陳建國

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漳州市房地產(chǎn)市場走向分析與調(diào)控對策研究

陳建國

（漳州市重點(diǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)委派中心，福建 漳州 363000）

近幾年，隨著各地房價(jià)的持續(xù)攀升，房價(jià)問題成為了社會廣泛關(guān)注和爭議的經(jīng)濟(jì)問題。隨著海西經(jīng)濟(jì)及廈漳泉“同城化”建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，漳州作為發(fā)展海西的重點(diǎn)城市，房價(jià)問題也日益成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。漳州房價(jià)問題既有與全國宏觀情況雷同的“共性”問題，也有與本地特殊情況相關(guān)的“個(gè)性”問題。調(diào)控漳州房地產(chǎn)一方面應(yīng)結(jié)合當(dāng)前國家有關(guān)部門為抑制房價(jià)漲幅過快等而出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，另一方面也應(yīng)結(jié)合在此宏觀背景下漳州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)走向，這樣才能有的放矢地解決漳州房價(jià)的調(diào)控任務(wù)。

房地產(chǎn)；走向分析；政策

從2010年到現(xiàn)在，中央政府相繼動用了“新國八條”、“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率”、“地方調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)”、“限購限價(jià)”等調(diào)控房價(jià)的利器，我國房地產(chǎn)遭遇了宏觀管理層的嚴(yán)厲調(diào)控，全國及主要城市房地產(chǎn)市場逐步步入調(diào)整階段，全國樓市呈低迷態(tài)勢[1]。多數(shù)城市商品房成交量下降，但是房價(jià)卻是有的輕微回調(diào)、有的高位盤旋、有的越調(diào)越漲，情況十分復(fù)雜。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年6月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中75個(gè)城市價(jià)格上漲，25個(gè)城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個(gè)。與去年6月同比，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格上漲5.19%，其中34個(gè)城市漲幅介于5%-10%之間，28個(gè)城市漲幅在5%以內(nèi)，9個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，跌幅皆在5%以內(nèi)，其中合肥、石家莊、天津、紹興4個(gè)城市跌幅在1%以內(nèi)。[2]在此背景下，漳州作為三線城市，其房地產(chǎn)問題也如全國其他地區(qū)一樣，既存在共性問題，也存在個(gè)性問題。我們有必要對此進(jìn)行研究，以便提出有效的本地化調(diào)控政策，落實(shí)中央下達(dá)的調(diào)控目標(biāo)。

一、漳州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.量價(jià)齊升

近年來，特別是2005年以來，漳州各縣市的房地產(chǎn)價(jià)格加速上漲。在信貸收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的2011年上半年，漳州房地產(chǎn)卻繼續(xù)保持上漲勢頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年漳州市普通住宅均價(jià)、全市新建商品房完成銷售面積和金額、二手房買賣成交面積等均不同程度上漲。其中市區(qū)普通住宅均價(jià)5488元/㎡，與1-5月均價(jià)比較增長1.05%；漳州市新建商品房完成銷售面積234.77萬平方米，同比增長67.78%，成交金額115.62億元，同比增長92.09%。市區(qū)二手房買賣成交面積17.45萬平方米，同比增長41.75%；成交金額5.83億元,同比增長46.85%。僅6月份市區(qū)商品房就銷售1242套，成交金額超過11億。[3]

2.版塊間的房價(jià)差異大

從地域來看，漳州房地產(chǎn)市場又可進(jìn)一步細(xì)分為招商局開發(fā)區(qū)、薌城區(qū)、龍文區(qū)、龍海市、漳浦縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣、云霄、詔安幾大版塊。根據(jù)6月份新建商品住宅合同備案均價(jià)登記，漳州市購房熱點(diǎn)區(qū)域的前三甲分別為招商局開發(fā)區(qū)、薌城區(qū)和龍海市。其中招商局開發(fā)區(qū)為7831元/㎡，遠(yuǎn)高于第二名薌城區(qū)的6195元/㎡，而南靖縣只有3027元/㎡。[3]

3、推高房價(jià)的因素多

漳州房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的推動因素既有全國性的普遍性因素，也有漳州本地的“個(gè)性因素”。普遍性因素有居民收入提高、城市化加快、賺錢效應(yīng)、開發(fā)成本上升、投機(jī)炒房等。個(gè)性因素則主要是房地產(chǎn)價(jià)格與周圍環(huán)境密不可分，常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，漳州房地產(chǎn)受“海西”概念和“廈漳泉”同城化的建設(shè)，許多大項(xiàng)目落戶漳州，市政基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等影響，對漳州市房價(jià)產(chǎn)生諸多支撐。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對漳州房地產(chǎn)市場的影響分析

