiàn)在使用國(guó)有劃撥土地經(jīng)營(yíng)者誰(shuí)是業(yè)主都不知道。

以上現(xiàn)象不僅給土地租金征收造成了難度，而且也使土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重。因此，應(yīng)盡快規(guī)范土地收益租金的征收，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。

三、幾點(diǎn)建議

財(cái)政、工商、法院、市政府法制辦等部門加大協(xié)調(diào)力度，確保租金應(yīng)收盡收。如：由工商部門配合，在每年度工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢時(shí)，把國(guó)有土地租賃合同、租金繳納收據(jù)作為驗(yàn)證的依據(jù)之一。

針對(duì)以效益不景氣、負(fù)擔(dān)不起過(guò)高租金標(biāo)準(zhǔn)等理由拒簽租賃合同的單位，適當(dāng)?shù)亟档蜆?biāo)準(zhǔn)，確保使用國(guó)有土地租賃合同續(xù)簽到位；對(duì)無(wú)力繳納租金的單位，特殊情況特殊對(duì)待。

依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，加入能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)用地的有償使用，擴(kuò)大有償使用范圍。

對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃。短期租賃年限一般不超過(guò)2年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)并長(zhǎng)期命名使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。新建項(xiàng)目租賃土地由土地使用者與土地行政主管部門簽訂租賃合同。

對(duì)國(guó)有土地租賃行為立法，納入《土地管理法》或以政府規(guī)章的形式固定下來(lái)，對(duì)不按時(shí)繳納租金的單位和個(gè)人制定詳細(xì)的罰則和處理手段，遏制部分劃撥土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不繳納土地收益的不平等現(xiàn)象，閘住國(guó)有劃撥土地租金流失的渠道。

（作者單位：焦作市國(guó)土資源局）