□文/劉 芳 趙新平 岳 雋

一、引言

我國實行土地國家所有和集體所有的土地管理制度，從名義上看兩種所有權(quán)相互對等，但實際上集體土地所有權(quán)其實是一種被虛置和弱化的土地所有權(quán)，國家通過征地制度和規(guī)劃調(diào)控公權(quán)力，將用途變更引致的土地增值收益牢牢把握在政府手中。但是，在征地制度框架下，國家允許返還被征地單位一定數(shù)量的土地作為征地返還地使用，其土地性質(zhì)為集體所有，用途為工商發(fā)展用地（基本為工業(yè)和商業(yè)辦公），年期為無限期，入市流轉(zhuǎn)無需繳納地價，集體擁有征地返還地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)和處分權(quán)。留用地的數(shù)量以及其產(chǎn)權(quán)權(quán)利內(nèi)涵直接決定了在高度城市化地區(qū)，快速城市化、工業(yè)化背景下，農(nóng)村集體可以獲得的權(quán)益以及權(quán)益相對應(yīng)實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益，是一項最基本的涉及集體土地的產(chǎn)權(quán)制度安排。

二、基本概念及內(nèi)涵擴(kuò)展

（一）基本概念。征地返還制度是國家早有政策要求、但基本上只在廣東省得到重視并普遍執(zhí)行的制度。早在1993年，在廣東省政府出臺的《廣東省征地管理規(guī)定》（粵府［1993］94號）文就明確規(guī)定，國土部門在實施征地時，應(yīng)對被征地單位發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善生活所需的用地作出統(tǒng)籌安排，一般可按不超過所征用土地面積的10%留出土地。之后，征地返還地的比例被逐步提高。2005年省國土資源廳出臺的《關(guān)于開展征地改革有關(guān)問題的通知》（粵國土資發(fā)［2005］51號）將征地返還用地的比例提高到10%～15%；2007年3月，省政府出臺的《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于深化征地制度改革意見的通知》（粵府辦［2007］29號）再次強(qiáng)調(diào)，應(yīng)按不少于征地面積的10%的標(biāo)準(zhǔn)安排留用地?？梢?，留用地是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地；從廣東省的大范圍上來講留用地和征地返還地的內(nèi)涵是一致的。

（二）內(nèi)涵擴(kuò)展。在快速城市化過程中，深圳分別在1993年和2004年市政府通過特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作，實現(xiàn)了全市域土地的全部國有，成為了全國第一個沒有農(nóng)村建制的城市，但農(nóng)村集體土地的利用現(xiàn)狀、方式和形態(tài)都將在很長一段時間內(nèi)存在，也就是說，土地的二元化特征并沒有根本消除，反而因為城市化的不徹底，遺留了大量的城市化征、轉(zhuǎn)地歷史遺留問題。基于深圳高度城市化的背景，留用地的內(nèi)涵因部分土地管理政策設(shè)計而有所擴(kuò)展，但與廣東省所規(guī)定的留用地的政策初衷一致。首先，深圳市作為廣東省政府的管轄城市，執(zhí)行廣東省征地返還地制度，構(gòu)成留用地的來源之一，但由于受項目征地數(shù)量的多少以及土地安置和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)南嗷ヌ娲饔?，征地返還地的比例在深圳各社區(qū)的數(shù)量分布不均衡；其次，深圳在實現(xiàn)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的過程中，分別出臺了《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府［1993］283號）和《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府［2004］102號），規(guī)定按照一定標(biāo)準(zhǔn)劃定非農(nóng)建設(shè)用地給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。具體標(biāo)準(zhǔn)為，截至城市化村建制轉(zhuǎn)變之日的戶籍?dāng)?shù)和人口數(shù)，按照100平方米/人劃定工商用地；戶均100平方米劃定居住用地，建筑面積不超過480平方米；戶均200平方米劃定道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設(shè)施用地。居住用地、工商用地和公共設(shè)施用地的綜合構(gòu)成留用地的來源之二。但值得注意的是，由于國家對宅基地和農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施用地流轉(zhuǎn)的限制，對于原農(nóng)村集體土地權(quán)益的實現(xiàn)基本體現(xiàn)在征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地工商用地兩方面。此外，深圳市政府并沒有對留用地的土地用途做特殊限制，土地用途從工業(yè)和商業(yè)用地擴(kuò)展為工業(yè)、商業(yè)以及商品房開發(fā)?？梢?，基于深圳快速城市化和全市域土地國有化的背景，深圳的留用地概念內(nèi)涵被擴(kuò)展為征地返還用地和非農(nóng)建設(shè)用地，是特定使用權(quán)人使用的建設(shè)用地。

