◎ 北京萬(wàn)科副總經(jīng)理 肖勁

新“國(guó)八條”之后，全國(guó)有42個(gè)城市限購(gòu)，包括直轄市、省會(huì)城市和部分房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的計(jì)劃單列市。對(duì)于引領(lǐng)全國(guó)限購(gòu)的北京，在限購(gòu)令下目前還留給房地產(chǎn)企業(yè)多少客戶？

在目前北京限購(gòu)下的市場(chǎng)，如果你是外地人想買(mǎi)房，有兩種辦法，一種你有工作居住證可以視同北京人，如果你沒(méi)有工作居住證在北京交五年的社保，如果有五年社保可以買(mǎi)一套。在這種情況下，我們多少客戶可以買(mǎi)房子？北京萬(wàn)科股份有限公司做了入戶調(diào)查。調(diào)查范圍萬(wàn)分之五，北京按照統(tǒng)計(jì)局年鑒有660萬(wàn)的家庭，萬(wàn)科對(duì)3000多個(gè)家庭進(jìn)行了入戶調(diào)查。以前萬(wàn)科入戶調(diào)查只調(diào)查兩項(xiàng)內(nèi)容，第一個(gè)調(diào)查的內(nèi)容是“有資格”，第二個(gè)調(diào)查的內(nèi)容是“有意愿”，你有資格買(mǎi)，你也想買(mǎi)?，F(xiàn)在調(diào)查三個(gè)方面內(nèi)容，第一個(gè)內(nèi)容是“有資格”，第二個(gè)調(diào)查內(nèi)容是“有能力”，第三個(gè)調(diào)查內(nèi)容是“有意愿”。

買(mǎi)房家庭以1/3速度遞減

在有資格調(diào)查內(nèi)容方面，3000入戶調(diào)查里有資格購(gòu)買(mǎi)住宅的家庭中，有9%的家庭是北京戶籍，買(mǎi)過(guò)兩套，所以他不能再買(mǎi)；有4%的家庭是外地人，但是他買(mǎi)過(guò)一套住房也不能再買(mǎi)；有18%的家庭是外地人，但是他沒(méi)滿五年，也不能再買(mǎi)。有70%可以再買(mǎi)，在這70%的名單里，有16%是北京戶籍，一套房子沒(méi)買(mǎi)，可以買(mǎi)兩套，這個(gè)數(shù)字在北京最高。還有46%的人可以再買(mǎi)一套，因?yàn)橐呀?jīng)買(mǎi)了一套，還有10%的家庭在北京工作五年的外地人可以再買(mǎi)一套。這些家庭加在一起我們管它叫做有資格。

通過(guò)調(diào)查得知，在有資格買(mǎi)房的家庭中，有30%的人要排除在外，剩余70%的人我們考慮他是否有能力？家庭年收入15萬(wàn)叫做一個(gè)門(mén)檻。北京房子基本價(jià)大概在200萬(wàn)，銀行首付要交50%，每個(gè)月大約要交7000元，每個(gè)月家庭收入1.2萬(wàn)到1.3萬(wàn)，把這個(gè)作為門(mén)檻，剩余70%的家庭里還有多少人買(mǎi)？有45%的家庭又不能買(mǎi)了，因?yàn)樵跈M線以下，有55%家庭可以買(mǎi)。45%里面不能買(mǎi)的家庭是這樣：6%是外地人，但是沒(méi)有滿五年；有7%的家庭是外地人，但是他已經(jīng)買(mǎi)過(guò)一套，所以他也不能買(mǎi)了；有32%的家庭買(mǎi)過(guò)兩套，加在一起是45%不能買(mǎi)的。剩下55%的家庭中有12%是北京戶籍還沒(méi)有買(mǎi)房，可以買(mǎi)兩套；有34%是北京戶籍已經(jīng)買(mǎi)過(guò)一套，還可以再買(mǎi)一套；有12%是外地人在北京有五年以上居住證明，還沒(méi)買(mǎi)過(guò)房。我們把70%和現(xiàn)在55%進(jìn)行乘法大約剩37%左右，把37%作為百分之百看待，看這些人還有多少人有意愿？15萬(wàn)以上收入的家庭，基本上以1/3速度遞減。到了20萬(wàn)的年收入在北京很少了，我們現(xiàn)在把無(wú)資格拋掉30%，200多萬(wàn)個(gè)家庭，有資格無(wú)能力大約有60%，現(xiàn)在剩下的是什么？就是有資格，有能力買(mǎi)，我們統(tǒng)計(jì)結(jié)果是在北京9%的家庭，大家有意愿購(gòu)買(mǎi)多少？有能力的人有1/3的人還想買(mǎi)手，9%乘以1/3，北京現(xiàn)在有3%的家庭有資格，有能力，有意愿買(mǎi)房，折合成戶數(shù)20萬(wàn)戶。

