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重慶:中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市

2011-12-31 00:00:00魏雅華
記者觀察 2011年9期


  中國(guó)房地產(chǎn)有治理得很好的城市,這就是重慶。重慶是中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格洼地,己連續(xù)3年位居全國(guó)34個(gè)省會(huì)及直轄市“住房痛苦指數(shù)”最低的城市。更具示范意義的是,重慶是中國(guó)僅有的4個(gè)直轄市之一,是中國(guó)的超大城市。而且,重慶是座可供開(kāi)發(fā)商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
  
  2011年,也許中國(guó)房地產(chǎn)的處境從來(lái)沒(méi)有像今年這么困難過(guò)。房?jī)r(jià)之貴成為中國(guó)第一民怨。2011年開(kāi)年,在《2010年中國(guó)十大熱門(mén)話題》網(wǎng)上民意調(diào)查中,房?jī)r(jià)再次位列第一。2011年3月的全國(guó)“兩會(huì)”上,房?jī)r(jià)再次位居《中國(guó)老百姓最關(guān)心的十大熱門(mén)兩會(huì)話題》之首。
  房?jī)r(jià)壓迫讓中國(guó)人窒息,房?jī)r(jià)之痛讓中國(guó)舉國(guó)喊痛。
  對(duì)此,房地產(chǎn)大亨膀爺任志強(qiáng)在做客鳳凰衛(wèi)視時(shí),卻很不厚道地說(shuō):蝸居、蟻居,是他們混得太背,事業(yè)不成功,商品房是蓋給成功人士的。
  可連全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗、清華大學(xué)校長(zhǎng)顧秉林、湖北省副省長(zhǎng)張通、海南省省委書(shū)記衛(wèi)留成、廣東省副省長(zhǎng)宋海,這些國(guó)之重臣、封疆大吏們都說(shuō):我也買(mǎi)不起房!
  試問(wèn)任志強(qiáng),又該如何評(píng)說(shuō)?是他們“混得太背”嗎?
  面對(duì)2010年中國(guó)房地產(chǎn)的漲勢(shì)如潮,就在“兩會(huì)”召開(kāi)期間,面對(duì)代表、委員的質(zhì)詢,竟有建設(shè)部的高官兩手一攤,無(wú)奈地說(shuō):我們治理房地產(chǎn)的所有辦法都用了,房?jī)r(jià)就是下不來(lái)呀。
  果真如此嗎?
  其實(shí),我們有的是辦法。中國(guó)房地產(chǎn)既有剎車(chē),也有油門(mén)。我們既可以踩剎車(chē),也可以控油門(mén)。中國(guó)房地產(chǎn)的車(chē)速取決于房地產(chǎn)金融,取決于銀行信貸,而銀行聽(tīng)命于政府。
  2011年3月,“兩會(huì)”召開(kāi)前夕,溫家寶總理在答網(wǎng)友問(wèn)中,語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō),將在自己的任期內(nèi)解決房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的難題。在“兩會(huì)”上,溫家寶總理一語(yǔ)千斤地承諾,本屆政府有能力在任內(nèi)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題,使房?jī)r(jià)漲幅能夠保持在一個(gè)合理的區(qū)間。
  溫家寶總理的任期滿打滿算已不到3年了,他已當(dāng)了兩屆總理,按照規(guī)定,不能再連任了。他已給出了解決房?jī)r(jià)過(guò)高的最后期限。
  其實(shí),中國(guó)房地產(chǎn)有治理得很好的城市,這就是重慶。
  重慶已連續(xù)3年位居全國(guó)34個(gè)省會(huì)及直轄市“住房痛苦指數(shù)”最低的城市。更具示范意義的是,重慶是中國(guó)為數(shù)不多的4個(gè)直轄市之一,是中國(guó)的超大城市。如果重慶是個(gè)中小城市,那么,我們不說(shuō)也罷。但重慶是座可供開(kāi)發(fā)商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
  
