劉 穎

0 引言

據(jù)《2010－2015年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資分析研究報(bào)告》顯示，2008年末我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量為58 406家，從業(yè)人員達(dá)到2 501 195家;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積達(dá)1 254 632.2萬(wàn)m2，比2004年增長(zhǎng)335%，年均增速為44.4%。作為一種業(yè)主自律自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理并提供服務(wù)相結(jié)合的新型服務(wù)方式，物業(yè)管理業(yè)正在蓬勃發(fā)展。與此同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)在社會(huì)生活中的作用日益重要。但是，業(yè)主委員會(huì)的法律地位到底如何仍是理論界關(guān)注的問(wèn)題之一。確定其地位，對(duì)于明晰業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、避免各種矛盾、維護(hù)業(yè)主利益以及穩(wěn)定生活秩序均有著重要的意義。

1 業(yè)主委員會(huì)概述

1.1 我國(guó)業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)的社會(huì)背景

業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，體現(xiàn)業(yè)主意愿，監(jiān)督物業(yè)管理公司管理服務(wù)的組織。在我國(guó)，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的原因在于住房體制改革。20世紀(jì)90年代中后期，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市居民消費(fèi)水平逐步提高，為住房體制改革提供了基礎(chǔ)。于是，福利分房制度停止，取而代之的是商品房買(mǎi)賣(mài)制度，城市住宅開(kāi)始私有化。私有住宅業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)提出了新的和更高的要求。在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，一種由業(yè)主自發(fā)組成，代表業(yè)主意愿、維護(hù)業(yè)主利益的民間組織“業(yè)主委員會(huì)”成立。

1.2 業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)不同于居委會(huì)。居委會(huì)又稱“社區(qū)居民委員會(huì)”，是一種居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。居民委員會(huì)雖然不具備行政主體資格，但是由于其有維護(hù)秩序，進(jìn)行管理的職能，因此，有時(shí)帶有“行政”的色彩。而業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，自我管理，自律自治的組織，不帶有“行政”的色彩。

1.3 我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律規(guī)定

1.3.1 《物業(yè)管理?xiàng)l例》

在最初的立法中，業(yè)主委員會(huì)往往被稱為“住宅小區(qū)管理委員會(huì)”或“業(yè)主管理委員會(huì)”。2003年6月國(guó)務(wù)院頒布的中國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一次稱其為“業(yè)主委員會(huì)”。這種稱呼強(qiáng)調(diào)了對(duì)于業(yè)主自治權(quán)的保護(hù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》也對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和職責(zé)做出了相應(yīng)的規(guī)定。但是，無(wú)論2003年頒布的或是2007年修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)以及訴訟主體資格予以明確。

1.3.2 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

2007年3月16日全國(guó)人大十屆五次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在法律層面對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出了規(guī)定。例如，第75條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立;第76條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)共同決定的事項(xiàng);第78條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的決定具有約束力;第83條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止損害他人合法權(quán)益行為。通過(guò)這些條文可以看出，《物權(quán)法》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的一些職責(zé)，但是這些規(guī)定原則性強(qiáng)，實(shí)際操作性弱。尤其是第83條，并未對(duì)業(yè)主委員會(huì)如何對(duì)管理事項(xiàng)享有訴權(quán)、是否具備訴訟主體資格予以明確。業(yè)主委員會(huì)的法律地位仍不明朗。

2 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的域外立法

2.1 法人模式

主張完全承認(rèn)業(yè)主管理組織具有法人資格。以法國(guó)、新加坡、我國(guó)香港為代表。例如《法國(guó)住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定:“如果有2名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且該2名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體之成員。關(guān)于該管理團(tuán)體之法律性質(zhì)，依其規(guī)定，為享有法人資格之團(tuán)體，即其與公司相同，有法律上的行為能力，實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)”。

2.2 非法人模式

該模式認(rèn)為業(yè)主管理組織不具有獨(dú)立的法人資格。以德國(guó)為代表，德國(guó)認(rèn)為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團(tuán)體”能夠通過(guò)住宅所有權(quán)人會(huì)議成為組織，這一組織具有部分權(quán)利能力，可以參加訴訟，但是并不具備法人資格。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也有類(lèi)似規(guī)定。

2.3 折衷模式

該模式附條件的承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具備法人資格。以日本為代表，日本通過(guò)立法規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人30人以上，由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以3/4以上的多數(shù)集會(huì)決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記，就成為具有法人資格的管理團(tuán)體。

2.4 實(shí)用主義模式

主張?jiān)诹⒎ㄉ喜怀姓J(rèn)業(yè)主管理組織具有法人資格，但是在判例和實(shí)務(wù)中卻承認(rèn)其具有法人資格。以美國(guó)為代表。

通過(guò)以上立法實(shí)踐可以看到，各國(guó)及地區(qū)均認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體完全具備或在附條件的情況下可以具有法人資格;而且，均承認(rèn)其具備訴訟主體資格，能夠以自己名義參加訴訟。這些立法及其模式對(duì)我國(guó)解決業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題是具有借鑒意義的。

