■惠 博 張 琦

國外住房保障的發(fā)展概述

保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與我國不同，國外沒有 “保障性住房”的概念，與之對應(yīng)的是 “公共住房 （public housing）”。公共住房在各國的具體含義和表現(xiàn)形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：第一，具有救助、保障或二者兼有的性質(zhì)；第二，主要為滿足中低收入家庭 （特別是住房困難人群）的居住需要，部分國家 （如新加坡、瑞典）也將供應(yīng)范圍擴大至中等收入人群甚至更廣；第三，往往通過制定公共住房政策予以實現(xiàn)，因此帶有很強的政策性。

根據(jù)保障方式和環(huán)節(jié)的不同，公共住房政策分為兩類：一種是國家采取直接供給住房的方式，一般稱之為供給導(dǎo)向型的公共住房政策，又稱為生產(chǎn)者補貼，俗稱 “補轉(zhuǎn)頭”；另一種是國家采取間接發(fā)放貨幣補貼的形式，一般稱之為需求導(dǎo)向型的公共住房政策，又稱為消費者補貼，俗稱“補人頭”。

（一）供給導(dǎo)向型的公共住房政策

供給導(dǎo)向型公共住房政策的主要思路是通過增加住房供應(yīng)總量，讓房價和租金變得便宜，從而提高居民支付能力。體現(xiàn)了對住房市場供應(yīng)機制的政府干預(yù)，基本目標(biāo)是希望通過政府的干預(yù)和引導(dǎo)更快更有效地增加住房供應(yīng)。在增加總量以降低住房成本的總體目標(biāo)下，一般又把重點放在改善住房市場自發(fā)狀況下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺陷，尤其增加住宅市場中因為微利而相對稀缺的中低價位住房、廉價公共租房的供應(yīng)，從而讓住房供應(yīng)與住房需求更加吻合。主要的政府行為包括公共建房計劃、鼓勵資助私人建房、修建和運營公共租房等。

供給導(dǎo)向型公共住房政策所采用的公共住房金融工具，包括政府通過財政向公共與私營的住宅建筑商以及個人直接提供住房開發(fā)、維修資金，提供低息開發(fā)貸款、貸款貼息、貸款擔(dān)保，向住房建筑者或租房組織提供稅收優(yōu)惠、利息抵稅。這些都是所謂的 “開發(fā)補貼” （bricks-and-mortar subsidies），類似于國內(nèi)所說的 “補磚頭”。另外，在西方諸多大城市曾經(jīng)廣為采用的房價和租金管制 （如英國、德國）也可算在這個范疇之中。

（二）需求導(dǎo)向型的公共住房政策

需求導(dǎo)向型公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消費補助，提高他們對住房消費的支付能力。體現(xiàn)了對住房市場分配機制的政府干預(yù)，基本目標(biāo)是保證最低收入階層也能擁有最低限度的居住水平。但同時往往也希望通過政府干預(yù)可以縮小居民階層之間對住房支付能力的兩極分化，從而讓各階層之間對住房資源的擁有量相對均等化，不致造成過于懸殊的住房財富分化。

需求導(dǎo)向型公共住房政策所應(yīng)用的公共住房金融工具，主要包括向居民直接提供的各種補助和補貼 （包括低息貸款、貸款利息抵稅）以及直接向居民發(fā)放住房開支的補助——住房津貼，類似于國內(nèi)所說的 “補人頭”。典型代表是美國1974年起的租房優(yōu)惠券和租金證明，以及英國和歐洲大陸國家的住房津貼等。

美國、新加坡的住房保障發(fā)展經(jīng)驗

很多國家都有成功的住房保障制度，并根據(jù)各國經(jīng)濟實力、土地資源等背景的不同，形成了許多不同的模式，如市場模式和計劃模式等。本文將以美國和新加坡為例，主要介紹這兩種模式的保障目標(biāo)、保障范圍、保障形式、資金來源和退出機制等幾個方面的內(nèi)容。

（一）美國模式——高度市場化的住房保障政策

美國是一個市場經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的國家，其住房保障政策也更傾向于通過市場化手段解決中低收入者住房問題。具體來說就是從需求端出發(fā)，通過財政補貼、金融支持等手段，使得中低收入者可以直接租賃或者購買市場上的商品房。

