今年調(diào)控以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型成為一個熱點現(xiàn)象和熱門話題。5月5日，搜房網(wǎng)舉辦了“高端物業(yè)與城市發(fā)展”論壇，北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任、世界華人不動產(chǎn)學(xué)會第一副會長馮長春教授在會上發(fā)表了精彩觀點。

目前國家經(jīng)濟快速發(fā)展，現(xiàn)在經(jīng)過宏觀調(diào)控以后是穩(wěn)定發(fā)展的階段，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得也很快。因為社會經(jīng)濟的發(fā)展，需要房地產(chǎn)的拉動，住房需要房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的供給。北京的房地產(chǎn)公司幾千家，但是從結(jié)構(gòu)來看，目前把它按照有國家資質(zhì)的分為一二三四級企業(yè)，還有的是臨時性的企業(yè)。從比例結(jié)構(gòu)上來看，大型的企業(yè)比如注冊資本在上千萬的，人員500以上等等這些企業(yè)，一級的企業(yè)很好，像北京的四級企業(yè)很多，像臨時的項目級的企業(yè)占的項目更大。所以一二三四級企業(yè)，北京占一半，前幾年只有20％-30％。這是從市場的占有規(guī)模來講，像美國的大公司占到市場的60％，而我國大公司的比例為30％左右，市場份額就少了。企業(yè)的結(jié)構(gòu)不合理，隨著我們房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場規(guī)范，競爭也越來越激烈。從目前來看，住房問題成為國計民生的大問題，要加強調(diào)控、監(jiān)管，房地產(chǎn)會受到調(diào)控、監(jiān)管影響。但是實際上會更好地樹立市場的關(guān)系。政府部門通過多渠道來解決保障房。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，一定要加大規(guī)模發(fā)展，要有大的龍頭的企業(yè)。這樣對房地產(chǎn)業(yè)的推動有影響。第二，有的公司要轉(zhuǎn)型，市場競爭力弱的，要做精一點，專一點。還有的公司做的也很大，有一些公司以普通的住宅為主，有一些專門做高檔，以高檔服務(wù)業(yè)為主，專業(yè)化更精細(xì)，這個就是發(fā)展的方向。第三，過去提出“學(xué)研和產(chǎn)業(yè)結(jié)合”，那么有的時候要觀產(chǎn)學(xué)研的結(jié)合，要為政府部門、社會、企業(yè)服務(wù)。發(fā)展到現(xiàn)在還有一個聯(lián)盟的企業(yè)，把這些行業(yè)的相關(guān)聯(lián)合起來做，可能取得合作共贏。前幾天的臺灣交流，提到不光有競爭，還有合作。例如資金短缺了，通過聯(lián)盟可以解決這個問題。以房地產(chǎn)的特點來講，在不同的行業(yè)，有不同的說法，所以房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須要和中介、網(wǎng)站、建筑開發(fā)商來合作。還有一個和裝飾，房地產(chǎn)行業(yè)的年代性比較強，還有一個是管理，后期的服務(wù)很重要?，F(xiàn)在很大的問題是出在后期的管理問題上面，還有就是以這種房地產(chǎn)最后實際的用途。所以聯(lián)盟最后也會使“產(chǎn)固管用”來結(jié)合。高端住宅來根據(jù)不同的消費者來做產(chǎn)品。這個也是將來企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中需要注意的問題。

一個產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，有一些可能是單一性的，有一些是綜合性的。在建筑上，有建筑綜合體，從一個項目上看，也是一個綜合體。就高端的物業(yè)來講，那么它會向綜合體發(fā)展。例如高端住宅、別墅、高檔公寓會有一些其他的服務(wù)，比如休閑、會議的綜合體。例如南京的陽明山莊有溫泉、會議，這樣就會向一個綜合住宅的綜合體發(fā)展。過去叫居住隔離，有人提出混合的，有高檔的，有中段的。在限價房背景之下，做商品房，加強人與人之間的交往，這里從物業(yè)的價值來看，會不會受到相互的影響，這個要用辯證的角度去看問題。以高檔為主的綜合體，一要面向高端服務(wù)，二要追求環(huán)境，所以軟環(huán)境很重要。在營銷策劃、物業(yè)開發(fā)中，采取新的技術(shù)、新的理念。將來隨著生活質(zhì)量要求越來越高，除了自然的環(huán)境以外，還有服務(wù)的環(huán)境，比如提倡綠色居住。綠色的就是節(jié)能的、低碳的，也是一個將來發(fā)展的方向。當(dāng)然目前來講，可能這種發(fā)展的成本，這是一個方向，尤其是高端的物業(yè)。北京以前有一個項目，提出“告別暖氣、空調(diào)時代”，就是順應(yīng)發(fā)展的改革，受到了市場的認(rèn)可。所以高端物業(yè)發(fā)展是比較有前景的，因為總體需求量大，需要不同檔次的，面積標(biāo)準(zhǔn)的。別墅可能要結(jié)合城市的生物、資源去定位的，所以需求是平穩(wěn)的發(fā)展過程。

高端物業(yè)應(yīng)結(jié)合城市的發(fā)展，結(jié)合自然的環(huán)境發(fā)展高端的，不過不能在風(fēng)景區(qū)發(fā)展。高端物業(yè)不僅提高了土地的價值，也提升了本身的物業(yè)價值，還提升了文化、自然景觀的保護。在重要的、區(qū)位比較好的，從資源的配制上，結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，發(fā)展高端物業(yè)，這是一個發(fā)展的空間。

房地產(chǎn)發(fā)展的前景，在城市化積極推進的過程當(dāng)中，從40％到475％“十二五”要達到51.5％，按照每年0.8的一個百分點增長，我們達到發(fā)達國家70％的水平。至少還有20來年，這種人口不斷的轉(zhuǎn)移，從農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口。所以房地產(chǎn)在二、三線城市，尤其是中等城市，仍有很大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)是一個螺旋式、波動式地在前進，但是現(xiàn)在處在市場經(jīng)濟，受到金融的波動比較大，但是會受到國家的宏觀調(diào)控。