□/張曉明

也談拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

□/張曉明

中國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度可追溯到中唐以前。早在北魏時(shí)期，我國(guó)已有親族的優(yōu)先受田權(quán)及優(yōu)先占有權(quán)。及至中唐、五代，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度較為明確地得到了體現(xiàn)，出現(xiàn)了親族、地鄰對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。宋代在保留了不動(dòng)產(chǎn)買賣中的親族、地鄰優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，還規(guī)定了典主的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。并首次對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順位作了較為詳細(xì)的規(guī)定。元代與宋代的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖有一些變化，但也基本相同。明清雖法無(wú)明文，但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度已深入人心而為習(xí)慣法認(rèn)可。自清末而后，宗族的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度逐漸衰落，而不動(dòng)產(chǎn)買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已更多地體現(xiàn)相鄰關(guān)系。清朝末年，《大清民律草案》廢除了親族的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而規(guī)定了承典人、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并產(chǎn)生了租佃人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，表明了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已向保護(hù)占有、使用關(guān)系中占有、使用人的利益過(guò)渡。新中國(guó)成立后，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也在民法通則、公司法、合伙企業(yè)法中規(guī)定了共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租賃關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、住房制度改革的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，分為法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、行政優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和裁定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

一、法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

（一）財(cái)產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)《民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每一人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”我國(guó)《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人出賣自己的分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。當(dāng)其他共有人明確表示（最好是書面的方式）不愿購(gòu)買或不愿按同等條件購(gòu)買時(shí)，共有人可將房屋出賣給其他人。否則，其他共有人可請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同和賠償損失?！?/p>

共有人的先買權(quán)是一種法定權(quán)利，具有物權(quán)性質(zhì)。如果九個(gè)共有人都想購(gòu)買這項(xiàng)份額，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓份額的共有人決定將其份額轉(zhuǎn)讓給哪一個(gè)共有人。當(dāng)共有人和承租人都有先買權(quán)時(shí)，共有人享有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)楣灿腥说奈餀?quán)在先，因?yàn)榘捶莨灿腥怂碛械南荣I權(quán)是按份共有權(quán)中派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利。盡管按份共有人只是按照份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但按份共有人是整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)的所有人之一，并有義務(wù)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)完整?？梢?jiàn)，共有人的優(yōu)先權(quán)是共有權(quán)中包括的權(quán)利。

而對(duì)于租賃權(quán)來(lái)說(shuō)，盡管法律對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)規(guī)定已具有物權(quán)的特點(diǎn)，但主要是基于合同所產(chǎn)生的債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。再有，法律確認(rèn)承租人享有先買權(quán)主要是為了穩(wěn)定承租關(guān)系。《合同法》第228條規(guī)定：租賃物在租賃間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是說(shuō)，承租人的租賃權(quán)在租賃期間不因所租房屋所有人的變更而自動(dòng)終止。

（二）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！眹?guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！笨梢?jiàn)，房屋承租人的先買權(quán)是《合同法》明確規(guī)定的權(quán)利，是法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無(wú)需當(dāng)事人約定，自租賃關(guān)系成立時(shí)產(chǎn)生，在符合法定條件時(shí)可以行使。

承租人的共同居住人也享有先買權(quán)，但必須具備兩個(gè)條件：一是共同居住人必須是承租人的家庭成員或受其扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的人，其他共同居住的人不能享有先買權(quán)。二是承租人在房屋租賃期間死亡，與其共同居住的人在承租人死亡后繼續(xù)居住在承租房屋內(nèi)。理由是，首先，與承租人共同居住的家庭成員或受其扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的人，一般都是生活上對(duì)承租人有依賴的人，承租人的財(cái)產(chǎn)利益與他們的利益密不可分，在某種意義上說(shuō)，承租人的利益就是他們的利益。其次，按《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡后與其共同居住的人可以按原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。”這時(shí)共同居住的人實(shí)際成了承租人，應(yīng)當(dāng)享有先買權(quán)。

共有人和承租人的先買權(quán)都是一種期待權(quán)，只有共有人或出租人在出賣房屋時(shí)，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權(quán)利。