  重慶:中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市
  
  2007年3月20日晚8點(diǎn),上海東方衛(wèi)視播出了《楊瀾訪談錄·房?jī)r(jià)》。在這期節(jié)目中,楊瀾就房?jī)r(jià)采訪了全國(guó)人大代表、重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆(現(xiàn)已升任重慶市長(zhǎng))。
  讓我們重新回顧一下這個(gè)訪談錄中的精采片斷:
  楊瀾:最近經(jīng)常說(shuō)到的一個(gè)名詞,叫“住房痛苦指數(shù)”,它等于商品房每平方米的平均售價(jià)除以人均月收入。有人算了一筆賬,說(shuō)北京和上海地區(qū)的痛苦指數(shù)在5左右。請(qǐng)問(wèn)重慶是多少?(筆者是“住房痛苦指數(shù)”的始作俑者。她所說(shuō)的“北京和上海地區(qū)的痛苦指數(shù)在5左右”正是我的計(jì)算結(jié)果。)
  黃奇帆:我來(lái)重慶的時(shí)候就說(shuō)過(guò),最幸福的買(mǎi)房者是重慶的老百姓。去年重慶主城區(qū)商品房平均價(jià)格為2700元/平方米,主城區(qū)居民月均收入也在2700元左右,基本實(shí)現(xiàn)了1∶1。
  楊瀾:有報(bào)道說(shuō)重慶人月均收入只有900元,這和您說(shuō)的2700元差別比較大。
  黃奇帆:這里邊有一種是按照人均GDP算的,包括老人小孩。職業(yè)人群的月收入相對(duì)較高,是2600多元。剛才說(shuō)的北京和上海是1∶5,我認(rèn)為這個(gè)比例可能算大了。上海去年職工平均收入應(yīng)該在4000多元,上海的房地產(chǎn)平均價(jià)格8000多元,大體上是1∶2。我覺(jué)得北京大體也應(yīng)該在1∶2到1∶3。(黃奇帆市長(zhǎng)所使用的概念是“職工人均收入”,而“住房痛苦指數(shù)”所使用的概念是“人均收入”。計(jì)算的出入便來(lái)自這里。)
  楊瀾:現(xiàn)在媒體上關(guān)于房?jī)r(jià)是否存在泡沫有種種爭(zhēng)論,那么衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理,您用什么樣的指標(biāo)?
  黃奇帆:短期的房?jī)r(jià)和供求有關(guān);中期的房?jī)r(jià)和成本有關(guān),包括土地成本、建筑成本、勞動(dòng)力成本等,成本高了會(huì)影響中期的房?jī)r(jià);遠(yuǎn)期的房?jī)r(jià)歸根結(jié)底和收入有關(guān)。如果這個(gè)地方職工的月收入等于1平方米的房?jī)r(jià),那就符合基本規(guī)律。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),如果這個(gè)城市職工的月收入平均是在四五千元,房?jī)r(jià)在八九千元的話(約1∶2),那肯定是有泡沫。(黃奇帆的這段話說(shuō)得非常精辟,這恰恰是“住房痛苦指數(shù)”的定義,“住房痛苦指數(shù)”與“住房泡沫指數(shù)”等值。當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”低于或等于1的時(shí)候,“住房痛苦指數(shù)”自動(dòng)升級(jí)為“住房幸福指數(shù)”。)
  楊瀾:您覺(jué)得僅僅就房?jī)r(jià)和收入比這樣一個(gè)數(shù)據(jù),就能夠來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否有泡沫嗎?是否還有其他借助的手段?
  黃奇帆:應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)最主要的數(shù)據(jù)。
  “住房幸福指數(shù)”是一個(gè)漸進(jìn)的指數(shù),“住房幸福指數(shù)”還將從等于1向小于1前進(jìn),也就是說(shuō),房?jī)r(jià)的漲幅要低于收入的漲幅,如果能跌到0.6甚至0.5以下,那時(shí),“住房幸福指數(shù)”才會(huì)顯示出它真正的價(jià)值。
  因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的選取不同,所以筆者的計(jì)算結(jié)果與黃市長(zhǎng)的稍有差異。但相同之處就是,重慶的確是中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市。
  
