摘 要： 在房地產(chǎn)估價(jià)中，一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)就是選用適宜的估價(jià)方法。目前，國(guó)內(nèi)外運(yùn)用最為普遍的就是市場(chǎng)比較法、成本法和收益法三種基本方法。其中市場(chǎng)比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法，它在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)。所以研究如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。本文就運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的幾點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，最后提出了相關(guān)建議。
　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)估價(jià) 市場(chǎng)比較法 替代原理 修正 問(wèn)題
　　
　　一、市場(chǎng)比較法的概念及其理論依據(jù)
　　市場(chǎng)比較法又稱市場(chǎng)法、比較法，是將待估房地產(chǎn)（估價(jià)對(duì)象）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。
　　市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽掣，趨于一致。因此，在評(píng)估某一房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價(jià)格比較求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格。
　　所謂類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象的相同或相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈。所謂同一供求圈，是指與估價(jià)對(duì)象具有一定的替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
　　二、應(yīng)注意的幾點(diǎn)問(wèn)題
　　1.可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是具有正常市場(chǎng)價(jià)格或是能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
　　運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)一般按照7個(gè)步驟進(jìn)行：（1）交易實(shí)例的搜集；（2）可比實(shí)例的選??；（3）建立價(jià)格比較基礎(chǔ)；（4）交易情況修正；（5）交易日期修正；（6）房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格。
　　估價(jià)人員搜集了較多的交易實(shí)例，需要從這些交易實(shí)例或是房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中選取符合一定條件的作為參照比較的交易實(shí)例，這一過(guò)程稱之為選取可比實(shí)例。估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格就是通過(guò)這些可比實(shí)例的已知價(jià)格來(lái)求取的。問(wèn)題是，由于在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中交易雙方的動(dòng)機(jī)、偏好、對(duì)市場(chǎng)行情的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力不同，具體一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格可能會(huì)偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有足夠多的實(shí)例，根據(jù)大數(shù)定律（大數(shù)法則），其成交價(jià)格的綜合結(jié)果就可以作為市場(chǎng)價(jià)格的最佳參考。應(yīng)當(dāng)注意的是，目前存在較多的是由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的因素，部分交易案例買賣雙方報(bào)交易所備案的價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)格存在較大的差異。又比如存心虛報(bào)成交價(jià)格，那就會(huì)存在實(shí)際的成交價(jià)格與申報(bào)價(jià)格差異明顯，可能修正的幅度會(huì)超過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》里規(guī)定的幅度范圍（單項(xiàng)不超過(guò)20%）。如果使用這些案例作為可比實(shí)例，將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)行情存在明顯的背離。所以要求估價(jià)人員要能果斷舍去此類型的案例。
　　所以采用市場(chǎng)法的前提條件，應(yīng)當(dāng)要選取正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的案例作為可比實(shí)例，否則在估價(jià)的初始階段就已采用不客觀的數(shù)據(jù)，那以后的修正也就不可能得到一個(gè)公允的估價(jià)結(jié)果。
　　2.建立價(jià)格比較基礎(chǔ)。
　　建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包含：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用單價(jià)；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；（5）統(tǒng)一面積單位。
　　在估價(jià)協(xié)會(huì)的案例庫(kù)中除付款方式外，基本上是已經(jīng)統(tǒng)一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付現(xiàn)金，就可能會(huì)比銀行按揭貸款約有幾個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠，如果考慮到銀行發(fā)放貸款推遲若干個(gè)月（三個(gè)月左右），這兩者之間又有一定程度的相互抵消。
　　目前，可比案例如果是二手房，在建立統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵中需要特別注意的是內(nèi)裝修及土地使用權(quán)的方式。在早期的拆遷評(píng)估中，基本上估價(jià)機(jī)構(gòu)將內(nèi)裝修因素列入個(gè)別因素中進(jìn)行修正，而將土地使用權(quán)取得方式的不同涉及到的土地出讓金在最后進(jìn)行扣除。后來(lái)多數(shù)機(jī)構(gòu)達(dá)成比較一致的意見，覺得應(yīng)當(dāng)在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)里予以調(diào)整、修正，來(lái)建立共同的基礎(chǔ)。特別是土地出讓金，由于選取的可比案例與待估房地產(chǎn)為樓層不一致的單元房，而且土地級(jí)別也可能存在不同等級(jí)，土地出讓金在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)直接扣除應(yīng)當(dāng)更合適。
