黃穎 謝蔓 陳齊

經(jīng)歷了去年的調(diào)控，廣州樓市在今年1月似乎略有回暖，房價(jià)也開始微升。但在1月26日，國家出臺新國八條……

被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的新國八條近日在廣州落地，備受關(guān)注的限購令也開始實(shí)施。廣州樓市經(jīng)過了去年連續(xù)兩次調(diào)控房價(jià)依然在上升，在新一輪調(diào)控政策下，一個(gè)話題自然產(chǎn)生：廣州房價(jià)會(huì)不會(huì)下降?

在探討這個(gè)問題前，我們先拿去年的情況做個(gè)參考。2010年是國家調(diào)控力度最大的一年，連續(xù)出臺兩次調(diào)控政策，廣州嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，第三套房貸暫停、家庭只能新購一套房、沒有納稅或社保證明外地家庭不能購房等。但去年廣州的一手樓價(jià)卻急升38%，是歷年來升幅最高的一年。

經(jīng)歷了去年的調(diào)控，廣州樓市在今年1月似乎略有回暖，房價(jià)也開始微升。但在1月26日，國家出臺新國八條，提出了更嚴(yán)厲的限購措施，二套房貸首付也提高至六成。同時(shí)央行加息，大部分銀行更取消了首套房貸利率優(yōu)惠，實(shí)行基準(zhǔn)利率房貸。今年系列調(diào)控政策的疊加，加上去年兩次調(diào)控的累積效應(yīng)，不少人認(rèn)為，廣州房價(jià)要下降了。因?yàn)槟壳爸螐V州樓市成交的是二三次置業(yè)者，當(dāng)三次及以上的置業(yè)者被限購，需求將會(huì)大幅減少。

但與此同時(shí)，通貨膨脹的壓力，人民幣升值的壓力，成為了廣州房價(jià)走勢的一個(gè)變數(shù)。大家都記得，去年的“9.29”樓市新政出臺后，業(yè)界也普遍認(rèn)為樓價(jià)肯定要降，但是支撐著樓價(jià)不降的最大因素就是買房抗通脹。而今年1月初廣州樓市的回暖也正是買房抗通脹的需求突然增加而導(dǎo)致的。市民普遍認(rèn)為，房價(jià)降不下去，但再不買房錢在貶值。

中科院預(yù)測今年中國CPI將達(dá)3.7%，渣打銀行更預(yù)測今年中國CPI將達(dá)5.5%。通貨膨脹繼續(xù)，在這樣的情況下，購房防通脹將是一個(gè)永恒的話題。如果開發(fā)商撐著不降價(jià)，過一段時(shí)間，政策陸續(xù)被消化，觀望期過去，成交量就有可能上升，樓價(jià)也會(huì)穩(wěn)定下來，甚至上升。

究竟廣州房價(jià)降還是不降？這是一個(gè)巨大的問號。為此，記者特意采訪、搜集了房地產(chǎn)專家、樓記、開發(fā)商和市民的多方觀點(diǎn)，進(jìn)行廣州房價(jià)降不降的大辯論。讓市民自己判斷該不該現(xiàn)在買房？該不該把手上的房子賣掉？

主降派

市民代表

金沙洲某樓盤業(yè)主李先生：有錢人已經(jīng)不能買了，窮人買不起，中產(chǎn)又不舍得買，你說會(huì)不會(huì)降？降是一定要降的，就看能降下來多少。

網(wǎng)友“桃之夭夭0328”：當(dāng)然要降，必須的，否則民何以堪，幸福廣東如何打造？關(guān)鍵是何時(shí)降、降多少、降多久的問題。

網(wǎng)友“zwf830519”：沒有什么只升不跌的，房地產(chǎn)會(huì)慢慢在中國不占主導(dǎo)位置，政府的方針已改變了，要相信自己。

白云區(qū)業(yè)主陳先生：現(xiàn)在這樣的樓價(jià)有多少人買得起房？而且二套房六成首付，跟一次性付款差別也不大了，要買得起房就更難了，等少部分有錢人一次性付款買完房子，市場肯定就冷清下來，到時(shí)房子就該降價(jià)啦！

網(wǎng)友“呆立半生柯竣平”：周五和同事聊房價(jià)，她吃驚地說我是她碰到的第一個(gè)看跌的人。剛路過中介，說廣州限購以來，房價(jià)還在漲。1998年到2003年，廣州房價(jià)最高曾下跌50%。當(dāng)時(shí)剛需比現(xiàn)在更大，百姓購買力也很強(qiáng)，投資渠道比現(xiàn)在更少。所以控制房價(jià)的唯一關(guān)鍵因素是要控制通貨膨脹，央行一定要嚴(yán)控貨幣投放。否則，國百條也無用。