房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)系民生的特殊行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)牽動面廣、帶動力大。面對當(dāng)前房地產(chǎn)問題日益政治化的境況，調(diào)控房地產(chǎn)理所當(dāng)然，那么，一系列的調(diào)控政策對漳州市房地產(chǎn)的影響效果究竟如何呢？

1.保障房的建設(shè)提高了房價(jià)下行預(yù)期。截至8月15日，福建省今年已開工建設(shè)保障性安居工程226531套，開工率達(dá)到92．8％，其中，保障性住房開工154109套，開工率達(dá)到了91．13％；漳州市開工率為89.5%。[4]保障房的發(fā)力，令不少潛在購房者平增了一份對房價(jià)下行的預(yù)期。從邏輯上講，隱含政府大量財(cái)政補(bǔ)貼的保障性住房，價(jià)格理應(yīng)要明顯低于市場上的商品房價(jià)格。這使得具有剛性住房消費(fèi)需求而又無力負(fù)擔(dān)高昂房價(jià)的普通老百姓，有理由對此有所期待。

2.限購令驅(qū)外地炒房者入漳。2010年下半年至今，國家出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)眾多一、二線城市早已推出限購令，但對于漳州樓市而言，其他地區(qū)的限購令卻給漳州樓市帶來了諸多利好，眾多在外地?zé)o法購房的消費(fèi)者，轉(zhuǎn)而進(jìn)入漳州市場，漳州樓市亦因此進(jìn)入一個(gè)火爆期。以漳州市區(qū)為例，來自漳州房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，市區(qū)新建商品房完成銷售面積41.28萬平方米，同比增長101.17%，成交金額23.22億元，同比增長125.88%。其中，市區(qū)新建商品住房完成銷售3625套，同比增長147.10%。[5]

3.加息通過資金成本抑制房地產(chǎn)供求。7月7日，央行年內(nèi)第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以來，央行第5次加息。在加息的同時(shí)，銀行購房信貸政策也逐步收緊，而在限貸令出臺的四月和五月，漳州樓市的交易量出現(xiàn)明顯下滑。趨緊的貨幣政策，不僅使購房者感到一貸難求，購房成本大增。更讓開發(fā)商體驗(yàn)到眼下資金成本正呈水漲船高之勢，數(shù)據(jù)顯示，1至4月，漳州市區(qū)新建商品房完成銷售面積60.11萬平方米，同比增長幅度降至39.11%，其中，市區(qū)新建商品住房完成銷售5202套，同比大幅回調(diào)48.80%。在銀根緊縮的背景下，快速走量實(shí)現(xiàn)資金回籠將成為不少開發(fā)商的首選。這也意味著，對于在建項(xiàng)目，開發(fā)商將會加快建設(shè)速度，以便盡快地推向市場。而對于尚未動工的項(xiàng)目，開發(fā)商則有可能放緩節(jié)奏。

4.限貸令對房地產(chǎn)市場釜底抽薪。漳州的房地產(chǎn)市場屬于以剛需為主的內(nèi)銷型城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓市目前的消費(fèi)群，本地購房者占85%左右，屬于福建各個(gè)區(qū)域中本地人購房比例較高的城市。限貸令提高了購房成本的同時(shí)滋生了部分人的觀望情緒，從而抑制房價(jià)過快上漲，有助于房價(jià)的理性回歸。但對于資金實(shí)力比較雄厚的購房者來說，購買高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)并不會過分依靠銀行貸款，多數(shù)人甚至選擇一次性付款購房。停貸令對他們影響并不大，事實(shí)證明，盡管那些來自廈門的購房者無法獲得貸款，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤交易量并沒有出現(xiàn)明顯下滑。

5.其他。針對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則不健全、經(jīng)紀(jì)人員良莠不齊的情況，漳州市住房保障與房地產(chǎn)管理局、漳州市物價(jià)局近日轉(zhuǎn)發(fā)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳福建省物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，并出臺了《漳州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)整治工作方案》，將矛頭直接指向了這一領(lǐng)域中的種種突出問題，并于今年6月至11月對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)集中開展一次專項(xiàng)整治。

