文/林華

土地交易：腐敗重災區(qū)

文/林華

10月11日，上海市住房保障和房屋管理局副局長陶校興被上海有關部門帶走調(diào)查。關于陶校興被調(diào)查的原因，有一種說法是其因利益關系對開發(fā)商囤地等問題查處不力。

針對房地產(chǎn)業(yè)的種種問題，近年來在這一領域的國家行動一直沒有間斷。但房地產(chǎn)腐敗特別是土地腐敗，就像韭菜一樣割了一茬又一茬，依然還能再冒出來，甚至長勢比以前還要旺盛。

近年來，火熱的樓市、高昂的房價讓百姓望樓興嘆！殊不知，畸高的房價中還包括了腐敗成本。而“腐敗成本”必將推高房價，轉嫁給消費者，導致中央宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化。

分析人士表示，反腐敗可以從土地財政開刀，目前需要解決地方財政對城市土地的過度依賴問題；解決地方政府強勢掌握城市土地，不正當干預用地問題；繼續(xù)強化土地用途管制與出讓監(jiān)管。

在房地產(chǎn)調(diào)控步步為營之時，或許是一個地方政府痛定思痛、轉變發(fā)展模式的一個契機。

被腐敗放倒的“土地爺”

眼下，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國當前社會中最能展現(xiàn)權錢交換關系的典型領域，管理土地資源的部門、官員很容易成為尋租對象。

近十年來，隨著房地產(chǎn)市場呈幾何基數(shù)發(fā)展，在給社會經(jīng)濟帶來新的增長熱點的同時，由于制度不健全所產(chǎn)生的諸多問題也逐漸暴露出來。這一領域的職務犯罪呈現(xiàn)出易發(fā)、高發(fā)的態(tài)勢，民眾要求查辦樓市背后腐敗案件的呼聲日益高漲。

近來開展的整治行動則將矛頭指向了土地出讓領域，中央已將遏制土地出讓領域的腐敗行為作為反商業(yè)賄賂的重中之重。而國務院明確要求，對土地違法的新動向，必須嚴肅指出，限期整改；對重大案件要嚴肅查處，嚴明紀律，追究有關人員責任。

10月11日，上海市住房保障和房屋管理局(簡稱上海房管局)副局長陶校興被上海有關部門帶走調(diào)查。10月14日下午，新華社發(fā)簡訊證實了此事。

6月29日，國土資源部內(nèi)部人士稱，國土部地籍司副司長溫明炬被檢察院帶走。而溫明炬的另一身份是國務院第二次土地調(diào)查領導小組辦公室（簡稱“二調(diào)辦”）專職副主任。

2010年1月，同樣任職二調(diào)辦的地籍司監(jiān)測統(tǒng)計處處長兼基礎圖件組組長沙志剛事發(fā)。其后，國土資源部有多人被問話。而二調(diào)項目參與公司負責人多數(shù)協(xié)助調(diào)查，少數(shù)至今未歸。

近日，貴州省貴陽市人民政府原市長助理樊中黔因受賄罪、巨額財產(chǎn)來源不明罪終審被判死緩。法院查明，樊中黔在擔任貴陽市國土、規(guī)劃、建設部門負責人的十余年間，先后收受70多個開發(fā)商“禮金”上千筆，大肆受賄上千萬元。

9月2日，在廣東省紀檢監(jiān)察機關辦案工作現(xiàn)場會上，廣東省紀委有關部門負責人表示，當前工程建設、房地產(chǎn)開發(fā)等領域和部門出現(xiàn)了案件多發(fā)的情況。僅2007年1月至今年7月來全省被查處市、縣兩級國土局局長就有28個。

而在浙江，國土系統(tǒng)職務犯罪2009年更是創(chuàng)下階段性“高點”，全省11個設區(qū)市的國土局中有3個局“一把手”落馬，級別之高、犯罪數(shù)額之大，都是前所未有。

2009年浙江檢察機關共在國土系統(tǒng)立案查辦職務犯罪案件63件68人，其中貪污賄賂案件37件41人，瀆職侵權犯罪案件26件27人，包括7名正局長、8名副局長，力度為近年來罕見。

在浙江檢察機關2009年立案查處的63件國土系統(tǒng)職務犯罪案件中，有近三成涉及國土官員與房地產(chǎn)公司之間有不同程度的利益交集。由于房地產(chǎn)復雜的利益鏈，波及的貪腐官員又從國土系統(tǒng)延伸至城建、房管、規(guī)劃等相關部門政府官員。

