郝飛

淺議限購、限貸政策下主要糾紛類型及其處理

郝飛?

近年來，我國大部分城市房地產(chǎn)價格快速上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其合理的價格區(qū)間和社會大眾所能接受的范圍，房地產(chǎn)市場成為各界關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)價格的一路高歌猛進(jìn)原因是多方面的，但是非基于使用需要的房地產(chǎn)投機和炒作行為顯然是其中的一個重要推手。為此，國務(wù)院及各級地方政府陸續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的通知，但收效甚微。直至2010年《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）及2011年《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）發(fā)布后，也就是俗稱的限貸和限購政策發(fā)布后，房地產(chǎn)市場過熱趨勢才得以遏制。但另一方面，限購、限貸政策對房屋交易過戶登記與住房按揭貸款的限制又引發(fā)了一系列的糾紛，對于這些糾紛的處理，實踐中爭議很大。本文擬結(jié)合仲裁辦案實踐，就限購、限貸政策下主要糾紛類型及其處理提出筆者的一些粗淺看法。

限購 限貸 情勢變更 商業(yè)風(fēng)險

一、因限制房屋交易過戶登記而引起的糾紛

2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。此后，廣州等地房屋管理部門相繼出臺了限制辦理房屋交易過戶登記的規(guī)定。簡言之，按照限購政策，外地居民家庭不得在本地購房，本地居民家庭只能購買2套以內(nèi)住房，對于超出限制的房屋交易過戶申請，房屋登記部門將不予辦理。問題是，在限購政策出臺前雙方已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，并有部分合同履行行為（如交付了部分房款或已交付了房屋等），但尚未辦理交易過戶手續(xù)，此時限購政策出臺，房屋登記部門不予辦理過戶手續(xù)。一方通過仲裁或訴訟的方式主張繼續(xù)履行合同，辦理交易過戶手續(xù)，而另一方以限購政策為由主張解除合同，應(yīng)該如何處理？我們且看一則案例：

買方劉某（哈爾濱師范大學(xué)職工，哈爾濱市人）與賣方陳某及經(jīng)紀(jì)方于2009年9月7日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定劉某向陳某購買廣州某小區(qū)B棟1503房，總樓價657600元。劉某應(yīng)于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元，另外劉某自2009年9月15日起應(yīng)代陳某支付涉案房屋的銀行月供款。陳某應(yīng)在2009年9月27日前交付房屋鑰匙給劉某。由于涉案房屋是由陳某向開發(fā)商購買的，開發(fā)商尚未為陳某辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，故雙方均同意等陳某的《房地產(chǎn)權(quán)證》出證后，雙方共同辦理此次交易的過戶手續(xù)，辦完過戶手續(xù)后，劉某向陳某結(jié)清購房尾款。簽訂合同后，雙方履行合同，陳某于2009年9月27日將房屋鑰匙及房屋交付給劉某使用，劉某對房屋進(jìn)行了裝修。劉某向陳某支付了購房款累計376800元（包括定金及月供款）。開發(fā)商于2011年1月18日為陳某辦妥《房地產(chǎn)權(quán)證》。由于限購政策出臺，雙方因辦理交易過戶手續(xù)產(chǎn)生糾紛。劉某申請仲裁，要求繼續(xù)履行雙方于2009年9月7日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，陳某配合劉某到房屋登記部門辦理房屋過戶手續(xù)。陳某提出反請求，要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》。

此案例是一個非常典型的因限購政策引發(fā)的糾紛。該案中，雙方在限購政策出臺前，已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，支付部分房款，交付了房屋且買方對房屋進(jìn)行了裝修和實際使用，在未辦理交易過戶手續(xù)前，限購政策出臺，雙方就房屋買賣合同應(yīng)予解除還是繼續(xù)履行產(chǎn)生糾紛。對于此案的處理，爭議很大，主要有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，限購政策對于外地人在本地購房的限制是明確的，是鋼性的。根據(jù)限購政策，雙方不可能到房屋登記部門辦理交易過戶手續(xù)，《房地產(chǎn)買賣合同》事實上無法履行，故該合同應(yīng)予解除。另一種觀點認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方的真實意思表示，是合法有效的合同，雙方也已經(jīng)履行了合同的大部分義務(wù)，尤其是買方已經(jīng)對房屋進(jìn)行了裝修并實際使用，解除合同恢復(fù)原狀不利于經(jīng)濟(jì)效益原則。限購政策作為臨時性的國家政策，仲裁裁決及司法裁判可以在具體個案中對其予以修正和突破。

