中國是否應(yīng)該盡快推行房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅究竟效果如何？雖然重慶等地有關(guān)房產(chǎn)稅試點的消息不斷，但政界、學(xué)界對此問題并無定論。就此，全國政協(xié)委員、原國家稅務(wù)總局副局長、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會會長許善達(dá)撰文分析認(rèn)為，在目前和今后一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，中國不具備對住宅征收房產(chǎn)稅的條件。
　　——編者
　　
　　對住宅開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）已經(jīng)是多年的話題了。
　　前兩屆政府對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控時，在稅收工具的選擇上主要使用的是營業(yè)稅、個人所得稅和契稅等。調(diào)控的依據(jù)是住宅的保有時間（指購買至銷售的時間間隔），保有時間長就被視為消費，保有時間短則被視為投資，保有時間特短的就被視為投機。
　　政策雖有多次變動，總體上是對住宅消費實行低稅（大幅度降低法定稅率），對住宅投機實行高稅（不降低法定稅率）。這些政策的實施發(fā)揮了一定的作用，短期買賣住宅的交易量減少，保有時間明顯延長。
　　但是，這些政策和地方政府籌集資金發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)以提供公共服務(wù)的執(zhí)政理念有不協(xié)調(diào)之處，實施一段時間以后，很多地方政府就開始變通。地方政府無權(quán)改變政策，就從操作上變通，比如，納稅申報不要求提供原始憑證，不審核納稅人申報中住宅保有時間，在辦理房產(chǎn)證書時不要求提供交納個人所得稅的完稅憑證，等等。
　　“征管也是政策”，地方政府對地方稅務(wù)局的征管指示，使得對高稅率住宅銷售的調(diào)控目標(biāo)難以全部落實到位。政府幾輪調(diào)控都呈現(xiàn)出同樣的趨勢：政策出臺發(fā)揮了一定效果，過了一段時間，政策在執(zhí)行中被實際上變通，效果下降，以致房地產(chǎn)，特別是住宅業(yè)，又會呈現(xiàn)居民不滿、輿論批評、政府被動的局面。
　　回顧歷史，當(dāng)時中央政府所出臺的調(diào)控政策是有缺陷的，而即使是有缺陷的調(diào)控政策在地方政府的執(zhí)行中還落實不到位，調(diào)控效果必然不能令人滿意。在這種形勢下，有人提出了對住宅在保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅的建議，認(rèn)為只要在住宅保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅就可以實現(xiàn)中央政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)的目標(biāo)。
　　這種建議當(dāng)時也不是唯一的。在討論中，另一種主張是在住宅銷售環(huán)節(jié)開征“消費稅”。同意在保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅的人并不多，而同意在銷售環(huán)節(jié)開征消費稅的人多一些。由于主張消費稅的意見較少見諸于媒體，而主張物業(yè)稅的人一直在各種場合公開發(fā)表意見，在輿論上似乎形成了只有物業(yè)稅這一種意見了。
　　兩種主張一直沒有達(dá)成一致。由于主張物業(yè)稅的意見非常堅定而且強硬，在社會上、媒體上和學(xué)術(shù)界的聲音越來越響，而主張消費稅的意見不夠強硬，在社會上、媒體上和學(xué)術(shù)界聲音越來越弱。但是，最近在人們認(rèn)為房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）很快就要出臺的氣氛中，媒體發(fā)表的各方面專家質(zhì)疑、不贊成甚至反對房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的意見多了起來。
　　事實上，中央幾年前已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)、特別是住宅業(yè)的政策做出了重大調(diào)整：制定了只能提前超額完成的保障性住房計劃。
　　這個決策恰恰是對若干年來中央政府房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策缺陷的糾正?？梢钥隙ǎ瑳]有供給方面的政策，而且主要是對低收入群體住宅的供給方面的政策，僅僅使用稅收政策抑制住房需求從而抑制房價是不可能成功的。
　　目前，中央對保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性決策，獲得廣大人民群眾特別是低收入群體的衷心擁護(hù)，有關(guān)部門和絕大多數(shù)地方政府已經(jīng)在努力投入中央和地方的資源，形勢發(fā)展比人們預(yù)期的要好得多。
　　政府在為低收入群體投入大量資源解決他們的住房以后，必然還要繼續(xù)或同時投入大量資源解決普通居民的住房需求問題，當(dāng)然，普通居民的住房需求要由政府和市場共同解決。而這項保障性住房建設(shè)和今后普通住房建設(shè)的重大戰(zhàn)略性決策，就是房地產(chǎn)業(yè)步入正軌的前提。中國的住宅業(yè)已經(jīng)進(jìn)入正軌，曙光就在眼前。
　　目前，是否對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）似乎成為房地產(chǎn)業(yè)政策中唯一被關(guān)注的問題。有的專家已經(jīng)以月為單位計算房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）出臺時間。
　　地方政府方面的消息更是撲朔迷離。深圳地方稅務(wù)局正式聲明沒有獲得國家稅務(wù)總局和市政府在深圳進(jìn)行房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）試點的指示；北京市副市長宣布北京市沒有房產(chǎn)稅試點計劃；而上海市去年底住房成交量因房產(chǎn)稅傳聞大增；重慶則在市“兩會”上明確在“十二五”期間開征高檔住宅房產(chǎn)稅，據(jù)非正式渠道透露，重慶市擬試點的稅叫“特別住房消費稅”。
　　本來對房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的種種不同意見，就使各方面對政府房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向產(chǎn)生了認(rèn)識混亂，傳言中的出臺信息更是加劇了混亂。
