上海市人民政府機關(guān)事務(wù)管理局 張曉卯

根據(jù)《公共機構(gòu)節(jié)能條例》的要求，上海市有關(guān)部門已于去年底啟動了第一批國家機關(guān)辦公建筑能源審計項目，從能源審計情況看，承擔(dān)機關(guān)辦公物業(yè)管理的服務(wù)公司在機關(guān)辦公建筑節(jié)能管理中，能開動腦筋，開源節(jié)流，做了大量富有成效的工作，取得了一定的成績；同時，也暴露出物業(yè)管理過程中的一些問題和不足。為進一步推進國家機關(guān)辦公建筑的節(jié)能管理，本文試就物業(yè)管理公司如何做好機關(guān)辦公建筑的節(jié)能管理工作提出一些粗淺的認識和看法。

1 物業(yè)管理公司在節(jié)能管理中存在的問題和不足

去年底啟動的上海市國家機關(guān)辦公建筑能源審計項目包括公、檢、法、司、政協(xié)、政府機關(guān)在內(nèi)的11幢機關(guān)辦公樓，建筑面積共計55萬m2，涉及8家物業(yè)管理公司。從所選擇的機關(guān)辦公建筑規(guī)模、辦公形式、能耗總量、節(jié)能管理等諸多情況看，具有典型性和代表性，基本反應(yīng)了物業(yè)管理公司在機關(guān)辦公建筑節(jié)能管理方面的水平和特點。物業(yè)管理公司在節(jié)能管理中存在的問題和不足主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.1 節(jié)能管理基礎(chǔ)工作欠缺

從機關(guān)辦公建筑的能源審計資料檢查看，40%的物業(yè)管理公司會同機關(guān)業(yè)主單位建立了專門的設(shè)備設(shè)施臺帳；20%的物業(yè)管理公司設(shè)立了節(jié)能管理崗位，明確了具體的節(jié)能任務(wù)和責(zé)任；50%的物業(yè)管理公司利用BA控制系統(tǒng)進行了節(jié)能管理；30%的物業(yè)管理公司定期開展有組織的節(jié)能宣傳與培訓(xùn)工作；20%的物業(yè)管理公司計劃按照國家《能源管理體系要求》(GB/T23331-2009)開展節(jié)能管理工作。上述數(shù)據(jù)表明，健全機關(guān)辦公建筑節(jié)能管理規(guī)章制度、明確節(jié)能管理崗位責(zé)任制、完善用能設(shè)備設(shè)施圖檔卡冊臺帳等基礎(chǔ)工作，對物業(yè)管理公司而言還需進一步落實。

1.2 節(jié)能管理專業(yè)人員缺乏

從機關(guān)辦公物業(yè)管理公司成立的大樓物業(yè)管理處（部）看，其部門負責(zé)人具有國家級物業(yè)管理專業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)的寥寥無幾，其中具有暖通或給排水或設(shè)備實施管理大專以上的專業(yè)技術(shù)人員也同樣屈指可數(shù)，節(jié)能管理崗位基本缺位，即使配置節(jié)能專管員的物業(yè)管理處，其工作人員也是兼職人員。專業(yè)人員的缺乏導(dǎo)致機關(guān)辦公建筑節(jié)能管理難以大有作為，各機關(guān)業(yè)主單位依靠物業(yè)管理公司深入開展節(jié)能管理工作也難以真正落地。

1.3 節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用缺欠

從市級國家機關(guān)辦公樓的節(jié)能實際情況看，行為管理節(jié)能執(zhí)行情況較好，公共部位照明、空調(diào)系統(tǒng)開啟等都能根據(jù)機關(guān)辦公樓實際，按照規(guī)定要求，制定了較為科學(xué)合理的優(yōu)化方案。但從機關(guān)辦公建筑節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用情況看，不容樂觀。如大樓物業(yè)BA控制系統(tǒng)應(yīng)用于節(jié)能管理的為數(shù)不多；使用中央空調(diào)能效綜合管理控制系統(tǒng)和變頻技術(shù)的微乎其微；研究應(yīng)用電力需求側(cè)管理和余熱余壓再利用等技術(shù)方案幾乎沒有；一些大樓會議室或辦公區(qū)具有利用自然光源的基礎(chǔ)條件，但物業(yè)管理部門卻不予利用。限于部門經(jīng)費和人手緊張，大多數(shù)物業(yè)管理公司在節(jié)能管理技術(shù)應(yīng)用上則是就事論事，實際運用較少。

1.4 節(jié)能管理資金投入少

由于機關(guān)辦公樓物業(yè)管理經(jīng)費緊張，各辦公樓物業(yè)費用均由各行政機關(guān)在單位年度部門預(yù)算經(jīng)費中申請，雖然審核嚴格但缺少相對科學(xué)合理的標準，以至各辦公樓物業(yè)管理經(jīng)費不盡相同，在節(jié)能管理資金投入更是精打細算。對物業(yè)管理公司而言，若無明確節(jié)能目標和要求，機關(guān)業(yè)主單位又不主動積極，依靠物業(yè)管理公司投入節(jié)能管理經(jīng)費相當(dāng)有限。經(jīng)了解，部分市級機關(guān)辦公樓有照明、電梯等小型節(jié)能技改投入，但對系統(tǒng)全面的節(jié)能技改項目，卻因工程量大、經(jīng)費緊張難以實際操作。

