○陸慶強(qiáng)

（上海城開(kāi)集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司 上海 200232）

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行成本控制

○陸慶強(qiáng)

（上海城開(kāi)集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司 上海 200232）

本文在介紹關(guān)于成本控制和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法以及在各個(gè)階段的具體應(yīng)用，為實(shí)際提供一些理論指導(dǎo)，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷提高內(nèi)部管理能力和外部競(jìng)爭(zhēng)能力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本控制 控制方法

一、研究背景及意義

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，行業(yè)越來(lái)越公開(kāi)，越來(lái)越透明，也越來(lái)越規(guī)范。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，其贏利模式也開(kāi)始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，利潤(rùn)空間也在日漸縮小。提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力已成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。具備了成本優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)才具備核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在新時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中也存在一些非理性的因素，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所允許的理性范圍，這固然與中國(guó)城市化進(jìn)程飛速發(fā)展的需求強(qiáng)勁相關(guān)，但是過(guò)度的投資已經(jīng)引起投機(jī)泡沫的存在，房?jī)r(jià)快速攀升已經(jīng)嚴(yán)重影響到百姓的安居生活，影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、國(guó)內(nèi)外研究情況概述

傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理可以追溯到20世紀(jì)60年代，最具代表性的管理方法是美國(guó)航天局和美國(guó)空軍為開(kāi)展項(xiàng)目成本管理和控制而創(chuàng)建的工作分解結(jié)構(gòu)（W ork Breakdown Structure，WBS）技術(shù)和掙值管理（Earned Value Management，EVM）技術(shù)。

隨著全球性競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇、項(xiàng)目活動(dòng)的更趨擴(kuò)大和復(fù)雜、項(xiàng)目數(shù)量的急劇增加、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、項(xiàng)目相關(guān)利益者的沖突不斷增加、降低項(xiàng)目成本的壓力不斷上升等一系列情況的出現(xiàn)，項(xiàng)目成本管理在理論與方法等方面不斷地發(fā)展和現(xiàn)代化，現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理理論和實(shí)踐在這一時(shí)期均獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和快速的發(fā)展。

現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的方法從管理思想來(lái)看，是全面的、系統(tǒng)的管理方法。其中，最有代表性的有：項(xiàng)目全過(guò)程成本管理、項(xiàng)目全壽命周期成本管理以及項(xiàng)目全面成本管理三種方法。

20世紀(jì)60年代美國(guó)國(guó)防部首先提出了項(xiàng)目全壽命周期成本管理的思想。當(dāng)時(shí)國(guó)外的有關(guān)資料表明，在項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)，研究和研制費(fèi)用約占10%，生產(chǎn)費(fèi)用約占30%，使用保障費(fèi)用約占60%。鑒于使用費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用遠(yuǎn)大于研制費(fèi)用的現(xiàn)象，美國(guó)國(guó)防部首先提出了全壽命周期費(fèi)用概念，力求通過(guò)在研制階段多花一點(diǎn)錢來(lái)節(jié)省后來(lái)的使用保障費(fèi)。這一方法包括：項(xiàng)目全壽命費(fèi)用設(shè)計(jì)和項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的管理和控制。目前它已經(jīng)成為一種項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目成本控制的一種思想和技術(shù)方法。

項(xiàng)目全面成本管理思想是國(guó)際全面成本管理促進(jìn)會(huì)（AACE-I，原美國(guó)造價(jià)工程師協(xié)會(huì)）前主席R.K.W estney先生借助“全面質(zhì)量管理”的思想提出的。根據(jù)AACE-I的定義，“全面成本管理就是通過(guò)有效使用專業(yè)知識(shí)和專門技術(shù)去計(jì)劃和控制項(xiàng)目的資源、成本與贏利、風(fēng)險(xiǎn)?！爆F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為項(xiàng)目全面成本管理將成為世界項(xiàng)目成本管理中最有效的技術(shù)和方法。

項(xiàng)目全過(guò)程成本管理是于20世紀(jì)80年代中期開(kāi)始，由我國(guó)項(xiàng)目成本管理領(lǐng)域工作者提出的。該管理思想認(rèn)為，項(xiàng)目成本管理應(yīng)該是貫穿項(xiàng)目生命周期各階段的全過(guò)程、全方位的工作。因?yàn)轫?xiàng)目的投資要貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，而且項(xiàng)目實(shí)施之前的決策和設(shè)計(jì)方案對(duì)投資的影響最大，因此，成本管理的關(guān)鍵在于采取經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行全方位管理。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，這種項(xiàng)目成本管理的理論和方法正逐步成為中國(guó)和世界許多國(guó)家項(xiàng)目成本管理的主要方法。