　　時至今日，有必要對這種不可行的意見進(jìn)行系統(tǒng)的論證和評論，以澄清誤解和誤傳。
　　
　　房產(chǎn)稅確實要出臺了嗎？
　　2010年9月29日，多部委聯(lián)合出臺新一輪樓市調(diào)控措施，其中提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”。國務(wù)院文件又提出要“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作”，最近重慶市和上海市的消息更是說今年第一季度就要出臺了。這是否意味著房產(chǎn)稅確實要出臺了嗎？
　　現(xiàn)在人們所說的房產(chǎn)稅，就是幾年前一些人所說的物業(yè)稅，從提出至今已有六七年時間。物業(yè)稅的概念不是一個規(guī)范的法律用語，內(nèi)涵存在歧義。而現(xiàn)在物業(yè)稅的概念基本上被廢棄，正式文件里統(tǒng)一稱為房產(chǎn)稅。當(dāng)然，仍有人認(rèn)為物業(yè)稅的概念很好，甚至還有人認(rèn)為在房產(chǎn)稅之外還有一個物業(yè)稅，仁者見仁智者見智。
　　一項大的稅收政策調(diào)整有三個必經(jīng)程序：首先，得到基本形成共識的研究結(jié)論；其次，起草好稅法和實施細(xì)則的草案；最后，準(zhǔn)備好處理相關(guān)問題的配套文件。
　　“十二五”規(guī)劃建議是最近一次重要文件中提及這個問題。而文件最新的提法是“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅”。不僅前面有“研究”二字，稅種的名稱改成“房地產(chǎn)稅”，有“地”字和沒有“地”字會使研究的內(nèi)容增加很多。
　　中國城鎮(zhèn)土地是國有的，我們有土地使用稅而沒有土地稅，只對國有土地使用者征收使用國有土地的使用行為稅而不是對土地所有者征收的財產(chǎn)稅。一座房產(chǎn)的建筑物的產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)不是一個所有者，對分別擁有房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的兩個所有者如何征收一座房屋的財產(chǎn)稅？就房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）而言，這不是一個短期可以完成的任務(wù)。
　　此前若干文件里已經(jīng)寫進(jìn)了有關(guān)房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的內(nèi)容，應(yīng)該說提出這種意見并寫進(jìn)正式文件也是有歷史原因的。因為提出對住宅在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）是一個全新的政策，是一個新的稅收領(lǐng)域，所以正式文件中都有“研究”二字，并未明確說要在某一個時點出臺房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。特別是今年初國家領(lǐng)導(dǎo)人視察搬進(jìn)保障性住房的居民家庭時并沒有提到、更沒有指示對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。
　　從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的材料中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的提法悄悄消失了。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在最近的指示中只是強調(diào)，增加保障性住房和普通住房供給，鼓勵住房消費，抑制住房投資和投機。
　　在中央決策層如此重大而清晰的信號面前，由于一些官員和學(xué)者最近發(fā)表了一些關(guān)于房產(chǎn)稅相當(dāng)肯定的意見，很多人，包括部分媒體，仍然以為房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）在近期會出臺，這種判斷和中央決策層的信號并不協(xié)調(diào)。
　　中央要求任何一級政府，對涉及群眾切身利益的重大政策，在決策前都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益和社會穩(wěn)定風(fēng)險“雙評估”。目前尚未獲得試點方案已經(jīng)通過這兩方面評估的信息。
　　特別要說明的是，一些媒體上說，國家稅務(wù)總局已經(jīng)和一些地方稅務(wù)局在試點房產(chǎn)稅了。這種傳說不準(zhǔn)確。我沒有看到國家稅務(wù)總局宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅試點。目前正在進(jìn)行研究的是房產(chǎn)的市場價值評估體系，試點的是房產(chǎn)評估辦法。
　　
　　現(xiàn)在很多房子是沒有市場價格的，還只是計算過去的建房成本，這跟現(xiàn)在的資產(chǎn)價值完全不是一個概念。那時候土地是政府審批，是不計成本的。賬面上只有建筑物的建筑成本而無法估算其真實的市場價值。
　　現(xiàn)行稅制中的房產(chǎn)稅是對商業(yè)性房產(chǎn)征稅的，而目前按照建筑物的建筑成本的原值征稅與市場經(jīng)濟(jì)原則完全相悖。即使是已經(jīng)市場化的房產(chǎn)，其市場價值也不是固定不變的，也會隨經(jīng)濟(jì)形勢變化而變化。
　　總之，在我國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程中，房產(chǎn)的市場價值還沒有充分的體現(xiàn)出來。通過多年對國外的學(xué)習(xí)和探索，確實形成了一個共識：稅務(wù)機關(guān)需要一個房產(chǎn)評估體系以及相應(yīng)的評估辦法。
　　不管什么房產(chǎn)，都要有一個公式，評估出具體市場價值是多少。這是一個很多年以前就開始試點的工作。這作為一項研究是很有價值的，但是要把它運用到實際生活中，特別是住宅價值的計算，那不是短時間就能完成的。
　　評估辦法的試點進(jìn)展很快，但距離全面推行，作為現(xiàn)行征收商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)還不能說已經(jīng)完全成熟，何況作為征收非商業(yè)性住宅的房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)了。將來評估辦法試點成功以后首先投入運行的必然是針對商業(yè)房產(chǎn)稅。這和馬上要出臺住宅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也不是一回事。