筆者支持后一觀點，理由是：第一，限購政策的目的在于通過抑制不合理購房需求和限制投機方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場，遏制房價過快上漲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。限購政策是在我國房地產(chǎn)投機炒作頻發(fā)及部分地區(qū)房價快速上漲背景下，實施的特殊調(diào)控政策，具有臨時性、地域性特點。基于正常、基本、合理的住房需求而進(jìn)行的房地產(chǎn)交易，本身并非限購政策調(diào)控的真正對象。本案中，買賣雙方已經(jīng)交付房屋，而且買方已經(jīng)對涉案房屋進(jìn)行了裝修并實際使用。沒有證據(jù)顯示買方購房涉案房屋存在房地產(chǎn)投機交易的嫌疑。從本案現(xiàn)有的證據(jù)來看，買方是基于基本的使用需要而購買涉案房屋。

第二，對于發(fā)揮指引和規(guī)范作用的法律、政策等規(guī)范性文件而言，不溯及既往是最基本和最起碼的原則。理由顯而易見，用制定在后的制度去規(guī)范、約束、禁止甚至懲罰之前的行為，會使得社會大眾無所適從，人們無法明確判斷自己當(dāng)下的行為正確與否并對行為的風(fēng)險作出合理的預(yù)見，因為在當(dāng)下看來正當(dāng)?shù)男袨殡S時存在著被隨后頒布的法律或政策否定的可能，甚至還可能被懲罰。這將引起整個社會的不安定感和混亂，也不利于各種社會關(guān)系的穩(wěn)定有序。因此，不溯及既往幾乎是民主法治國家一致堅持且不言而喻的基本原則。然而限購政策卻沒有體現(xiàn)不溯及既往原則，這是限購政策在技術(shù)上的重大缺陷。我們知道，房屋交易是一個復(fù)雜的過程，包括簽訂買賣合同、支付部分購房款、交付房屋、辦理涂銷抵押及按揭貸款手續(xù)、支付購房尾款、交易過戶登記等多個程序和階段。限購政策沒有充分考慮房屋交易時間跨度大的特點，而是簡單、直接地對交易過戶登記作出限制，即限購政策一出臺，購房人不符合條件的交易過戶登記一律不予辦理。①對于交易時點的確定問題，部分地方房屋管理部門作了進(jìn)一步更合理的規(guī)定，如廣州市國土和房屋管理局穗國房字（2011）156號文《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行我市商品住房限購政策的通知》第5點規(guī)定：“交易時點按照以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：（一）在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽合同的，以網(wǎng)簽購房合同時間為準(zhǔn)；（二）非網(wǎng)簽形式簽署買賣合同的以房地產(chǎn)交易登記部門業(yè)務(wù)收件（包括預(yù)收件和受理）時間為準(zhǔn)；（三）沒有納入房屋管理系統(tǒng)的新建商品住房以在房地產(chǎn)交易登記部門辦理預(yù)售商品房合同備案或預(yù)告登記的時間為準(zhǔn)?！痹撘?guī)定將交易時點前移至網(wǎng)簽，有效保障了已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽，但未辦理過戶登記的交易行為，對于一手房交易有著積極作用。但由于二手房買賣大多不進(jìn)行網(wǎng)簽，因此該規(guī)定并未消除限購政策對于政策出臺前的二手房交易行為的影響。如此，很多在政策出臺前已經(jīng)開始但尚未到達(dá)申請辦理交易過戶登記階段的交易行為，同樣被限制。我們充分理解，作為行政管理措施的限購政策在特殊時期采取“一刀切”的手段，將更有利于防止買賣雙方通過倒簽合同等方式規(guī)避限制，以確保抑制投機、調(diào)控房價的效果，但是即便如此亦不能反證限購政策對于發(fā)生在前的房屋交易行為強加干涉的正當(dāng)性，因為發(fā)生在前的市場行為只需符合當(dāng)時法律和政策的規(guī)定，即應(yīng)被認(rèn)可和保護(hù)。正是因為限購政策在朔及力上的重大缺陷，“錯殺”了大批發(fā)生在前的合法的房屋交易行為，筆者認(rèn)為，仲裁裁決和司法判決有權(quán)也應(yīng)當(dāng)在個案中對這種缺陷予以修正，以實現(xiàn)真正的公平正義。事實上，房地產(chǎn)登記機關(guān)對于裁判文書中確定的辦理交易過戶手續(xù)的裁判結(jié)果，將不進(jìn)行是否符合限購政策的審查，而直接給予辦理，也顯示了行政管理部門對于司法裁判的尊重和認(rèn)可。

