董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業(yè)學(xué)院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)的SWOT分析及對(duì)策

董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業(yè)學(xué)院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》的實(shí)施以后將面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。本文通過對(duì)大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀問題和機(jī)遇的分析，運(yùn)用現(xiàn)代工商管理的理論和方法，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的概念入手，按照企業(yè)發(fā)展的基本理論,以企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為基本思路，研究了企業(yè)在新形勢(shì)下的發(fā)展戰(zhàn)略。

物業(yè)服務(wù)企業(yè);SWOT分析；發(fā)展戰(zhàn)略

一、大同煤礦物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概況

大同煤礦是全國(guó)最大的煤炭生產(chǎn)企業(yè)，自建國(guó)以來，一直實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，各礦、廠多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)。生活區(qū)往往自成體系，包羅萬象的社會(huì)服務(wù)功能，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。從上世紀(jì)90年代開始，在原房地產(chǎn)管理部門的基礎(chǔ)上，大同煤礦在員工居住相對(duì)集中的新平旺地區(qū)組建了五個(gè)物業(yè)服務(wù)公司，各礦、廠等二級(jí)單位也都設(shè)有物業(yè)服務(wù)部門。到本世紀(jì)初，大同煤礦物業(yè)系統(tǒng)固定資產(chǎn)數(shù)十億元，建筑面積一千多萬平方米，從業(yè)人員1萬多人。

二、大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前形勢(shì)分析

（一）外部形勢(shì)分析

1.2002 年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》的文件以后，大同煤礦物業(yè)系統(tǒng)資產(chǎn)和人員與主體分離，實(shí)行改制，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、市場(chǎng)化運(yùn)作的體制改革是勢(shì)在必行。改制后國(guó)家給予三年免稅優(yōu)惠政策，主體企業(yè)也有相應(yīng)的扶持政策。

2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化

（1）從上世紀(jì)90年代中期，大同煤礦實(shí)施房改，由原來的福利分房，企業(yè)建房員工租住產(chǎn)權(quán)企業(yè)所有的形式，改變?yōu)閱T工出資購(gòu)房，擁有部分或全部產(chǎn)權(quán)（公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)仍歸企業(yè)所有）。員工從住戶變成業(yè)主。

（2）《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求。

3.產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變使大同煤礦以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為可能。

（二）大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)SWOT分析

根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯斯提出的SWOT分析模式，SWOT即優(yōu)勢(shì)（Srengtns）、劣勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)（Opporteieies）、威脅（Threats）。在SWOT模型中，SW是指對(duì)組織內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行的分析，S表示自身優(yōu)勢(shì)，W是指組織自身優(yōu)勢(shì)；OT是指所處的外部環(huán)境的分析，O表示機(jī)會(huì)，T意思指威脅。組織通過分析外部環(huán)境的變化和發(fā)展趨勢(shì)把握有利組織發(fā)展的機(jī)會(huì)，避免有可能發(fā)生的變化的威脅，充分利用自身優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，確定組織的發(fā)展戰(zhàn)略。

表1 大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)SWOT分析表

通過以上SWOT分析表可以明顯看出，目前的大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處的境況是優(yōu)劣互見，機(jī)會(huì)與威脅共存。在此情況下，只有順應(yīng)潮流，把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，規(guī)避和戰(zhàn)勝威脅，才能生存并發(fā)展。

三、大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

根據(jù)SWOT分析的結(jié)果，制定出大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，如表2：

表2 大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組合

（一）SO戰(zhàn)略

抓好國(guó)家給予分離改制企業(yè)三年免稅和同煤集團(tuán)公司的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策機(jī)遇，盡快實(shí)現(xiàn)由事業(yè)型向經(jīng)營(yíng)型的轉(zhuǎn)變，守住內(nèi)部市場(chǎng)不斷拓展將企業(yè)在三年內(nèi)做大做強(qiáng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從上世紀(jì)90年代在大同地區(qū)出現(xiàn)，經(jīng)過十余年發(fā)展實(shí)踐，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和市場(chǎng)格局。通過筆者在大同地區(qū)選擇十幾家經(jīng)營(yíng)較正規(guī)的企業(yè)為對(duì)象調(diào)查情況看，這些企業(yè)都能正常運(yùn)營(yíng)，在按章納稅之后尚有一定利潤(rùn)，并且正向好的方向發(fā)展。如果我們能在短時(shí)間完成改制，充分享受國(guó)家和母體企業(yè)的免稅和其他優(yōu)惠政策扶持，再加上企業(yè)現(xiàn)有的資產(chǎn)、人力資源、內(nèi)部市場(chǎng)等諸多優(yōu)勢(shì)，充分利用免稅期這三年的時(shí)間長(zhǎng)度和幾十平方公里物業(yè)服務(wù)區(qū)域的市場(chǎng)空間，一定能在大同地區(qū)物業(yè)服務(wù)界迅速崛起，成為大同地區(qū)乃至山西省內(nèi)一支物業(yè)服務(wù)強(qiáng)勢(shì)組合，在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一個(gè)有利的制高點(diǎn)。

