胡曉慧

（寧波大學(xué)法學(xué)院，浙江寧波 315211）

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)芻議

胡曉慧

（寧波大學(xué)法學(xué)院，浙江寧波 315211）

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，是民事法律制度中的一項特殊法定優(yōu)先權(quán)利，司法界對其爭論不斷。作為一項法律制度，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在我國的民事立法中很早就得以確立，但是我國現(xiàn)有法律對于該制度的法律規(guī)范尚不嚴(yán)密充分，導(dǎo)致其在實際的操作中難以把握。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在理論上的缺陷和在實踐中的弊端已經(jīng)暴露無疑，該項制度如何才能更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用已經(jīng)成為學(xué)界需要深思的一個問題。

優(yōu)先購買權(quán)；合理期限；行使期間；同等條件

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，屬于優(yōu)先購買權(quán)之一種。優(yōu)先購買權(quán)，又稱“先買權(quán)”，“指特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)利。”［1］505“承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人在出賣租賃物時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買的權(quán)利?！保?］109目前我國法律對于該制度最主要法律規(guī)定出自《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。而對于其中的“合理期限”、“同等條件”等無論在理論上還是實踐中都沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)性意見，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其存在的缺陷和弊端越來越暴露無疑，使得該項制度如何更好地存在下去成為大家爭論的焦點。

一、“合理期限”和“行使期間”的不確定性

《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。而至于這個合理期限到底是多久，《合同法》并未作出明確規(guī)定。根據(jù)《民通意見》第118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。在實踐操作中，往往采用3個月的規(guī)定。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易行為越來越普遍且快速，同時根據(jù)現(xiàn)代合同法鼓勵交易的立法導(dǎo)向，3個月的期限規(guī)定似過于長久。假設(shè)出租人突然遭遇困難，急于等待出賣房屋的價款來維持生活，那么這3個月的規(guī)定就有可能會損害其利益。立法中對于合理期限的規(guī)定是為了更好的保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是如果這個期限太長，就很有可能在一定程度上損害出租人的利益，與合同法基于公平原則來運行的本意相背馳。2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中對于拍賣等個別具體的情況作出了具體的規(guī)定，但其中仍然保留著“合理期限”這個模糊的字眼，難免給實踐操作帶來了很大的不確定性。

大多數(shù)人都認(rèn)同承租人的優(yōu)先購買權(quán)有一個行使期間，如果在此期間內(nèi)沒有行使，那么承租人就喪失其優(yōu)先購買權(quán)。但是這個行使期間在法律上并沒有明確規(guī)定，而且這個行使期間該如何起算一直存有爭議。主要有兩方觀點：一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)行使期間應(yīng)從出租人公開表達(dá)出售意圖通知到承租人時開始；另一種觀點認(rèn)為，行使期間的起算應(yīng)以出賣人與第三人成立買賣合同時為準(zhǔn)。事實上，這兩種觀點都不能對承租人的行為起到很好的指引作用。第一種觀點中，出租人與第三人買賣合同尚未能成立，出租人只有出賣之要約而未有第三人出價之承諾或反要約，在沒有確定的合同條款下，如何存在同等條件？優(yōu)先購買權(quán)便沒有了基礎(chǔ)。若依第二種觀點，如果行使期間從出賣人與第三人成立買賣合同時起算，那么此時承租人的優(yōu)先購買權(quán)就已經(jīng)受到了侵害。而法律作出此項規(guī)定的目的就是為了最大限度地保護(hù)承租人的利益，這兩者間存在著明顯的矛盾?？梢?，由于該合理期限的規(guī)定以及行使期間的確定在法律上存在太多空白，導(dǎo)致其在實際操作中是非常困難的。

二、“同等條件”的模糊性

承租人優(yōu)先購買權(quán)制度規(guī)定：承租人必須在出租人出賣其房屋的同等條件下才享有優(yōu)先購買權(quán)。這一要求在實踐中也是很難操作的，因為對于同等條件的界定并沒有完全統(tǒng)一的規(guī)定。我國法律上提出的“同等條件”，在理論上一般解釋為“同一價格”。［3］37-42在外國的法律中我們可以找到一些相類似的規(guī)定。《法國民法典》第815-14條第1款規(guī)定：“任何共有人均可在此項通知之日起1個月期限內(nèi)，以司法公文書通知讓與人，令其將按照讓與人向其通知的價格與條件行使先取權(quán)”。①這里的先取權(quán)應(yīng)理解為先買權(quán)，參見尹田《法國物權(quán)法》，法律出版社1998年版，第295頁?！兜聡穹ǖ洹穼ο荣I權(quán)的規(guī)定則更加具體，在第二編“債務(wù)關(guān)系法”中第八章“各種債務(wù)關(guān)系”的第一節(jié)“買賣、互易”項下第三分目“先買”（第463條至第473條）規(guī)定了債法意義上的先買權(quán)；而在第三編“物權(quán)法”中獨立第五章“先買權(quán)”專門探討物權(quán)法意義上的先買權(quán)。其中第464條第2款規(guī)定，“在先買權(quán)被行使時，權(quán)利人和義務(wù)人之間的買賣，依照義務(wù)人和第三人所約定的條款而成立”。［4］159-161實際上，該條款是要求先買權(quán)人必須為第三人向出賣人所為之相同承諾。

