一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的幾個問題
　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)的規(guī)劃質(zhì)量和生命力問題
　　1.城市與房地產(chǎn)密切相關(guān)
　　房地產(chǎn)問題，往大了說就是一個城市的問題。城市和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度是很高的。城市的發(fā)展，必須通過房地產(chǎn)來豐富它的內(nèi)容，城市通過房地產(chǎn)得以實(shí)體表現(xiàn)；而房地產(chǎn)又是依托城市來實(shí)現(xiàn)他本身價值的。
　　假如能把城市規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展分開來說的話，無非是四種方案。
　　
　　2.城市的價值和生命力在于物質(zhì)以外的東西
　　美國公認(rèn)的城市規(guī)劃專家沙里寧提出城市建設(shè)的原則有三條：表現(xiàn)原則、相互協(xié)調(diào)原則和有機(jī)秩序原則。他強(qiáng)調(diào)，城市的主要目的是為了給居民提供生活上和工作上的良好設(shè)施。人民的生活與工作，需要有令人滿意的設(shè)施與健康的環(huán)境。我們應(yīng)當(dāng)把城市建造成為適宜于生活的地方。由于這個原因，建設(shè)城市中，就要把對人的關(guān)心放在首要位置上。只有當(dāng)城市按人類建筑的基本原則發(fā)展成為人類藝術(shù)的成果時，城市才會在物質(zhì)上、精神上和文化上臻于健康。正確的城鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)照顧到城市社會的所有問題——物質(zhì)的、社會的、文化的和美學(xué)的，并且逐步地在長期內(nèi)把它們納入連貫一致的物質(zhì)秩序中。從這一點(diǎn)出發(fā)，這樣一種把城鎮(zhèn)逐漸組織起來的工作，應(yīng)當(dāng)同持續(xù)不斷、靈活機(jī)動及活潑生動的設(shè)計進(jìn)程，互相協(xié)調(diào)一致起來，這樣才能使城鎮(zhèn)的物質(zhì)建設(shè)，永遠(yuǎn)和居民不斷變化的生活條件，保持同等的最新水平。
　　城市不是建筑，或者說，城市不單單是建筑。而我們現(xiàn)在是什么情況呢？第一，今天的設(shè)計師，長期模仿圖紙上的各種風(fēng)格的形式，思想受到束縛，因而在很大程度上失去了空間的想象力。第二，當(dāng)今的城鎮(zhèn)都在迅速地擴(kuò)大為大都市，這樣就需要預(yù)先做出方案，以便迅速進(jìn)行擴(kuò)建，而城市設(shè)計者大都致力于務(wù)實(shí)的和技術(shù)性質(zhì)的事物。這種堆砌的建筑是沒有生命力的。衡量一個建筑是否具有生命力，有兩點(diǎn)：第一，它必須反映時代的特征，反映這個地域文化的特征；第二，它必須符合以上這些原則，即生活在城市中的人對城市的美能有所感觸。而城市的衰退可能在兩種情況下發(fā)生：第一，建筑創(chuàng)作動力萎縮成為沒有創(chuàng)作性的抄襲行為；第二，公眾對城鎮(zhèn)建設(shè)事務(wù)的關(guān)注，轉(zhuǎn)變成了無關(guān)痛癢的態(tài)度以及審美力的降低。
　　3.我們的城市多頭管理
　　目前，我國的很多城市都面臨多個建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)的問題。如中央精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會要建設(shè) “全國文明城市”；全國愛國衛(wèi)生運(yùn)動委員會的標(biāo)準(zhǔn)是“衛(wèi)生城市”、“健康城市”；環(huán)境保護(hù)部要建設(shè)“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“生態(tài)示范區(qū)”、“生態(tài)示范市”；住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部要建設(shè)“宜居城市”、“園林城市”、“生態(tài)園林城市”。當(dāng)然，一個城市的多頭管理沒有分歧，沒有矛盾，沒有偏差，這是個好現(xiàn)象。但如果管理過程中每個部門的評價指標(biāo)體系互斥，那么這個城市的發(fā)展就只能是一團(tuán)亂麻。有兩句話說，“告訴我，你的朋友是誰，我就能說出你是什么樣的人”。“讓我看看你的城市，我就能說出這個城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大學(xué)演講談到，全球污染最嚴(yán)重的10城市中，中國占了7個，中國需要重視經(jīng)濟(jì)繁榮帶來的不利因素。中國660個城市中，400多個缺水，75%的地表水被污染。這應(yīng)該引起我們的警示。
