余菲菲，左仲明

（池州學(xué)院 資源環(huán)境與旅游系，安徽 池州 247000）

基于AHP的產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析與評價研究

余菲菲，左仲明

（池州學(xué)院 資源環(huán)境與旅游系，安徽 池州 247000）

在產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析中，由于各種影響因素眾多且不易量化等原因，一般多采用定性分析方法。運用層次分析法（AHP）對產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行分析，通過確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素和問卷調(diào)查，建立產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素層次分析和綜合評價模型，提出一種定性與定量相結(jié)合的研究產(chǎn)權(quán)式酒店的新思路。

產(chǎn)權(quán)式酒店；投資環(huán)境；影響因素；AHP分析

產(chǎn)權(quán)式酒店是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，也是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假結(jié)合在一起的全新投資模式。產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境是一項復(fù)雜的系統(tǒng)，它涉及到眾多的要素和領(lǐng)域，每個領(lǐng)域又有著眾多的因素，各因素的直觀反映性較弱，而且不易量化。因而在產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境分析中，目前多采用定性分析的方法。本文運用層次分析法（AHP），對影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的主要因素進(jìn)行量化分析，通過專家調(diào)查法確定影響因素權(quán)重并賦值，提出研究產(chǎn)權(quán)式酒店的一種新思路。

一、構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)圖

（一）確定影響因素

影響因素的選擇主要是通過廣泛查閱文獻(xiàn)資料和征求專家意見完成的。本文以產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評價的綜合目標(biāo)為第一個層次，將行政、經(jīng)濟(jì)、自然和社會環(huán)境列為研究產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的4大影響因素構(gòu)建層次分析模型的中間層次，然后以此為基礎(chǔ)構(gòu)建最低層次，并把最底層的行政、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費能力、財務(wù)、城市旅游發(fā)展、城市環(huán)境、人口、消費者購買意愿和專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度9個因素細(xì)分為35個單項評估因子。

（二）列出遞階層次結(jié)構(gòu)圖

確定各影響因素后，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)圖（見圖1）。不同類型的產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素也不盡相同，并且同一影響因素在不同類型產(chǎn)權(quán)式酒店中的權(quán)重也不同。本文所做調(diào)查以及結(jié)論主要以商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境為對象。產(chǎn)權(quán)式酒店按其地理位置通常可分為度假型產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店，以分時度假為旗號的度假產(chǎn)權(quán)式酒店對區(qū)域旅游資源質(zhì)量和吸引力要求甚高；而融入商務(wù)概念的產(chǎn)權(quán)式酒店，對地理位置的選擇也非常重要，但商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展速度等關(guān)系更加密切。因此，在使用該層次結(jié)構(gòu)模型時，可以結(jié)合具體的區(qū)域產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的實際情況適當(dāng)改動。

二、資料調(diào)查與統(tǒng)計方法

（一）專家選擇

在調(diào)查中共設(shè)計問卷30份，收回有效問卷25份。其中教授、學(xué)者5人、旅游管理專業(yè)研究生7人、飯店管理人員（飯店總經(jīng)理或副總經(jīng)理）10人、政府官員3人。

（二）調(diào)查問卷的設(shè)計

專家意見是層次分析法（AHP）的信息基礎(chǔ)，也是層次分析法（AHP）的關(guān)鍵一步。調(diào)查采用直觀征求專家意見法，然后再對專家評價后的結(jié)果賦值分析，這樣就避免了因?qū)＜覍哟畏治龇ǎˋHP）不了解而導(dǎo)致的調(diào)查信息不準(zhǔn)確。

因素之間的衡量尺度共分為5個等級，并分別賦予對應(yīng)的衡量值：同樣重要-1；略微重要-3；重要-5；非常重要-7；極其重要-9；同時引入倒數(shù) 1、1/3、1/5、1/7、1/9。

表1 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境影響因素層次分析模型

中間因素層及權(quán)重最底層及權(quán)重單項評估因子單排序權(quán)重總排序權(quán)重序列排名消費者的投資意識 0.3170 0.0396 8消費者購買意愿 消費者的法律意識 0.1502 0.0172 25 0.4963 投資領(lǐng)域的選擇性 0.3174 0.0399 7專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度信托保險公司的參與度 0.3907 0.0302 13 0.3125 銀行金融機(jī)構(gòu)的參與度 0.6903 0.462 4