第三，具體到本案而言，買賣雙方早于2009年已經(jīng)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，且自簽訂合同后雙方一直按照合同的約定履行義務(wù)，從合同簽訂和履行的過程來看，涉案房屋的交易是雙方的真實意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到法律的尊重和保護(hù)。至2011年1月18日開發(fā)商為陳某辦妥《房地產(chǎn)權(quán)證》之日，合同約定的雙方辦理交易過戶登記手續(xù)的條件已經(jīng)成就，除限購政策之外并無其他障礙。而且我們注意到，自2009年至2011年，廣州市區(qū)的房價成快速上漲趨勢，涉案房屋的價格已經(jīng)明顯超過簽訂合同時的價格。在此情況下，以在簽訂合同時雙方完全無法預(yù)見的限購政策的限制為由，拒絕守約方繼續(xù)履行合同，辦理交易過戶手續(xù)的請求，而強行解除合同，將導(dǎo)致實質(zhì)上的不公平、不正當(dāng)。無論如何，限購政策不應(yīng)成為違約方違反合同并因此獲利的借口。

綜上所述，筆者認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)價格不理性快速上漲的特殊時期，限購政策作為重要的調(diào)控手段有其必要性，也發(fā)揮了重要作用，但亦有其缺陷，仲裁裁決與司法判決應(yīng)當(dāng)在個案中，結(jié)合具體案情，對這種缺陷予以適當(dāng)修正，以實現(xiàn)真正的公平正義。但應(yīng)強調(diào)的是，仲裁和訴訟過程中對于具體案情，尤其是對交易的真實性的審查和判斷格外重要。如前所述，限購政策采取“一刀切”的方式，最主要的是為防止買賣雙方通過倒簽合同方式規(guī)避限制。同樣，在仲裁和訴訟過程中，買賣雙方互相配合，倒簽合同、偽造合同履行行為，以期通過司法裁判的方式達(dá)到房屋交易過戶目的的情況也難免會出現(xiàn)。因此，仲裁庭或?qū)徟型ピ诰唧w個案的審查中，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合雙方當(dāng)事人的身份、合同的具體約定、具體履行情況、雙方提供證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合理性以及雙方在庭上的表現(xiàn)等諸多因素，對交易的真實性作出審慎判斷。對于違反常理，有意規(guī)避限購政策的行為應(yīng)堅決制止，絕不可使仲裁或訴訟成為當(dāng)事人規(guī)避限購政策的有效通道。