項(xiàng)目成本控制是項(xiàng)目成本管理的一個(gè)重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者和具有豐富社會(huì)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的工作人員都做出了具有代表性意義的研究成果。例如：馮偉認(rèn)為，只有建立健全激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)持以人為本，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，賞罰分明，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理與控制，才能取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。王忠偉認(rèn)為，既要考慮傳統(tǒng)的成本控制，同時(shí)要從分析項(xiàng)目的時(shí)間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，實(shí)現(xiàn)成本的優(yōu)化，成本控制與成本優(yōu)化是成本管理中不可或缺的兩個(gè)方面。王蓉認(rèn)為，成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的成本管理，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)及竣工決算等造價(jià)。這些造價(jià)形式之間存在著前者控制后者，后者補(bǔ)充前者這樣的相互作用關(guān)系。只有依靠科學(xué)的估算方法和合理的管理措施，把建設(shè)工程每一階段的成本控制在合理的范圍和核定的投資限額以內(nèi)，才能實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論綜述

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

（1）前期項(xiàng)目費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)過(guò)程，從工程勘察到項(xiàng)目建設(shè)一段時(shí)間發(fā)生的費(fèi)用都屬于前期項(xiàng)目費(fèi)用。特別需要注意的是因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的費(fèi)用，如征用土地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等，這一部分費(fèi)用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）建筑施工過(guò)程中的費(fèi)用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費(fèi)用、直接人工費(fèi)用以及其他直接費(fèi)用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、辦公費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用。

（3）安裝費(fèi)用。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會(huì)發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那么發(fā)生的費(fèi)用和建筑施工過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用基本相同。

（4）完工后的清理費(fèi)用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費(fèi)用。在很多情況下，很難分清楚清理費(fèi)用和間接費(fèi)用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，那么不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（5）配套設(shè)施費(fèi)用。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的，可計(jì)入成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如公廁、鍋爐房等設(shè)施支出。

（6）其他。包括企業(yè)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項(xiàng)之外的支出。如按新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在建造項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，企業(yè)為建造而發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法

（1）實(shí)施全過(guò)程成本控制。房地產(chǎn)成本控制應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，要防止片面性發(fā)生，不能只注重控制建設(shè)承辦單位的建設(shè)成本，而忽視投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制。在工程實(shí)踐中，往往設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制重點(diǎn)控制過(guò)程。此外，招投標(biāo)階段投資控制也非常重要。

（2）全面采取綜合成本控制。成本目標(biāo)不是孤立的，它的標(biāo)底物有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)，和與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)。在成本控制過(guò)程中，要綜合充分考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體利益，力求優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各目標(biāo)的平衡。

（3）建立動(dòng)態(tài)成本控制制度。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制

1、投資決策階段

（1）認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作。應(yīng)調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，對(duì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的因素進(jìn)行定性分析。

（2）合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。

（3）認(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金籌措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。

2、設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目做出決策后，控制工程成本的關(guān)鍵就轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用中比例只有1.5%—2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)一旦成型，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就基本確定，因而設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的重點(diǎn)。做好本階段的成本控制，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面：采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；對(duì)階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章；著重應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，并且開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度；加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作等。

3、招標(biāo)階段

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則，選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的施工單位和項(xiàng)目經(jīng)理，確定合理的合同價(jià)格、簽訂嚴(yán)密的工程合同，做好招標(biāo)文件的編制工作。

4、施工階段

施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，是資金投入最大的階段，因此必須強(qiáng)化施工控制。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要是加強(qiáng)對(duì)施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格合同管理，做好反索賠工作；強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理；開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本；定期發(fā)布成本動(dòng)態(tài)報(bào)告等。

5、竣工結(jié)算階段

這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算要逐項(xiàng)核算工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6、經(jīng)營(yíng)使用期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是合理安排營(yíng)業(yè)費(fèi)用的支出。按照項(xiàng)目全壽命成本控制的思想，在運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段，也要制定合理的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方案，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)已投入使用的各類設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，降低運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用。

五、結(jié)束語(yǔ)

控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，目的是希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠居安思危，走內(nèi)延式發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)走上穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道。然而，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟受國(guó)家宏觀調(diào)控、土地、融資等政策影響，因此，房地產(chǎn)成本控制不能僅從技術(shù)、管理角度進(jìn)行研究，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)，需要一些更深刻的宏觀經(jīng)濟(jì)綜合理論加以完善，這也是本文所缺之處。認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。

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