　　曾經(jīng)有人建議把房產(chǎn)估值辦法試點叫房產(chǎn)稅估值辦法試點，沒有被接受。因此，現(xiàn)在沒有房產(chǎn)稅試點，只有房產(chǎn)估值辦法試點。到目前為止，在政府文件中，沒有說過這是房產(chǎn)稅的試點，誤傳會引起各方面對政府房地產(chǎn)政策的誤解。
　　
　　為什么要征收房產(chǎn)稅
　　對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的建議已經(jīng)提出近十年了。出臺房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的目的也和最早提出的目的大不一樣。概括來說，主張出臺房產(chǎn)稅的人提出了三個目的。
　　第一個目的：在最早提出房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）主張時，出臺的理由是，在保有環(huán)節(jié)對住宅開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）可以抑制需求，降低房價。
　　第二個目的：隨著討論房產(chǎn)稅的熱度升高，主張對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的意見中有了新的內(nèi)容，提出了新的目的。其中比較重要的一項是關(guān)于中央地方財政分稅制的。
　　目前對于運行了十多年的分稅制已經(jīng)有不少批評意見，認(rèn)為中央財政比重已經(jīng)超過當(dāng)年推行分稅制的目標(biāo)過多，建議中央調(diào)整比例，擴大地方份額。這種呼聲非常強烈。
　　有一種意見給開征房產(chǎn)稅賦予了新的內(nèi)涵。這種意見認(rèn)為，房產(chǎn)稅是地方稅體系的一部分，對住宅開征房產(chǎn)稅可以為地方政府提供一個較大的收入來源，不必減少中央現(xiàn)有份額，從而緩和中央財政與地方財政的矛盾。
　　這個建議是要為地方開辟一個新稅源，以減輕中央財政的壓力。這種主張主要想解決地方財政的收入來源問題，而不僅僅是、甚至不是解決住宅市場調(diào)控的問題。
　　第三個目的：在啟動了“十二五”規(guī)劃的起草工作以后，調(diào)節(jié)收入分配不公，縮小居民群體收入差距的問題逐漸成為“十二五”規(guī)劃的重點內(nèi)容之一。這時又有一種新的意見提出對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅可以對高收入群體加稅并用這部分稅收收入來建設(shè)保障性住房，把房產(chǎn)稅作為縮小貧富差距的舉措。
　　提到開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的目標(biāo)，十六屆三中全會的決定是“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。也就是說，幾年以前，中央的決定是“稅費改革”的思路，今天一些專家提出為地方政府開辟新稅源的思路，與中央這個思路完全相悖。
　　這三個目的和十六屆三中全會的文件精神是一致的嗎？回答顯然是否定的。
　　首先要明確，“費改稅”和開征新稅的兩個方向的選擇問題。這幾年成功的費改稅的兩個實例是車購費改為車購稅和養(yǎng)路費等六項收費改為消費稅。特別是上兩屆政府提出而沒有完成的養(yǎng)路費等六項收費改為燃油稅的任務(wù)，由本屆政府以消費稅的形式完成了。它作為成功案例必將載入中國稅收史冊。
　　1998年啟動的這項燃油稅(費改稅)改革，方向和原則早已確定，但工作層始終沒有形成有關(guān)方面認(rèn)可的方案。直到本屆政府任期內(nèi)，工作層提出的消費稅（費改稅）方案才獲得有關(guān)方面的認(rèn)可和決策層的批準(zhǔn)。
　　“費改稅”和“開征新稅”是兩個方向，兩個思路，完全不能兼容。這段小小的歷史說明，費改稅尚且如此艱難，開征新稅，談何容易。
　　即使不考慮五年以前中央文件中確定的“費改稅”思路，按照開征新稅的思路來分析三個目的，即：“抑制需求、降低房價”、“為地方政府開辟新稅源”和“調(diào)節(jié)社會分配不公”，可以很明顯地看出，這三個目的在方向和思路上不完全協(xié)調(diào)。
　　最早提出在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的意見認(rèn)為，房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的開征能夠抑制需求，降低房價。雖然認(rèn)為房產(chǎn)稅是地方稅，但并未強調(diào)房產(chǎn)稅的稅收收入規(guī)模的問題，反而強調(diào)房產(chǎn)稅征收范圍會很小。
　　如果把解決中央和地方收入比重差距過大的問題作為對住宅開征房產(chǎn)稅的目的之一，征收范圍必須具有一定規(guī)模。這兩個目的相互之間是不協(xié)調(diào)的，任何地方政府要試點，即使不考慮“費改稅”，也首先要在收入規(guī)模上做選擇。
　　如果考慮“調(diào)節(jié)社會分配不公”的目的，就不僅是收入規(guī)模問題，還要考慮住房差別和收入分配不公的關(guān)系，住房面積是否就反映實際的社會分配差距？投資性、投機性和消費性的差別還要不要區(qū)分？如何區(qū)分？
　　可以肯定，這三個目的之間是不能自洽的，無法兼容。各方面要取得共識，起草稅法和實施細(xì)則，準(zhǔn)備配套文件，決不是短期內(nèi)可以輕松完成的。
　　
　　不能照搬他國經(jīng)驗
　　主張房產(chǎn)稅所提出的依據(jù)，無一例外都是仿效發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗。這個主張無論從理論上、還是從發(fā)達(dá)國家的實踐上，或是從政策的目標(biāo)上，應(yīng)該說都是有一定道理的。提出這個主張的人們對稅收以及與稅收有關(guān)的財政都有一定的了解。
　　但是，這種在中國對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的理由都是不能成立的。這種房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）不應(yīng)該出臺，即使出臺也不可能成功。
　　第一個原因是，從建立地方稅體系的角度講，中國目前和今后一個相當(dāng)長的歷史時期，都不可能使房產(chǎn)稅成為地方財政收入的主要來源以平衡中央地方財政分配比例失衡問題。