三、結(jié)果分析

模型中各因素的權(quán)重和權(quán)重排序一目了然，為產(chǎn)權(quán)式酒店投資提供了量化的科學(xué)依據(jù)。

（一）行政環(huán)境

行政環(huán)境因素主要包括：產(chǎn)業(yè)政策支持、法規(guī)的完備性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性。產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展需要旅游業(yè)政策體系的不斷完善與支持，包括旅游產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、金融政策、土地政策、交通政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策等。產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物，理應(yīng)有專門的行業(yè)主管部門進(jìn)行管理，每年都應(yīng)核查產(chǎn)權(quán)式酒店投資企業(yè)資質(zhì)，制定并維護(hù)地方管理政策。而影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資的法律完備性因素，首先是各種直接管理的法律法規(guī)，如房屋買賣合同、房屋租賃合同、擔(dān)保法律、物業(yè)管理法律及回購法律等；其次相關(guān)的法律影響也十分重要，如城市規(guī)劃法和環(huán)境保護(hù)法等。執(zhí)法公正性與否也非常重要，如果政府和司法機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)法，即使現(xiàn)有的法律、法規(guī)不完善，也可以在一定程度上使產(chǎn)權(quán)式酒店投資的規(guī)范程度大大提高。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中影響力最為顯著的因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的推動力，強大的綜合經(jīng)濟(jì)實力，能為產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供強大的經(jīng)濟(jì)支撐，把握一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是產(chǎn)權(quán)式酒店投資科學(xué)決策的基礎(chǔ)。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展標(biāo)志著一個經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)所有市場的整體發(fā)展?fàn)顩r，也決定了這個經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)各種企業(yè)的市場前景。而影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因素基本上主要受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的影響。

人均GDP指標(biāo)是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)，根據(jù)消費經(jīng)濟(jì)學(xué)和國際經(jīng)驗，人均GDP達(dá)1000美元-3000美元為居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點。[1]92融入商務(wù)概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，人均GDP水平影響消費者對產(chǎn)權(quán)式酒店兼具投資和消費雙重模式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的量化指標(biāo)之一。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理性影響其健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)空置率與產(chǎn)權(quán)式酒店市場供給環(huán)境有關(guān)，是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中的量化指標(biāo)之一。房地產(chǎn)空置率的國際警戒線標(biāo)準(zhǔn)為10%。

2.居民消費能力因素

居民消費能力因素主要是指消費者對產(chǎn)權(quán)式酒店的購買力。某區(qū)域的居民的消費水平直接決定了該區(qū)域居民對產(chǎn)權(quán)式酒店消費市場和投資市場的需求。產(chǎn)權(quán)式酒店投資市場還屬于高消費市場，因此，居民消費水平越高，投資市場也愈活躍，產(chǎn)權(quán)式酒店的價格也愈高。居民消費能力因素包括：恩格爾系數(shù)、人均可支配收入、年人均消費性支出和居民的消費結(jié)構(gòu)。

恩格爾系數(shù)因子間接反映居民購買力。聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的評判標(biāo)準(zhǔn)是 “恩格爾系數(shù)0.6以上為饑寒，0.5-0.6為溫飽，0.4-0.5為小康，0.3-0.4為富?！?。[2]20人均可支配收入和人均消費支出因子分別反映居民收入水平和消費能力。居民消費結(jié)構(gòu)因子主要反映居民消費趨勢。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展觸發(fā)消費的結(jié)構(gòu)升級，人們的消費方式主要有：生存型、發(fā)展型和享受型。生存型消費主要指滿足生存需要的消費，即吃、穿、用、住、行方面；發(fā)展型消費是指隨著生存條件的不斷改善，為提高適應(yīng)社會發(fā)展的能力進(jìn)行的消費，即醫(yī)療保健、教育、通訊方面；享受型消費是指人類在創(chuàng)造財富的過程中，懂得享受生活，特別是對精神生活追求方面的消費，即文化娛樂、住房裝修方面。[3]113產(chǎn)權(quán)式酒店這一消費結(jié)構(gòu)基本處于發(fā)展型向享受型過渡階段的消費形態(tài)。

