“現(xiàn)在房地產(chǎn)已進入‘冬天模式’，萬科明年的發(fā)展策略是積極賣房，慎重買地?！?1月26日，萬科總裁郁亮在東莞松山湖舉辦了媒體見面會。從一臉“福相”到棱角有型的時尚潮男；從毫無運動基礎(chǔ)和運動興趣到運動場激情揮汗的運動健將；從剛參加萬科工作的員工到經(jīng)歷地產(chǎn)江湖20余年變遷……萬科集團第二代掌門人郁亮，正帶領(lǐng)銷售額已經(jīng)突破千億的萬科集團，在房地產(chǎn)行業(yè)的冬天里，強健體魄，應(yīng)對行業(yè)發(fā)展的“下半場”。
　　
　　半場轉(zhuǎn)換，
　　下半場學(xué)制造業(yè)
　　
　　2008年的金融海嘯給了萬科一個反思的機會，如果萬科在更大的規(guī)模上調(diào)整難度將更大。2008年的萬科顯得異常沉默，郁亮也極少露面。萬科內(nèi)部正在醞釀一場革命。郁亮正是這場變革主要的謀劃者和操刀者。
　　“萬科重新走上了增長的軌道，可以進入下半場了?！庇袅琳f。2009年上半年，在一次厘清萬科未來發(fā)展方向的內(nèi)部會議上，郁亮提出了“上下半場轉(zhuǎn)換”的概念。房地產(chǎn)行業(yè)的上半場以滿足大規(guī)模居住需求為主，但隨著城市的發(fā)展，一二線城市的土地供應(yīng)已很緊張，與城市同步發(fā)展的配套酒店、商業(yè)需求巨大。而隨著人均GDP的提高，人們的居住也呈現(xiàn)多樣性需求，物業(yè)類型越來越豐富多彩。“行業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)換，我們也得跟著轉(zhuǎn)?！庇袅琳f，“房地產(chǎn)行業(yè)的下半場必須與城市發(fā)展同步，滿足多樣性需求。因此萬科將拉長產(chǎn)品線，全產(chǎn)品線覆蓋?！?
　　“2007年至2009年，萬科已經(jīng)在500億的規(guī)模上運行了3年，現(xiàn)在萬科在管理平臺、產(chǎn)品線、人才等方面都做好了準備，已經(jīng)進入新的發(fā)展階段?！备鶕?jù)萬科2009年三季報，萬科前9個月實現(xiàn)銷售金額461.5億元，已超越2008年全年銷售額。業(yè)界認為，萬科2009年銷售金額將超過2007年的523.6億，再創(chuàng)歷史新高已無懸念。這個沒有懸念的懸念，也是郁亮期待中的第二個興奮點。在萬科的發(fā)展歷程中，郁亮以足球運動類比如今的行業(yè)發(fā)展大勢，“下半場和上半場不一樣了。開發(fā)商作為踢球的運動員要有不一樣的踢法了”。在郁亮看來，過去指望好產(chǎn)品一定賣好、賣高價，賺很多錢，這個邏輯不成立了。未來的市場一定是以居住為主的市場，而每種政策退出一定會有替代政策，有序的進行未來的政策安排。而萬科的變化是，上半場堅持為“普通人蓋好房子”，下半場加了一個戰(zhàn)略宗旨，“蓋有人住的房子”。
　　目前，萬科在旗下的不同產(chǎn)品類型中有不同的嘗試，設(shè)置解決年輕人吃飯問題的食堂吸引他們居住，舉辦業(yè)主運動會，聯(lián)歡會等?！吧鐓^(qū)提供的不只是房子，是一種生活，是人生的一部分。下半場，要把軟的服務(wù)做好了，才能贏得客戶?！庇袅帘硎荆f科要堅持向中國制造業(yè)學(xué)習(xí)。賺取應(yīng)該賺取的合理利潤，在打造好質(zhì)量的基礎(chǔ)上，要追求性價比和服務(wù)質(zhì)量以及管理的精細化?！案袊圃鞓I(yè)學(xué)習(xí)，萬科學(xué)到一半的水平，下半場就一定可以贏了?！?br/>　　
　　強身戰(zhàn)略，
　　房地產(chǎn)進入“冬季模式”
　　
　　業(yè)界人士說，住宅工業(yè)化的春天快來了，因為深圳、上海、北京、沈陽都出臺了相應(yīng)的政策。產(chǎn)業(yè)化推廣過程中，萬科也做了一些貢獻，包括研發(fā)基地，也是這方面的嘗試。未來有兩個因素會推動住宅產(chǎn)業(yè)化：首先國家節(jié)能減排壓力較大，政府在“十二五”期間會加大這方面的力度；另一方面，建筑工人薪水去年以來上漲40%—50%。如果這樣漲下去，最后用機器代替人工會成為趨勢，而且也有利于提高建筑效率、質(zhì)量、成本，同時可滿足國家節(jié)能減排的要求。
