陳莉莉

提要為了解決“夾心層”的住房問題，2010年重慶市頒布了公租房建設(shè)指標(biāo)，規(guī)劃十年內(nèi)投放4，000萬平方米的公租房。重慶的公租房模式具有特色，贏得了各界廣泛探討。

關(guān)鍵詞：夾心層；公租房；重慶模式

中圖分類號：F127文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、前言

2009年以來，“夾心層”群體的住房問題引起了政府的高度重視。這群人被排斥在廉租房保障體系之外，同時又買不起經(jīng)濟(jì)適用房，享受不到政策的照顧。為了解決此問題，2010年6月12日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，北京、上海、天津等城市也紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源。根據(jù)重慶未來十年城市化進(jìn)程情況，計劃十年內(nèi)重慶將投入4，000萬平方米公共租賃住房。重慶大規(guī)模的公租房改變了現(xiàn)有的單一的住房供應(yīng)體系，重慶公租房站到了輿論聚光燈下，被社會各界探討。

二、“重慶模式”的特點解析

公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。除具有限制戶型面積和優(yōu)惠租金外，重慶公租房還具有自己的特色。大規(guī)模的建設(shè)公租房需要解決兩大難題：（1）土地；（2）資金。重慶模式因為自己獨特的優(yōu)勢卻能很好地解決這兩大難題。

（一）“重慶模式”的特色

1、土地。政府是土地的所有者。重慶市政府儲備有大量的土地，所以公租房建設(shè)所需的土地問題并不難解決。2010年重慶無償劃撥公租房土地約6，200畝。但是，土地的劃撥再加上重慶對公租房建設(shè)的城市配套費、人防費等地方征收的相關(guān)稅費全部進(jìn)行減免，將使政府損失一大筆收入。2010年通過免收土地出讓金、減免稅費一共投入了230億元，而且按照重慶4，000萬平方米公租房計劃，全部投入將包括：建筑成本約為2，500元～3，000元/平方米，建筑成本總投入將在1，000億元～1，200億元左右；公租房建設(shè)所需的3萬畝土地，以每畝200萬元計算，土地整理儲備總成本在600億元左右；政府減免的稅費約100億元。以上三項總計投入將達(dá)到1，700億元～1，900億元。

2、資金。公租房的建設(shè)體量大、資金回收周期長，地方政府的信用擔(dān)保也越來越不保險。因為土地是無償劃撥，又缺乏合乎規(guī)則的抵押物，導(dǎo)致商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已對繼續(xù)擴(kuò)大保障房信貸規(guī)模心存疑慮，結(jié)果資金問題成為各級政府最頭痛的問題。然而，重慶公租房建設(shè)的開發(fā)模式雖是以政府為主體，但其采取“1+3”的模式籌措資金，可以實現(xiàn)公租房建設(shè)“不差錢”。“1+3”的籌資模式如表1所示。此外，保險、證券、投資公司等也有意利用房地產(chǎn)信托投資基金參與重慶的公租房投資。（表1）

重慶國土局的數(shù)據(jù)顯示，2010年重慶公租房建設(shè)實際使用資金為120億元，主要用于房屋建設(shè)成本支出。其中，中央財政下?lián)?7億元，市級補助5億元，公積金貸款30億元，銀行融資58億元。可以看出，銀行信貸是重慶公租房最重要的資金來源，然后是自己投入和國家財政撥款?，F(xiàn)在國家大力支持西部發(fā)展，所以重慶可以爭取到較多的財政資金投資公租房建設(shè)。另外，重慶市公租房的位置都比較好，投入風(fēng)險小，且租售并舉的制度也將為穩(wěn)定的銷售資金回籠提供保障，所以目前還有銀行愿意按低于貸款利息10%提供公租房貸款。

（二）公租房的優(yōu)點

1、保障對象擴(kuò)大，解決“夾心層”住房問題。重慶公租房申請對象為“3+1”群體，如表2所示。（表2）申請對象受收入限制，但不受戶籍限制，不過最近申請范圍有所擴(kuò)大，重慶市主城工作無住房者皆可以申請。既涵蓋了過去申請廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，使大部分“夾心層”都能受到制度的庇護(hù)。

2、退出機(jī)制完善，實行“租售并舉”，內(nèi)部循環(huán)。重慶市公共租賃住房每次合同期限最長為5年。承租人租賃合同期滿，應(yīng)退出公共租賃住房。需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿3個月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同。承租人在租賃期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房。購買的公共租賃住房不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等市場交易，可以繼承、抵押。購買人通過購買、獲贈、繼承等方式在購買公共租賃住房所在地獲得其他住房的，或因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓以及抵押處置時，由政府回購。重慶將不再建經(jīng)濟(jì)適用房，符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請對象可以選擇購買公租房，但是購買的公租房不能上市交易，如果物主想出售則只能出售給政府。這樣就能保證公租房的良性循環(huán)，幫助大部分中低收入群體解決住房問題。

3、推進(jìn)市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。大量的低收入群體買不起房，雖然政府也提供了廉租房等五種保障體系來彌補體制的空缺，但是廉租房保障的是低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房制度不完善，而危舊房和棚戶區(qū)改造安置有階段性，這樣新生代就業(yè)人員和暫時買不起住房又不能納入廉租住房保障的“夾心層”群體的住房問題就凸顯了出來。大量建設(shè)公租房，使重慶市形成了城市住房供應(yīng)“雙軌制”：30%～40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，逐步實現(xiàn)住房保障全覆蓋。

4、成為政府調(diào)控房價的“穩(wěn)定器”，調(diào)控房市供求的“緩沖器”。公共租賃房進(jìn)入市場，增大了供應(yīng)量，對投資性、投機(jī)性購房將形成遏制，可以直接牽制房價走高，起到長期穩(wěn)控房價的功效。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家測算，一個地區(qū)保障性住房的供給每增加5%，當(dāng)?shù)胤績r就會下降3%～4%，重慶的保障性住房若能夠達(dá)到總建房面積的30%，那么房價相應(yīng)會下降20%以上。對年輕人群體，又會較好地緩解資金積累與購房壓力之間的矛盾，通過一段時間的過渡，形成有效需求，反過來又會促進(jìn)商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展。同時，大量的公租房建設(shè)勢必帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對刺激消費絕對利好。此外，居民可以拿出以前用于買房的錢改善生活，提高生活質(zhì)量，從而刺激消費。

5、轉(zhuǎn)變住房觀念。傳統(tǒng)的住房觀念是住房私有化，“重買輕租”，認(rèn)為有了自己的住房才有了歸屬感。住房的需求總是處于剛性狀態(tài)，因而產(chǎn)生大量的炒房現(xiàn)象，社會上也出現(xiàn)大量的“房奴”、“蝸居”現(xiàn)象?，F(xiàn)在政府提供大量的公租房，大多數(shù)人通過公租房解決住房問題，低于市場的租金，沒有了巨大的買房壓力，忽然發(fā)現(xiàn)租房比硬著頭皮買房生活得更好，這樣就轉(zhuǎn)變了人們傳統(tǒng)的“住有所產(chǎn)”的觀念。

6、完善住房保障體系。近些年來部分城市房價過高，而保障性住房這條“腿”又有點短。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，尚難大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系空白區(qū)，因而發(fā)展公租房是必然的趨勢。

三、結(jié)論

公租房是解決“夾心層”住房問題的重要方式，同時可以抑制投機(jī)，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，所以公租房的建設(shè)具有重要的意義，應(yīng)該提高到政策層面。重慶公租房開辟了中國住房供給的新路徑，提供了公租房管理的新經(jīng)驗，為人人住有所居帶來希望。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

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