銀行職員關(guān)小姐：樓價(jià)不降不行了，光靠工資不吃不喝幾十年也買不起房。現(xiàn)在政府降房價(jià)不僅是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是政治任務(wù)。只要政府有決心去做，我相信還是可以把樓價(jià)降下來的。

媒體代表

新快報(bào)房地產(chǎn)新聞部李琳：近兩年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)接一個(gè)，廣州樓價(jià)還是得降，如果樓價(jià)不降肯定還會(huì)引起更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。城郊樓盤降價(jià)可能性最大，如花都區(qū)，樓市供應(yīng)量大，供大于求，樓價(jià)就會(huì)降。

網(wǎng)易房產(chǎn)頻道主編嚴(yán)加森：限購令對廣州樓市需求抑制大，有購房能力的人被限購，而沒被限購的人又沒有購房能力。而且目前來看限購政策不可能在今年內(nèi)就取消，在這種情況下，廣州樓市成交量肯定會(huì)萎縮，而萎縮到一定程度，開發(fā)商就會(huì)頂不住，只能降價(jià)。

新浪樂居廣州主編何達(dá)志：廣州樓價(jià)會(huì)降主要有三方面原因：宏觀調(diào)控很嚴(yán)、政府有壓力，也有信心；增城、從化暫不限購，會(huì)導(dǎo)致成交量大幅拉升，從而產(chǎn)生樓價(jià)結(jié)構(gòu)性下跌；限購打壓投機(jī)，也壓制了很多改善需求。

搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)編輯鄭靜：廣州房價(jià)今年會(huì)陰跌，明年可能反彈。不能小看政府調(diào)控房價(jià)的決心和魄力，限購令搞不定，說不定還會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策。雖然廣州的細(xì)則永遠(yuǎn)吹溫柔的春風(fēng)，但還是會(huì)影響大部分樓盤的成交，觀望一旦形成，那就無法改變下滑的態(tài)勢。

《尊品》DM廣告雜志編輯張?bào)@：通過兩次限購，對炒房者的打擊一定收到了該有的效果。顯然目前開發(fā)商還是在觀望，樓價(jià)以穩(wěn)為主。但接下來成交量真的萎縮得太厲害，估計(jì)他們還是愿意稍稍降點(diǎn)價(jià)的。

專家代表

鄧浩志（地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家）：按照第一、二輪調(diào)控后市場的反應(yīng)看，市場一般會(huì)出現(xiàn)兩三個(gè)月的觀望期。在這一期間樓價(jià)基本平穩(wěn)，成交會(huì)出現(xiàn)較大幅度的萎縮。兩三個(gè)月過去后，市場如果能消化掉利空，則成交量會(huì)重新出現(xiàn)放量，不久就會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)繼續(xù)向上走的局面，第一、二輪調(diào)控即屬于這種情況，如果成交不能夠在兩三個(gè)月之后出現(xiàn)有效放大，繼續(xù)維持在低迷的狀態(tài)，則樓價(jià)可能往下走，2008年的樓市即屬于這種情況。在“新國八條”的持續(xù)作用下，今年的樓價(jià)會(huì)有一定的下調(diào)。但長遠(yuǎn)看，供應(yīng)不放大，需求仍然旺盛，跌也是階段性的。

趙卓文（廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理）：3月到5月，如果廣州一手樓成交量能夠穩(wěn)定在50萬平方米左右，則市場走勢不會(huì)太悲觀。在限購背景下，發(fā)展商如果調(diào)低期望值，促銷一下，效果會(huì)非常明顯。2月份深圳等地出現(xiàn)“日光盤”，就是很好的例子。但如果發(fā)展商集體降價(jià)，樓市又會(huì)出現(xiàn)反作用。按照“新國八條”及中央有關(guān)文件，全國2011年要新開工1000萬套保障房，大多數(shù)集中在中心城市，勢必影響樓市走勢。

沈銳培（滿堂紅研究戰(zhàn)略拓展部高級主任）：目前的限購等政策，主要是為保障房爭取時(shí)間，因?yàn)檫@些政策一定會(huì)取消，如果保障房跟不上，市場供應(yīng)不足的話，一取消樓價(jià)會(huì)馬上反彈。不過這次中央應(yīng)該有考慮到，如果供求問題不解決，市場一放開又會(huì)反彈，所以“新國八條”調(diào)控除了限制消費(fèi)也加大了保障房力度以及逼開發(fā)商加快銷售。價(jià)格調(diào)整，快的話5月就會(huì)出現(xiàn)。