　　世界各國稅收大體分三部分，流轉(zhuǎn)稅（間接稅）、所得稅（直接稅）和財產(chǎn)稅。這三部分的構(gòu)成比例和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很強的相關(guān)性。發(fā)展水平越低的經(jīng)濟(jì)體，間接稅比重越大，所得稅比重越小，財產(chǎn)稅比重就更??；而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，間接稅的比重下降，所得稅的比重上升；再發(fā)展到一定階段，財產(chǎn)稅的比重才會上升。
　　這個全世界普遍的稅制發(fā)展路徑不是偶然形成的，中國不可能例外。僅僅憑良好的愿望是不可能使中國走出一條新路徑的，簡單地依靠復(fù)制某些發(fā)達(dá)國家目前的稅制來改革中國的稅制也是不可能成功的。
　　中國的稅制改革對此有深刻的歷史經(jīng)驗。1994年財政部和稅務(wù)總局設(shè)計的并上報國務(wù)院得到批準(zhǔn)的新稅制的框架，是模仿發(fā)達(dá)國家以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為雙主體的，但當(dāng)時的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，根本不可能實行流轉(zhuǎn)稅和所得稅雙主體稅制。雖然方案的指導(dǎo)原則明確新稅制為“雙主體”，但實際執(zhí)行的結(jié)果卻是70％多的流轉(zhuǎn)稅和略高于15％的所得稅這種“單主體”的稅制。
　　所幸的是，對這樣一個單主體的稅制，企業(yè)、學(xué)術(shù)界、財稅部門和決策層都沒有提出異議，沒有人說必須把所得稅的規(guī)模做到和流轉(zhuǎn)稅相匹配的水平。而經(jīng)過十幾年的演變，目前流轉(zhuǎn)稅的比重降低到60％多，所得稅的比重超過25％。
　　這十幾年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度這么快，稅收收入和法治水平提高這么多，才有10％的稅收比重從流轉(zhuǎn)稅轉(zhuǎn)移到所得稅，平均每年不到一個百分點。這個比例也只能說更接近“雙主體”，還不能說已經(jīng)實現(xiàn)了“雙主體”。估計真正達(dá)到流轉(zhuǎn)稅和所得稅收入規(guī)模基本相同的“雙主體”，至少還需要十年甚至二十年時間。
　　
　　這個歷史經(jīng)驗告訴我們：一個國家的稅制結(jié)構(gòu)不是國家立法機構(gòu)可以隨意決定的。雖然國家立法機構(gòu)可以實施稅制改革，但改革方案必須順應(yīng)這個稅收歷史發(fā)展的趨勢才有可能取得成功，如果嚴(yán)重背離這個趨勢，僅僅憑國家立法機構(gòu)的意愿和決心是不行的。
　　在中國稅制這個發(fā)展趨勢里，讓財產(chǎn)稅成為一個重要的具有相當(dāng)規(guī)模的稅種以實現(xiàn)三大目的，在一個相當(dāng)長的時間內(nèi)是不可能成功的。
　　第二個原因是，主張開征房產(chǎn)稅的意見用美國、日本、香港的房產(chǎn)稅作為理由。但是這些國家和地區(qū)在發(fā)展初期并沒有房產(chǎn)稅，而是發(fā)展到一定的富裕程度以后才設(shè)立的。
　　中國現(xiàn)在人均收入4000美元，如果考慮美元貶值的因素，我們現(xiàn)在只相當(dāng)于美國歷史上人均幾百美元的水平，處于發(fā)達(dá)國家當(dāng)年人均收入水平很低的階段。在當(dāng)時，發(fā)達(dá)國家也沒有征收房產(chǎn)稅。
　　直到現(xiàn)在，并不是所有發(fā)達(dá)國家都有房產(chǎn)稅。比如英國，現(xiàn)在就沒有所謂的房產(chǎn)稅。
　　歷史上英國曾經(jīng)有房產(chǎn)稅（英國稱之為“Rates”）。因為這個稅種引發(fā)社會矛盾太多，對英國房地產(chǎn)業(yè)以致整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大負(fù)面影響，在上個世紀(jì)80年代末保守黨執(zhí)政期間把它取消了。為了保證收入規(guī)模不減少，先出臺人頭稅（俗稱Poll Tax，正式稱Community Charge），又遇到社會強烈反對，最后換成了間接稅，把增值稅稅率提高了幾個百分點。無論用什么稅替代，英國是一定要廢除房產(chǎn)稅的。
　　像英國這樣的發(fā)達(dá)國家都把類似的財產(chǎn)稅取消了，這還不值得我們認(rèn)真思考嗎？
　　在全球化的過程中，資金和財產(chǎn)伴隨著人員在世界范圍內(nèi)更加自由流動，而這些資金、財產(chǎn)和人員落實到那個國家，這個國家就大大受益。許多國家開始反思自己國家的各種制度是否有利于吸引這些資金、財產(chǎn)和人員。
　　從許多國家和地區(qū)降低和取消遺產(chǎn)和贈與稅（美國、新加坡、澳大利亞等）的情況來看，目前，雖然發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家都使用稅收手段來調(diào)節(jié)高收入群體的收入，但世界各國爭奪富人的斗爭已經(jīng)開始，而降低乃至取消對吸引富人最不利的財產(chǎn)稅類就是主要手段之一。
　　奧巴馬在競選美國總統(tǒng)時，強烈反對布什政府保護(hù)富人利益的政策，但在最近已經(jīng)得到國會兩院和民主共和兩黨同意的總額9000億美元的減稅方案中，也繼承了前任總統(tǒng)布什逐步廢除遺產(chǎn)稅的政策。
　　在世界各國取消或降低財產(chǎn)稅的浪潮中，如果中國要反其道而行之，作為一個低收入的發(fā)展中國家，反而大幅度增加財產(chǎn)稅，這絕不是一個好的選擇?，F(xiàn)在想把房產(chǎn)稅搞成一個中國地方稅體系里的主要稅種，這完全脫離中國實際，完全不符合世界稅制發(fā)展的規(guī)律，有點食洋不化。
　　
　　“房產(chǎn)稅”難助地產(chǎn)調(diào)控
　　雖然房產(chǎn)稅可以通過中央政府授權(quán)地方政府立法產(chǎn)生，但它需要有客觀的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和法治條件作為基礎(chǔ)，不具備這些條件，即使經(jīng)過立法程序，結(jié)果也不會成功。
　　房產(chǎn)稅不能成功的第三個原因是，主張對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的人認(rèn)為，這個政策措施可以抑制需求、降低房價。他們認(rèn)為，這個稅出臺以后，如果消費者想到以后持有房產(chǎn)要繳納很多稅，就會打消購買意愿，或是選擇購買一個小房子。對高檔房的需求就會受到抑制，房價自然就會降低。這個目的是沒有意義也是沒有必要的。