三、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）產(chǎn)權(quán)設(shè)定。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為完整產(chǎn)權(quán)是指資產(chǎn)擁有者對其資產(chǎn)有排他的使用權(quán)、收益的獨(dú)享權(quán)以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，完整的產(chǎn)權(quán)有利于交易費(fèi)用的降低以及交易的有效進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)殘缺是指對一種物品、資產(chǎn)或資源的控制權(quán)與收益權(quán)相分離的現(xiàn)象。按照一般理解，產(chǎn)權(quán)包含所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等四個方面，其中所有權(quán)、使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)合稱為控制權(quán)。從經(jīng)濟(jì)功能的角度看，產(chǎn)權(quán)并不是一般的物質(zhì)實體，也不完全是法律意義上的權(quán)利界定，而是指人們對物的使用所引起的相互認(rèn)可的行為關(guān)系。它用來界定人民在經(jīng)濟(jì)活動中如何受益、如何受損，以及他們之間如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)則（科斯等，1994）。

《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦［2009］41號）第二條規(guī)定：“留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”。根據(jù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理念以及留用地相關(guān)政策規(guī)定，留用地作為原農(nóng)村集體的安置用地，有排他的使用權(quán)和收益的獨(dú)享權(quán)，以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，并且隨著國家對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的日益松綁，實現(xiàn)集體土地與國有土地的“同地、同權(quán)和同價”，留用地產(chǎn)權(quán)的完整性更加得以穩(wěn)定。因此，對于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言，留用地是一種完整的產(chǎn)權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)保障。產(chǎn)權(quán)能否有效保障，主要在于產(chǎn)權(quán)對應(yīng)的收益是否歸產(chǎn)權(quán)主體所有，而權(quán)益包含現(xiàn)在的權(quán)益和未來的權(quán)益。在這里，我們不得不重點探討土地發(fā)展權(quán)這一概念。土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀用途和強(qiáng)度等利用方式，進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的權(quán)利，該權(quán)利直接關(guān)系到城市化土地開發(fā)過程中動態(tài)的權(quán)利歸屬和利益分配；發(fā)展權(quán)是一個定量可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)，是一項目的性、功利性非常強(qiáng)的制度安排。物質(zhì)形態(tài)改變的同時是土地經(jīng)濟(jì)價值的變化（一般為增值），土地發(fā)展權(quán)既可以用土地利用物質(zhì)形態(tài)變化的具體內(nèi)容來表示，也可以用土地經(jīng)濟(jì)價值的變化量（增值量）來表示，這是土地發(fā)展權(quán)量的規(guī)定性。

留用地的制度安排充分體現(xiàn)了政府原農(nóng)村集體土地權(quán)益的保障。首先，在城市化過程中，政府通過留用地安置、貨幣補(bǔ)償以及將原村民納入城市社會保險范圍（包括醫(yī)療、養(yǎng)老保險等），全面解決原農(nóng)村集體接受單位及原村民的長遠(yuǎn)發(fā)展問題。其中，非農(nóng)建設(shè)用地的劃定保障了原集體和原村民的生產(chǎn)、生活及發(fā)展需求，原農(nóng)村集體獲得了非農(nóng)建設(shè)用地工商用地的使用權(quán)、收益權(quán)和開發(fā)權(quán)。由于非農(nóng)建設(shè)用地制度設(shè)計的合理性，各社區(qū)人均非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分布較為平衡，是一項公平、公正的制度安排，切實保障原農(nóng)村集體的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。其次，從法律意義上而言，政府完全可以通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，依托于征地制度，由政府對一級市場壟斷，但政府通過留用地的方式讓集體合法合理參與土地一級市場的供給，獲得利益，這是對土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益現(xiàn)狀的保障。再次，為了保證原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府要求必須保留30%的留用地自用后，剩余70%的留用地方可進(jìn)入土地一級市場，并遵循政府的城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃（農(nóng)轉(zhuǎn)用實施計劃），在這個過程中，集體作為留用地的所有者，實際上和國家土地所有權(quán)處于同等地位。需要特別說明的是，30%的自用留用地使用年期為無限期，集體可以根據(jù)政府法定規(guī)劃編制和實施，改變土地用途、容積率和開發(fā)強(qiáng)度，收益歸集體所有，事實上，政府為有效保障原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)益，對其留用地的規(guī)劃也會充分照顧，可見，這種做法充分體現(xiàn)了政府對集體留用地未來權(quán)益的保障。

（三）產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)