彭澎（廣州市社科院科研處處長）：根據(jù)廣州市房管局發(fā)布的廣州細(xì)則，從化、增城暫不納入限購范圍，該細(xì)則相比之前預(yù)期細(xì)則有所退縮，對樓市影響較為溫和。并且細(xì)則沒太多特別之處，所以樓市短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生大變化，會(huì)順應(yīng)全國樓市的發(fā)展趨勢。但接下來可能還會(huì)有其他政策出臺，房價(jià)的拐點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在今年下半年。

黃韜（廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理）：我認(rèn)為半年或者9個(gè)月后，樓盤減價(jià)促銷的可能大，但首先減價(jià)的將以在近郊的樓盤為主，市中心樓盤的開發(fā)商起碼今年還不會(huì)緊張。但到了明后年，就不知道了。不過有的開發(fā)商就愿意等，所以房價(jià)的問題是非常復(fù)雜的。如果樓價(jià)下降，幅度也是比較小的，應(yīng)該在10%以內(nèi)。

不降派

市民代表

網(wǎng)友“sjx788”：我認(rèn)為就目前的狀況還是不會(huì)跌，很多人以為樓價(jià)一到高處就會(huì)跌下來，這其實(shí)是錯(cuò)的，要知道去年的房產(chǎn)已經(jīng)讓房地產(chǎn)商們賺得腦滿腸肥的。雖然國家有一定的政策出來，但是商家們還是死撐著不放，他們有足夠的資本去運(yùn)作，所以我覺得投資房產(chǎn)還得觀望一段時(shí)間。

網(wǎng)友“tanathan”：廣州2011年財(cái)政預(yù)算中賣地收入增長41%，想聽一聽財(cái)廳如何解釋，賣地收入增長是否意味廣州房價(jià)還要漲呢？

網(wǎng)友“疏影橫斜的葉”：廣州限購細(xì)則如此溫柔，看來指望廣州房價(jià)下降基本上屬于白日做夢。唉，還是一分一厘攢出一套房子來吧。

中介關(guān)先生：我是從事房屋中介行業(yè)的，現(xiàn)在的業(yè)主不肯賣樓，搞到肯賣樓的業(yè)主都反價(jià)，而且買樓的人都搶著買，“新國八條”真的有效嗎？個(gè)個(gè)業(yè)主都要實(shí)收，真正的買家承擔(dān)高昂的稅費(fèi)，試問這樣，樓市如何降溫呢？

番禺區(qū)某樓盤業(yè)主包小姐：土地價(jià)格一直在上揚(yáng)，房價(jià)能降得下來嗎？如果能降下來，地方政府吃啥？所以我覺得樓價(jià)是不可能降下來的。

網(wǎng)友“夜已太深”：政府要解決高房價(jià)問題就必須治本，單純靠政策調(diào)控是不行的，房價(jià)要漲還得漲。試問，如果人們都有房子住了還會(huì)有人去炒樓嗎？多多地建保障性住房，完善中國的投資渠道，讓閑錢有地方去，不要單純地一直在地產(chǎn)上面打轉(zhuǎn)！

網(wǎng)友“pwsheng2010”：樓價(jià)是不會(huì)下跌的，特別現(xiàn)在是到處都在印鈔票的年代，工人的工資都在不斷上漲，物價(jià)也在不斷上漲，更不用說那些土地鋼筋水泥了，用屁股思考都可以回答的問題還有什么可爭論的？

番禺區(qū)某樓盤業(yè)主阿芬：樓價(jià)不會(huì)降的，可能會(huì)放緩上漲的速度。我一直覺得房價(jià)沒有調(diào)控住是中央和地方政府的博弈，上有政策，下有對策。如果房價(jià)真的大跌了，受損失的不僅是地方政府，還有銀行。

媒體代表

新快報(bào)房地產(chǎn)新聞部黃穎：在通貨膨脹的大環(huán)境下，廣州實(shí)際的房價(jià)很難降，預(yù)計(jì)今年房價(jià)會(huì)平穩(wěn)。隨著通脹的加劇，市場上的資金都必須找出路，目前國內(nèi)投資渠道少，加上長遠(yuǎn)來看房價(jià)是看漲的，房地產(chǎn)還是最好的投資渠道。相比于商鋪、寫字樓，住宅投資其實(shí)更穩(wěn)健，當(dāng)觀望期過去，剛性需求和部分投資性需求都會(huì)開始入市。而限購令的“賣一買一”政策還是允許了不少三次置業(yè)者進(jìn)入市場，限購沒有真正限死投資客。