客戶一年就消耗沒(méi)了

2009年北京一年大約賣(mài)15萬(wàn)套房，2010年賣(mài)13萬(wàn)套，今年實(shí)際上賣(mài)了6萬(wàn)多套。每年是遞減的。以去年13萬(wàn)套來(lái)計(jì)算，這20萬(wàn)戶有資格有能力買(mǎi)房的人基本上一年就消耗光了?，F(xiàn)在的庫(kù)存，目前大約有11萬(wàn)多套，有預(yù)售許可證沒(méi)有賣(mài)掉，還有很多房子已經(jīng)認(rèn)購(gòu)沒(méi)有賣(mài)掉，認(rèn)購(gòu)在房地產(chǎn)交易網(wǎng)是綠色不被統(tǒng)計(jì)，加在一起約15萬(wàn)套。目前北京不再供地，沒(méi)有新項(xiàng)目產(chǎn)生，也許這些正好夠有資格買(mǎi)房的人消耗掉。新項(xiàng)目再出來(lái)需要培養(yǎng)新的客戶，培養(yǎng)新的客戶難度非常大，涉及到資格問(wèn)題。在這個(gè)背景下，我們經(jīng)常自嘲，你做市場(chǎng)，你所有的動(dòng)作都做，不一定有結(jié)果。就跟家庭要小孩一樣，很多人都要過(guò)小孩，你什么事都干了，你也不知道你能不能有小孩，這就是時(shí)下的市場(chǎng)。萬(wàn)科所做的調(diào)查雖有些片面，但通過(guò)北京住宅交易統(tǒng)計(jì)可以得到佐證。

今年8月，北京商品住宅成交5506套，面積67.15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.03%。1至8月總成交面積624.44萬(wàn)平方米，同比2010年下跌12.80%。

9月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2011年第3季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》指出，未來(lái)一季有購(gòu)房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)，這已是今年以來(lái)的第三次下滑。這個(gè)結(jié)果是中國(guó)人民銀行在全國(guó)50 個(gè)城市共對(duì)2 萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查得出的。

對(duì)于居民購(gòu)房意愿的下降，業(yè)內(nèi)共識(shí)為限購(gòu)所致。而央行的調(diào)查結(jié)果也真實(shí)地反應(yīng)了民意，75.6%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，較上季提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，為2009 年有調(diào)查以來(lái)的最高值。對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，41.1%的居民預(yù)期“基本不變”，較上季微降0.3 個(gè)百分點(diǎn)；37.9%的居民預(yù)期“上升”，較上季提高1.7 個(gè)百分點(diǎn)；8%的居民預(yù)期“下降”，較上季回落0.2 個(gè)百分點(diǎn)；另有13%的居民認(rèn)為“看不準(zhǔn)”，較上季回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

無(wú)論北京住宅市場(chǎng)怎樣，居民購(gòu)房意愿的下降，使得今年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于艱難的狀態(tài)。