◎ 包宗華

進(jìn)入21世紀(jì)以后，我國的住房和房地產(chǎn)業(yè)，一直存在三大突出問題，即：房價上漲過快（含房價過高），投資增長過快（含投資規(guī)模過大）和大套型住房比重過大。這三大突出問題，相互緊密聯(lián)系，而房價上漲過快（含房價過高）則占據(jù)尤為突出的地位。

我國政府及時地發(fā)現(xiàn)了這三大突出問題。在2003年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》和2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》中，都要求各地大力解決三大突出問題。在2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于70%，更進(jìn)一步嚴(yán)格限制大套型住宅的比重。遺憾的是，國務(wù)院的調(diào)控要求沒有得到很好地落實。直到2009年和今年初，好些城市的同質(zhì)住房（指同地段同檔次的住房）的房價仍在猛漲。有的城市還出現(xiàn)了令人難以置信的過高漲幅。去年末至今，國務(wù)院連續(xù)采取措施，并以今年4月發(fā)出的10號文為代表，提出了一系列更為嚴(yán)格的調(diào)控“新政”。它表明，國務(wù)院對遏制部分城市房價過快上漲，下了更大的決心。

中央和許多地方電視臺播出的有關(guān)“新政”的訪談節(jié)目中，有幾個受訪者的發(fā)言較有代表性。歸納他們的發(fā)言主要有以下四點(diǎn)：一是，過去七年，每一次國務(wù)院發(fā)出文件后他們都曾表態(tài)，對宏觀調(diào)控既認(rèn)為很必要，又很有信心。結(jié)果是“政令不暢”，不少城市把宏觀調(diào)控搞成了“雨過地皮濕”，搞成了“空調(diào)”，搞成了“調(diào)漲調(diào)漲再調(diào)漲”。致使他們的表態(tài)，成了令人失望的“空表”。二是，2008年出現(xiàn)了房價下跌和縮小建設(shè)規(guī)模的苗頭，十分有利于因勢利導(dǎo)地貫徹宏觀調(diào)控要求。但受一片“救市”和“斷供”等呼聲的影響，以及對房地產(chǎn)商在房價方面的“持續(xù)抗力”估計不足，“眼睜睜”地坐失了良機(jī)。三是，既要看到，許多城市的房價七年來已經(jīng)翻了好幾番。現(xiàn)在來調(diào)控，來自各方面的阻力會更多，難度會更大。更要看到，如果現(xiàn)在再不下更大的決心而任憑房價繼續(xù)過快上漲，將會對國計民生產(chǎn)生極其嚴(yán)重的后果，已經(jīng)到了非下更大決心不可的時候。四是，希望這次調(diào)控“新政”，決不能再走“雨過地皮濕”的老路和再蹈“空調(diào)”的覆轍，而是要做到信心更堅定，措施更嚴(yán)密（雖然這一次已經(jīng)出臺的措施比此前嚴(yán)密，但仍需繼續(xù)完善），執(zhí)行更堅決（這一條最為關(guān)鍵）。特別是不能再因調(diào)控會帶來一定幅度的房價下跌和建設(shè)規(guī)?？s減而猶豫動搖，而要頂住來自各方面的壓力和阻力，切實地把宏觀調(diào)控的要求落到實處，而且能夠長期地堅持下去。

為什么前幾次調(diào)控在一些重點(diǎn)城市成了“空調(diào)”？這在于，產(chǎn)生三大突出問題的原因極其復(fù)雜，它牽涉上上下下、方方面面的矛盾和利益。要解決好三大突出問題，需要把產(chǎn)生問題的主要原因，一條一條地找出來并提出有效的對策，綜合地、同步地予以解決。據(jù)此，本文所要研討的，是人們很少談及的一條原因，就是：為什么不少城市政府，對解決三大突出問題積極性不高，城市政府是直接調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的，如果他們對宏觀調(diào)控積極性很高，能夠下大決心和大力氣，以房價為首的三大突出問題就不會拖了七年而難以解決。