美國住房保障政策主要由三個層次構(gòu)成：針對低收入家庭的出租公房和租金補貼，針對中低收入家庭的低息貸款、首付擔(dān)保及首付補貼，針對所有購房者的貸款利息抵個人所得稅政策 （見表1）。

美國住房保障的特點是：

1．保障范圍方面

美國低收入家庭界定為低于區(qū)域平均收入40%的家庭，約占家庭總數(shù)的18%，共1700-2000萬戶。目前，聯(lián)邦政府資助的廉租公寓已達(dá)600萬套，其中200萬套為政府所有，主要提供給殘疾人和65歲以上的老人，其余400萬套為私有公寓。另外，聯(lián)邦政府每年編制150億美元的住房發(fā)展計劃 (約占聯(lián)邦預(yù)算的1.6%)，用于向400萬戶低收入家庭提供住房補貼和資助建設(shè)4400套住房。兩項合計，約占美國家庭總數(shù)約10%。

表1美國住房保障政策體系構(gòu)成

2．保障形式方面

美國對于不同收入階層的保障形式，劃分得十分清晰：對于低收入家庭，以 “租得起房”為目標(biāo)；而對于中低收入家庭，以 “買得起房”為目標(biāo)。對低收入者，政府采用低租金提供公共住房和發(fā)放租金補貼兩種形式。前者是實物補貼，從 “供給端”提供保障；后者是現(xiàn)金補貼，更多是從“需求端”考慮。美國政府最初是通過政府自建或社會資金建設(shè)的形式提供低租金住房。但是20世紀(jì)70年代后，公共住房建設(shè)逐年減少，把聯(lián)邦政府住房補貼的直接對象從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者，保障形式主要轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿叛a貼。一方面是因為20世紀(jì)70年代以后住房短缺已不再成為主要矛盾，貧困者所面臨的最普遍問題是房租支出占其收入比重過大；另一方面，政府財力畢竟有限，政府擁有公共住房所涉及的年度維修是不小的一筆支出。對中低收入者，則完全從需求端出發(fā)，通過利率優(yōu)惠和首付擔(dān)保，使其 “買得起房”。 2003年后，由于房價的過快上漲，政府也開始提供一定的首付補貼。

圖1美國公共住房開工量及占比

3．資金來源方面

從美國住房保障的政策體系中可以發(fā)現(xiàn)：政府直接出資部分比較少，主要是針對低收入家庭的公共住房及租金補貼。而其余大部分住房保障則是通過金融手段利用民間資金來完成。

即使在經(jīng)濟實力雄厚的美國，政府在財力上依然難以支撐高比例的住房保障。如美國國會在1965-1968年間應(yīng)為住房保障計劃撥款1.5億美元，但實際只撥款4200萬美元，1967年則分文未給；1988年，眾議院將236億美元的住房補貼年度財政預(yù)算削減25﹪，放慢了對低收入家庭住房補助的步伐。但是，美國金融體系十分發(fā)達(dá)，為保障房提供了堅實的資金支持，包括：

（1）給開發(fā)商提供低息貸款供其建造公共住房——對建造廉價住房的開發(fā)商，政府提供一對一的免稅優(yōu)惠和貼息貸款。

（2）向中低收入家庭提供低息貸款及首付擔(dān)?！ǔ碚f，中低收入家庭抵押貸款的風(fēng)險比較大，銀行會相對謹(jǐn)慎，因此美國建立了一套別具特色的抵押保險機制，采取政府機構(gòu)與私營保險機構(gòu)相結(jié)合的模式。

（3）住房抵押貸款證券化，雖然這不是直接針對保障性住房的，但豐富了按揭貸款資金來源，使得大量非存款金融機構(gòu)，如養(yǎng)老基金、保險公司、共同基金等，進入住房金融領(lǐng)域，是美國整個住房金融體系中不可或缺的一部分。