3.財務(wù)因素

財務(wù)因素是與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資性密切相關(guān)的，包括城市地價、土地取得方式、稅費、同類項目盈利水平和資金融資渠道。

城市地價水平是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中量化因子之一。產(chǎn)權(quán)式酒店在立項之初，也是作為房地產(chǎn)項目而言的，而地價是房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的重要部分，對于房地產(chǎn)價格成本產(chǎn)生影響。城市地價包括商業(yè)、居住和工業(yè)用途，本文主要考慮城市商業(yè)地價水平。

城市土地的取得方式是影響產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中定性因子之一。土地是國有資源，政府土地出讓一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓三種，目前國內(nèi)還是以協(xié)議出讓為主，導(dǎo)致出現(xiàn)不少暗箱操作和不公正競爭，轉(zhuǎn)手牟利情況較多，透明規(guī)范的地價系統(tǒng)是很重要的因素。

稅費水平也是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中的定性指標(biāo)之一。政府稅費名目繁多，數(shù)額較大的有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、垃圾處理費、人防費、營業(yè)稅、土地增值稅、交易契稅、規(guī)劃管理費、質(zhì)監(jiān)招標(biāo)費、抗震審查費等等，各地根據(jù)自身實際，稅費水平不一，特別是許多稅費減免政策靈活性很大，尺度不一。這樣，企業(yè)投資決策與區(qū)域選擇必須考慮區(qū)域真實的稅費水平。這與政府在稅費管理上的完善程度相關(guān)。

同類項目的收益水平主要指區(qū)域酒店的收益水平，是產(chǎn)權(quán)式酒店市場投資中重要參考因子。

資金的融資渠道主要指資金的貸款條件嚴(yán)格與寬松與否，這對企業(yè)項目開發(fā)的供給和需求有很大的影響。

4.城市旅游發(fā)展因素

一個區(qū)域的城市旅游發(fā)展程度越高，越能吸納外來旅游者的進(jìn)入，更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店投資者作出投資決策時應(yīng)考慮的因素。城市旅游發(fā)展因素包括城市旅游資源、商業(yè)發(fā)達(dá)程度、旅游收入、城市接待入境旅游者人數(shù)、城市接待入境旅游者平均停留天數(shù)、星級酒店數(shù)量、營業(yè)收入、出租率等。

（三）自然環(huán)境

由于自然環(huán)境是一種投資者無法輕易改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變和長久穩(wěn)定的特點。而產(chǎn)權(quán)式酒店項目的投資又具有地理位置的固定性和不可逆性的特點，因此有必要對產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的自然環(huán)境因素進(jìn)行分析。自然環(huán)境包括城市環(huán)境、大氣環(huán)境、水體環(huán)境和城市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及區(qū)位交通便捷度等因素。

作為區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店，城市環(huán)境因素會影響產(chǎn)權(quán)式酒店的投資和經(jīng)營。城市環(huán)境越好越能吸引外來投資者和消費者的進(jìn)入。城市環(huán)境因素主要是大氣環(huán)境質(zhì)量、水體環(huán)境質(zhì)量、市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度和區(qū)位交通的便捷度。

（四）社會環(huán)境

社會環(huán)境因素是影響投資環(huán)境的重要因素，它為投資者在特定區(qū)域進(jìn)行投資提供一種社會大環(huán)境。能否在某一個地區(qū)進(jìn)行長久而穩(wěn)妥的投資是投資者極為關(guān)心的問題。如果社會的大環(huán)境不好，那么投資者也就不能長久而穩(wěn)妥地獲得收益。影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的社會環(huán)境因素主要包括：人口因素、消費者購買意愿和專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度。

1.人口因素

人口因素主要指第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重，是產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境中勞動力因素的重要影響因子。