對于同等條件的界定，歷來有絕對等同說和相對等同說，絕對等同說認(rèn)為承租人購買租賃房屋的條件應(yīng)與第三人購買租賃物的條件完全一致。相對等同說認(rèn)為承租人購買租賃物的條件與第三人的購買條件大致相同即為同等條件。同等條件應(yīng)包括支付價格、支付手段、支付方式、支付時間的等同，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為如果當(dāng)事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是指同等價格。需要特別說明的是，在把同等條件理解為同等價格之后，有必要對價格進(jìn)行界定，在司法實踐中，一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價格達(dá)不成協(xié)議時，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購買權(quán)，如果出租人與承租人對買賣租賃物已達(dá)成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達(dá)成的協(xié)議。王利明教授主張，“如果其他買受人所提供的條件優(yōu)先購買權(quán)人不能提供，但其可以用多付金錢的方法來彌補(bǔ)這些附加條件的不足時，也不應(yīng)當(dāng)苛求優(yōu)先購買權(quán)人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致。”［5］360至于同等價格是否應(yīng)考慮人身信任、人情親疏、利害關(guān)系等因素，則存有爭議。大多數(shù)人認(rèn)為同等價格應(yīng)理解為綜合的可折算成經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的條件的總和，一方面，若人身信任等這些因素能夠以金錢衡量，則應(yīng)將出租人向第三人提出的售價加上折合的金錢數(shù)額作為對承租人的同等條件；若不能以金錢計算，則可以按該房屋的市價作為同等條件確定價錢。筆者認(rèn)為，當(dāng)涉及到人身信任、人情親疏、利害關(guān)系等因素時，無論是否可以以價格衡量都不成立同等條件說，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。社會生活中的人們總是有著這樣那樣的社會關(guān)系，因為人都是具有社會性的，總有一些人情世故。在這里，試以兩種情況予以說明。一種情況是出租人與第三人有著特殊的身份關(guān)系，如近親屬、有著多年深交的知己，或者第三人是出租人的直接領(lǐng)導(dǎo)，對出租人今后的工作、前途或其他發(fā)展起著舉足輕重的作用。出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同正是基于以上因素的考慮，所約定的價款比較低，甚至遠(yuǎn)低于市場價，有著帶賣帶送的性質(zhì)。這時，承租人以合同的相同條款主張優(yōu)先購買權(quán)，如果支持，則明顯對出租人不公，也違背社會良好的道德風(fēng)尚。第二種情況是出租人與承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，產(chǎn)生了較大的矛盾，雙方已經(jīng)彼此感到不快甚至憤恨。出租人就是基于這種心理，對出賣房屋始終本著即使價款低一點也無所謂，就是不愿賣給承租人的態(tài)度。如果出租人與第三人簽訂了房屋買賣合同，承租人也本著賭氣的態(tài)度，主張優(yōu)先購買權(quán)而意欲使出租人賣不成。在這種帶有強(qiáng)烈個人感情的情形下，如果支持承租人的優(yōu)先購買權(quán)，那么很明顯對出租人來說太不公平，剝奪了其在交易中的選擇權(quán)利。

綜上可見，由于社會的紛繁復(fù)雜，“同等條件”的內(nèi)涵是一個存在較大爭議并且在實踐中是無法用一個客觀標(biāo)準(zhǔn)來具體衡量和操作的問題。正是由于認(rèn)識不一、標(biāo)準(zhǔn)不一，使得承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度在實踐操作中困難重重。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與契約自由原則和保護(hù)善意第三人制度不相符

契約自由原則是合同法的一項基本原則。它是指民事主體在從事民事活動時，得以自己的真實意志來表達(dá)自己的意愿，通過自己的內(nèi)心意愿來設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系。其主要內(nèi)容是當(dāng)事人有權(quán)選擇行為的相對人、行為內(nèi)容和行為方式。契約自由是對人的意志自由本質(zhì)的尊重。當(dāng)然，契約自由原則中的意思自由也只是相對的，它并不排斥基于秩序、正義、效率等原因，對當(dāng)事人的意思自由作一定的限制。承租人的優(yōu)先購買權(quán)即是對出賣人意志的一種限制，在某種程度上賦予出賣人強(qiáng)制締約的義務(wù)。那么這種對出賣人的限制是否合理呢？“一般而言，強(qiáng)制締約義務(wù)的出現(xiàn)是由于合同雙方當(dāng)事人地位事實上的不平等而產(chǎn)生的，在相當(dāng)程度上體現(xiàn)著對弱者的救濟(jì)。”［6］而承租人對出租人而言，無論是從合同地位還是從經(jīng)濟(jì)實力來看，都無法必然得出其是弱者，須進(jìn)行特殊保護(hù)的結(jié)論。正如有的學(xué)者所說：“優(yōu)先購買權(quán)剝奪了出租人對交易對象的選擇權(quán)，盡管其物質(zhì)利益未受到較大傷害，但其精神利益卻被剝奪?！保?］28所以筆者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)這種制度的存在很大程度上與契約自由原則相違背。

