劉 鑫

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程,具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段,項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體,是從策劃到竣工驗收交付使用各階段的組織者、實施者。房地產(chǎn)開發(fā)商對其項目設計管理的質量控制是否有效,直接關系到房地產(chǎn)項目的質量好壞、工期長短、是否能獲得預期利潤等方面。建設項目設計階段的管理有其特殊性,設計的成果是由建筑設計院完成的,而房地產(chǎn)開發(fā)公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協(xié)調、監(jiān)控作用,故房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)設計管理的質量控制顯得尤其重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術含量分析、風險分析、財務、經(jīng)濟效益和社會效益分析等是否深入全面,各項數(shù)據(jù)是否符合實際,直接決定著擬開發(fā)項目的成敗。因此應做好如下幾方面工作:

1)建立開發(fā)項目質量管理責任制。項目開發(fā)、策劃管理的質量控制由項目經(jīng)理負責,適時組建項目開發(fā)小組,必要時可請一咨詢公司參與。其主要任務是根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略,市場定位目標,負責編制開發(fā)項目質量計劃,并組織實施;按質量計劃規(guī)定,跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執(zhí)行情況,特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動;發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術方面的質量問題,組織研究解決。2)制定開發(fā)項目的質量計劃。編制時要了解當前經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢,了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施,對項目周邊的居民和周邊同類樓盤進行了解和調查,樹立科學發(fā)展觀,更新房地產(chǎn)開發(fā)理念。質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。3)建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段,可以及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。

2 設計階段的質量控制

2.1 方案設計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位,是規(guī)劃方案設計的依據(jù)。在得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后,選擇幾家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計,并要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察,在幾家都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案,在此基礎上進行細化,作出報批方案。

2.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的,工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。各階段的設計成果包括設計說明、圖紙和概預算,其目的是通過不同設計深度的控制保證設計質量。

1)建立設計經(jīng)理質量責任制。設計管理由設計經(jīng)理負責,并適時組建項目設計組。在項目實施過程中,設計經(jīng)理應接受項目經(jīng)理和企業(yè)設計管理部門負責人的雙重領導。其職責是對設計過程進行管理,確保設計產(chǎn)品和服務滿足合同規(guī)定的質量要求;根據(jù)項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規(guī)定,對設計過程進行控制;負責各專業(yè)之間的銜接;負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案的審查和協(xié)調,確保綜合技術方案的合理性;負責組織或監(jiān)督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證;負責控制設計變更;對設計關鍵控制點進行檢查;組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。

2)明確專業(yè)工程師的設計監(jiān)控職責。建設方專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設計任務書,明確各階段設計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設計要求。作為建設方對設計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控,實行專業(yè)和項目組相結合的矩陣式管理,要求設計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設方相關專業(yè)人員和項目部形成對應銜接的工作關系,建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設計過程實施有效的控制;要求設計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設計人員,保證項目具有足夠的人力資源,以確保設計質量;負責確定設計中采用的專業(yè)技術方案,對專業(yè)技術方案的先進性、可靠性、合理性負責;組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

3)開發(fā)項目的設計控制。a.設計經(jīng)理應組織檢查設計計劃的執(zhí)行情況,分析進度偏差,制定有效措施。b.設計質量應按企業(yè)的質量管理體系要求進行控制,制定糾正和預防措施。設計經(jīng)理及各專業(yè)負責人應及時填寫規(guī)定的質量記錄,并向企業(yè)職能部門及時反饋項目設計質量信息。c.項目部宜建立限額設計控制程序,明確各階段及整個項目的限額設計目標,通過優(yōu)化設計方案實現(xiàn)對項目費用的有效控制。d.項目部應建立設計變更管理程序和規(guī)定,嚴格控制設計變更,并評價其對費用和進度的影響。e.設計組應按設備材料控制程序,準確統(tǒng)計設備材料數(shù)量,及時提出請購文件,明確設備材料等級、規(guī)格和技術要求。f.設計經(jīng)理及各專業(yè)負責人應配合控制人員進行設計費用進度綜合檢測和趨勢預測,分析偏差原因,提出糾正措施,進行有效控制。

3 建立設計協(xié)調程序與設計評審程序

1)設計組應建立設計協(xié)調程序,并按企業(yè)有關專業(yè)之間互提條件的規(guī)定,協(xié)調和控制各專業(yè)之間的接口關系。設計協(xié)調程序一般包含:a.設計管理聯(lián)絡方式和雙方對口負責人。b.設計中需建設方提供的現(xiàn)場基礎資料和項目設計數(shù)據(jù)的內容,并明確提供的時間和方式。c.設計中采用非常規(guī)做法的內容。d.設計中需要建設方審查、認可或批準的內容。e.向建設方和施工現(xiàn)場發(fā)送設計圖紙和文件的要求,列出圖紙和文件發(fā)送的內容、時間、份數(shù)和發(fā)送方式,以及圖紙和文件的包裝形式、標志、收件人姓名和地址等。f.推薦備品備件的內容和數(shù)量。g.采用的項目設計變更程序,包括變更的類型(用戶變更或項目變更)、變更申請以及審批規(guī)定等。2)企業(yè)應建立設計評審程序,并按計劃進行設計評審,保持評審記錄。設計評審主要是對設計技術方案進行評審,有多種方式,一般分為三級:第一級:項目中重大設計技術方案由企業(yè)組織評審。第二級:項目中綜合設計技術方案由項目部組織評審。第三級:專業(yè)設計技術方案由本專業(yè)所在部門組織評審。3)設計工作應按設計計劃與施工進行有序的銜接并處理好接口關系。設計組應負責進行可施工性分析并滿足其要求。設計與施工的接口關系一般是:a.施工應參與設計可施工性分析,參加設計方案及關鍵設備吊裝方案的研究。b.項目設計文件完成后,設計向施工提供項目設計圖紙、文件及技術資料,并派人向施工人員及監(jiān)理人員進行技術交底。c.根據(jù)施工需要提出派遣設計代表的計劃,按計劃組織設計人員到施工現(xiàn)場,解決施工中的問題。d.在施工過程中由于非設計原因產(chǎn)生的設計變更,應征得設計的同意,由設計人員簽認變更通知,并按變更程序,經(jīng)批準后實施。

總之,房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)設計管理過程中如何介入,如何對設計過程進行質量控制,充分發(fā)揮內部資源和外部資源的能動性,是取得項目設計成功的關鍵。

[1] 蘇 凡.房地產(chǎn)項目的工程質量控制研究[J].山西建筑, 2010,36(10):222-223.