　　首先，現(xiàn)行“房價”統(tǒng)計指標(biāo)非常不科學(xué)。它是一個地區(qū)一個時期（比如一個月）內(nèi)銷售的總收入與銷售總面積之比。如果這個時期銷售的住宅檔次發(fā)生變化，現(xiàn)行“房價”指標(biāo)可能表現(xiàn)出與實際完全不同的信息。
　　比如實際“房價”上升了，但這個時期銷售的高檔房少而低檔房多，則現(xiàn)行“房價”表現(xiàn)為下降；如果實際“房價”下降了，而這個時期銷售的低檔房少而高檔房多，則現(xiàn)行“房價”表現(xiàn)為上升了。
　　如果學(xué)者根據(jù)這樣的指標(biāo)提出政策建議，各政府部門根據(jù)這樣的指標(biāo)提出調(diào)控政策方案，而決策層根據(jù)這樣的指標(biāo)做決策，其實施結(jié)果就不可能實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
　　各級政府都表示要控制房價或者更強硬一點要降低房價。因為房價指標(biāo)存在的上述缺陷，不少人以為政府這種態(tài)度是對高檔房而言，出臺房產(chǎn)稅是要控制和降低高檔房價格，這實在是個相當(dāng)大的誤解。不少人至今未理解黨中央和國務(wù)院建設(shè)保障性住房這一戰(zhàn)略的深刻含義。
　　這一戰(zhàn)略表明：政府對不同居民群體的住房需求有不同的職責(zé)。中央政府把解決低收入群體的住房視為中央政府和各級地方政府不可推卸的責(zé)任。
　　換句話說，各級政府要共同努力，通過投入免費土地、免除稅收、控制開發(fā)商利潤率、規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院等等）建設(shè)等措施加以限定，確保低收入群體能夠居住在價格（廣義的價格，包括租金）低廉的而又能具備基本生活條件的住房中。這類住房的價格是政府要控制和壓低的。
　　目前國務(wù)院制定的在2012年完成1540萬套保障性住房的計劃正在順利進(jìn)行之中，2012年完成計劃之后，中央政府一定還會制定第二個保障性住房計劃，今后還會有第三個、第四個。讓低收入群體“住有所居”是政府主要職責(zé)之一，當(dāng)然價格要嚴(yán)格限定。
　　事實上，有的地方政府已經(jīng)在第一期保障性住房建設(shè)計劃尚未完成之時就開始制定第二期建設(shè)計劃了。廣州市和上海市政府準(zhǔn)備提高享受保障性住房家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，實際上這就是降低享受保障性住房家庭的門檻，也就是啟動了第二期保障性住房建設(shè)計劃。
　　隨著保障性住房建設(shè)計劃的逐步實施，政府對普通住房也必將從供給方面制訂與保障性住房類似的規(guī)劃，或者說，將保障型住房規(guī)劃擴展成普通住房規(guī)劃。
　　比如對普通居民所需要的100平方米以下的單元房，政府一方面要投入資源，比如財政補助或者減稅，一方面要運用市場機制，通過城市規(guī)劃擴大普通住房建設(shè)規(guī)模，從而讓普通居民能夠用10年（如果政府有較多的資源投入）、15年或20年（如果政府只有不多的資源投入）的工資水平買到一個普通的單元住房。這類住房的價格是政府要控制和降低的。
　　各級政府表示要控制和降低房價，應(yīng)該指的是保障性住房和普通住房。對于高檔住房，則完全相反，政府不但沒有義務(wù)去控制，而且還應(yīng)該通過各種資源的控制來抬高這類住房的價格。比如高檔住宅規(guī)劃的制訂，土地的供給和土地的價格，配套設(shè)施的建設(shè)，等等，都可以成為政府提高高檔住宅價格的措施。
　　從某種角度說，只要能為低收入群體提供足夠的價格低廉的保障性住房，只要能為普通居民提供足夠的價格被政府控制在一定水平的普通住房，政府應(yīng)該為高檔住房的價格高企感到高興才對。
　　有人擔(dān)心，政府對此類高檔住房開征消費稅會推高房價，這種擔(dān)心完全是沒有必要的。低收入群體與普通居民所需要的保障性住房和普通住房的價格在政府的限定和控制下不會因高檔住宅的消費稅而被推高。
　　只要我們把房價分成幾個類型，各種類型的房價分別統(tǒng)計和公布，就不會出現(xiàn)消費稅推高保障性住房和普通住房價格的問題。這類高檔住房完全不影響低收入群體和普通居民的居住要求，政府能從這類住房的高價格中多籌集一些財政資源，何樂而不為呢？
　　實際上，對高檔住宅征收消費稅必然推高高檔住宅價格，而這部分房價本應(yīng)該被推高。可以說高檔住宅的價格越高，政府能從高檔住宅的消費稅中獲得更多的財政資源投入保障性住房和普通住房的建設(shè)，這個地方的經(jīng)濟(jì)越健康，社會越和諧。
　　所以，出臺房產(chǎn)稅以抑制需求來控制和降低高檔房價格，是完全沒有意義也是沒有必要的。
　　
　　“房產(chǎn)稅”難成地方稅收主要來源
　　房產(chǎn)稅不能成功的第四個原因是，主張對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的人期望通過這個新稅為地方政府創(chuàng)造一個新的較大的稅源，以平衡中央和地方失衡的財政分配關(guān)系。這個愿望很好，但是，不可能實現(xiàn)。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)對地方政府來說，已經(jīng)是而且將來仍然是地方稅收收入的主要來源之一。因為開發(fā)商繳納的營業(yè)稅是地方稅，企業(yè)所得稅也有地方分成，契稅和土地增值稅雖然并未十分嚴(yán)格的征收，也算一筆可觀的地方政府收入，再加上遠(yuǎn)比上述稅收收入多的賣地的收入，實際上地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)里取得的各種形式的收入是很多的。而這些收入從某種角度說都取決于房價。
　　如果開征房產(chǎn)稅抑制了需求使房價下跌，雖然房產(chǎn)稅多收了一些錢，但是房價下跌會使?fàn)I業(yè)稅減少、所得稅減少、契稅減少、土地增值稅減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定，地方政府的總收入不但不會增加反而會減少。出臺房產(chǎn)稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會落空。
　　很多人不了解，一個國家的稅制中各個稅種的收入之間有很強的關(guān)聯(lián)性。一個稅種收入的增加會導(dǎo)致其他稅種的增加或減少。
　　比如人們已經(jīng)都知道的，流轉(zhuǎn)稅的增加（或減少）會減少（或增加）企業(yè)所得稅。其實，各個稅種之間收入的相關(guān)性遠(yuǎn)比這種流轉(zhuǎn)稅和所得稅之間收入的影響復(fù)雜得多。比如對住宅所有者個人征收的房產(chǎn)稅，表面上看與對開發(fā)商征收的營業(yè)稅、所得稅毫無關(guān)系。
