柳慧標(biāo) 周軒如

摘要：保障性住房大規(guī)模推進(jìn)，對(duì)確保用地供應(yīng)至關(guān)重要。為了合理開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，需要積極穩(wěn)妥建設(shè)廉租房、加大棚戶區(qū)改造力度，同時(shí)要加強(qiáng)保障性安居工程用地使用監(jiān)管，不斷完善各項(xiàng)制度，建立住房公平分配和監(jiān)督管理機(jī)制，嚴(yán)禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)；合理開發(fā)；建立健全監(jiān)管機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-8937（2011）22-0054-01

1現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)所面臨的問(wèn)題

①保障性住房建設(shè)面臨資金短缺。當(dāng)前進(jìn)行保障性住房建設(shè)，第一問(wèn)題就是資金的來(lái)源，尤其對(duì)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或者公租房來(lái)說(shuō)，在短期內(nèi)難以回籠投資資本，甚至是難以盈利的項(xiàng)目，必須由政府來(lái)承擔(dān)投資。像社會(huì)資金如果要是無(wú)利可圖的話，是比較難參與到這個(gè)行動(dòng)當(dāng)中的。建設(shè)保障性住房其實(shí)存在的最大的問(wèn)題就是因?yàn)槔麧?rùn)低所以影響了投資的積極性，現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)方面的國(guó)企，甚至包括非房地產(chǎn)的國(guó)企、央企都來(lái)承擔(dān)一部分保障性住房住房的建設(shè)，這是值得推崇的，但首先要制定好一定的優(yōu)惠政策。

②保障性住房質(zhì)量有待考驗(yàn)。在一些地方，各種建設(shè)模式、融資方式和土地政策推陳出新。然而，在積極爭(zhēng)取政策資源、空間的同時(shí)，一些創(chuàng)新舉措受壓變形，淪為刻意的投機(jī)取巧，或是政策“擦邊球”。由于保障性住房建設(shè)利潤(rùn)較低，甚至可能虧本運(yùn)營(yíng)，所以難免偷工減料。保障性住房大規(guī)模建設(shè)時(shí)期已經(jīng)開始，提高保障性住房質(zhì)量水平，關(guān)系群眾切身利益，關(guān)系群眾對(duì)“保障”的感受，關(guān)系黨和政府的形象，容不得半點(diǎn)馬虎。

③保障性住房?jī)A向于“福利房”。福建龍巖市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)近日被一名叫“福建龍巖人”的網(wǎng)民在天涯、大旗等多家網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖質(zhì)疑。網(wǎng)帖稱：龍巖市經(jīng)濟(jì)適用房被某些公職人員“團(tuán)購(gòu)”，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員占了申購(gòu)者的近20%。像這種保障性住房已經(jīng)成為當(dāng)?shù)馗刹扛＠浚疫@些限價(jià)房被大肆高價(jià)倒賣牟利的行為得嚴(yán)格查處。此次為了彌補(bǔ)政府建設(shè)保障性住房力量的不足，有條件的企事業(yè)單位再次被鼓勵(lì)自建保障性住房。這樣的話，就很難避免保障性住房成為“福利房”，在這方面，我們應(yīng)該加大力度管理。

④保障性住房建設(shè)制度不夠完善。將產(chǎn)權(quán)模糊的回遷房、福利房編入保障性住房以充數(shù)字；在土地“未批先建”和“財(cái)政擔(dān)保貸款”的雙重禁令中尋求保障性住房融資突破；此外，因“重建設(shè)、輕管理”而引發(fā)的保障性住房尋租、投機(jī)等待行為也有再度抬頭的傾向。這些種種行為的發(fā)生，與我國(guó)對(duì)于保障性住房建設(shè)的制度欠缺有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。保障性住房制度進(jìn)一步完善落實(shí)，行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)才會(huì)穩(wěn)固，才能獲得一個(gè)和諧發(fā)展的環(huán)境，民生問(wèn)題才會(huì)得到較大的改善。

⑤保障性住房選址困難。多份文件均對(duì)優(yōu)先供應(yīng)保障性住房建設(shè)用地有明確的規(guī)定，但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，個(gè)別地方政府在保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)上執(zhí)行政策的偏差很大，用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地地段、市政及生活服務(wù)設(shè)施均有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而用于保障性住房的建設(shè)用地鑒于價(jià)格問(wèn)題，選址大多偏僻，交通、學(xué)校、醫(yī)療等市政、生活服務(wù)設(shè)施不齊全，導(dǎo)致一部分低收入居民好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。