　　4.溫家寶總理的三句話
　　在2011年9月6日上午舉行的紀(jì)念中央文史研究館成立60周年座談會，國務(wù)院總理溫家寶講了三句話：第一，現(xiàn)在有些地方不顧農(nóng)民合法權(quán)益，搞強(qiáng)制拆遷，把農(nóng)民趕上樓，丟掉的不僅是古村落，連現(xiàn)代農(nóng)村的風(fēng)光都沒有了。農(nóng)民失去的是土地，這件事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過文化的保護(hù)?！薄暗诙?，在城市建設(shè)中，從建國以來，我們應(yīng)該吸取的一個很深的教訓(xùn)，就是拆了真的建了假的。大批真的物質(zhì)遺產(chǎn)被拆毀，然后又花了很多的錢建了許多假的東西?！薄暗谌?，就是城市的設(shè)計不是從這個地區(qū)文化的特點(diǎn)出發(fā)。這個問題恐怕要引起我們高度重視。”
　?。ǘ┓績r高位運(yùn)行嚴(yán)重影響到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會和諧穩(wěn)定
　　房價高位運(yùn)行，至少應(yīng)該包括以下幾個方面：第一，價位基準(zhǔn)水平，即原來高還是低；第二，價格漲幅；第三，短期趨勢，最近一兩年的趨勢；第四，長期趨勢，未來幾年的情況。從這幾點(diǎn)來看的話，內(nèi)蒙古的房價應(yīng)該屬于高位運(yùn)行。
　　在西方，從美國和英國將近100年的發(fā)展歷史來看，美國在1985年時面臨房地產(chǎn)發(fā)展的拐點(diǎn)，英國基本也呈現(xiàn)這種模式和道路。這就說明，我們目前房地產(chǎn)的總體情況大約只相當(dāng)于美國上世紀(jì)70年代的水平?？v觀各國歷史，每一個國家在發(fā)展成立中，基本只有一次這種大規(guī)模城市建設(shè)的經(jīng)歷。而我國尤其是內(nèi)蒙，正迎來寶貴的城市化快速發(fā)展時期，而房地產(chǎn)的“大開發(fā)”正好還有15-20年的時間。20年之后，這種大規(guī)模的開發(fā)將不復(fù)存在。為什么呢？從美國來看，它目前每年80%的市場供應(yīng)基本是存量法，每年新增房貸25%-20%。而我國到那個時候，城市化完成了，新興工業(yè)化完成了，城市人口穩(wěn)定了，這種情況下，房地產(chǎn)發(fā)展就需要“轉(zhuǎn)頻道”了。
　　從目前內(nèi)蒙來看，房價對于中低收入消費(fèi)者來說相對還是高的，但房價未來10-20年的態(tài)勢還將持續(xù)上漲。為什么呢？發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的增加值大約占GDP總值的12%-14%，而我國房地產(chǎn)業(yè)加上建筑業(yè)大概只占GDP的7%-8%，也就是說單是房地產(chǎn)還不足5%。而單位國土面積里房地產(chǎn)增加值的量和發(fā)達(dá)國家相比相差就更多了。從這些指標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間和潛力還很大。
　　1.導(dǎo)致這種房價的高位運(yùn)行的原因
　　（1）土地財政。正常情況下，房子的價格里，地價、稅費(fèi)、建安成本、利潤各占1/4，而我們現(xiàn)在來看，單地價部分可能就占50%，其他部分的成本費(fèi)用都是可以計算的，所以，房價的確定自然就上調(diào)了。（2）土地定價模式。土地的招拍掛模式也必然導(dǎo)致房價高企。（3）外部融資。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金除了預(yù)收款、自有資金外就是銀行貸款。在北京、天津之類的大城市，信托就能解決融資問題。此外，還有別的途徑。外部融資的問題解決，銀行的資金不能撤出，那么房價就無法控制。因?yàn)榉慨a(chǎn)的周期太長，以銀行為代表的按揭貸款等才是房產(chǎn)企業(yè)資金中更重要的部分。（4）投資投機(jī)性購房。（5）房價監(jiān)管。（6）房地產(chǎn)稅（包括土地實(shí)行增值稅預(yù)征和清算，但這個方法和標(biāo)準(zhǔn)并不科學(xué)，這對企業(yè)而言也是個風(fēng)險）。（7）開發(fā)商。（8）保障房政策難產(chǎn)。
　　2.房價高企必然導(dǎo)致以下幾個結(jié)果
　?。?）買不起房與房屋空置（含閑置）并存；（2）社會資金大量涌入，催生房地產(chǎn)泡沫。就內(nèi)蒙來說，是不存在房地產(chǎn)泡沫的。（3）加劇分配失衡和分化，必然導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大。（4）加快政府對中低收入階層財富的掠奪，形成了財富在富人之間的幾何級數(shù)的擴(kuò)張和流轉(zhuǎn)。
　　3.解決辦法