2 存在問題和不足的原因分析

目前從事機關(guān)辦公建筑物業(yè)管理的大多數(shù)物業(yè)管理公司都是從原國家行政機關(guān)服務(wù)中心改制而來，體制、機制、人員、管理實踐等方面，都帶有濃厚的計劃經(jīng)濟時期的機關(guān)辦事風(fēng)格和特點，分析其原因，主要有以下幾方面：

2.1 傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理思想束縛了節(jié)能管理工作的積極開展

客觀地說，目前國內(nèi)的物業(yè)管理與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比是不相匹配的，“重建輕管”、“節(jié)能不節(jié)效”的傳統(tǒng)意識，使其整個行業(yè)的管理隊伍、管理思想、管理模式、管理手段相對落后。而機關(guān)辦公建筑的物業(yè)管理形態(tài)更為封閉、更加傳統(tǒng)、更缺少市場競爭環(huán)境。大多數(shù)承擔(dān)機關(guān)辦公物業(yè)管理的公司，其管理手段以粗放式手工操作、事后維修保養(yǎng)為主，管理模式以現(xiàn)場單向、靜態(tài)滯后為主，管理人員以安于現(xiàn)狀、勞動生產(chǎn)型為主，管理層級屬于行業(yè)較低管理層次。凡此種種，導(dǎo)致大多數(shù)機關(guān)物業(yè)管理公司不可能突破原有的管理格局，對如何建立科學(xué)、系統(tǒng)、集成、交叉、網(wǎng)格化的綜合性的物業(yè)資產(chǎn)管理模式，如何運用現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理思想促進整個物業(yè)生命周期內(nèi)的資產(chǎn)保值增值，如何在機關(guān)有限資源的情況下提高機關(guān)辦公建筑能源利用效率和節(jié)能降耗水平等方面，缺少應(yīng)有的實踐和思考。

2.2 物業(yè)合同條款的缺陷制約了節(jié)能管理工作的深入推進

如前所言，目前管理機關(guān)辦公物業(yè)的服務(wù)公司多數(shù)是從機關(guān)服務(wù)中心轉(zhuǎn)制而來，大多數(shù)物業(yè)管理合同都是定向承包，即使通過招標產(chǎn)生，但在招標文件或在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，對涉及節(jié)能管理的部分條款，沒有落實相對準確的節(jié)能措施或規(guī)定約束性節(jié)能目標（指標）。對合同主體而言，沒有規(guī)定硬性的可操作的合同雙方權(quán)利義務(wù)，也就表明在物業(yè)服務(wù)合同中不可能用經(jīng)濟技術(shù)手段來控制或利用市場機制方法進行節(jié)能管理。雖然機關(guān)業(yè)主單位和物業(yè)管理公司在節(jié)能管理方面采取不少措施，并取得一定成效，但一般意義上物業(yè)管理公司不會也不可能主動承擔(dān)相應(yīng)的節(jié)能管理工作。

2.3 財政預(yù)算制度的規(guī)定影響了節(jié)能管理工作的有力推動

目前，各機關(guān)辦公樓物業(yè)運營管理費用均通過部門預(yù)算上報市財政局，審批通過后于每年4-5月份下?lián)芙?jīng)費，而且預(yù)算按照“零基預(yù)算”執(zhí)行，因此，物業(yè)服務(wù)合同年底到期，物業(yè)管理費用也在當(dāng)年結(jié)清，多則不留，少則不補。合同費用支付與大樓能耗統(tǒng)計、能耗費用支付、節(jié)能考核工作不對稱不同步，導(dǎo)致物業(yè)管理公司落實節(jié)能管理工作相當(dāng)被動。此外，機關(guān)辦公樓水、電、煤、氣等能源費用在物業(yè)服務(wù)合同中是以物業(yè)管理公司在物業(yè)費中包干使用或?qū)崍髮嶄N，而辦公樓在節(jié)能技改方面的經(jīng)費則以維修費的名義另行申請。以至，能源費用由物業(yè)管理公司包干使用的，物業(yè)管理公司在節(jié)能管理上則盡量壓縮成本，爭取公司利潤最大化；能源費用按實結(jié)算的，對物業(yè)管理公司而言，無利可圖，因此不可能有很大積極性參與節(jié)能管理。對節(jié)能技改費用，申請到財政支持的就做，申請不到的就不做。政府機關(guān)對能源費用和節(jié)能技改費用缺少統(tǒng)一明確的規(guī)定標準，又缺少相應(yīng)的獎懲激勵機制致使物業(yè)管理公司節(jié)能管理工作大打折扣。