美國政府也制定了鼓勵私人投資建造低收入住房的政策。這在減輕政府財力負(fù)擔(dān)的同時，還可以增加住房資金的投入。具體做法是：針對開發(fā)商不愿建公共住房的問題，美國各地200多個地方政府，根據(jù)本地情況以及長期總體規(guī)劃，在土地使用規(guī)劃中規(guī)定必須有一定比例 （通常是大約13%左右）新建房必須是 “負(fù)擔(dān)得起的”，面向中低收入家庭的住房。為彌補開發(fā)商的經(jīng)濟損失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分區(qū)管制。

總體來說，美國模式的住房保障是高度市場化。住房保障的實施對商品房市場的干擾很小，而是通過財政補貼和金融手段使得中低收入者能融入商品房市場。

（二）新加坡模式——高比例組屋計劃

新加坡的住房保障計劃一般被稱為組屋計劃，具有 “高福利性、高計劃性”的特點。新加坡的組屋計劃一直被認(rèn)為是保障房的典范之一，原因就是在短短50年間極大地改善了新加坡人民的居住條件。1959年新加坡成立自治政府時，近160萬人口 （84%的家庭）居住困難，其中60多萬人居住在衛(wèi)生條件極差的破舊住房和窩棚里。而經(jīng)過50年的奮斗，新加坡現(xiàn)有住房108萬套，人均居住面積早在90年初就已達(dá)到21平方米，住房自有化率達(dá)到80%以上，居世界前列。

新加坡住房保障的特點是：

1．保障范圍

圖2美國住宅抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)的組成

表2 新加坡組屋政策的變化

新加坡組屋計劃的保障范圍非常大：從1964年起推行 “居者有其屋”政策，為所有無力在住房市場上購買私人住宅的居民提供公共住房 （即組屋）。目前，新加坡全國人口的87.6%居住在政府提供的組屋中，比例居世界前列；其余12.4%的居民，大多為高收入者，政府不必承擔(dān)為他們解決住房的責(zé)任。

2．保障形式方面

新加坡的住房保障體系以組屋供應(yīng)為主，以補貼政策為輔。新加坡的組屋計劃包括供出租的廉租屋和供出售的廉價屋兩部分，廉價屋的價格約為市場價的50%~70%。在過去的30年內(nèi)，新加坡的住房分配經(jīng)歷了由廉租屋向廉價屋的過渡。目前居住在廉租屋中的人口占8.6%，居住在廉價屋的人口占79.0%。

隨著居住質(zhì)量的逐步提高，新加坡政府提供住房的套數(shù)和總面積正在逐步減少，別墅型私人住宅的比例在不斷增加。私人住宅主要是由私人房地產(chǎn)開發(fā)商建造，以市場價出售。但政府會采取控制土地供應(yīng)的方式調(diào)控私房供應(yīng)量，防止市場泡沫和過度投機。除此之外，政府還對組屋的建設(shè)和購買進行補貼：一方面是對組屋建設(shè)進行補貼，這體現(xiàn)在低廉的租金及低于成本價的組屋出售價格上；另一方面則是對低收入租房戶以及中低收入購房者進行直接補貼。

3．資金來源方面

圖3 新加坡居民住房自有率的變動情況

因為政府肩負(fù)著為新加坡居民提供 “可承受”住房的全部責(zé)任，所以長期以來政府的撥款和貸款便成為組屋運行所需資金與所得住房補貼的主要來源。新加坡政府以常年赤字補助金方式對公共住房進行撥款，用于補償組屋經(jīng)營的財政赤字。而政府貸款最主要的資金來源是中央公積金，因此公積金制度是新加坡組屋計劃的重要資金來源。簡單地說，公積金制度就是采用強制儲蓄的方式，即政府憑國家權(quán)威和信用，通過國家法令和行政法規(guī)等強制手段將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機構(gòu)，專項用于雇員住房等消費支出。其特點是資金來源穩(wěn)定，存款期限長，籌資額巨大且成本較低。1955年的公積金繳費率為10%(雇主和雇員各繳納5%)，1968年上升到 13%，1984年達(dá)到50%；目前基本穩(wěn)定在40%，其中雇主繳17%，雇員繳23%。

4．土地來源方面

新加坡國家所有的土地占土地總面積的80%左右。在1966年頒布的新加坡 《土地征用法令》中規(guī)定，建屋發(fā)展局能夠以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商的價格獲得土地，建造公共住房 （組屋），并且可以在任何地方征用土地，從而保證了公共組屋建設(shè)的順利進行。目前建屋發(fā)展局占用的土地已經(jīng)超過新加坡土地總量的40%。