南方都市報(bào)房地產(chǎn)新聞部朱大尉：樓市新政下廣州房價(jià)不會(huì)降。其一，廣州房價(jià)與其他一線城市比，算是最低的，甚至比青島、杭州、溫州等二線城市的房價(jià)還要低。其二，限購令下，仍然擋不住剛性購房需求。每年涌入廣州的外地大學(xué)畢業(yè)生就有30萬人，這些都有可能轉(zhuǎn)化為首次置業(yè)的剛性需求，并且不在限購令的約束范圍內(nèi)，這還不算本地戶籍手頭沒房或只有一套房的人，而全市每年商品房成交在10萬套以內(nèi)，供應(yīng)明顯比不過需求。

新快報(bào)房地產(chǎn)新聞部陳齊：目前的調(diào)控政策治標(biāo)不治本，是用政策強(qiáng)制打壓需求的手段來達(dá)到降低成交量的目的，短期內(nèi)或許有效，但長期來看難以維系。目前推動(dòng)樓價(jià)快速上漲的根本因素還是通脹和城市化帶來的居住需求，只要大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有改變，樓價(jià)是不會(huì)根本性下降的。

廣州搜房網(wǎng)主編徐凸：今年廣州房價(jià)難以下跌，但是否大幅上漲還要看市場表現(xiàn)。根據(jù)搜房網(wǎng)對購房者的心態(tài)調(diào)查顯示，政策對買房心態(tài)的確有所影響，但觀望人群比例仍舊不高，購房者對房價(jià)調(diào)控效果信心不足。我認(rèn)為在沒有更多政策出臺情況下，四五月的市場表現(xiàn)會(huì)對全年的房價(jià)走勢定調(diào)。

羊城晚報(bào)樓市記者陳玉霞：廣州樓價(jià)應(yīng)該分區(qū)域來說，對于廣州市中心城區(qū)，因?yàn)楣?yīng)量少，而且需求有支撐，其房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。而郊區(qū)則因?yàn)楣?yīng)量大，而且受政策的影響也大，所以會(huì)有降價(jià)的可能。

專家代表

黎文江（合富輝煌首席分析師）：從全年來看，政府會(huì)將樓價(jià)控制目標(biāo)定在升幅10%以內(nèi)。廣州每年的GDP增長約為11%，樓價(jià)升幅低過GDP增長，就是保持平穩(wěn)了，要保持樓價(jià)不升，比較難做到。政府控制的手段包括保證全年商品房和保障性住房的供應(yīng)量、用配建公租房的方式防止土地出讓拍出地王，還有在樓盤申請預(yù)售證時(shí)對樓價(jià)進(jìn)行控制等，達(dá)到控制樓價(jià)上升幅度的目標(biāo)。

發(fā)展商方面，目前的“限貸”政策遠(yuǎn)比限購政策影響大。銀行對第三套房限貸以及取消首套房利率優(yōu)惠、對二套房要求首付六成、利率1.1倍等，都大大限制了購買力。發(fā)展商就算降價(jià)，也難達(dá)到使受到限貸政策影響的買家有一次性付款能力或者使他們的購買能力增強(qiáng)。因此發(fā)展商降價(jià)促銷的意愿不大，他們更傾向于通過其他渠道解決資金的問題或者不拿地。

周峰（滿堂紅研究部經(jīng)理）：一、二手樓市能否在三四月出現(xiàn)“小陽春”非常關(guān)鍵，故上半年的調(diào)整必成主流，一、二手樓市成交量與去年同期相比縮減兩至三成。第三季度，部分資金壓力較大的開發(fā)商會(huì)率先采取降價(jià)促銷的手段搶閘“十一”，不過估計(jì)以郊區(qū)或次中心區(qū)域的新盤為主。第四季度是傳統(tǒng)的樓市旺季，開發(fā)商在今年應(yīng)該很難于10月底前順利完成年度銷售任務(wù)，故還會(huì)繼續(xù)推出部分筍貨單位來吸引準(zhǔn)客戶，但一手樓的成交量仍會(huì)比去年同期縮減至少兩成?？傮w來說，預(yù)計(jì)2011年全市十區(qū)的一手住宅成交均價(jià)維持在1.3萬元/平方米，同比輕微上漲4%。