二、因銀行不批準(zhǔn)按揭貸款申請或要求提高首付比例而引起的糾紛

相對于限購政策，限貸政策出臺得更早。在2010年，國務(wù)院就下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。隨后，廣州市下發(fā)《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（穗國房字[2010]1311號），進(jìn)一步規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會保險交納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2011年1月，國辦發(fā)[2011]1號文又進(jìn)一步提高第二套住房首付比例，規(guī)定對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?？梢?，自2010年起國家一直在不斷調(diào)整住房按揭貸款政策，簡言之，至2011年1月后，第一套房按揭貸款首付比例不低于30%，第二套房按揭貸款首付比例不低于60%，停止第三套房按揭貸款。由于貸款政策的調(diào)整，購房人無法獲得按揭貸款，或被要求提高首付比例，導(dǎo)致購房人無力支付購房款的情況大量出現(xiàn)。此情形下，購房人可否以情勢變更為由，要求解除合同？開發(fā)商或售房人可否要求購房人一次性付清房款，或追究購房人遲延付款的違約責(zé)任？這些問題，在實踐中都存在很大爭議。

有一種觀點認(rèn)為，住房貸款政策的變化屬于情勢變更，應(yīng)允許購房人解除或變更合同。國家對購房貸款政策的調(diào)整無論在時間上、方式上、程度上都是買賣雙方無法預(yù)見的，具有不可預(yù)見性。以按揭貸款的方式購房，實質(zhì)意義上是以購房人長期分期付款的方式來實現(xiàn)購房目的。首付比例的增加，尤其是銀行完全不批準(zhǔn)按揭貸款情況下，購房人必須一次性支付全部房款或支付遠(yuǎn)超過合同約定的首付款金額，這使得購房人長期分期付款的合同目的落空。購房人沒有能力短期支付大量房款，繼續(xù)履行合同對購房人而言顯失公平。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，限貸政策應(yīng)屬于情勢變更，此情形下，應(yīng)當(dāng)允許購房人解除或變更房屋買賣合同。

另一種觀點認(rèn)為，貸款政策的變化不屬于情勢變更，購房人不能因此要求解除或變更合同。近年來，房地產(chǎn)市場價格的快速上漲，已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的焦點問題，各級政府通過新聞媒體多次表達(dá)了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的意圖。調(diào)整住房按揭貸款政策往往是控制房地產(chǎn)投機和炒作的最直接、有效的方式，國家也多次強調(diào)要上調(diào)購房首付比例及嚴(yán)把按揭貸款審批。在這種情況下，國家出臺上調(diào)首付比例、限制三套房貸等購房貸款調(diào)整政策，是作為普通市民所能合理預(yù)見的，并不具有不可預(yù)見性。那種認(rèn)為可預(yù)見性須精確到出臺的具體時間、調(diào)整的具體方式甚至上調(diào)的具體比例的觀點，明顯是違背市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的。按照這種觀點，任何情形都可以被認(rèn)定為不可預(yù)見。同時，即使國家不出臺住房按揭貸款限制政策，購房人的按揭貸款申請也存在著被銀行拒絕或被要求提高首付比例的可能，原因可能是購房人資信缺陷、銀行年度放貸計劃限制等等。因此，即使按揭貸款政策不調(diào)整，按揭貸款申請也存在被拒風(fēng)險，購房人應(yīng)有合理預(yù)見，并在具備抗風(fēng)險能力的前提下購房。來自開發(fā)商的代表還提出，從合同相對性角度而言，在房屋買賣合同中，開發(fā)商的主要合同義務(wù)就是向購房人提供符合合同約定的房屋并為其辦證，購房人的主要合同義務(wù)就是支付房款。如果允許購房人因為住房貸款政策的調(diào)整而解除或變更合同，那么是否可允許開發(fā)商因為國家關(guān)于城市規(guī)劃、房屋驗收、向開發(fā)商發(fā)放貸款、測繪、辦理房地產(chǎn)權(quán)證等方面政策的調(diào)整而解除或變更合同？事實上顯然是不可能的。相對于購房人而言，開發(fā)商面對的政策調(diào)整風(fēng)險更多、更大。既然開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定交付房屋及辦理房地產(chǎn)權(quán)證，否則就必須承擔(dān)違約責(zé)任，不論此間國家政策如何調(diào)整，那么從公平合理的角度來說，作為合同相對方的購房人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起支付房款的義務(wù)。另外，限購、限貸政策的出臺往往導(dǎo)致房地產(chǎn)市場量價齊跌。此時，允許解除買賣合同，購房人拿回所有已支付的購房款甚至還包括利息，然而開發(fā)商卻面臨著量價齊跌的后果，這實際上是將所有的政策風(fēng)險轉(zhuǎn)稼到開發(fā)商身上，對開發(fā)商顯然是不公平的。