1、制度構(gòu)想。產(chǎn)權(quán)權(quán)益的實現(xiàn)關(guān)鍵在于權(quán)益實現(xiàn)的途徑是否合法存在和暢通。近年來，加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)與國有土地的“同地、同權(quán)、同價”是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的主要方向。中央重要文件、重大戰(zhàn)略課題研究均提出，要加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范集體建設(shè)用地入市行為，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！吨袊恋厥袌鲅芯繄蟾妗分幸蔡岬揭M快研究出臺《農(nóng)村集體建設(shè)用地管理條例》，進(jìn)一步將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥、出讓和出租使用權(quán)，構(gòu)建與國有土地產(chǎn)權(quán)外在形式相一致、內(nèi)在權(quán)益相同的、完整的土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。雖然從法律層面，集體建設(shè)流轉(zhuǎn)并沒有被認(rèn)可，但實際上，中央不僅默認(rèn)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合理性，而且也在一些成熟的地區(qū)進(jìn)行了有益探索，從2002年開始，國土資源部先后在安徽、江蘇和廣東等地開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，為制度的頂層設(shè)計打基礎(chǔ)。此外，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度改革、海南土地制度改革以及深圳等重點城市的土地制度改革內(nèi)容均涉及到對農(nóng)村土地權(quán)利設(shè)置和產(chǎn)權(quán)權(quán)益內(nèi)涵的完善，以及集體可以通過招標(biāo)、拍賣、掛牌以及入股等公開合作的方式流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地。

2、地方探索。2005年6月，廣東省政府正式頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），以與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。這意味著，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地將視同國有土地，可以合法入市流轉(zhuǎn)。這便打破了“非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng)，代之以一個征地制與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市制并存的新時期，被專家學(xué)者們譽(yù)為“一項探索性立法，開創(chuàng)了全國的先河”。從廣東省出臺的關(guān)于集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的政策來看，實際都是肯定了集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的合法性，并鼓勵在符合條件的情況下予以流轉(zhuǎn)。

深圳所執(zhí)行的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)劃定從數(shù)量和產(chǎn)權(quán)定性的角度進(jìn)一步規(guī)范了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，可以說是快速城市化或者全部國有化地區(qū)，對原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有益的積極探索。留用地土地利用規(guī)則是產(chǎn)權(quán)得以實現(xiàn)的主要途徑。早在2001年《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》（100號令）就規(guī)定原農(nóng)村集體征地返還地可以采取協(xié)議方式出讓，為原集體留用地的合作開發(fā)和轉(zhuǎn)讓奠定了基礎(chǔ)；緊接著《關(guān)于加強(qiáng)土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》（深府［2000］94號）第六條第四款規(guī)定：“原農(nóng)村征地時留用的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按照建筑面積收取市場地價的10%”。值得注意的是，非農(nóng)建設(shè)用地工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的地價標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確規(guī)定，但實際征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地中的工商發(fā)展用地，同為原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的安置用地，其土地權(quán)屬性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)權(quán)益基本相同，在實際的執(zhí)行中，非農(nóng)工商發(fā)展用地合作建房地價收取標(biāo)準(zhǔn)參照征地返還地的地價返還標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2009年廣東省國土廳41號文第十條第二款規(guī)定：“留用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股、出資與其他人合作、聯(lián)營等形式用于經(jīng)營型項目和工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行?！币簿褪钦f，留用地可以通過公開出讓的方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

值得說明的是，深圳在留用地入市流轉(zhuǎn)繳納10%的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，主要是用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。此外，根據(jù)國家、省市關(guān)于建設(shè)用地使用的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，占用耕地的，應(yīng)當(dāng)繳納耕地開墾費(fèi)，即農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地需要支付一定的成本，而這部分成本在城市化的過程中均由市政府進(jìn)行了支付。同時，考慮到對城市化后土地增值收益的調(diào)節(jié)，對深圳所采取的留用地入市流轉(zhuǎn)時繳納10%的基準(zhǔn)地價，政府認(rèn)為是合理的。

四、存在的問題

（一）留用地與違法建筑相互交織。盡管政府要求在城市化的過程中，盡快落實非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的劃定工作，但實際上，仍然存在政府應(yīng)予安排但尚未安排的留用地，也構(gòu)成了城市化歷史遺留的主要問題之一。究其原因，并非政府歷年不予落實，而是社區(qū)實際使用土地的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府合法安排的留用地數(shù)量，在土地用途、空間分布上，很難將合法與違法用地進(jìn)行區(qū)分，如何將政府尚未落實的留用地與社區(qū)的違法建筑的處理結(jié)合起來，是政府面臨的難題之一。