　　但是，房產(chǎn)稅抑制了需求壓低了房價，就必然會間接地影響開發(fā)商繳納的營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅，契稅和政府出售土地的收入也必然因房價降低而減少。只要是充分了解各稅種之間收入相關(guān)性的人，就不會期望對高檔房在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅會增加地方政府的收入。
　　第五個原因是，如果某個或某些地方政府出臺了房產(chǎn)稅，其結(jié)果必然是自生自滅。
　　前面已經(jīng)說明，發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家已經(jīng)在全球化的過程中加大了爭奪資金、財產(chǎn)和人員的力度，各種措施中最明確、最直接的就是降低財產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。實際上，同樣的爭奪在國內(nèi)各地方政府之間同樣存在，措施很多，稅收當(dāng)然是主要的手段，比如個人所得稅。
　　一些地方政府已經(jīng)把自己分享的那部分個人所得稅稅率超過25％的部分返還給納稅人，目的就是要吸引高端人才，這些高端人才從某個角度說就是富人。因為這部分人能夠刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，擴大消費需求。
　　最近的一些信息更應(yīng)該引起我們的關(guān)注，深圳市和杭州市政府對“人才”的住房提供相當(dāng)數(shù)量的補貼。一些人對此提出批評說深圳市和杭州市政府應(yīng)該為低收入的人提供住房補貼（保障性住房），而不應(yīng)該為這些“富人”提供住房補貼。但深圳市和杭州市政府解釋說，為這些“人才”提供住房補貼對深圳市和杭州市發(fā)展經(jīng)濟(jì)非常重要，而且并不影響保障性住房建設(shè)。
　　深圳市和杭州市政府的這個決策提供了非常重要的啟示：吸引富人（或者說人才）是政府的重要戰(zhàn)略之一，對這些人的住宅開征旨在抑制需求的房產(chǎn)稅，豈不是南轅北轍？如果一個地方政府開征此稅，而相鄰地區(qū)不開征（就像一些建議所說的“先在一些地方試點”），對這些試點地區(qū)來說豈不是“為叢驅(qū)雀”“為淵驅(qū)魚”？
　　可以肯定，如果把住宅房產(chǎn)稅作為地方稅，無論從抑制需求的角度還是給地方政府提供稅源的角度，稅負(fù)水平不會低，否則無法實現(xiàn)立法意圖。但地方政府，特別是富裕地區(qū)的地方政府，為了實施吸引人才的戰(zhàn)略，一定會像返還個人所得稅的地方收入部分一樣返還高額的房產(chǎn)稅。
　　一個地方政府降低了房產(chǎn)稅的實際負(fù)擔(dān)（無論是減稅還是財政補貼），使自己處于吸引人才的有利地位，相鄰的地方政府就會處于不利地位；處于不利地位的地方政府為了貫徹吸引人才的戰(zhàn)略就會比鄰居降低更多的負(fù)擔(dān)；如此循環(huán)，最后的結(jié)果就是各個地方政府都把房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)降低到不能再低的零，然后就會象深圳市和杭州市一樣實行“負(fù)稅率”，即對人才在本地買房實行補貼制度。
　　為了讓學(xué)術(shù)界的研究人員能更準(zhǔn)確地理解這個觀點，再用一點理論術(shù)語來說明：無論中央政府給地方政府的授權(quán)有多大，無論地方政府制訂的實施細(xì)則如何完美，博弈論中的“囚徒困境”一定首先使經(jīng)濟(jì)富裕地區(qū)的地方政府返還房產(chǎn)稅，然后所有的地方政府都不得不加入返還的隊伍，最后事實上廢止房產(chǎn)稅，實現(xiàn)“納什均衡”的結(jié)果。
　　這個結(jié)論不僅是理論分析，而是有歷史經(jīng)驗佐證的。幾年以前，國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策中，出售住宅的個人應(yīng)該按照溢價部分繳納個人所得稅，然后在辦理過戶手續(xù)時除繳納契稅應(yīng)該由銷售方提供個人所得稅的完稅證明。政策出臺以后，一些地方嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，要求銷售方提供個人所得稅完稅證明，這些地方的住宅交易量大幅度下降，房價也呈現(xiàn)出下降趨勢。
　　那些不改變這些政策（地方政府知道他們無權(quán)改變政策）而在執(zhí)行中不嚴(yán)格的地方政府，責(zé)令稅務(wù)機關(guān)在收繳契稅時，不得要求銷售方提供個人所得稅完稅證明，理由是，過戶歸過戶，只要繳納了契稅即可，個人所得稅是否繳納不要在繳納契稅和房產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)管理。
　　事實上，只要房產(chǎn)過戶手續(xù)辦完，銷售方是否繳納個人所得稅就無人問津了。經(jīng)過一段時間，所有的地方政府都先后責(zé)令地方稅務(wù)局在辦理收繳契稅的手續(xù)時，不得要求銷售方提供個人所得稅完稅證明。實現(xiàn)了“納什均衡”，這項政策只能自生自滅。
　　我們廢除農(nóng)業(yè)稅的過程也為此提供了另外一個歷史經(jīng)驗。在剛剛開始農(nóng)村稅費改革的時候，對于要不要廢除農(nóng)業(yè)稅是有不同意見的，雖然中央領(lǐng)導(dǎo)傾向于廢除，但當(dāng)時有一種的意見是要保留若干百分點的農(nóng)業(yè)稅，理由是“皇糧國稅”，農(nóng)民必須繳納，即使很少，也不能全部取消。
　　直到2003年，新一屆政府的工作報告中對農(nóng)村稅費改革目標(biāo)的提法仍然是保留兩個百分點的農(nóng)業(yè)稅，而不是全部廢除。但是，當(dāng)時主張全部廢除農(nóng)業(yè)稅的意見說服有關(guān)方面同意在文件中在規(guī)定把稅率降低到5％的條件下，同時規(guī)定“有條件的地方政府可以進(jìn)一步降低農(nóng)業(yè)稅率”。這個規(guī)定相當(dāng)于允許地方政府對農(nóng)業(yè)稅的稅率在零稅率和5％之間選擇決定。
　　文件下發(fā)以后，一些地方政府降低了農(nóng)業(yè)稅率，同時很多地方政府很快率先自行決定實行零稅率。由于一些地方政府率先實行了零稅率從而得到該地區(qū)農(nóng)民的擁護(hù)和全國媒體一致的贊同，于是，越來越多的地方政府先后實行了零稅率。
　　2006年廢止農(nóng)業(yè)稅之前，實際上絕大多數(shù)地方已經(jīng)實現(xiàn)了“納什均衡”的零稅率狀態(tài)。雖然農(nóng)業(yè)稅廢除的最后一個程序是中央政府的決定，但從理論上說就是一個“納什均衡”的實現(xiàn)過程。
　　如果說農(nóng)業(yè)稅的“納什均衡”與房產(chǎn)稅的“納什均衡”有區(qū)別的話，只能說前者是各個地方政府在合法而公開的環(huán)境里實現(xiàn)的。所謂“合法”是指中央文件允許，所謂“公開”是指決定實行零稅率之后要廣為宣傳；而后者必然是地方政府在合法而半公開的環(huán)境里實現(xiàn)的。