還有一種觀點提出，住房貸款政策的調(diào)整是否屬于情勢變更，應(yīng)在具體個案中視具體情況而定，即有些案件可認(rèn)定為情勢變更，有些案件可不認(rèn)定為情勢變更。這種觀點的主要依據(jù)是最高人民法院于2009年7月7日下發(fā)的《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第一條第3項的規(guī)定：“人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的高風(fēng)險、高收益范圍等，并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險?！?/p>

上述三種觀點，無論在理論界還是實務(wù)界爭議都非常大。這種爭議不僅僅源于大家對情勢變更原則在我國的確立和適用標(biāo)準(zhǔn)的不同看法和意見，更重要的是因為限貸政策是否被認(rèn)定為情勢變更，將對大量的購房人與開發(fā)商的糾紛起到?jīng)Q定性作用，如果認(rèn)定為情勢變更，則購房人得以脫身，風(fēng)險及不利后果歸于開發(fā)商，反之，則開發(fā)商得以保全，風(fēng)險及責(zé)任歸于購房人。因此，限貸政策是否為情勢變更之爭，實質(zhì)上是購房人與開發(fā)商之間的博弈，實質(zhì)上是一種利益之爭。仲裁機構(gòu)和人民法院處在爭議的風(fēng)口浪尖，雖然三種觀點各有理據(jù)，但卻只能擇一而為之，那么裁判者是如何考慮的呢？

首先，對于情勢變更原則的適用需非常謹(jǐn)慎。情勢變更原則一直是民商法學(xué)的一個非常重要的原則，早已被西方一些國家所接受和明文規(guī)定，然而在我國，就該原則是否應(yīng)在法律中明文規(guī)定，自合同法起草之初就一直爭論不休，結(jié)果是該原則一直未能在我國法律中明確確立。直到2009年，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條對情勢變更原則的基本理念進(jìn)行了規(guī)定，但是我們要清晰認(rèn)識的是，該條也沒有出現(xiàn)“情勢變更”字眼，而且司法解釋并不屬于法律而只能算是具有中國特色的關(guān)于法律適用與執(zhí)行的指導(dǎo)性文件。為什么對于情勢變更原則，我國法律始終采取敬而遠(yuǎn)之的態(tài)度？筆者認(rèn)為，最根本的原因在于情勢變更與商業(yè)風(fēng)險的界限太過模糊，一旦在立法上明確確立情勢變更原則，在司法實踐中就極易產(chǎn)生對該原則的濫用，這種濫用對于風(fēng)險自擔(dān)、收益自享、意思自治這些市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代民法中最為基本的理念和原則的破壞將是致命的。即使合同法司法解釋（二）第二十六條對于情勢變更原則的適用設(shè)置了多個前提條件，如不可預(yù)見、非不可抗力、不屬于商業(yè)風(fēng)險、重大變化、明顯不公平、不能實現(xiàn)合同目的等，我們也不難看出，這些條件和標(biāo)準(zhǔn)判斷都過于模糊，過于主觀，在實踐中很容易產(chǎn)生分歧。經(jīng)常出現(xiàn)的例子，在建筑工程承包合同簽訂后，由于建筑原材料價格的上漲，導(dǎo)致承包方成本增加，利潤減少甚至虧本。這種情況下，原材料價格的上漲屬于情勢變更還是商業(yè)風(fēng)險？如果價格上漲百分這十屬于商業(yè)風(fēng)險，那么上漲百分之二十、百分之五十甚至百分之百呢？是商業(yè)風(fēng)險還是情勢變更？用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來清楚地界定商業(yè)風(fēng)險和情勢變更？什么叫重大變化？何謂之不可預(yù)見？等等，恐怕都難有一個客觀的、令眾人信服的答案。正是因此這個原因，在合同法司法解釋（二）出臺后不久，最高人民法院又下發(fā)了《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》，該通知強調(diào)對于司法解釋第二十六條，各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。最高人民法院對司法解釋第二十六條的適用附設(shè)了近乎死刑復(fù)核一樣嚴(yán)格的審核程序，可見，最高人民法院對于情勢變更原則還是堅持了慎用、少用的基本方針。正是由于上述原因，在實踐中，仲裁庭和審判庭對于情勢變更原則的適用更為慎重。雖然在很多案件中，當(dāng)事人或代理人從很多角度闡述了案件適用情勢變更原則的理由和依據(jù)，就如第一種觀點那樣，但是大家會發(fā)現(xiàn)真正在裁判文書中明確引用情勢變更原則或合同法司法解釋（二）第二十六條裁斷案件的實際上非常少。