肖文曉（滿堂紅研究中心高級主任）：由于調(diào)控在2010年未能取得預(yù)期的成效，2011年調(diào)控仍然會(huì)是市場的常態(tài)，而調(diào)控與市場的博弈也將繼續(xù)。綜合利好與利空的多種因素，預(yù)計(jì)2011年房價(jià)不大可能重現(xiàn)2009年和2010年全面上漲的態(tài)勢，將會(huì)趨于穩(wěn)定。個(gè)人判斷，由于剛需的支撐以及通貨膨脹形勢下熱錢對不動(dòng)產(chǎn)投資的青睞，樓價(jià)欲從高位回落仍然阻力重重，因此今年小漲的可能性較大。

預(yù)計(jì)樓價(jià)將會(huì)在去年第四季度的高位徘徊，因此全年均價(jià)將會(huì)同比上升10%左右。但是，假如調(diào)控政策在2011年松綁又未做好后續(xù)調(diào)控政策的銜接，樓市的量、價(jià)將會(huì)再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，局面將變得更加難以收拾?！?/p>

房價(jià)均價(jià)跌破兩萬

滬樓市一夜回到2010年初

限購政策在全國的廣泛推行，令3月首周(2月28日～3月6日)的樓市呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌、供需不足的頹勢。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的30個(gè)城市中，成交量下滑的占七成。以上海為例，上周上海新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌10%，銷售均價(jià)更是環(huán)比大跌14.1%，為17737元/平方米，回復(fù)到2010年年初水平。

佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為6.8萬平方米，環(huán)比前周下跌10%；商品住宅成交均價(jià)也環(huán)比下跌14%，跌破2萬元關(guān)口，僅為17737元/平方米，相當(dāng)于去年年初的房價(jià)水平。

“成交量的持續(xù)低迷使得一些開發(fā)商不得不調(diào)整售價(jià)和營銷策略”。中國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)分析師薛建雄表示。3月5日，上海普陀區(qū)一樓盤推出20套總價(jià)優(yōu)惠21萬~30萬元的婚房，該項(xiàng)目之前報(bào)價(jià)高達(dá)4.5萬~5萬元/平方米，如今報(bào)價(jià)降到4萬~4.5萬元之后又有21萬~30萬元的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)在3.7萬~4.2萬元/平方米，降幅明顯。3月6日，位于浦東的中海御景熙岸二手房2.3萬元/平方米左右的價(jià)格，該案實(shí)際上是調(diào)低了開盤價(jià)。

開發(fā)商內(nèi)部人士稱，上海由于限購令、房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收等政策的影響，目前新房預(yù)售網(wǎng)上登記的過程較之前拉長了20天左右。在售樓處進(jìn)行定金合同簽約后，須由房產(chǎn)交易中心審核，經(jīng)審核確定購房者具有購房資格后，再由稅務(wù)部門認(rèn)定購房者是否屬于應(yīng)稅對象，整個(gè)購房過程被大大延長。因此，從數(shù)據(jù)上反映新政后樓市的真實(shí)交易情況也相應(yīng)滯后，這也是中海等樓盤售樓處宣稱已銷售過半、而網(wǎng)上數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)的原因。

武漢房價(jià)一年來首降

預(yù)計(jì)未來2～3月將更明顯

根據(jù)對武漢市（七大城區(qū)、兩大開發(fā)區(qū)及六大遠(yuǎn)城區(qū)）范圍的統(tǒng)計(jì)，2月，武漢市新住房共賣出50萬平方米、4633套，成交均價(jià)為6557元/平方米。武漢市樓市一年以來首次出現(xiàn)量價(jià)齊跌。

2月，武漢市新住房銷量較1月下降56%，價(jià)格雖僅下滑0.66%，卻是最近12個(gè)月以來首次下跌。由于營業(yè)稅增加、限購等政策出臺，二手房成交僅1079套，減近七成，但每平方米4530元的成交均價(jià)仍略上漲。

目前，賣得好的新住房，仍以7000元/平方米以下的為主，占65%；7000~10000元/平方米的占近1/4；1萬元/平方米以上的不到一成。市房管局分析，2月武漢市商品住房銷量較上月明顯回落，但與去年同期相比有所增加，主要是實(shí)施限購政策前，突擊購房的較多?？傮w看，限購等政策已起到明顯作用，預(yù)計(jì)未來2~3月將更為明顯。