　　（1）住房普查。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，中國從建國初到現(xiàn)在建了大概170億立方米的住房，除以2.92的人均戶數(shù)的話，每個人平均的住房面積應(yīng)該是多少。3600萬套保障住房，而關(guān)于保障性住房，棚戶區(qū)改造，中低收入階層多少缺房戶，缺的程度又是多少。正是通過這種緊張，來加快中國政治化、分化改革的進(jìn)程。
　　（2）分配效果。廉租房、經(jīng)適房等保障性住房的是如何分配。如果分配的機(jī)制不合理，政策的監(jiān)管不到位，多少保障房都解決不了中低收入群體的住房問題，相反會激化政策矛盾。
　　（3）調(diào)控政策保持相當(dāng)一段時間。要兩個時間界限：第一，保證保障房的供應(yīng)規(guī)模；第二，絕對不導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，或者影響主流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有42個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)倒了，將帶來一系列的經(jīng)濟(jì)和社會問題。
　　
　?。?）保障房政策的落實(shí)。
　?。?）進(jìn)一步明確住房屬性。住房，既可以是消費(fèi)品，又可以是投資品。一個健康的城市、地區(qū)的發(fā)展既包括特色產(chǎn)業(yè)，又包括優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，包括制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等。房產(chǎn)業(yè)也是其中之一。這樣的經(jīng)濟(jì)體生命力才是旺盛的。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型
　　《2006年中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告》選擇能源消耗總量、建設(shè)用地規(guī)模等7類指標(biāo)進(jìn)行計算分析，全國房地產(chǎn)業(yè)增長方式總體上粗放，西部地區(qū)11個省區(qū)位居前列。粗放的典型特征是對資源高消耗、對環(huán)境高排放、對生活資料高消費(fèi)。喬治·索羅斯強(qiáng)調(diào)，“我們生活的世界具有反射性特質(zhì)，我們可以通過改善自己對待環(huán)境的態(tài)度，并依據(jù)這種不斷改善的理念行事，最終我們有可能締造一個更美好的現(xiàn)實(shí)世界”。
　　1.套型設(shè)計問題。住宅首先得有功能，根據(jù)未來發(fā)展，住宅的功能應(yīng)該有全新的定義：包括居住、安全、環(huán)保、健康、便捷、生態(tài)、發(fā)展、智能化、信息化等。而目前的住房大部分都沒有注意到這些。從這方面來說，中國未來5-10年必然迎來一個大拆遷和大改造，這是房子功能性的貶值。保障房，目前是給低收入和困難群體準(zhǔn)備的，未來這部分人收入提高以后，將會有改善性需求住房，那么這些房子將來給誰住?如果保障性住房不加以改造的話，必然帶來一個巨大的資源浪費(fèi)。建筑的浪費(fèi)是最大的浪費(fèi)。
　　2.安全問題。以防火為例，以前的房子是瓷磚，現(xiàn)在是保溫材料。保溫材料的要求分不燃、難燃、可燃、易燃。但房子在解決了保溫的同時普遍帶來了防火的問題。還有就目前中國的消防能力來講，消防能力只是20層、50米以下的問題，而50米以上的問題還解決不了，那么，高層建筑中50米以上的消防將是個大的問題。
　　3.地震問題。青川縣城是站立的廢墟。目前建筑設(shè)計中，大窗、多窗、飄窗、落地窗、凸窗，護(hù)欄等的設(shè)計都完全違背了建筑防震的要求。
　　4.造型和景觀。建筑立面如何確定？根據(jù)功能確定。景觀占住宅價格12%。把住宅小區(qū)當(dāng)公園設(shè)計。到處是近百米高樓，6層無電梯。把小區(qū)當(dāng)公園來設(shè)計，這也是突出的問題。
　　（四）房地產(chǎn)中的環(huán)境問題
　　石棉、鉛、氡、有毒廢物、電磁場、地下儲藏罐，這些來自本身的結(jié)構(gòu)和裝修，時間長了以后都是問題。
　　二、幾點(diǎn)結(jié)論
　?。ㄒ唬┲袊》繂栴}是歷史形成的，解決這些問題要區(qū)分輕重緩急，需要一個過程