總的來說，新加坡的組屋計劃，具有 “高福利性、高計劃性”的特點。高福利性體現(xiàn)在組屋覆蓋面極寬。（達(dá)到80%以上）且政府支持力度極大（在土地、資金上都給予很大的政策傾斜）。同時，新加坡的組屋帶有高度的計劃性，政府參與程度較深，對制度制訂和執(zhí)行的要求嚴(yán)格： （1）統(tǒng)一建造，組屋由建屋局進行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計和建造，施工采用招投標(biāo)制，由專門的承包商建造，物業(yè)管理則由各鎮(zhèn)的市政理事會負(fù)責(zé)； （2）嚴(yán)格的分配制度，對購買者的公民身份、房產(chǎn)情況、收入、家庭結(jié)構(gòu)有嚴(yán)格限定；（3）非贏利性的退出機制，購買者須住滿一定時間后 (目前是兩年半)才可在二級市場上出售，初次轉(zhuǎn)售時要求購房者以原購樓價加裝修成本出售給建屋發(fā)展局，后雖可以以市價出售，但要支付轉(zhuǎn)售價10%~30%的稅金。

美國和新加坡保障性住房模式對我國的啟示和借鑒

表3 新加坡租住、購買組屋的申請標(biāo)準(zhǔn)

前面介紹了美國和新加坡兩國的保障性住房模式。雖然兩國采取的手段有所不同，但從本質(zhì)上來看都是根據(jù)自己本國國情制定的比較成熟的管理模式。我國在保障性住房建設(shè)方面還有許多不完善之處，可以學(xué)習(xí)借鑒的空間很大。目前，我國按照所保障群體的收入情況將保障性住房大致劃分為三種：廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房，受惠人群為有本地戶口的城鎮(zhèn)居民。從1998年開始，我國推行租賃補貼、廉租房和經(jīng)濟適用房，2007年之后又將拆遷安置房和公租房等納入保障房范圍，共同構(gòu)成了當(dāng)前的住房保障體系 （圖4和表4）。我國的住房保障體系大體可分為兩類：一是房屋的配租、配售，二是舊房改造（棚戶區(qū)、舊小區(qū)、城中村）。第二類在過去被歸為商品房范疇，因為改造后的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，與普通商品房并無區(qū)別；但是由于居住在這三類舊區(qū)內(nèi)的居民通常收入水平偏低、住房條件偏差，因此近幾年政府也將舊房改造類歸入保障房范疇。

圖4 我國當(dāng)前住房保障體系構(gòu)成

表4 保障房配租、配售模式的比較

圖5 住房保障范圍隨經(jīng)濟發(fā)展逐步縮小

鑒于我國保障房體系現(xiàn)狀和發(fā)達(dá)國家保障性住房的發(fā)展經(jīng)驗，我國可以從以下幾方面入手，對保障性住房體系進行改革：

（一） 確定住房保障的合理比例及模式

1．住房保障的合理比例

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，大部分國家都經(jīng)歷了保障范圍從大到小、保障模式從實物補貼向貨幣補貼的逐步轉(zhuǎn)變的過程。在住房短缺或房荒時期，公共住房政策的目標(biāo)群范圍較大，幾乎包括高中低收入階層；隨著住房短缺或房荒問題的解決、住房條件的不斷改善，公共住房政策目標(biāo)群的范圍逐漸縮小，先轉(zhuǎn)向中低收入階層，最終向低收入階層傾斜。相比較而言，我國目前仍處在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，目前階段保障范圍應(yīng)該擴大、保障模式應(yīng)以實物保障為主。未來可考慮逐步縮小范圍和向貨幣保障過渡。我國在制訂住房保障范圍是應(yīng)該考慮以下幾點：

（1）我國貧富差異較大

改革開放后，收入差距逐步拉大，基尼系數(shù)超過警戒線已是不爭的事實。截至2009年年底，我國的基尼系數(shù)直逼0.5大關(guān)，達(dá)到了0.48。