　　3.房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，從而房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。在這三種修正中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。
　　第一，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)該是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或是其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房的成交價(jià)格外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的狀況。
　　第二，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產(chǎn)狀況修正中進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)應(yīng)該注意這個(gè)問(wèn)題。
　　進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。
　　實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃管制條件、土地使用年限等。對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、裝修、設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)。
　?。?）各種類型的物業(yè)，其實(shí)物狀況修正所考慮的因素是不一樣的。
　　針對(duì)住宅、寫字樓、商業(yè)用房，其實(shí)物狀況修正除了考慮上述提出的因素外，還應(yīng)當(dāng)考慮針對(duì)不同類型的物業(yè)對(duì)其價(jià)值特別有影響的因素。對(duì)于住宅，要考慮所在小區(qū)的內(nèi)部配套、物業(yè)管理、樓間距（密度）、小區(qū)綠化、住戶的總體素質(zhì)等這些因素，因?yàn)檫@些因素會(huì)對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生較明顯的影響，所以在修正時(shí)必須考慮這些因素。對(duì)于寫字樓，應(yīng)當(dāng)考慮的是停車、車輛出入是否方便這些因素。因?yàn)檫@是投資這類物業(yè)或承租過(guò)程中首要考慮的問(wèn)題，如果停車問(wèn)題無(wú)法解決或是車輛出入都成問(wèn)題，那么即使寫字樓檔次很高，也難以出售或出租。所以在評(píng)估寫字樓中，必須考慮到停車、車輛出入這個(gè)重要的影響因素。這是在實(shí)際評(píng)估寫字樓的時(shí)候，往往會(huì)被估價(jià)機(jī)構(gòu)所忽略。停車的問(wèn)題，同樣對(duì)于整層的商業(yè)或經(jīng)營(yíng)型物業(yè)（如大商場(chǎng)、酒樓）而言也是非常重要的，比如有些上世紀(jì)九十年代建的寫字樓或商場(chǎng)，其平面布置、采光通風(fēng)、臨街狀況都很好，就是由于沒有停車位置，從竣工至今一直空置。對(duì)于營(yíng)業(yè)店面，應(yīng)當(dāng)特別考慮的是開間、寬深比、拐角、臨街狀況因素。店面的臨街狀況對(duì)其價(jià)值的影響是很大的，如：處于同一幢樓宇的不同位置的店面，臨主干道與臨小區(qū)的店面，價(jià)格就有天壤之別。所以在評(píng)估中應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)查勘實(shí)例，充分考慮影響其價(jià)格的重要因素進(jìn)行修正。
　　（2）同一個(gè)因素對(duì)不同類型的物業(yè)的價(jià)格影響方向和程度也不一定相同。在估價(jià)的修正過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同類型的物業(yè)來(lái)判斷、確定修正方向核修正的幅度。例如，①新舊程度這一因素，其對(duì)商業(yè)性店面的價(jià)值影響就不是太明顯，因?yàn)樽鳛榈昝妫碳彝鶗?huì)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)門面進(jìn)行裝修，改變房屋的外觀與內(nèi)在，所以買家對(duì)于房屋的新舊無(wú)所謂；但是新舊程度對(duì)于住宅來(lái)講的話，價(jià)值影響就很大。這是修正方向一致，但修正幅度有很大差距。②就建筑結(jié)構(gòu)而言，混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)性的房屋影響也是較小的，如混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)的兩間并排店面，其租金水平應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)?shù)?，?duì)其價(jià)格影響也比較小，但對(duì)于住宅單元而言，影響就很明顯。③樓層：一層的營(yíng)業(yè)用房與二層的營(yíng)業(yè)用房往往是不可比的，一層肯定比二層好很多，價(jià)格要貴很多，但在住宅及寫字樓中，恰好是相反的，二層比一層要好。這是修正方向截然相反。不同類型的物業(yè)，這些因素的影響方向和程度是不同的，所以修正方向和修正幅度也很不同。
　　三、結(jié)語(yǔ)
　　市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理，最直觀、適用性最廣，也最容易準(zhǔn)確把握的一種估價(jià)方法，它完全取決于市場(chǎng)信息，評(píng)估價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，較易為委托估價(jià)者所接受。但是，現(xiàn)行市場(chǎng)比較法在實(shí)際應(yīng)用中也存在若干問(wèn)題。
　　第一，選取可比實(shí)例的兩難境地。為了保證估價(jià)結(jié)果客觀合理性，要求所選可比實(shí)例的成交價(jià)格客觀合理，但是怎樣才能保證這一點(diǎn)呢？這就需要估價(jià)人員的主觀判斷。這可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)中的一個(gè)比較難以解決的悖論。
　　第二，因素修正過(guò)于簡(jiǎn)單化和主觀化。對(duì)各因素進(jìn)行百分比修正時(shí)沒有一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強(qiáng)，僅憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。
　　這些問(wèn)題表明，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)要得出一個(gè)較公正、客觀、合理的評(píng)估價(jià)格，這就要求估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)具有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、高度的責(zé)任心（特別是應(yīng)在對(duì)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正，不能閉門造車）和良好的執(zhí)業(yè)道德。另外，可建立定量分析模型，降低主觀隨意性也十分必要，這一方法有待于今后進(jìn)一步的研究與實(shí)踐。
　　
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