  2009年:重慶“住房痛苦指數(shù)”全國(guó)最低
  
  上面所說(shuō)的是2007年的情況,讓我們來(lái)看看最近兩年在全國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的大背景下重慶的房?jī)r(jià)。
  2009年1到5月,重慶的商品房銷(xiāo)售總金額為397.71億元,商品房銷(xiāo)售面積為1225.90萬(wàn)平方米(數(shù)字均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站)。以此計(jì)算:
  重慶的商品房均價(jià)=397.71億元÷1225.90萬(wàn)平方米=3244元/平方米
  看到這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)讓許多人,包括我自己在內(nèi),驚羨不已。
  2009年1到5月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額為11388.92億元,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為24644.44萬(wàn)平方米。以此計(jì)算:
  11388.92億元÷24644.44萬(wàn)平方米=4621元/平方米
  如果僅就商品房的絕對(duì)價(jià)位來(lái)作比較,作為直轄市的中國(guó)超大城市重慶的商品房均價(jià),居然低于同期中國(guó)的商品房平均房?jī)r(jià),而且每平方米低了1377元,這可不是個(gè)小數(shù)字。
  而重慶市2009年一季度城鎮(zhèn)居民收入為4741元,以此計(jì)算,2009年一季度重慶市城鎮(zhèn)居民月收入為1580元。以此計(jì)算:
  2009年5月,重慶的“住房痛苦指數(shù)”是:
  3244元/平方米÷1580元(月收入)=2.05
  這個(gè)數(shù)字同樣讓人吃驚,因?yàn)橹貞c的“住房痛苦指數(shù)”竟然在不斷下降。在全國(guó)直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中,重慶的位置本來(lái)便很低,2005年處在第28位,僅為3.02,2007年更降到了全國(guó)直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中倒數(shù)第一,“住房痛苦指數(shù)”僅為2.73。
  2009年5月,中國(guó)的“住房痛苦指數(shù)”為3.51,為自有“住房痛苦指數(shù)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字5年以來(lái)的歷史峰值。中國(guó)的“住房痛苦指數(shù)”在不斷上行,在不斷地創(chuàng)出新高。而重慶的“住房痛苦指數(shù)”已連續(xù)3年始終處在最低位置。
  
  重慶:2011年中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市
  
  也許,我們?cè)?011年談?wù)撝貞c的房?jī)r(jià),其意義非同尋常,因?yàn)?011年中國(guó)房地產(chǎn)最大的事件莫過(guò)于開(kāi)征房產(chǎn)稅。而重慶成為中國(guó)第一個(gè)開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。
  2011年1月27日晚,重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在中央電視臺(tái)召開(kāi)了關(guān)于重慶市開(kāi)征房產(chǎn)稅的新聞發(fā)布會(huì)。
  在這個(gè)新聞發(fā)布會(huì)上,黃奇帆暢談了重慶市房改新政的整體思路。而中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道的主持人馬洪濤向黃奇帆提問(wèn)的第一句話便是:聽(tīng)說(shuō)重慶是中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市,是嗎?黃奇帆的回答:是。
  2007年重慶“住房痛苦指數(shù)”便降為全國(guó)倒數(shù)第一,僅為2.73。之后2008年、2009年依然保持最低位置。連續(xù)3年,重慶都是中國(guó)離“住房幸福指數(shù)”最近的城市。
  2010年,重慶的商品房銷(xiāo)售總金額為1846.94億元,商品房銷(xiāo)售面積為4314.39萬(wàn)平方米。以此計(jì)算:
  重慶2010年的商品房均價(jià)=1846.94億元÷4314.39萬(wàn)平方米=4280元/平方米
  與2009年的3244元/平方米相比,2010年重慶商品房均價(jià)大幅度上漲,每平方米上漲了1036元,漲幅很大,超過(guò)了25%。2010年,全國(guó)商品房均價(jià)5029元/平方米,漲幅為408元/每平方米,約為12%。也許這也是重慶決定首先開(kāi)征房產(chǎn)稅的原因之一。
  如果僅就商品房的絕對(duì)價(jià)位來(lái)作比較,作為直轄市的中國(guó)超大城市重慶的商品房均價(jià),居然低于同期中國(guó)的商品房平均房?jī)r(jià),而且每平方米居然低了749元。
  讓我們來(lái)計(jì)算一下2010年12月的重慶“住房痛苦指數(shù)”:
  據(jù)2011年1月28日《重慶晨報(bào)》報(bào)道:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)發(fā)布了“2010年度重慶城鎮(zhèn)居民收支分析”,重慶去年城鎮(zhèn)人均月收入1461元。于是:
  2010年重慶“住房痛苦指數(shù)”=4280元/平方米÷1461元=2.93
  2011年年初,重慶在全國(guó)直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中,僅高于拉薩和呼和浩特,位列倒數(shù)第三。
  難怪重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在說(shuō)到“住房痛苦指數(shù)”的時(shí)候很牛,底氣十足。
  當(dāng)中國(guó)在治理房?jī)r(jià)之亂中顯得一籌莫展的時(shí)候,在壓下葫蘆浮起瓢的時(shí)候,在問(wèn)題成堆、剪不斷理還亂的時(shí)候,有這樣一座城市浮出水面,就像我們?cè)诿C5摹o(wú)邊無(wú)際的大海上,看到了一塊新大陸。
  重慶是中國(guó)治理房?jī)r(jià)之亂成效最好的城市。這便很值得我們?nèi)パ芯恐貞c是如何治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

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