[案情回顧]
　　
　　2001年年底，美籍華人鄭某在北京開(kāi)辦了一家貿(mào)易公司，并擬購(gòu)買(mǎi)一套住房作為公司的辦公場(chǎng)所。但鄭某擬購(gòu)買(mǎi)的房屋未取得《外銷商品房預(yù)售許可證》，不能向鄭某出售。因此鄭某借用北京親戚李某的名義購(gòu)買(mǎi)該套房屋，且李某同意以自己的名義幫鄭某買(mǎi)房，但雙方并未簽訂相應(yīng)的委托買(mǎi)房協(xié)議。后李某以自己的名義購(gòu)買(mǎi)了房屋，鄭某以現(xiàn)金方式支付了首筆房款和購(gòu)買(mǎi)需交納的所有稅費(fèi)，但發(fā)票等所有票證上注明的付款人均為李某。其余房款以李某向銀行申請(qǐng)貸款的方式支付。收房后，房屋一直由鄭某居住使用并每月支付房屋按揭款項(xiàng)，但房產(chǎn)證上標(biāo)明的所有權(quán)人為李某。2008年鄭某要求李某將房屋過(guò)戶到自己名下，但李某不同意將房屋過(guò)戶到鄭某名下。鄭某將李某訴至法院要求確認(rèn)其為房屋的所有權(quán)人。最終法院認(rèn)為鄭某支付首付款的行為只能證明鄭某與李某之間存在一股債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時(shí)我國(guó)及北京市對(duì)外國(guó)人購(gòu)房都有限制性規(guī)定，因此，鄭某不是房屋的所有權(quán)人，隨即駁回了鄭某的訴求，確認(rèn)李某為房屋的所有權(quán)人。但鄭某可以就債權(quán)向李某另行主張。
　　
　　[律師點(diǎn)評(píng)]
　　
　　上述案例說(shuō)明，境外人士不具有相應(yīng)的購(gòu)房資格而委托中國(guó)籍人士買(mǎi)房時(shí)，需特別謹(jǐn)慎。
　　
　　一、境外人士在華購(gòu)房的相關(guān)政策。
　　自2006年以來(lái)，境外人士在華購(gòu)房政策在各城市基本一致，但各地規(guī)定會(huì)有細(xì)微不同。結(jié)合案例，此點(diǎn)評(píng)以北京為例，來(lái)解析境外人士在華購(gòu)房政策。
　　根據(jù)1994年2月2S日原北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《北京市外銷商品房管理規(guī)定》，境外人士在北京只能購(gòu)買(mǎi)取得了《外銷商品房預(yù)售許可證》的房屋，本案中所涉及的房屋并未取得此證。
　　2002年8月頒布的《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于調(diào)整本市內(nèi)外銷商品房管理有關(guān)規(guī)定的通知》規(guī)定，在北京只要取得了《商品房預(yù)售許可證》的房產(chǎn)項(xiàng)目，境外人士均可以購(gòu)買(mǎi)，此項(xiàng)政策一直持續(xù)至2006年。
　　2007年北京市頒布的《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》(以下簡(jiǎn)稱“北京限外規(guī)定”)規(guī)定，境外個(gè)人在本市購(gòu)買(mǎi)自住商品房的，一人只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房的，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，須提交所購(gòu)商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書(shū)面承諾；購(gòu)買(mǎi)后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓，但境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)注銷的，可以按規(guī)定辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
　　2009年1月22日，《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，自2009年1月1日至12月3舊，暫停執(zhí)行北京限外規(guī)定中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。
　　2010年2月21日，《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行“北京限外規(guī)定”中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。
　　因此，目前，不符合上述相關(guān)規(guī)定的境外人士個(gè)人是無(wú)法親自在北京買(mǎi)房的。執(zhí)意要買(mǎi)房的人通常會(huì)通過(guò)前述案例中的方式委托在華的親戚朋友，以親戚朋友的名義代為購(gòu)買(mǎi)。他們希望在相關(guān)限購(gòu)規(guī)定取消后，再讓親戚朋友將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到自己名下。殊不知，這種購(gòu)買(mǎi)方式在實(shí)際執(zhí)行中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)如前述案例一樣的產(chǎn)權(quán)糾紛，并有可能導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房的外籍人士落得竹籃打zk--場(chǎng)空的結(jié)局。
　　
　　二、不符合規(guī)定的境外人士與親戚朋友達(dá)成的購(gòu)房委托協(xié)議的效力。
　　應(yīng)提醒的是，此種協(xié)議的法律效力會(huì)存在一定疑問(wèn)。合同法第五十二條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同均為無(wú)效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如果委托購(gòu)房協(xié)議出現(xiàn)糾紛，因?yàn)閲?guó)家已出臺(tái)了相關(guān)的外購(gòu)房政策，且我國(guó)對(duì)何為“國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、非法目的、強(qiáng)制性規(guī)定和效力性規(guī)定”均未作出過(guò)統(tǒng)一解釋，審判法官在適用上述規(guī)定時(shí)有很大的自由裁量權(quán)，因此，法官是否會(huì)以此種委托購(gòu)房協(xié)議因上述合同法第五十二條規(guī)定而認(rèn)定此種協(xié)議無(wú)效，這種不確定的法律風(fēng)險(xiǎn)不可避免。
　　但總的來(lái)說(shuō)，有協(xié)議總比無(wú)協(xié)議要好，至少對(duì)糾紛事實(shí)的來(lái)龍去脈是一個(gè)最基本和最關(guān)鍵的證明。
　　
　　三、境外人士在華購(gòu)房注意事項(xiàng)。
　　在實(shí)際購(gòu)房人支付購(gòu)房首付款和購(gòu)房稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)在房產(chǎn)商開(kāi)具的發(fā)票或收據(jù)上標(biāo)注出實(shí)際購(gòu)房人是付款人。在發(fā)生糾紛時(shí)，能夠證明是實(shí)際購(gòu)房人支付的購(gòu)房款和相關(guān)稅費(fèi)。
　　實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)將所有與購(gòu)房相關(guān)的文件資料，如購(gòu)房合同、貸款合同、支付款項(xiàng)和費(fèi)用的所有發(fā)票或收據(jù)或支付憑證、契稅稅票、公共維修基金專有收據(jù)、房屋所有權(quán)證等，由實(shí)際購(gòu)房人保管。
　　
　　(盧志強(qiáng)北京鵬潤(rùn)地產(chǎn)控股有限公司法務(wù)經(jīng)