2.消費者購買意愿因素

在同一民族的不同地區(qū)，由于區(qū)域氣候和地理條件的不同，也會導(dǎo)致日積月累的文化差異，從而產(chǎn)生不同類型的文化和價值觀念。研究消費文化和價值觀念上這種差別，對于產(chǎn)權(quán)式酒店投資的區(qū)域選擇，甚至具體的產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)部功能設(shè)計都有所裨益。同時消費者的投資意識、法律意識對于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資性有很大的影響。

消費者購買意愿因素主要包括消費者的消費意識、消費者的投資意識、消費者的法律意識和投資領(lǐng)域的選擇性，是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店消費和投資雙重屬性的重要因子。

3.專業(yè)機(jī)構(gòu)參與度因素

專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與度包括信托保險公司和銀行金融機(jī)構(gòu)的參與，是保證產(chǎn)權(quán)式酒店健康投資的重要指標(biāo)。

四、綜合評價模型

在上述單指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)的分析上，確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn)（見表2），標(biāo)準(zhǔn)采用五個等級(部分指標(biāo)采用四個等級)，分?jǐn)?shù)按 5 分制，分別對應(yīng)：“5∶4∶3∶2∶1”。同時確定產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境等級劃分標(biāo)準(zhǔn)（見表3），標(biāo)準(zhǔn)采用五個等級：優(yōu)、良、中、低、差，分別對應(yīng)：“[4.0，5.0]、[3.0，4.0］、[2.0，3.0］、[1.0，2.0］、[0，1.0］”。

表2 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn)

消費者的消費意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱消費者的投資意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱消費者的法律意識 很強烈 強烈 較強烈 較弱 很弱投資領(lǐng)域的選擇性 少 較少 較多 多 很多信托保險公司參與度 很高 高 較高 一般 差銀行金融機(jī)構(gòu)參與度 很高 高 較高 一般 差

表3 產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境等級劃分標(biāo)準(zhǔn)

在對各個單項指標(biāo)進(jìn)行評價標(biāo)準(zhǔn)的確定之后，采用多因子綜合評價方法，構(gòu)建產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境的評價公式：

其中，A為評價總得分；Di為單項指標(biāo)的得分；Wi為單項指標(biāo)的權(quán)重；Cj為最低層指標(biāo)的權(quán)重；BK為中間因素層指標(biāo)的權(quán)重；i為單項指標(biāo)的個數(shù)，在本指標(biāo)體系中，i取35個；j為因素層指標(biāo)的個數(shù)，在本指標(biāo)體系中，j取9個；k為準(zhǔn)則層指標(biāo)的個數(shù)，在本指標(biāo)體系中，k取4個。

這樣就可以得到一個產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境評價的較科學(xué)的結(jié)果。運用該評價模型可以對區(qū)域產(chǎn)權(quán)式酒店投資環(huán)境進(jìn)行定性分析和定量評價，為產(chǎn)權(quán)式酒店投資者對受資地區(qū)投資環(huán)境的研究和評價提供借鑒，做好投資產(chǎn)權(quán)式酒店前的重要準(zhǔn)備工作。

[1]黃良浩.人均GDP突破1000美元后：國外居民消費結(jié)構(gòu)分析[J].招商周刊，2004，（37）.

[2]劉葉飆.酒店營銷學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2004.

[3]杭愛明.論信息化與居民消費方式的變革[J].上海師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2000，29（4）.

責(zé)任編輯：高 煥

Abstract:In the article,some active factors functioning in Property Hotel investment environment analysis are firstly analyzed based on investigation data.Then Analytic Hierarchy Process (AHP)method is employed to achieve the study results.A new model for Property Hotel investment environment analysis and a comprehensive evaluation method for Property Hotel competition are proposed at last.

Key words:Property Hotel;investment environment;influence factor;AHP analysis

An Analysis and Evaluation of Property Hotel Investment Environment Based on AHP Method

Yu Feifei,Zuo Zhongming
（Resource Environment&Tourism Department,Chizhou College,Chizhou 247000,China）

F590.6

A

1672-447X（2011）02-0022-04

2010-09-21

池州學(xué)院引進(jìn)研究生科研啟動項目（XYK200804）

余菲菲（1982-），湖北鄂州人，池州學(xué)院資源環(huán)境與旅游系教師，碩士，研究方向為飯店管理。