　　房子是問題，但不是大問題。城市的活力需要房地產(chǎn)業(yè)來維持和激活。從1979-2009年，中國經(jīng)濟(jì)在長達(dá)30年的時間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了平均10%的增長率，創(chuàng)造了西方國家稱作的“中國奇跡”。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主保羅·克魯格曼說：“在近20年的時間里，中國10多億人口的收入提高了4倍。在人類歷史上，還從來沒有過如此多的人在物質(zhì)生活方面經(jīng)歷如此快速的改善”。根據(jù)世界銀行1991年《世界發(fā)展報告》中對從工業(yè)革命以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展成功案例的研究，人均產(chǎn)出翻一番的時間，英國從1780年開始用了58年，美國從1839年開始用了47年，日本從1885年開始用了34年，巴西從1961年開始用了18年，韓國從1966年開始用了11年，中國從1977年開始用了10年。因此，考量中國的房地產(chǎn)發(fā)展時，我們要有信心，有耐心。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)的消費(fèi)功能和投資功能都需要，但是需要確定合理界限
　　如果擴(kuò)大或放縱了政策的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)了投資的功能，談?wù){(diào)整結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、科技發(fā)展都是空話。其他任何附加價值高的東西都失去了意義
　?。ㄈ┲袊康禺a(chǎn)發(fā)展注定是復(fù)雜的，有一般原因，有特殊原因
　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所決定。一般規(guī)律是：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期階段波動大，達(dá)到成熟階段后波動相對較小，或者說波動周期較長。美國房地產(chǎn)開發(fā)歷史接近200年（如果從1616年算起則是394年），許多書籍和文章都生動記載了美國土地泡沫破滅前后的繁榮和悲傷的故事?！皬倪@個國家誕生開始，對房地產(chǎn)市場的大量參與就成為其經(jīng)濟(jì)生活的一個基本特征”。根據(jù)我的研究，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“拐點(diǎn)”是1985年。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史也就是20年。
　　2.轉(zhuǎn)型時期社會關(guān)系和社會矛盾的影響。人類社會發(fā)展至今，仍然把現(xiàn)代化作為一定時期的發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)代化的過程意味著現(xiàn)代性的增加或社會的進(jìn)步，似乎能夠增加社會的穩(wěn)定性。但是，在一個變革的社會中，有利于穩(wěn)定的因素和不利于穩(wěn)定的因素同時存在。按照亨廷頓的說法：第一，現(xiàn)代化過程把人們從傳統(tǒng)社會下的信息閉塞狀態(tài)推向變革社會中的信息暢通狀態(tài)，即使是身處窮鄉(xiāng)僻壤的人，也能夠知道大千世界里其他人是怎樣生活的。這種情況下，人們對于提高生活水平的期望就大大增加。當(dāng)這個期望得不到滿足，或者滿足的程度比較低時，人們就要產(chǎn)生不滿情緒。如果沒有強(qiáng)有力的和靈活的政治制度約束和疏導(dǎo)人們的行為，社會就容易發(fā)生動亂。第二，任何變革都會引起社會各階層、各集團(tuán)之間的利益關(guān)系大調(diào)整。在利益調(diào)整過程中，任何一個階層、集團(tuán)甚至個人，不管是其利益受到了實(shí)際損失，還是自以為受到了損失，都會產(chǎn)生不滿情緒，從而也會導(dǎo)致社會不安或動亂。第三，期望值的增加不只是數(shù)量上的，還包括質(zhì)量上的提高。這些社會關(guān)系和社會矛盾的調(diào)整會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各環(huán)節(jié)、各方面。
　　3.房地產(chǎn)發(fā)展本身的復(fù)雜性決定。房地產(chǎn)發(fā)展涉及城市規(guī)劃、土地開發(fā)、房屋開發(fā)和建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)市場、土地利用和環(huán)境保護(hù)、及相應(yīng)制度政策和政府的作用。這么復(fù)雜的一個動態(tài)系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，難度是相當(dāng)大的。
　　4.理論研究和創(chuàng)新不夠。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何從我國實(shí)際出發(fā)，積極吸收和借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)根本任務(wù)，是國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一項(xiàng)迫切要求，更是房地產(chǎn)理論界的一項(xiàng)重大課題。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，加強(qiáng)和推動房地產(chǎn)理論研究和創(chuàng)新是必經(jīng)之路。