3 對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位的分析

3.1 業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位

民事主體，是指根據(jù)法律規(guī)定，能夠參與民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的當(dāng)事人。按照目前我國(guó)法律規(guī)定，能夠充當(dāng)民事法律關(guān)系主體的包括自然人、法人和其他組織。確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位，首先就要界定其民事主體地位。

3.1.1 業(yè)主委員會(huì)不屬于法人組織

根據(jù)《民法通則》第37條規(guī)定，法人必須同時(shí)具備四個(gè)條件:依法成立;有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所;能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

1)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，已經(jīng)將物業(yè)管理辦公用房等公共建筑以及土地使用權(quán)按照分?jǐn)偯娣e進(jìn)行了購(gòu)買(mǎi)，這些建筑物、設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人不是業(yè)主委員會(huì)，而是全體業(yè)主。因此，業(yè)主委員會(huì)并未擁有也不能處分這些建筑物和設(shè)施。而物業(yè)維修基金和設(shè)施設(shè)備使用收益也屬于業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)只是代為管理。由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)。

2)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。法人的名稱是其區(qū)別于其他社會(huì)組織的標(biāo)志符號(hào)。這一名稱應(yīng)可以表現(xiàn)出法人活動(dòng)的對(duì)象以及隸屬關(guān)系。法人對(duì)經(jīng)過(guò)登記的名稱享有專用權(quán)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主組成，雖然有時(shí)掛有“某某居民委員會(huì)”名稱，但并不具有法人名稱的性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理用房等建筑設(shè)施屬于業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》也并未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)場(chǎng)所做出強(qiáng)制性規(guī)定。

3)業(yè)主委員會(huì)不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)是基于業(yè)主的委托而進(jìn)行管理，從事民事行為，行為的后果也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)。

由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)不是法人組織。

3.1.2 業(yè)主委員會(huì)不屬于“其他組織”

“其他組織”是我國(guó)民事主體和民事訴訟主體制度中的一個(gè)特有概念。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條對(duì)其所作的司法解釋，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。具體有:私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、合伙組織;合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè);中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè);社會(huì)團(tuán)體;營(yíng)業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu);中國(guó)人民銀行、各專業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu);中國(guó)人民保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu);鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè);其他。所有這些“其他組織”都不具有法人資格。

業(yè)主委員會(huì)雖然依法成立，但是并無(wú)組織機(jī)構(gòu)，對(duì)外不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主委員會(huì)也不屬于“其他組織?！?/p>

3.1.3 業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的民事主體，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

業(yè)主大會(huì)是由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成的，對(duì)影響全體業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行決議的非常組織。其以會(huì)議的形式進(jìn)行，采取少數(shù)服從多數(shù)的決策方式形成業(yè)主共同意志。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，體現(xiàn)業(yè)主意志，不具備獨(dú)立的民事主體資格。

3.2 業(yè)主委員會(huì)在訴訟中的地位

業(yè)主委員會(huì)不具備民事主體資格，在訴訟中當(dāng)然無(wú)訴訟主體資格。但是，如果不賦予其訴訟主體資格，不利于糾紛的解決和業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。因此，雖然實(shí)體法上未肯定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，但是在訴訟中應(yīng)肯定其具有訴訟主體資格。

2009年4月20日最高人民法院通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條:“符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持……”;第8條第1款:“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持”;第10條:“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！绷硗?，《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》指出:“最高法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有對(duì)外代表全體業(yè)主、對(duì)內(nèi)具體實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)行為的職能，其行為的法律效果及于全體業(yè)主。賦予業(yè)主委員會(huì)當(dāng)事人地位，可以達(dá)到明確責(zé)任主體、簡(jiǎn)化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向于承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人地位?！?/p>

最高人民法院通過(guò)以上司法解釋和復(fù)函其實(shí)已經(jīng)肯定了業(yè)主委員民事訴訟主體資格。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)參與民事訴訟的范圍主要是與物業(yè)管理相關(guān)的糾紛。

綜上所述，鑒于實(shí)踐中大量存在著物業(yè)管理矛盾，明確業(yè)主委員會(huì)法律地位，尤其是肯定其民事訴訟主體資格對(duì)于預(yù)防糾紛、解決矛盾，具有重要的實(shí)際意義。

［1］ 李小博.論業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格和訴訟主體資格［J］.中共鄭州市委黨校學(xué)報(bào)，2011(5):61-63.

［2］ 馮慶福.業(yè)主委員會(huì)法律地位分析及重構(gòu)［J］.樂(lè)山師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2010(10):104-107.

［3］ 唐 俊.論住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位［J］.廣西民族師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2010(1):97-99.

［4］ 朱 頌.論我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律制度的構(gòu)建與完善［J］.廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2009(5):52-56.