3 提升物業(yè)管理公司節(jié)能管理水平的對策和建議

目前，雖然進行能源審計的國家機關(guān)辦公建筑單位建筑面積年綜合能耗和單位建筑面積年均電耗均低于本市辦公類建筑的平均能耗水平，但承擔(dān)機關(guān)辦公建筑物業(yè)管理的公司還需要在機關(guān)業(yè)主單位的指導(dǎo)下，更新理念，尋找對策，大膽創(chuàng)新，勇于實踐，為國家機關(guān)節(jié)能減排作出自己的貢獻。

3.1 創(chuàng)新思維，推進節(jié)能管理的戰(zhàn)略思考

面對機關(guān)服務(wù)需求特色和公共機構(gòu)節(jié)能管理要求，當(dāng)前，物業(yè)管理公司所采取的傳統(tǒng)意義上的管理方式已不能適應(yīng)形勢的發(fā)展，應(yīng)加以改進。首先，機關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)“節(jié)約型”政府的高度，切實從管理思想、管理模式、管理制度等方面入手，加強公司內(nèi)部治理，提高機關(guān)后勤服務(wù)質(zhì)量，保障機關(guān)正常高效運轉(zhuǎn)。再則，機關(guān)業(yè)主單位應(yīng)通過招標方式明確物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)節(jié)能管理工作目標和內(nèi)容；項目建設(shè)期間邀請資質(zhì)優(yōu)良物業(yè)管理公司提前介入，幫助業(yè)主單位選擇重點用能設(shè)施設(shè)備，避免因設(shè)計冗余過大而產(chǎn)生“大馬拉小車”、“大流量小溫差”的現(xiàn)象；同時物業(yè)管理公司也可提早熟悉建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的性能，盡早制定預(yù)防性物業(yè)管理維護保養(yǎng)和節(jié)能管理方案。此外，各物業(yè)管理公司應(yīng)該引入英美等發(fā)達國家和地區(qū)的“設(shè)施管理”理念，把機關(guān)辦公建筑當(dāng)作物業(yè)資產(chǎn)納入整個建筑使用壽命周期來經(jīng)營管理，避免短視現(xiàn)象，確保產(chǎn)權(quán)人、使用人、管理人在節(jié)能管理目標上的有機統(tǒng)一，通過持之以恒行之有效的用能設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護與節(jié)能管理工作結(jié)合，推進機關(guān)辦公建筑的節(jié)能效率和節(jié)能效益。

3.2 引進人才，加強節(jié)能管理團隊建設(shè)

由于歷史原因，機關(guān)物業(yè)管理公司的選擇基本上是內(nèi)部消化，雖然現(xiàn)在政府采購要求物業(yè)服務(wù)合同每年超過50萬元需進行招標，但機關(guān)物業(yè)管理公司仍缺少面對市場競爭的能力，缺少能夠走向社會化和市場化的人才隊伍。同時，機關(guān)物業(yè)管理公司基于管理成本、員工福利以及歷史遺留包袱等各方面考慮，在優(yōu)秀人才引進上缺少手段和方法，節(jié)能管理崗位設(shè)置上缺乏多學(xué)科交叉的復(fù)合型人才，整個節(jié)能管理團隊建設(shè)滯后。為此，機關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)該從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，根據(jù)機關(guān)辦公建筑節(jié)能特點和需求，配置既懂經(jīng)營又懂技術(shù)的節(jié)能管理人才，同時按照國家《能源管理體系要求》加強管理，強化培訓(xùn)，形成具有綜合管理實力的團隊以迎接社會化、市場化的挑戰(zhàn)。

3.3 大膽實踐，提升節(jié)能管理的總體水平

公共機構(gòu)節(jié)能管理是個新鮮事物，牽涉到方方面面。對機關(guān)業(yè)主單位而言需要創(chuàng)造條件，通過運用市場化的體制機制，支持物業(yè)管理公司積極引進先進技術(shù)和成熟可靠的節(jié)能方法，不能以確保機關(guān)正常運轉(zhuǎn)為由，忽視或排斥一些切實可行的、行之有效的節(jié)能技術(shù)運用和實踐。物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用已有的能源分項計量系統(tǒng)等設(shè)施，根據(jù)機關(guān)辦公樓的實際能源消耗狀況，綜合比較，系統(tǒng)策劃，針對建筑節(jié)能特點，尤其是在建筑結(jié)構(gòu)維護、空調(diào)系統(tǒng)智能化運行、鍋爐、電梯、信息機房、辦公電器等重點耗能部位，通過計量監(jiān)測，提出合理化建議和可操作方案供機關(guān)業(yè)主單位決策。同時對合同能源管理項目、分布式供能等新型服務(wù)方式和管理技術(shù)，也應(yīng)以開放的姿態(tài)進行研究論證，條件成熟的，可借助社會上專業(yè)節(jié)能公司參與，以提升節(jié)能管理水平，確保機關(guān)辦公建筑節(jié)能措施落實和節(jié)能目標的實現(xiàn)。