　　理論對于實(shí)踐的重要意義在于指導(dǎo)實(shí)踐。成長于西方世界的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)對處于數(shù)千年未有的大變局中的中國是否具有重要意義？這個問題對于實(shí)際工作者乃至經(jīng)濟(jì)學(xué)界中人似乎還是一個沒有得到完全解答的問題。貶低現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)對于我國改革意義的主要論據(jù)，是所謂“中國有自己的實(shí)際情況，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)不符合中國國情”，或者“用西方理論剪裁中國的實(shí)際”。
　　與這種思想相呼應(yīng)，“摸著石頭過河”被人們稱作“中國經(jīng)濟(jì)改革的成功戰(zhàn)略”。以中國改革的實(shí)際來檢驗(yàn)，這個論斷是值得懷疑的?，F(xiàn)代市場制度是一種經(jīng)過幾百年演變才逐漸形成的巨大而復(fù)雜的系統(tǒng)，并且是“已被證明是目前唯一可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)體制”。要通過改革行動在很短的歷史時期內(nèi)把這一系統(tǒng)從無到有地建立起來，沒有對于這一系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)的深切把握，沒有改革行動的自覺性，這一艱巨的歷史任務(wù)是不可能順利完成的。從這個觀點(diǎn)看，“摸著石頭過河”只不過是在改革開放初期的領(lǐng)導(dǎo)人和一般參與者普遍缺乏現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)知識情況下的一種不得已的選擇。長期遵循這種戰(zhàn)略，以一種“試試碰碰”的方式進(jìn)行改革，只會大大提高改革成本，而且在彼岸目標(biāo)為何物還不太分明的情況下，實(shí)際上很難談得上如何順利過渡到彼岸。縱觀中國經(jīng)濟(jì)半個多世紀(jì)以來的發(fā)展歷程，我們所遭遇的每一次重大挫折，幾乎無不與人們對經(jīng)濟(jì)科學(xué)的無知和排斥有關(guān)，而在上世紀(jì)80年代中期中國改革走上了比較自覺進(jìn)行的軌道以后的每一次重大進(jìn)展，也幾乎都與我們對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)的認(rèn)識深化有關(guān)。前中國證監(jiān)會主席劉鴻儒總結(jié)中國證券市場發(fā)展認(rèn)為，“中國證券市場前10年的成果主要是認(rèn)識上的轉(zhuǎn)化與理論上的突破，這是最艱難的，也是具有深遠(yuǎn)意義的”。在我看來近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所以被動、調(diào)控效果有限，一個重要原因是房地產(chǎn)理論研究不夠，創(chuàng)新不夠，可行的方案不夠。
　　全國人大常委會副委員長韓啟德談到科學(xué)家的主流品質(zhì)時強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)代科學(xué)家必須懂得他的社會責(zé)任”。這對房地產(chǎn)理論工作者是一個重要啟發(fā)。吳敬璉教授在“中國經(jīng)濟(jì)50人論壇”上指出，“目前中國的改革和發(fā)展的確面臨著嶄新的階段，需要對過去進(jìn)行認(rèn)真的反思，對未來進(jìn)行慎重細(xì)致的規(guī)劃。在這個時刻，每個經(jīng)濟(jì)學(xué)家都有責(zé)任為這種反思和規(guī)劃提供自己的專業(yè)性思考。”從這個意義上說，加強(qiáng)房地產(chǎn)理論研究，推進(jìn)房地產(chǎn)理論創(chuàng)新迫在眉睫。
　　（四）理念和思維方式的改變是最重要的
　　之所以存在這些問題，原因有：暴發(fā)戶心理；缺乏科學(xué)理念；政策引導(dǎo)和監(jiān)管。因此，要樹立科學(xué)理念，包括：可持續(xù)發(fā)展、循環(huán)理念、全壽命理念（使用壽命——全壽命）、生態(tài)理念、低碳理念、三最理念（資源利用效率最高；對環(huán)境影響最?。粚ι锓N群影響最好）。
　　（作者系內(nèi)蒙古大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任；本文根據(jù)作者錄音整理。）