最高人民檢察院工作報告提到，2009年查辦發(fā)生在土地出讓、規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)的職務犯罪案件達6451件。房地產(chǎn)領域日益成為腐敗的重災區(qū)。一是涉案行受賄方式從當初收土特產(chǎn)和禮金演變成收受巨額資金；二是近年來涉案多是用地規(guī)模大、價值高，造成項目標的經(jīng)濟數(shù)額巨大，腐敗發(fā)案額度也高，造成經(jīng)濟損失十分驚人。

同時，涉案人員關系明顯具有連帶性。涉案人員多是政府官員，關系多為上下級、同事或朋友，彼此結成利益共盟，利益關系錯綜復雜，案件有時交叉、有時聯(lián)合，形成串案、窩案。

早在2005年國務院出臺的樓市調(diào)控措施中，就有關于整頓房地產(chǎn)市場秩序、清理閑置土地的要求。然而，當樓市調(diào)控遭遇房地產(chǎn)腐敗，政策的執(zhí)行者就會變成政策的“攔路虎”，調(diào)控效果必然打折扣。房地產(chǎn)領域的腐敗行為，削弱了政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的執(zhí)行力，損害了其公信力，難怪一些網(wǎng)民感嘆“調(diào)控”變成“空調(diào)”。

購房者背負灰色成本

國務院明確要求，對土地違法的新動向必須嚴肅指出，限期整改；對重大案件要嚴肅查處，嚴明紀律，追究有關人員責任。

眼下，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國當前社會中最能展現(xiàn)權錢交換關系的典型領域，管理土地資源的部門、官員很容易成為尋租對象。

事實上，房價問題的核心是成本問題，人們呼吁房價成本公開的同時，一系列問題也被提出：樓市的灰色成本有多少？權力尋租潛伏于哪些環(huán)節(jié)？

某地一多年從事樓盤開發(fā)的房產(chǎn)商坦言：樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下的40%則被相關職能部門“層層消化”掉了。由此，“腐敗成本”第一次有了一個比較直觀的民間數(shù)據(jù)。

在《小崔會客》節(jié)目中，全國人大原副委員長成思危就談到：“要解決這個問題（房價中的腐敗成本），首先就要反腐敗，如果沒人索賄，他就不是非付不可了?！?/p>

昆明市委書記仇和在談到昆明高房價時指出：“中間存在巨大的貪污腐敗，昆明的土地價格比周邊城市都低，但是房價不低，為什么？原因是錢到了老板的包里。這是巨大的貪污腐??！因為部分官員當了老板的保護神?！?/p>

土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外解釋房價被動上漲的重要原因之一。有關人士指出，個別地方土地“招拍掛”過程中存在的腐敗問題，成為推高房價的一個重要環(huán)節(jié)。

“招拍掛”的項目一般分為三種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”，由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設；一種是開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險；還有一種是聽到規(guī)劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。

而要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地等部門分享。無論大中小型樓盤，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”權力部門。

房地產(chǎn)腐敗除了向土地市場傾斜外，腐敗成本甚至滲透到了房產(chǎn)進入實質(zhì)銷售階段。一浙江開發(fā)商無奈地說，其首期銷售的樓盤中，近60%房子的銷售價格，因為“有人打招呼，被迫讓利或折扣”。所以，他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。

而官商合謀的結果是樓市利益的天平傾向開發(fā)商，老百姓的錢袋要為腐敗和暴利雙重埋單。據(jù)稱，安徽省安慶的一家房產(chǎn)開發(fā)公司，在承建500套商品房過程中，先后分別向建委、規(guī)劃、物價、人防、房產(chǎn)等有關部門的19人行賄，涉案金額達到100多萬元。簡單計算便可得出，每套商品房就要承擔“行賄成本”2000元。

上不了桌面的灰色成本，開發(fā)商在后期成本測算中，如何入賬？政策允許范圍內(nèi)的管理費用空間相對有限，只能充抵部分招待吃喝費用。依照業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，真正的“大頭”多從建筑安裝成本中虛設。上海一開發(fā)商坦言，“與建筑商簽訂合同時，抬高合同標底即可?！?/p>

“建安成本”成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是：建筑行業(yè)稅率較低，抬高標底所產(chǎn)生的稅賦相對較少。

然而，上海一開發(fā)商坦言，以目前上海的樓價水平，利潤超過100%。其實灰色成本若是攤在房價里，比例并不高。

有關專家表示，灰色成本不是房價上漲的決定性因素。如果純粹關注灰色成本對房價的影響，是誤入某些人的“陷阱”。政府最迫切應該做的是，遏止樓市里不正常的供需關系，降低開發(fā)商的過分投資需求，降低消費者過分的消費需求。