三、漳州市區(qū)域性因素對房地產(chǎn)市場影響分析

房地產(chǎn)的走勢是政府、開發(fā)商、銀行、投資者等多方博弈的結(jié)果。目前，我國部分二、三線城市房價(jià)的較快上漲，其主要動力既來自城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市“限購”后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推，采取必要的調(diào)控措施勢在必行。從目前漳州市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況來看房價(jià)下行的可能性并不大。[6]理由如下：

1.基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市化水平不斷提高?？h（市）居民來漳置業(yè)的購房需求仍然旺盛。特別是剛剛興起的“城市新貴”一族，他們大多來自農(nóng)村或者較為偏遠(yuǎn)的小縣城，有了一定的財(cái)富積累，但對證券、期貨、基金等投資品種缺乏了解，在當(dāng)前物價(jià)飛漲、紙幣不斷貶值的情況下，購房將成為他們的首選。房子作為財(cái)富的象征，成了很多人囤積資產(chǎn)的一種手段。

2.限購令引起的需求轉(zhuǎn)移。從福建省來看，漳州市的房價(jià)在全省排名最后，漳州的住宅市場與泉州、廈門等相連城市相比理性的多，尚存在一定的上漲空間，尤其是核心區(qū)域，因?yàn)樗某鞘信涮?、區(qū)域特性等具有明顯的稀缺性，所以漳州市區(qū)住宅市場未來上漲的可能性相對較大。

3.廈漳泉大都市圈建設(shè)即將啟動，發(fā)展前景看好。市政府積極貫徹“海西建設(shè)，漳州先行”的發(fā)展路線。招商局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)毗鄰廈門，特別是今后廈漳大橋和海底隧道開通，與廈門車距縮短到只有十幾分鐘，海西建設(shè)重點(diǎn)城市的跨越式發(fā)展，帶來了大量的房產(chǎn)需求。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的部分樓盤，來自廈門的購房者占據(jù)其銷售量的半數(shù)以上。[7]

4.市區(qū)東移支撐。近年來，漳州東部的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，許多老城區(qū)、縣城、乃至外地的居民紛紛在此落戶。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市居民的購房選擇背后是東部各種基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會設(shè)施項(xiàng)目的加快建設(shè)和逐步完善。新浦東路、建元東路、龍江北路等數(shù)條道路加快建設(shè)，明發(fā)商業(yè)廣場、香港名店街、萬嘉世貿(mào)廣場、萬達(dá)廣場等先后進(jìn)駐，圖書館、博物館、藝術(shù)館和體育中心為一體的‘三館一中心’項(xiàng)目啟動。交通，商業(yè)，文教醫(yī)療全配套，漳州打造東部宜居環(huán)境，吸引了大批來漳置業(yè)者。這些對市區(qū)東部的房地產(chǎn)價(jià)格形成明顯的支撐作用。

5.縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐。近年來，漳州市下轄的縣市，特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅猛，如長泰對廈門特區(qū)外溢產(chǎn)業(yè)的對接、南靖旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、平和蜜柚產(chǎn)業(yè)的突起、龍海工業(yè)的整體提升、漳浦幾個(gè)大項(xiàng)目的落戶帶動等，使一大批農(nóng)村居民迅速致富，進(jìn)而產(chǎn)生進(jìn)城購房需求，這也對漳州市、縣的房價(jià)形成有力支撐。

6.大項(xiàng)目支撐。東山港、古雷港等的大項(xiàng)目開發(fā)，都表現(xiàn)出對周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目較強(qiáng)的價(jià)格支撐作用。

四、漳州房地產(chǎn)市場調(diào)控對策建議

根據(jù)前文分析，未來漳州市房價(jià)還將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，下行的空間不大。那么，未來漳州市房價(jià)調(diào)控的工作該如何開展呢？綜合各方面考慮，漳州市在繼續(xù)貫徹中央宏觀調(diào)控措施，增加有效供給，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴(kuò)張規(guī)模與速度，防止房地產(chǎn)泡沫，保持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展方面，建議采取以下措施：

1.加強(qiáng)落實(shí)保障房建設(shè)，保證保障性住房的土地總量供應(yīng)。拓寬保障房的保障范圍，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和小戶型房住宅讓老百姓能安居樂業(yè)。具體而言，做到?？顚Ｓ茫瑖?yán)格執(zhí)行國家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量；加強(qiáng)對工作人員行為的監(jiān)督，防止徇私舞弊、暗箱操作等違法違規(guī)行為發(fā)生。[8]