其次，限貸政策到底是否適用情勢變更原則存在很大爭議。正如前文所述，對于該問題，存在著三種不同的觀點，很難形成統(tǒng)一的認(rèn)識，且三種觀點雖然都有各自的理由和依據(jù)，但又都有其缺陷。第一種觀點雖然在實務(wù)界占主流，但是仍然無法有說服力地回答為何首付比例提高20%-30%就屬于重大變化，屬于情勢變更，而大量民商事合同中價格波動100%（就如前文提到的建筑工程承包合同那樣）也仍然屬于商業(yè)風(fēng)險？在房屋買賣合同糾紛中判斷重大變化的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？第二種觀點從合同相對性角度分析，認(rèn)為支付購房款是購房人當(dāng)然的合同義務(wù)，因此購房人應(yīng)承擔(dān)按揭貸款審批過程中的風(fēng)險及后果，購房人應(yīng)當(dāng)在具備抗風(fēng)險能力的前提下購房。但是，結(jié)合我國的現(xiàn)實，以按揭貸款的方式購房是占主流的，大部分的購房人確實并不具備一次性付款或在短時間內(nèi)籌集大量首期款的能力。在簽訂合同時，在沒有資信缺陷情形下，購房人的按揭貸款申請獲批一般來講是可預(yù)期的。然而由于在簽訂合同后頒布了限貸政策，而導(dǎo)致購房人無法獲得銀行貸款，這本身對于購房人而言確實有一定的不可預(yù)見性。當(dāng)合同約定的按揭付款方式無法實現(xiàn)，而合同中又沒有明確約定在按揭貸款未能獲批或獲批金額減少情況的處理方式時，要求購房人一次性付款或提高首付比例，本身也缺乏合同依據(jù)。而且從公平合理的角度而言，這種風(fēng)險也不應(yīng)單獨歸于購房人一方。第三種觀點認(rèn)為限貸政策是否適用情勢變更原則應(yīng)視具體情況而定，即在某些案件中可以認(rèn)定為情勢變更，在某些案件中可以不認(rèn)定為情勢變更。這種觀點雖然從理論上講是正常的，也符合情勢變更原則的基本法理，但在實踐中卻很難站得住腳。因為限貸政策一旦在個案中被認(rèn)定為情勢變更，仲裁裁決也好、法院判決也罷，在涉及限貸政策的案件中就很難再作出非情勢變更的認(rèn)定，因為無論如何統(tǒng)一性是裁判實踐中最重要的原則，否則將難以面對當(dāng)事人對同案不同判的質(zhì)疑。這也是為何在實踐中，無論認(rèn)定情勢變更與否，裁決文書都有意回避情勢變更原則的主要原因。