（2）低收入階層數(shù)量較大

發(fā)達(dá)國家通常有著一個數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級，而在我國低收入階層占比相對較大，年收入在25000元以下的居民占到了20%左右。另外，低收入家庭的收入增長明顯慢于中高收入家庭。2008同2000年相比，中高收入家庭收入增長170%；與之形成鮮明對比的是，中低收入家庭收入僅增長60%~120%遠(yuǎn)低于150%的國家平均收入增長水平。

圖6 我國基尼系數(shù)不斷攀升

圖7 我國低收入階層數(shù)量較大

我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展初期，根據(jù)國際經(jīng)驗，盡可能的擴大保障范圍是當(dāng)前的首要任務(wù)。但是考慮到我國人口眾多的現(xiàn)實，大比例的提升保障范圍需要投入相當(dāng)大的財力。綜合考慮，我國住房保障的范圍應(yīng)該為城鎮(zhèn)人口的10%~20%，同時對中等收入家庭也可以通過金融、稅收等手段支持其購房。具體的住房保障實現(xiàn)過程和時間長度還要依國家的政策支持、經(jīng)濟發(fā)展、市場情況等因素綜合決定。

2．住房保障的范圍

（1）考慮地區(qū)間差異性的基本保障范圍

由于我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟差異較大，保障性住房建設(shè)需要因地制宜。由于一二線城市和三四線城市之間的房價差距較大但中低收入者的收入差距卻不大，使得一二線城市按照經(jīng)濟適用房計算的房價收入比與原先按商品房計算的結(jié)果相比下降了30%。但三四線城市卻幾乎沒有明顯變化。因此，在房價較高的一二線城市推行限價房和經(jīng)濟適用房的力度應(yīng)大于三四線城市，以滿足大部分中低收入者的住房需求，而三四線城市保障性住房比例要求可降適度放寬。

（2）流動人口納入保障

隨著我國城市間以及城鄉(xiāng)間人口流動的加強，城市中外來務(wù)工者和農(nóng)民工的住房需求由于在保障范圍外而得不到滿足，“有本地戶籍的城鎮(zhèn)人口”的保障范圍將逐漸不能適應(yīng)社會的發(fā)展。當(dāng)?shù)褪杖肓鲃尤丝谧庾〉钠h(yuǎn)地區(qū)廉價房屋由于城市化進程和修建保障性住房而拆遷后，這部分人群被迫移居更遠(yuǎn)的郊區(qū)，推動郊區(qū)房租的上漲，其進一步惡化居住條件。因此，惠及非當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口居民的保障將是未來保障性住房發(fā)展的方向。

表5實物補貼和現(xiàn)金補貼的比較

3．住房保障的模式選擇

通過國際比較可以發(fā)現(xiàn)，大部分國家的住房保障政策，都經(jīng)歷了從“磚頭補貼”向 “人頭補貼”的轉(zhuǎn)變。

發(fā)達(dá)國家的住房保障政策發(fā)展歷程有相似之處：當(dāng)住房嚴(yán)重短缺時，各國政府都采取大規(guī)模國家干預(yù)政策，由政府直接投資或補貼建設(shè)公共住房。而當(dāng)總供給達(dá)到一定水平后，各國政府的住房供應(yīng)政策基本上轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌龌?yīng)為主、國家投資建設(shè)住房為輔，通過將住房補貼從補貼住房供應(yīng)方轉(zhuǎn)向補貼住房需求方和對自有住房提供額外財政補貼等政策，減少公共住房數(shù)量。

目前我國已經(jīng)過了住房短缺階段。通過計劃經(jīng)濟時代的大量福利房建設(shè)，住房存量有了快速增長： 2006年底住房存量面積為174.5億平方米，2008年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到28平方米。我國住房質(zhì)量偏低的問題重要體現(xiàn)在住房成套率偏低，許多住房沒有獨立的廚房和衛(wèi)生設(shè)備。并且，與西方國家不同，東方國家居民對住房所有權(quán)更為偏好，這會導(dǎo)致政府在制訂政策時，偏向于考慮如何提高住房自有率。通過引導(dǎo)居民接受租房以解決住房困難的舉措實施難度較大。因此，從短期來看，我國可能還無法完全轉(zhuǎn)向租金補貼，經(jīng)濟適用房依然是我國保障房的重要組成。但從長期來看，經(jīng)濟適用房與公共住房保障的宗旨相背離，只能是過渡性的政策選擇，不宜成為主流。在解決住房短缺后，經(jīng)濟適用房應(yīng)逐步淡出。