（二）WO戰(zhàn)略

抓住棚戶區(qū)改造和沉陷區(qū)搬遷房建工程這一絕好的機(jī)會(huì)迅速擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，分流和合理配置人員，降低管理成本，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（三）ST戰(zhàn)略

發(fā)揮企業(yè)內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供比本地區(qū)同行業(yè)更實(shí)惠優(yōu)良的管理和服務(wù)，樹立企業(yè)品牌信譽(yù)，贏得業(yè)主信任和支持，在差異化競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

在此前的許多年房屋產(chǎn)權(quán)歸大同煤礦所有，許多費(fèi)用由企業(yè)補(bǔ)貼，物業(yè)服務(wù)也處于官辦形態(tài)，員工家屬對(duì)物業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量會(huì)有一定的寬容度。隨著房改政策和物權(quán)法的實(shí)施，產(chǎn)權(quán)歸屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)員工將成為住宅的真正業(yè)主。屆時(shí)，企業(yè)對(duì)員工住房費(fèi)用的補(bǔ)貼也會(huì)由暗補(bǔ)變明補(bǔ)，企業(yè)將不會(huì)再直接補(bǔ)貼任何費(fèi)用，一切費(fèi)用將都由業(yè)主自行支付。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主可以有選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自主權(quán)這些條款，業(yè)主會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量的滿意度，來決定為他們服務(wù)的物管企業(yè)，同時(shí)也會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)提出更高的要求。另一方面，本地區(qū)大同煤礦集團(tuán)公司以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)有進(jìn)入這一市場(chǎng)的企圖。這些外在的威脅是客觀存在的，是不可變因素。但是，大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有自身優(yōu)勢(shì)，資產(chǎn)比較多，各種設(shè)備齊全，人才充足，只要認(rèn)識(shí)到危機(jī)的存在，危機(jī)會(huì)迫使企業(yè)和員工產(chǎn)生反應(yīng)，這也是生存和發(fā)展的本能。只要能充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供比本地區(qū)同行業(yè)更實(shí)惠、周到、優(yōu)良的管理和服務(wù)，在未來的競(jìng)爭(zhēng)中還是會(huì)占得先機(jī)的。這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不比家用電器，不是說換就可以換的，物管企業(yè)的變更，在交接時(shí)期會(huì)有一個(gè)新的磨合適應(yīng)過程，這些都會(huì)對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生不良影響。所以只要大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)能有清醒的危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，為業(yè)主提供更為優(yōu)良規(guī)范的服務(wù)，內(nèi)部市場(chǎng)是不會(huì)輕易失守的，在可能發(fā)生的競(jìng)爭(zhēng)中還是占主動(dòng)的。

(四)WT戰(zhàn)略

有針對(duì)性地將歷史遺留的劣勢(shì)盡快轉(zhuǎn)化為常勢(shì)甚至優(yōu)勢(shì)，并不斷強(qiáng)化和提升管理水平和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

大同煤礦物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年來事業(yè)型的形態(tài)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理模式，造成了企業(yè)管理機(jī)制僵化，員工缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，人才結(jié)構(gòu)上也偏重于技術(shù)型，缺少現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理型。這些問題是歷史遺留的，舊體制形成的。面對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)以后的競(jìng)爭(zhēng)威脅，一方面要盡快改制建立現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，從制度上強(qiáng)化性地增加企業(yè)管理機(jī)制的機(jī)動(dòng)靈活性；另一方面要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)型人才提高員工競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。將企業(yè)的綜合能力提升到本地區(qū)同行業(yè)相當(dāng)水平或優(yōu)于同行業(yè)水平，由劣為優(yōu)，轉(zhuǎn)弱為強(qiáng)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。這樣不但可以在未來的市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中抵御威脅，轉(zhuǎn)而還會(huì)成為對(duì)其他同行業(yè)的威脅，成為大同地區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)界的強(qiáng)勢(shì)組合。

［1］邁克爾·波特.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略［M］.北京：華夏出版社，1995.

［2］韓德昌.公司戰(zhàn)略管理［M］.太原：山西經(jīng)濟(jì)出版社，1999.

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