在清華大學廉政研究室任建明教授看來，即便灰色成本不是房價高企的決定性因素，但政府承擔的責任不能絲毫懈怠。如果政府部門的監(jiān)管不到位，使得每個管理措施都可能成為提供腐敗的機會，每個政策都會走樣，復制效應不堪設想。

反腐從土地財政開刀

有人說，以前是交通部門的負責人前赴后繼地倒下，現(xiàn)在，則是很多國土部門的干部接過了接力棒。

土地違法不但造成大量國有土地資產(chǎn)流失，使剛剛好轉的土地市場秩序受到嚴重干擾，而且影響當前經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，影響國家長遠的可持續(xù)發(fā)展。如果任其泛濫，后果將不堪設想。

有關專家指出，土地違法說到底就是一個有法不依、執(zhí)法不嚴的問題。中國沒有獨立的司法體系，司法依附于政府部門，地方政府的土地違法行為自然無法得到有效遏制。

事實上，土地財政成了地方政府賴以生存的支柱，目前中國縣市中，土地出讓金占預算外財政收入的比重已超過了50%，有部分地區(qū)甚至占到了80%以上。

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，今年無疑是調(diào)控政策最為頻繁的一年。不過，土地市場總體依然活躍。有關數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。而且大型的標桿房企依舊不差錢，拿地熱情不減。

數(shù)據(jù)顯示，2004年全國土地出讓金為5894億元；2005年，即使在國家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額仍有5505億元；2009年，僅土地出讓價款一項就高達1.6萬億。

正是因為土地出讓金屢屢刷新紀錄，才成為媒體輿論以及公眾普遍關注的焦點。近年來懸在土地出讓金上面的諸多“謎底”，始終困擾著大家，迫切要求政府職能部門來解開“謎團”。

很多人說，土地財政綁架了地方政府。土地財政弊端很大，高價地推高了房價；同時，大量資金也從實體經(jīng)濟流入了地方政府的財政平臺，造成了腐敗貪污頻發(fā)，抑制了實體經(jīng)濟投資。

有預測，在房地產(chǎn)的建設成本中，光是交給政府的費用就占據(jù)了30%多，甚至有的人說達到了50%。2009年末，全國人大財經(jīng)委員會副主任委員賀鏗教授提出“規(guī)定地方政府的土地出讓金全歸中央財政”的建議，希望能夠借此解決地方土地財政的問題，以打擊高房價。

但是，如果不能找到替代地方財政來源或者難以改變分稅制帶來的地方財政困難的話，顯然無法克服地方政府土地財政的沖動。

造成這種局面的部分原因，很多人認為是1994年的分稅制改革。改革后，地方財政來源被嚴重削弱，亟待發(fā)展地方經(jīng)濟的各地只能依靠土地財政來支持快速發(fā)展的城市化建設。

事實上，建立在土地財政模式上的城市發(fā)展是極不健康的，也是很危險的。一旦無地可賣怎么辦，吹起來的地產(chǎn)泡沫崩盤后又靠什么收入支撐民生，因此，在房地產(chǎn)調(diào)控步步為營之時，或許是一個地方政府痛定思痛、轉變發(fā)展模式的一個契機。

中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心主任姚麗表示，目前需要解決國土資源管理體制與機制存在的薄弱問題。首先，需要解決地方財政對城市土地的過度依賴問題；第二，需要解決地方政府強勢掌握城市土地，不正當干預用地問題；第三，需要繼續(xù)強化土地用途管制與出讓監(jiān)管；第四，需要逐步健全國土資源管理體制，使其獨立并正確行使土地行政管理與監(jiān)督職能；第五，需要解決基層國土管理力量薄弱問題。

反腐敗與宏觀調(diào)控并行，或許是房地產(chǎn)調(diào)控收效的有力手段，而這也是避免地方政府不能完全貫徹與執(zhí)行中央調(diào)控政令的必須手段之一。

在嚴查土地違法案件和加強監(jiān)管的同時，還應該改變地方政府官員的政績觀。在今后的GDP核算中，要把土地的收益從GDP中剔除，把土地資金的減少作為GDP的凈減值，這樣才能矯正政績觀，從制度上保證地方政府擺正自己的位置。

同時，要從根本上理清土地出賣收益的利益分配機制。目前，一些地方政府官員為追求政績，習慣性地追求當?shù)氐慕?jīng)濟增長率、城市化進度乃至一些表面化的形象工程。那么，這些資金從哪里來？為此，杜絕地方政府以地生財?shù)牧晳T，必須對地方土地收益建立?？顚Ｓ脵C制，以防地方政府負責人隨意支配。

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com