　　對于2012年萬科的發(fā)展策略，郁亮干脆地回答了兩個字——過冬，即進入“冬季模式”。至于具體做法，郁亮羅列了5條答案：第一是現(xiàn)金為王，有時候現(xiàn)金流比利潤率更重要；第二是銷售更積極，不能有存貨控制存貨，不能囤地，該開發(fā)就開發(fā)，該賣房時要更積極地賣房子；第三是要更謹慎地買地，因為買地最浪費錢，買錯地跟買錯股票一樣，虧起錢來不得了；第四是運營要圍繞“冬季模式”來進行，節(jié)流不必要的支出；第五個也很重要，就是冬天要把身體鍛煉好。
　　“如同拍照模式，萬科的發(fā)展模式現(xiàn)在調(diào)節(jié)為過冬模式”，郁亮認為，2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年，2008年的金融危機促使國內(nèi)放松了對當時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。而數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)地十大標桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）前10個月的購地金額僅占銷售款的21%，創(chuàng)出歷史最低，并且這一比例甚至不及處于金融危機漩渦中的2008年。萬科的銷售額在今年10月初便突破千億，不少行業(yè)分析師認為，萬科已經(jīng)為2012年甚至2013年的良好業(yè)績奠定了基礎(chǔ)，這大概也是相比同行，郁亮對地產(chǎn)行業(yè)冬天到來顯得更加坦率和從容的原因。為應(yīng)對行業(yè)冬天，郁亮表示，萬科將多儲備現(xiàn)金，謹慎買地，而且不能買錯地，同時萬科也將降低開支費用，做到一分錢掰成兩半用。實質(zhì)上今年萬科也一直秉持“寧可錯過，絕不拿錯”的拿地原則，目前公司賬面有300多億元的現(xiàn)金。
　　
　　健康豐盛，
　　向世界級的百年房企邁進
　　
　　從職業(yè)經(jīng)理人，到地產(chǎn)行業(yè)大佬的蛻變，郁亮用了整整十年的時間。如今郁亮減肥瘦身，華麗蛻變，在努力營造屬于自己的品牌形象、擺脫一股強大影響力的同時，郁亮似乎有意要保持一種傳承有序、繼往開來的萬科精神。在與媒體記者的對話和交流中，郁亮常常用一種幽默、輕松卻帶有一種壓迫感的方式將問題反拋回去，在化解了問題尖銳性的同時，也為他自己贏得了回旋余地。一種全新的郁亮風(fēng)格誕生，機智，強勢，卻又不失幽默?？此茻o意提及，實恐有意為之，早年擔(dān)任過財務(wù)總經(jīng)理的他，謹慎與沉穩(wěn)仍然掩飾不住。
　　很多人說房地產(chǎn)行業(yè)的黃金歲月不再了，萬科卻沒有認為房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點，行業(yè)發(fā)展仍然在向上。他說，“行業(yè)在未來15年、20年時間，穩(wěn)定發(fā)展大的基本因素都在，比如城市化，收入水平不斷提高等，沒有理由對未來悲觀?！?br/>　　未來的市場，居住是房子的基本屬性，投資是附屬屬性。滿足人們基本需求的房子仍然有市場。中國人口家庭結(jié)構(gòu)在變小，房子要小型化，同時，任何大的都市房子都不大，因為人多地少的現(xiàn)狀并未因調(diào)控而改變。房地產(chǎn)賺取不合理利潤的情況不會出現(xiàn)。隨著整個行業(yè)建筑質(zhì)量的提高，競爭轉(zhuǎn)到軟性服務(wù)方面。說到萬科公司的形象，郁亮說：“蘋果公司的最大啟示是做任何東西，不一定是最先的，但要最有藝術(shù)感?！惫I(yè)化與藝術(shù)的結(jié)合，會獲得更多的認可。他希望未來萬科的房子里面，不僅有工業(yè)化的成分，有更好的質(zhì)量，更高的效率，更好的性價比，也需要更多的藝術(shù)元素。
　　與王石的張揚不同的是，在郁亮性格中，更多的是沉穩(wěn)、內(nèi)斂和務(wù)實。當規(guī)模已不再成為目標時，精神內(nèi)涵會更加豐富，“健康豐盛”，這是王石留給萬科的，郁亮把這四個字掛在自己辦公室的墻上。他將帶領(lǐng)突破千億的萬科集團向世界級的百年房企繼續(xù)邁進。
　　責(zé)任編輯/李 杰