2推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議

①合理開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。不少人建議要適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)變味了，真正達(dá)到條件的人買不起經(jīng)濟(jì)適用房，能買起的不夠條件。因此，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，應(yīng)實(shí)行多渠道相結(jié)合的辦法。一是要加大地企聯(lián)建的力度；二是要鼓勵(lì)效益較好的企業(yè)集資建房；三是區(qū)屬和社會(huì)群體這部分人群的住房問(wèn)題，要突出重點(diǎn)，明確責(zé)任，盡快解決低收入群體的住房困難問(wèn)題。四是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。應(yīng)以小高層、多層和小戶型為主，降低建設(shè)成本，同時(shí)搞好配套設(shè)施建設(shè)，方便居民出行、購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)。五是加大監(jiān)管力度。要從土地資源、開發(fā)建設(shè)成本、銷售價(jià)格等方面加大管理和監(jiān)督力度，抑制經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。

②積極穩(wěn)妥建設(shè)廉租房、加大棚戶區(qū)改造力度。要積極穩(wěn)妥地建設(shè)廉租住房，除政府自建外，還可考慮在小區(qū)開發(fā)時(shí)讓開發(fā)商配建廉租房，逐年分批建設(shè)，讓惠民政策真正落實(shí)到下崗職工、破產(chǎn)企業(yè)職工和無(wú)業(yè)人員家庭。與此同時(shí)，要解決好“進(jìn)易出難”的問(wèn)題，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，真正做到公開、公正、公平。棚戶區(qū)改造是解決低收入家庭住房困難，提升城市形象和品位的重點(diǎn)工程，因此，要按照“政府引導(dǎo)、招商引資、市場(chǎng)化運(yùn)作、與保障性住房相結(jié)合”的原則，爭(zhēng)取將棚戶區(qū)改造項(xiàng)目納入國(guó)家保障性安居工程建設(shè)范圍，享受國(guó)家政策和資金支持。

③積極籌集資金，同時(shí)加大用地供應(yīng)工作力度。增加政府投入，吸引民間資本投資。市本級(jí)、各縣（市、區(qū)）財(cái)政具體負(fù)責(zé)各級(jí)廉租住房保障資金和經(jīng)濟(jì)租賃住房保障資金的籌集、撥付、管理和預(yù)決算審核以及監(jiān)督檢查工作。住房保障資金統(tǒng)一納入財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買以及發(fā)放貨幣補(bǔ)貼等。確保用地供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房納入土地利用年度計(jì)劃和供地計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，實(shí)行行政劃撥方式供地；限價(jià)商品住房的建設(shè)用地采取附加房屋平均銷售價(jià)格、最高銷售價(jià)格、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象等條件公開出讓。土地管理部門在下達(dá)年度土地供應(yīng)指標(biāo)時(shí)，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地的需要，確保不少于住宅總用地的20%，因建設(shè)用地計(jì)劃不足或計(jì)劃不落實(shí)影響保障性安居工程建設(shè)的，要加強(qiáng)督查，及時(shí)予以糾正。各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)、民資投資的保障性住房建設(shè)用地，可以采取出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建保障性住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施配套條件等作為土地供應(yīng)的前置條件。要加強(qiáng)保障性安居工程用地使用監(jiān)管，嚴(yán)禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

④完善保障性住房公平分配和監(jiān)督管理機(jī)制。首先，規(guī)范準(zhǔn)入審核。要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對(duì)象的住房困難、家庭收入（財(cái)產(chǎn)）的具體標(biāo)準(zhǔn)，并定期調(diào)整，向社會(huì)公布。完善住房保障申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核機(jī)制，健全住房保障、民政、公安、住房公積金、社保等機(jī)構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委）協(xié)作配合的保障對(duì)象住房和經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制。保障性住房申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)家庭收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況，并對(duì)申報(bào)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。各有關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，主動(dòng)接受社會(huì)和公眾監(jiān)督，確保保障性住房分配過(guò)程公開透明，結(jié)果公平公正。其次，健全租賃管理。加強(qiáng)廉租住房、公共租賃住房合同管理，明確承租對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項(xiàng)。 再次，加強(qiáng)日常管理。建立住房保障管理信息系統(tǒng)，完善各類保障性住房檔案，并對(duì)住房保障對(duì)象家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況及其變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。住房保障部門要會(huì)同有關(guān)部門定期或不定期地對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)違規(guī)使用的，要按有關(guān)規(guī)定或者合同約定予以處理。保障性住房可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。最后，健全退出機(jī)制。依據(jù)保障對(duì)象自行申報(bào)、住房保障管理信息系統(tǒng)監(jiān)測(cè)、群眾舉報(bào)查實(shí)等途徑，對(duì)住房保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化、不再符合保障條件，或購(gòu)置、租賃、繼承、受贈(zèng)其他住房的，要按規(guī)定退出。對(duì)拒不退出的，可以依照法律規(guī)定或合同約定申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)以虛假資料騙購(gòu)、騙租保障性住房的，一經(jīng)查實(shí)，立即責(zé)令退還或退出，并取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買或租賃保障性住房的資格。

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