2.改善投資環(huán)境，拓寬投資渠道。一方面，要完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大對民營企業(yè)的扶持力度，降低準(zhǔn)入門檻。通過“產(chǎn)業(yè)集聚”效應(yīng)促進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓過剩的流動性資金重新回流到它該去的地方。另一方面，要加強(qiáng)金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展證券、債券、期貨、外匯等多個(gè)市場。有效疏導(dǎo)資金分流。要適度提高利率，穩(wěn)定物價(jià)，減少貨幣流動性過剩對房地產(chǎn)市場的沖擊。

3.實(shí)施差別化化的信貸政策。投資性與自住型購房需求要分層次區(qū)別對待，對于首次置業(yè)者和小戶型購房者，適當(dāng)降低首付比例和貸款利率，減少城市中低收入者特別是工薪階層的購房成本，滿足其基本的住房需求。符合條件者，允許其選擇“商轉(zhuǎn)公”，“公商組合貸”“父子接力貸”等多種還款方式。對于購買大戶型“豪宅”特別是購買2套以上住房者，通過提高首付比例、上浮貸款利率等，限制、阻止其購買。

4.完善房地產(chǎn)信息披露制度。加快建立居民住房與收入水平認(rèn)定與分類系統(tǒng)，為政府有效推行住房保障制度提供技術(shù)支持。完善房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、存量的統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)，并通過政府信息公開制度使各類市場主體及時(shí)了解住房市場運(yùn)行情況，增強(qiáng)市場透明度。[10]

[1] 劉琳，任榮榮.2011年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析[J].中國投資，2001(7):87-91.

[2] 6月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米[N].上海證券報(bào),2011-07-02(7).

[3] 漳州房產(chǎn)網(wǎng).漳州:1-6月樓市均價(jià)4664元/㎡繼續(xù)保持上漲勢頭[EB/OL]. (2011-07-13).[2011-07-16]http://www.0597ok.com/htmls/house/zzyebaobiao/2011/7/1622090535.htm.

[4] 新華網(wǎng).福建保障性安居工程開工率已達(dá)92.8%[EB/OL].(2011-08-19).http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-08/19/c_121881977.htm

[5] 漳州房產(chǎn)網(wǎng).漳州:全市住宅均價(jià)4424元/㎡環(huán)比保持微幅上漲[EB/OL]. (2011-04-16).http://www.596fc.com/news/article_3793_1.html.

[6] 陳利敏.調(diào)控之下房價(jià)向上走還是向下走[N].閩南日報(bào),2011-08-02(4).

[7] 廈門島到漳州僅5分鐘廈漳海底隧道明年底開建[N].海峽導(dǎo)報(bào),2011-08-05(16).

[8] 魏國平.房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與反思—基于政府規(guī)制視角[J].改革與戰(zhàn)略,2011(7):41-44.

[9] 黃錦泉.宏觀調(diào)控背景下廈門房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢[J].發(fā)展研究,2008(5):55-56.

（責(zé)任編輯：馬圳煒）

Analysis the Trend and Researching the Control Measures of Zhangzhou Property Market

CHEN Jian-guo

(Zhangzhou key enterprise financial center appointed by the governor, Zhangzhou 363000, China)

In recent years, with rising house prices around, the price issue has become a widespread concern and controversy for the economy. As the focus of Hercynian development, Zhangzhou city’s housing issues become the focus of attention with the further development of Hercynian economy and City construction (Xiamen&Zhangzhou&Quanzhou).Zhangzhou housing issue with the national macro-conditions identical problem, also have special circumstances associated with the local character problem. To control Zhangzhou property market, one hand we should combined it with a series of macro-control policies the by the current state departments which is to bring down the housing prices. Another hand, it also should be combined with the reality of the property market trends under the macro context in Zhangzhou City,.On these basis, the suggestion for prevention property “bubble” can effectively solve the issues related to housing prices in Zhangzhou, and implement the regulated mission.

property market; the trend analysis; policies

2011－11－15

陳建國（1969—），男，福建漳州人，漳州市重點(diǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)委派中心主任，漳州市土地收儲中心財(cái)務(wù)總監(jiān)，經(jīng)濟(jì)師，學(xué)士。

F293.3

A

1673-1417（2012）01-0048-05