（二）留用地土地利用效益低下?！俺鲎饨?jīng)濟(jì)”是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地利用地的主要方式，是社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原生狀態(tài)。由于缺乏政府的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和政策扶持，社區(qū)自建工業(yè)廠房的容積率普遍小于1，空置率在50%左右，受區(qū)位影響租金單價保持在6元～10元/平方米，長期處于政府產(chǎn)權(quán)和管理的真空狀態(tài)?！俺鲎饨?jīng)濟(jì)”的弊端決定了留用地的利用方式在空間上呈現(xiàn)出無序擴(kuò)張、低效開發(fā)等特征，收益空間極為有限，對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資本的原始積累極為不利，也不利于社區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）指標(biāo)分級分配導(dǎo)致收益的不完全獲取。根據(jù)留用地管理政策，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)按照一定的比例在行政社區(qū)和自然村之間進(jìn)行分配，一般一個行政社區(qū)包括若干個自然村，行政村有自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，自然村有自己的經(jīng)濟(jì)合作社，雖然有隸屬關(guān)系，但經(jīng)濟(jì)相對獨(dú)立。行政社區(qū)不擁有集體人口，非農(nóng)建設(shè)用地的收益也不作為股民的分紅基金，而是用于社區(qū)計劃生育、道路建設(shè)、綠化環(huán)衛(wèi)、社會治安、幼托養(yǎng)老等社會公益事務(wù)等在城市化過程中本該由政府支付的社會公共物品提供。自然村股份合作公司也規(guī)定留用地收益的70%用于集體成員的分紅。兩級利益格局的分化，使得股民（原村民）也沒有完全享受到本該完全享受的留用地收益。

（四）公開交易規(guī)則的不完善導(dǎo)致尋租空間的產(chǎn)生。留用地通過公開方式入市時，政府將開發(fā)商和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過捆綁受讓方實現(xiàn)土地的出讓，由于沒有將受讓方從程序上加以規(guī)范，因此，可能會隱含政府將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商的風(fēng)險。根據(jù)土地市場動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年近1/3的居住用地為原農(nóng)村留用地合作建房入市流轉(zhuǎn)，10%的基準(zhǔn)地價的成本，與深圳日益高漲的居住用地樓面地價形成了較大的差異，為開發(fā)商營造了利益尋租空間。

五、規(guī)范化管理政策建議

（一）產(chǎn)權(quán)界定，明晰權(quán)益。對社區(qū)合法用地的產(chǎn)權(quán)權(quán)益進(jìn)行明細(xì)和細(xì)化是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)的方向，產(chǎn)權(quán)明晰是利益得以實現(xiàn)的前提。必須對留用地的使用、收益、占有和處分的權(quán)益通過規(guī)范性文件予以明確，才能真正得以保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

（二）公開交易，規(guī)范市場。在公開的土地交易上進(jìn)行出讓，是廣東省對留用地使用的明確規(guī)定。在公開交易市場上的招拍掛，可以有效地避免在合作開發(fā)過程中因捆綁受讓方（集體和開發(fā)商）而導(dǎo)致對開發(fā)商產(chǎn)生的尋租空間。在公開交易前，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就留用地必須進(jìn)行初始登記，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為受讓方，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后再入市交易。

（三）明確地價，明晰收益。留用地的入市流轉(zhuǎn)過程涉及兩個受讓方和兩種地價。首先，政府和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地使用權(quán)出入合同后，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繳納10%的基準(zhǔn)地價，即政府首先將留用地協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；其次，通過招拍掛選擇開發(fā)商后，招拍掛收益歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，通過分離受讓方，分別明晰政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)商的權(quán)益。

（四）規(guī)范管理，深化產(chǎn)權(quán)。簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，按照國有建設(shè)用地的管理對留用地進(jìn)行管理規(guī)范，包括合同監(jiān)管、閑置土地的查處、建筑設(shè)計要點以及土地的收回、收購等二級市場交易以及存量土地的二次開發(fā)等，嚴(yán)格遵守政府的其他規(guī)定，不再享有特殊權(quán)益。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在政府的政策引導(dǎo)和扶持下，積極進(jìn)行實業(yè)公司投資，將現(xiàn)代企業(yè)管理制度運(yùn)用到原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作公司的體制上，通過政策扶持，幫助社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，從而真正實現(xiàn)與城市融為一體。

六、結(jié)論

深圳市執(zhí)行的原農(nóng)村集體留用地制度是一項體現(xiàn)了集體土地發(fā)展權(quán)權(quán)益的公平合理的制度安排，雖然在土地利用方式和管理上存在數(shù)量多少、空間分布不平衡、利用效益低下以及指標(biāo)分級分配不公平等問題，但并不影響原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民享有和發(fā)展留用地的權(quán)益。近年來，政府積極地對原農(nóng)村集體留用地的各項權(quán)益進(jìn)行明晰、規(guī)范市場建設(shè)和深化土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益，更加保障了在城市化過程中原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

[1]萬舉.轉(zhuǎn)型中的土地產(chǎn)權(quán)沖突與融合.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

[2]深圳市規(guī)劃國土委.深圳市土地管理政策匯編.2006.

[3]巴澤爾著.費(fèi)方程、段毅才譯.產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析［M］.上海三聯(lián)書店.上海人民出版社，1997.