最后，正是由于上述兩方面的理由，情勢變更原則在裁判文書中往往被有意回避，取而代之的是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的廣泛適用。該條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。雖然司法解釋的這一條規(guī)定，被詬病良多，有觀點認(rèn)為該規(guī)定沒有任何的理論基礎(chǔ)，有觀點認(rèn)為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方”本身是結(jié)論，而不是理由，等等。但無論如何，相對于合同法司法解釋（二）第二十六條而言，商品房買賣司法解釋第二十三條更容易判斷和可操作，所以很多裁判文書中都以限貸政策出臺導(dǎo)致購房人未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，合同無法繼續(xù)履行，不可歸責(zé)于買賣雙方為由解除合同。我們深究商品房買賣司法解釋第二十三條之立法本意，不難看出，實際上立法者在內(nèi)心上是采納了前述第一種觀點，只不過通過“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方”的說法規(guī)避了對情勢變更原則的爭議。

在合同中沒有約定貸款申請被拒或被要求提高首付比例情形下如何處理時，筆者也同意第一種觀點，這樣相對來說比較好地平衡了買賣雙方的利益。但還有一種情形值得探討，實踐中，很多房屋買賣合同對買方貸款申請被拒或被要求提高首付比例的處理方式作了約定，如約定：“因買方未能提供按揭貸款所需要的全部資料或者買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未被按揭銀行批準(zhǔn)，買方應(yīng)在收到賣方通知之日起3個工作日內(nèi)變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方違約”、“如買方條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未獲銀行批準(zhǔn)，或被要求提高首付比例，買方應(yīng)于收到銀行通知后十五日內(nèi)向賣方支付全部購房款或補齊差額部分”等等。筆者認(rèn)為，情勢變更也好，不可歸責(zé)于雙方也罷，均有一個前提，即不可預(yù)見性。當(dāng)雙方在合同中對于貸款申請被拒或被要求提高首付的可能已經(jīng)預(yù)見，就并該情形下的處理作出了明確約定時，限貸政策的可能影響已經(jīng)被預(yù)見，因此合同法司法解釋（二）第二十六條及商品房買賣司法解釋第二十三條都失去了適用的基礎(chǔ)，因此應(yīng)當(dāng)充分尊重雙方當(dāng)事人的意思自治，按照合同約定的方式進(jìn)行處理。當(dāng)然，也有觀點提出，上述約定是開發(fā)商或中介機構(gòu)擬定的合同版本，是格式條款，實際上購房人并不理解或認(rèn)可該條款的真實含義。筆者認(rèn)為，這就涉及到格式條款及其效力的認(rèn)定問題了，與本文探討的主旨相去甚遠(yuǎn)，在此不作討論。

三、啟示

在房屋買賣合同糾紛中，因政策調(diào)整而引發(fā)的糾紛頻繁出現(xiàn)，除本文提到的因辦理房屋交易過戶登記政策調(diào)整引發(fā)的糾紛、因住房按揭貸款政策調(diào)整引發(fā)的糾紛外，還有因為房屋交易稅收政策調(diào)整而引發(fā)的糾紛、因測繪方法改變而引發(fā)的糾紛等等。這一系列的糾紛的出現(xiàn)，使我們不得不再次反思我國在調(diào)控房地產(chǎn)市場的方式方法上的合理性和正當(dāng)性。通過限制外地人購房以及限制本地人購房套數(shù)這種類似計劃經(jīng)濟(jì)模式的手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，這方面已經(jīng)被經(jīng)濟(jì)界和管理界人士詬病良多，筆者無意贅述。但僅從法律層面上來看，國家政策的出臺，至少應(yīng)該考慮到政策不溯及既往的基本要求，前文已經(jīng)闡述，無論政策正當(dāng)與否，都至少不能用出臺在后的政策去規(guī)范和約束產(chǎn)生在前的行為，否則將是對市場秩序的嚴(yán)重破壞，同時也將嚴(yán)重影響到整個社會大眾的安定感。從前文的論述中，我們不難發(fā)現(xiàn)很多糾紛的產(chǎn)生就根源于調(diào)控政策對于政策出臺前的交易行為的干涉和否定。筆者希望，我們國家政策的出臺能夠多考慮市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律及現(xiàn)代法律的基本理念和原則，在充分彰顯政策效用的同時，盡量減少其帶來的負(fù)面影響。