　　所謂“合法”是指中央允許各地自行制訂具體試點方案，所謂“半公開”是指地方政府開征了房產(chǎn)稅又用補貼或退稅的方式降低房產(chǎn)稅率乃至事實上取消房產(chǎn)稅的做法既不能暗箱操作又不會大張旗鼓的宣傳。
　　假如某個地方政府誤以為對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)赜欣?，在其他地方都不開征的形勢下自己單獨試點開征，可以預(yù)期，房產(chǎn)稅出臺以后必然很快就出現(xiàn)一方面本地高檔住宅需求減弱，價格下降，營業(yè)稅和所得稅等房地產(chǎn)業(yè)提供的稅收收入下降的局面；另一方面人才外流，富人到外地而不是在本地買房子。
　　一旦出現(xiàn)這種局面，這個地方政府必然會采取各種辦法挽救住宅市場，最方便的措施就是“返還”房產(chǎn)稅，或者干脆“取消”房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在各地最重要的動力是吸引人才，吸引投資。如果因為房產(chǎn)稅把富人趕走，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，那就是因小失大了。了解了這樣一個出臺的后果，地方政府還會堅持征收房產(chǎn)稅嗎？
　　
　　
　　農(nóng)業(yè)稅之鑒
　　房產(chǎn)稅不能成功的第六個原因是，對高檔住宅在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅可能會引發(fā)難以估量的負(fù)面效果。
　　前面所分析的，如果房產(chǎn)稅出臺，地方政府之間對人才的爭奪戰(zhàn)略必定會以各自競相返還房產(chǎn)稅的方式，使房產(chǎn)稅自生自滅。
　　可能一些不富裕的基層地方政府會指望用這個稅收來解決政府開支缺口問題。那么，不管稅基如何確定，肯定要使一批人進(jìn)入征收的范圍，否則就不會成為地方政府的一個主要稅源。
　　這個房產(chǎn)稅是一種存量稅收。居民在購買高檔房的時候并不支付這筆稅款，在購買并成為住房所有者以后，這些居民要在居住期內(nèi)（可能是永久性的）分月、或者分季、或者分年繳納一筆不菲的稅款。而且，這筆稅款需要住房所有者用他們從其他途徑所取得的稅后收入中支付。
　　這筆稅款政府收到手，政府就可以用于政府開支；政府收不到手，住房所有者就用于自己的開支。這樣，這些地方政府就會和這些住房所有者長期或者說永遠(yuǎn)處于“零和博弈”的狀態(tài)。
　　總會有一部分住房所有者不繳納房產(chǎn)稅，可能因為住房所有者的收入在某一個時間段不足以繳納，也可能有納稅能力但因為種種原因不愿意繳納。
　　面對這樣一個必然出現(xiàn)的局面，如果地方政府放任不繳納者，很快就會出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的結(jié)果，必然是越來越多的人不納稅，也就是說，有能力愿意繳納的住房所有者也會加入不繳納的行列。
　　如果地方政府必須依賴這項收入維持支出需要，一些不富裕的基層地方政府必然會動用稅法賦予他們的強制手段。可這一批人中如果有10％的人不繳納，政府怎么辦？甚至只有1％的人不繳納，政府怎么辦？有的住房所有者這個納稅期交了而下個納稅期不交，政府怎么辦？
　　在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，住房所有者如果無力繳納稅款，他會把房子賣掉，完成納稅義務(wù)后，再繼續(xù)生活。可是，中國的文化傳統(tǒng)與發(fā)達(dá)國家有很大不同?？倳幸徊糠肿》克姓卟患{稅又不肯搬家。
　　如果地方政府動用強制手段，比如沒收住房所有者的其他財產(chǎn)、查封住房、直至沒收房產(chǎn)把居民驅(qū)趕到馬路上，等等，這就必然會和其中一部分住房所有者發(fā)生沖突。從概率上說，政府永遠(yuǎn)處于和一批住房所有者（雖然比例不會高，但絕對數(shù)量不少）可能發(fā)生沖突的狀態(tài)。
　　對政府與納稅人之間處于“零和博弈”的稅種，我們曾經(jīng)有過深刻的歷史經(jīng)驗。農(nóng)業(yè)稅就是這樣一個基層政府和農(nóng)民長期處于“零和博弈”狀態(tài)的稅種。
　　農(nóng)業(yè)稅的總收入只占稅收收入很小比重，但是，在一些地方，對鄉(xiāng)村兩級來說，收不到農(nóng)業(yè)稅連工資都發(fā)不出去了。而對相當(dāng)一部分農(nóng)戶來說，這個總收入占稅收收入比重很小的農(nóng)業(yè)稅已經(jīng)影響到他們的基本生活需要了。
　　農(nóng)業(yè)稅在歷史上發(fā)揮過不可替代的作用，但是，在上個世紀(jì)末期和本世紀(jì)初期，每年為占稅收收入很小比重的農(nóng)業(yè)稅而發(fā)生很多起惡性沖突，社會代價之大實在令人痛心。這種狀態(tài)直到2006年農(nóng)業(yè)稅廢止以后才徹底消除。
　　為什么農(nóng)業(yè)稅總收入占稅收收入比重很小還會發(fā)生惡性沖突呢？
　　原因很簡單，農(nóng)業(yè)稅分?jǐn)偟矫總€農(nóng)民家庭雖然數(shù)量不大，但如此大量的農(nóng)民家庭，其中必有一些農(nóng)民家庭因為種種原因無力繳納?；鶎余l(xiāng)村兩級總要面臨兩難選擇：聽之任之，其他人就都不再繳納；強制征收，必有惡性事件發(fā)生。
　　目前，社會矛盾最尖銳的是什么？拆遷。拆遷引發(fā)的惡性事件數(shù)量不少，許多地方為此付出很大社會成本，有的地方甚至發(fā)生人身傷害。這類惡性事件數(shù)量雖然不多，占拆遷的比例也很小，但影響很壞，已經(jīng)成為一些地方政府維護(hù)社會穩(wěn)定最難解決的一類惡性事件。為什么拆遷會引發(fā)惡性事件？
　　我們從理論上抽象掉具體的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，其本質(zhì)和農(nóng)業(yè)稅是一樣的。即：政府和居民之間的“零和博弈”關(guān)系。
　　對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅就相當(dāng)于中央政府設(shè)計而地方政府出臺一個制度，把地方政府和住房所有者永久性置于“零和博弈”的關(guān)系中。
　　中央政府和地方政府歷經(jīng)數(shù)年，排除了那么多反對意見，好不容易才廢除了農(nóng)業(yè)稅，從而消除了每年基層鄉(xiāng)村兩級和農(nóng)民之間的惡性沖突，相當(dāng)程度上恢復(fù)了農(nóng)村的和諧?，F(xiàn)在拆遷引發(fā)的基層政府和拆遷戶之間的惡性沖突還時有發(fā)生。中央政府已經(jīng)并且還要繼續(xù)采取措施以從根本上消除此類惡性沖突。