（三）相鄰關(guān)系優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

農(nóng)民自建房或者合建房，是在集體的土地所有權(quán)和私人的宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)上建立起來(lái)的。其中，宅基地使用權(quán)是國(guó)家政策賦予農(nóng)村居民的福利性用地，有的是免費(fèi)供給的，有的是象征性收費(fèi)供給的。村、組集體與農(nóng)村業(yè)主之間，實(shí)質(zhì)上形成了宅基地使用權(quán)的若即若離的共有關(guān)系。現(xiàn)行政策規(guī)定，農(nóng)村居民出租自己的房屋，村、組集體沒(méi)有權(quán)利收取農(nóng)民的費(fèi)用。但是，農(nóng)民出售自己的房屋，村、組集體則具有先買權(quán)。

城鎮(zhèn)商品房的業(yè)主相鄰關(guān)系，是針對(duì)每一棟樓房或者每一個(gè)建筑物小區(qū)而言的，業(yè)主處分自己專有部分的房屋，有著相對(duì)的自主權(quán)與獨(dú)立性。業(yè)主無(wú)權(quán)處分屬于大家共有的建筑物及其附屬設(shè)施。假如業(yè)主要求分割能夠分割的共有物，如小區(qū)會(huì)所、游泳池、商鋪等按份共有或者共同共有的份額，那么，會(huì)所、游泳池、商鋪等存在共有關(guān)系的業(yè)主，在同等條件下享有先買權(quán)。

（四）股東關(guān)系、合資關(guān)系、合伙關(guān)系、利用職務(wù)開發(fā)技術(shù)成果關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《公司法》第35條規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意。不同意轉(zhuǎn)讓的，股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”《公司法》第33條規(guī)定：“有限責(zé)任公司在新增資本時(shí)，原有股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄吨型夂腺Y經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第23條規(guī)定：“合營(yíng)一方如向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資款，須經(jīng)合營(yíng)他方同意，并經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，合營(yíng)一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時(shí)，合營(yíng)他方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄逗匣锲髽I(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利?！?/p>

當(dāng)股東自身財(cái)產(chǎn)不足以清償其債務(wù)時(shí)，法院可以強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓股權(quán)來(lái)償債。此時(shí)公司其他股東仍然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！豆痉ā返?3條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”《合同法》第326條規(guī)定：“法人或者其他組織訂立技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時(shí)，職務(wù)技術(shù)成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

二、行政規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

（一）行政管理的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《文物保護(hù)法》第58條規(guī)定：“文物行政部門在審核擬拍賣的文物時(shí)，可以指定國(guó)有文物收藏單位優(yōu)先購(gòu)買其中的珍貴文物。購(gòu)買價(jià)格由文物收藏單位的代表與文物的委托人協(xié)商確定。”行政優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是法律直接規(guī)定的，而是文物行政部門根據(jù)行政法律的授權(quán)通過(guò)單方指定的方式創(chuàng)設(shè)的，它不屬于法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（二）住房制度改革中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

1988年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵(lì)職工購(gòu)買占有舊住房的意見(jiàn)》（七）、（九）中規(guī)定：“出售舊住房時(shí)，原住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”“職工購(gòu)買舊房五年后即有權(quán)出售，原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”1994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第14條規(guī)定：“職工購(gòu)買公有住房要堅(jiān)持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租并優(yōu)先出售給住房困難戶?！?999年建設(shè)部頒布的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第6條第1款第5項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房擁有部分產(chǎn)權(quán)的個(gè)人要求將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！庇缮峡芍》恐贫雀母镏械南荣I權(quán)主要有三類，即原住戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，住房困難戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

三、約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

（一）物權(quán)占有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

物權(quán)占有人就是目前使用財(cái)產(chǎn)的人。為了交易完成后更有利于標(biāo)的交付，應(yīng)當(dāng)給予物權(quán)占有人優(yōu)先購(gòu)買的機(jī)會(huì)，這對(duì)其他競(jìng)買人也沒(méi)有什么不公平。

（二）部分標(biāo)的租賃業(yè)主征得委托方同意給予整體標(biāo)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

對(duì)承租部分房屋的人是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最高人民法院在答復(fù)江蘇省高級(jí)人民法院復(fù)函中說(shuō)，應(yīng)從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之，則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是在難以分清、沒(méi)有明確界定的情況下，拍賣人應(yīng)當(dāng)征得委托方同意，給予租賃部分標(biāo)的的業(yè)主先買權(quán)。

四、裁定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

人民法院生效判決和人民法院裁定書可以形成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第14條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)?！钡?9條規(guī)定：“拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債?！?/p>

江西法制報(bào)社）