在對限購、限貸政策下主要法律糾紛的處理過程中，我們不能回避的一個問題是，政策與法律的關(guān)系問題。正如前文談到的案例，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，并按約定履行了大部分義務(wù)，并無違約行為，按照民法通則及合同法的規(guī)定精神，合同是雙方真實意思表示，合法有效，當(dāng)事人依合同約定主張繼續(xù)履行合同并辦理交易過戶手續(xù)的請求，符合合同約定，依法應(yīng)予保護(hù)。然而，限購政策卻因為買方是外地人而對本次房屋交易行為予以否定，不予辦理過戶登記。很明顯，法律與政策在“打架”。實踐中，類似沖突經(jīng)常出現(xiàn)。那么，裁判者應(yīng)如何面對這種沖突？筆者認(rèn)為，裁判者還是應(yīng)該堅持依法辦案的原則，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律的規(guī)定、精神和原則裁判案件，在這個前提下，兼顧考慮政策，而不能舍本逐末。而且司法裁判當(dāng)然地具備對行政政策的監(jiān)督、評判和修正功能，應(yīng)當(dāng)通過裁判方式對于政策的部分缺陷予以修正，以實現(xiàn)真正的公平正義。另外，有些糾紛雖然貌似與限購、限貸政策有關(guān)，但實際上卻是因為當(dāng)事人自身的違約行為引起的，在實踐中應(yīng)當(dāng)特別注意區(qū)分。比如，雖然雙方前往房屋登記部門辦理交易過戶手續(xù)的時間在限購政策出臺后，但實際上是因為一方的違約行為導(dǎo)致原本可以在限購政策出臺前完成的過戶登記被拖延。又比如，購房人雖然在限貸政策出臺后向銀行申請貸款被拒，但其在政策出臺前已經(jīng)向其他銀行申請過按揭貸款，由于其自身資信原因其他銀行已經(jīng)拒絕放貸。諸如類似情形，發(fā)生糾紛的根本原因是當(dāng)事人一方的違約行為，而非政策調(diào)整，實踐中應(yīng)認(rèn)真區(qū)分，區(qū)別處理。

對于買賣雙方而言，筆者最重要的建議莫過于，對于合同的訂立必須引起高度的重視，尤其要對可能的政策變化和市場風(fēng)險作出合理的預(yù)見和充分的考慮，對于風(fēng)險出現(xiàn)后的處理方式也應(yīng)當(dāng)予以明確。如此，雙方便可以在簽訂合同時，將不可預(yù)見性降到最低，從而減少因為政策風(fēng)險而引發(fā)糾紛的機率。另外，在糾紛發(fā)生后，買賣雙方都應(yīng)該抱著誠實信用的態(tài)度，積極協(xié)商，以公平合理的方式促成和解，以化解政策風(fēng)險帶來的不利后果。

（責(zé)任編輯：周博）

Discussion on the Main Types of Disputes and its Treatment in Policy of Limiting the Real Estate Purchase and Mortgage Loan

By Haofei

In recent years, the price of real estate rose quickly in most cities of our country, which was far beyond reasonable limits and out of people's acceptation. The real estate market became the focus of the society. Many factors led to the quick rising of the price of real estate, but real estate speculation apparently was a very important reason. In view of this, the State Council and local governments issued notifications to regulate the real estate market, but had little effect. Until 2010, 〈The State Council on resolutely curb some city house price to rise too quickly〉 and 2011〈On Further Strengthening the regulation of the real estate market related issues notice〉 was issued, the overheated trend of real estate market was curbed. But in the other hand, the policy limiting the real estate purchases and mortgage loans led to a series of disputes. It's controversial about how to solve these disputes in practice. The author tried to put forward some superficial views about the main types of disputes and how to deal with these disputes, combined with the practice of arbitration.

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?廣州仲裁委員會仲裁秘書部部長。