　　在這種形勢下，中央政府再設(shè)計一個新的地方政府和住房所有者之間的“零和博弈”的房產(chǎn)稅？讓地方政府（通過地方稅務(wù)局）長期處于對一些住房所有者不得不強制實施沒收住房所有者的其他財產(chǎn)、查封房產(chǎn)、沒收房產(chǎn)的工作狀態(tài)？
　　用“可能造成難以估量的負(fù)面效果”來描述已經(jīng)是相當(dāng)留有余地的提法，用“必然”也不過分。宣布對住宅開征房產(chǎn)稅就相當(dāng)于宣布恢復(fù)征收農(nóng)業(yè)稅一樣，必定會嚴(yán)重?fù)p害社會的和諧。
　　如果寄希望于稅務(wù)機關(guān)良好的征收水平來解決房產(chǎn)稅征收中可能出現(xiàn)的問題，那也必然會落空。
　　現(xiàn)行稅制中的房產(chǎn)稅已經(jīng)規(guī)定，居民出租房屋（無論是商業(yè)用房還是住宅）都必須繳納房產(chǎn)稅。雖然稅款是從住房所有者所取得的租金收入中支付的，不屬于“零和博弈”，但由于目前地方稅務(wù)局沒有能力掌握個人出租房產(chǎn)信息，不知道某個房產(chǎn)是否在出租。實際上出租房屋的人有多少依法繳納了房產(chǎn)稅？
　　因為租金都是按月、按季、按年支付的，除了稅款來源與房產(chǎn)稅有所不同，出租房屋的房產(chǎn)稅從征收方式上很類似在保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅。如果從租金（可以被視為“增量”）中支付的房產(chǎn)稅都難以征收，從其他收入（可以被視為“存量”）中支付的房產(chǎn)稅豈不更難以征收？
　　
　　唯一可行的方案
　　我認(rèn)為，唯一可行的方案是對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)開征“消費稅”。有這樣幾個理由：
　　首先，實際上，任何具有一定數(shù)學(xué)知識的學(xué)者，很容易算出，因為每年都有一批高檔住宅要賣出，對一部分銷售的高檔住宅征收消費稅和對所有高檔住宅收取房產(chǎn)稅是等價的，即：消費稅從收入角度考慮就相當(dāng)于按平均貼現(xiàn)率計算而一次性征收的房產(chǎn)稅。
　　其次，消費稅可以實現(xiàn)鼓勵消費需求、抑制投資和投機需求的戰(zhàn)略。所謂房產(chǎn)稅有一個很大的問題，它不區(qū)分消費和投資——只要保有這個房子，就要收稅。而且無論消費或投資、投機，其稅收負(fù)擔(dān)并沒有區(qū)別。
　　在我國居民消費率連續(xù)多年下降，而政府已經(jīng)制訂了提高居民消費率這樣一個目標(biāo)的重大戰(zhàn)略調(diào)整時刻，對住宅的消費開征重稅是現(xiàn)在最不應(yīng)該采用的稅收政策措施。我們應(yīng)該鼓勵消費，抑制投資，特別是抑制投機。
　　消費稅在住宅銷售的環(huán)節(jié)征收，就是說把“保有”視為消費，不征消費稅。凡投資性或投機性住宅只有在銷售變現(xiàn)后才能實現(xiàn)投資和投機目的。投機性越強，買賣越頻繁，稅收負(fù)擔(dān)越重。對于某一定檔次的高檔住房，在銷售環(huán)節(jié)加征一個消費稅。就可以發(fā)揮鼓勵消費，同時又抑制投資和投機的政策目標(biāo)。
　　第三，對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)征收消費稅，可以使政府和住房所有者之間處于“增量分享”的關(guān)系，而不再是“零和博弈”的關(guān)系。
　　如果住宅在銷售時比購買時增值了，增值部分由住房所有者和政府分享，雙方之間的沖突會大大減少；如果減值了，政府可以不征，對住房所有者來說也不會“雪上加霜”。這就從根本上排除了惡性事件發(fā)生的可能性，可以維持政府和住房所有者之間的和諧關(guān)系。
　　第四，把住宅消費稅的收入劃歸地方政府的收入，這也能起到健全地方政府稅收體系的作用。
　　第五，征收消費稅的環(huán)節(jié)是在商業(yè)行為發(fā)生的時候，即賣出的時候，政府可以通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行控制，監(jiān)管相對容易，可以大大降低征收成本。
　　可以說，對住宅在銷售環(huán)節(jié)開征消費稅可以實現(xiàn)所有房產(chǎn)稅要實現(xiàn)而不可能實現(xiàn)的目標(biāo)。中央政府和地方政府的目標(biāo)同時都能夠?qū)崿F(xiàn)，既可以使地方政府增加收入，又可以提高高檔住房的價格，抑制高檔住宅需求。而且征收的效率很高，在產(chǎn)權(quán)變更的時候收取，容易控制。同時，最重要的，又消除了可能發(fā)生的社會沖突。
　　一位學(xué)者型官員曾主持搞過一項課題研究，主張對住宅開征房產(chǎn)稅，當(dāng)他了解了上述觀點以后表示，只要對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)征收的消費稅收入能給地方，他就同意用消費稅替代房產(chǎn)稅的意見。這種看法具有一定的代表性。
　　只要把對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)開征消費稅和在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的兩種方案進(jìn)行比較研究，絕大多數(shù)人必然會贊成消費稅而不贊成房產(chǎn)稅。
　　如果關(guān)注近期媒體的話，最近一段時間的報道中質(zhì)疑或反對房產(chǎn)稅的意見越來越多了，而主張開征房產(chǎn)稅的學(xué)者對這些質(zhì)疑或反對意見很少回應(yīng)。
　　反正中央政府有關(guān)部門把具體方案的設(shè)計責(zé)任委托給地方政府了，各種實際操作困難都由地方去克服，出了問題也只能由地方政府去解決。
　　房產(chǎn)稅比很多人想象的要復(fù)雜得多，所影響的各類社會主體也比很多人想象的要復(fù)雜得多，可能引發(fā)的矛盾更比很多人想象的要尖銳得多。一定要慎之又慎。
　　正確而可行的選擇是：政府（中央政府和地方政府）在實施大規(guī)模保障性住房和普通住房建設(shè)規(guī)劃的同時，盡早宣布至少在十年內(nèi)不對住宅在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅；同時宣布對高檔住宅在銷售環(huán)節(jié)開征消費稅；此項消費稅收入劃歸地方。
　　當(dāng)然，如果把這里所謂的在銷售環(huán)節(jié)征收的消費稅稱為房產(chǎn)稅，只不過不是一些專家主張的在保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，也不失為一種追求實質(zhì)而不拘泥于形式的可行的選擇。