（二）增加住房保障的資金來源

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，政府撥款仍是住房保障不可或缺的資金來源，尤其對針對最低收入家庭的住房保障。除此之外金融手段在調(diào)動民間資金方面非常重要，政策性貸款、政府擔(dān)保債券、政府貼息等都可以起到政府以少量補貼調(diào)動大量資金的作用。

目前，我國住房保障的資金來源比較單調(diào)，主要是財政撥款和開發(fā)商配建，可以從以下幾個方面入手，豐富住房保障的資金來源：

圖8 初次分配中，居民戶占比明顯偏低

圖9 初次所造成的問題并未在二次分配中解決

1．首先應(yīng)該加大財政轉(zhuǎn)移支付力度，增加居民收入在國民收入分配中的比例。從1996起，國民收入分向朝政府和企業(yè)傾斜，而居民在收入分配中的比重就不斷下降。初次分配中，居民在國民可支配總收入的比重從1996年的 69.5%下降至 2007年的57.5%。而2004年之后，居民可支配收入占國民可支配收入的比重相較于居民初次收入占國民收入比重更小，說明經(jīng)過再分配后居民收入所占的比重不升反降。

2．發(fā)展住房金融工具。增加政府擔(dān)保以幫助中低收入者獲得銀行貸款，如美國的聯(lián)邦住宅管理局所起的作用。我國模仿新加坡模式建立了公積金制度，但其在住房保障方面發(fā)揮的作用卻不大，原因是：（1）我國公積金存貸利差近3個百分點，并未體現(xiàn)出公積金的優(yōu)勢，而新加坡的公積金存貸利差僅0.1個百分點，臺灣地區(qū)也僅0.2個百分點；（2）住房公積金貸款以個人賬戶繳存額及余額來確定其貸款額度，導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，使得公積金政策只能錦上添花，無法雪中送炭；政府應(yīng)該增加對供給者的補貼，適當(dāng)放寬保障房的建設(shè)資質(zhì)。政府必須與其他參與者 （如社會資本、非贏利組織）合作，采取適宜的政府出資或補貼方式，共同建房、租房和管房。

（三）完善保障性住房的退出機制

當(dāng)前保障房缺乏退出機制。由于政府需要獲得經(jīng)濟適用房銷售收入，從而過量提供具有產(chǎn)權(quán)的可銷售經(jīng)濟適用房。若不盡快建立保障房退出機制，那么保障房的建設(shè)雖然在短期能夠貢獻(xiàn)一些開發(fā)投資，長期卻可能激化社會矛盾。退出機制建設(shè)的困難之處主要仍是全社會財產(chǎn)登記體系的缺乏 (技術(shù)上無法構(gòu)建現(xiàn)代社會的財產(chǎn)登記和評估，甚至連保險等行業(yè)都不能順利發(fā)展)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)：即便是北京，經(jīng)濟適用房購買者屬于低收入人群的比例也是微乎其微，絕大多數(shù)都是為了日后轉(zhuǎn)商牟取暴利的投機者。除了戶口、年齡、婚姻狀況、擁有住房等條件是剛性的，其他公示等條件基本屬于流程性的。如果不能夠做到合理的定期評估審核，那么短期內(nèi)政府應(yīng)該叫停經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商的做法。

（四）加快保障性住房建設(shè)的制度創(chuàng)新

保障房建設(shè)的考核目標(biāo)應(yīng)該與地方政府財政約束結(jié)合，即地方政府若實現(xiàn)該考核目標(biāo)還可以獲得更多的財政來源。類似的制度創(chuàng)新將更好的推動保障房建設(shè)。因此在加快金融制度創(chuàng)新的同時，還需要加快財政制度的改革，構(gòu)建事權(quán)和財權(quán)相匹配的財政體系，增加?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)土地保有環(huán)節(jié)稅收的占比。

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