一般而言，第三人購買出租房屋系基于善意，租賃關(guān)系雖然很容易知曉，但承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)并不通知第三人，第三人無從知曉也無義務(wù)詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人與第三人簽訂房屋買賣合同，雙方已經(jīng)按合同約定各自履行了義務(wù)，第三人支付了房款，此時，承租人再以侵犯自己的優(yōu)先購買權(quán)為由主張出租人與第三人所簽訂的房屋買賣合同無效，無疑對付出合理對價的善意且無過失的第三人的利益造成巨大損害。應(yīng)該看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人之間艱苦地討價還價、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚著大量的無形勞動和個人期望，如果因他人的優(yōu)先購買權(quán)而致使該合同歸于消滅，則第三人非但徒勞無功，難免也產(chǎn)生“為他人做嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性。先買權(quán)人卻坐享其成，也不免助長其投機(jī)心理。這樣，也為人們帶來了對房產(chǎn)交易安全的疑慮，不利于建立動態(tài)交易安全。再比較一下為保護(hù)善意第三人的利益而確立的善意取得制度，其是指無權(quán)處分他人財產(chǎn)的財產(chǎn)占有人，在不法將其占有之財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得財產(chǎn)時出于善意，支付了合理對價即依法取得該財產(chǎn)所有權(quán)，原財產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。“從理論上將承租人優(yōu)先購買權(quán)制度與保護(hù)善意第三人利益的善意取得制度相比較，善意取得制度中無權(quán)處分人處分了所占有財產(chǎn)，善意第三人的利益都能得到保護(hù)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中的出租人作為房屋的所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財產(chǎn)，與第三人所簽訂的合同卻被認(rèn)定為無效，第三人的利益反而得不到法律的保護(hù)，這實在難以讓人信服?！保?］22

基于此，筆者認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)制度從根本上與契約自由原則和保護(hù)善意第三人制度背道而弛，其存在的合理性值得懷疑。正如有的學(xué)者所言，“一項法律制度如果能帶來積極的法律效果，即使是以損害某些民事主體的利益為代價，亦有存在的價值，反之，如果一項法律制度限制某些民事主體的意思自治，但卻得不到積極的社會效果的話，其存在價值即值得懷疑，承租人優(yōu)先購買權(quán)即是如此?！保?］12-13

四、結(jié)語

通過以上分析，不難發(fā)現(xiàn)，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)在實踐中存在很多難以解決的問題，表現(xiàn)出難以克服的弊端，諸如“合理期限”不合理、同等條件適用欠缺操作性以及與契約自由原則和保護(hù)善意第三人制度價值不相符等。傳統(tǒng)立法賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法基礎(chǔ)好像已經(jīng)在一定程度上遭致動搖。進(jìn)一步來說，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的運作似乎有種“損人不利己”的味道，在一定程度上妨礙了出租人的自由，增加了其他買受人的交易風(fēng)險。與此同時，即使沒有房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度，現(xiàn)行法律中的“買賣不破租賃”、限制出租人租賃合同解除權(quán)、保護(hù)承租人之共同居住人的居住權(quán)等這些制度完全可以很好地保護(hù)承租人的租賃利益。從訂立租賃合同的目的考察，租賃關(guān)系是一個基于合同而形成的債權(quán)關(guān)系，承租人當(dāng)初訂立合同，其目的是取得租賃房屋的使用權(quán)，并非所有權(quán)，既然這幾項制度能夠使承租人的使用權(quán)和之前一樣得到保護(hù)，這說明其承租期限維護(hù)的目的沒有被侵害，更談不上其權(quán)利受損害的問題。需要說明的是，即使沒有承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，如果承租人意圖擁有該租賃房屋的所有權(quán)，仍然可以通過與出租人的自由交易而實現(xiàn)。綜上所述，筆者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在理論上的缺陷和在實踐中的弊端已經(jīng)暴露無疑，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項制度如何才能更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用已經(jīng)成為學(xué)界需要深思的一個問題。

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A Discussion of First Purchase Right as Lessees

HU Xiao-hui

(School of Law,Ningbo University,Ningbo 315211,China)

The system that lessees have the right of first refusal to purchase is one of the special legal priority rights in the civil legal system,which is quite controversial in the judicial field.As a legal system,tenant preemp?tive right in China's civil legislation has been established very early,but it is difficult to apply it for lack of rigor?ous legal norms of the existing laws in China.With social and economic development,the flaw in theory and the drawbacks in practice of tenant preemptive right system have already been exposed.Therefore,how to bring it into full play has already become a thought-provoking issue in the law.

preemptive right to purchase;reasonable time period;the period to exercise the right;under the same conditions

D923.3

A

1008-2794（2011）05-0075-04

（責(zé)任編輯：曹陽）

2011-02-16

胡曉慧（1987—），女，浙江臨海人，寧波大學(xué)法學(xué)院碩士生，主要研究方向為民法、合同法。