如果從另一個角度進(jìn)行分析就會發(fā)現(xiàn)，三大突出問題也有如下的“積極”作用：一個城市如果存在著三大突出問題，就會形成住房和房地產(chǎn)業(yè)的高位運(yùn)行，從而有利于國內(nèi)生產(chǎn)總值的加快增長，有利于帶動相關(guān)行業(yè)的加快發(fā)展，有利于增加城市的財政收入。這三個有利于，都是城市政府十分重視和大力追求的。其中城市的財政收入，更是一個至關(guān)重要的大問題。因為城市政府的財政收入少了，日子就會不好過，并會直接影響城市的可持續(xù)發(fā)展。這也是2008年房地產(chǎn)形勢有所“走低”時，就有不少城市積極“救市”的一條重要原因。

進(jìn)入21世紀(jì)以后，各城市來自房地產(chǎn)（含出讓土地）的收入占城市財政收入的比重不斷增大。特別是近幾年，許多城市的比重都超過40%以上，超過50%的也不在少數(shù)。有些經(jīng)濟(jì)實力比較強(qiáng)的大城市，本不應(yīng)過多地依賴以地生財。但近幾年來自房地產(chǎn)的收入占財政收入的比重也迅速增長，有的也己超過50%。房地產(chǎn)占城市財政收入的比重如此之大，是一種不正常的現(xiàn)象，是一種難以長期維持的現(xiàn)象，而且潛伏著諸多危險。

據(jù)有些城市的同仁反映，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的一條重要原因，與這些年中央和地方稅收分配的調(diào)整密切相關(guān)。主要是共享稅的調(diào)整，原來共享稅都是地方得“大頭”或全部歸地方，幾經(jīng)調(diào)整，轉(zhuǎn)成了中央得“大頭”。這些年國家稅務(wù)總局對幾項重要共享稅做的調(diào)整如下：增值稅中央與地方的分成比例原為50:50，2001年調(diào)整為75:25；印花稅原為50:50，1997年調(diào)整為80:20，2001年再次調(diào)整為94:6，2002年又一次調(diào)整為97:3；企業(yè)所得稅原為40:60，后來調(diào)整為50:50，2003年再次調(diào)整為60:40。個人所得稅，在1995-2001年為地方稅，2002年調(diào)整為50:50，2003年再次調(diào)整為60:40。

與此同時，地方有些其它稅收還在減少，以工商業(yè)稅收為例。對“三資”企業(yè)（港澳臺企業(yè)享受同等待遇）的所得稅，從獲利年度起“兩年免稅三年減半”，使得稅收甚少；企業(yè)增殖稅3/4上繳中央，1/4省市分成，城市拿不到1/10；營業(yè)稅和附加費(fèi)歸地方，但是地方政府為招商采取退稅優(yōu)惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達(dá)80%以上。特別是沿?！叭Y企業(yè)”比較集中的城市，出口退稅額度更大。2005年分稅制再次作了調(diào)整后，城市政府對“兩頭在外的企業(yè)”不但沒有直接的稅收，還要倒貼。民營企業(yè)也基本上享受這個政策。

由于共享稅等稅收減少了，許多城市政府不得不在房地產(chǎn)稅收（含土地出讓的收入）方面“狠下功夫”，此“增”彼“減”，致使其在城市財政收入的比重中占據(jù)了近一半或超過一半的“重要地位”，成了廣大群眾批評的“土地財政”。如果狠抓三大突出問題，就可能較大幅度地減少來自房地產(chǎn)的收入，就可能影響城市的可持續(xù)發(fā)展，甚至有些城市政府會變成“吃飯政府”。以上，就是許多城市政府對解決三大突出問題積極性不高的一條重要原因。

以上研討內(nèi)容，主要來自聽取一些地方同志的反映，是否有失偏頗，希望有更多的同仁來共同研討。如果上述反映基本符合實際，則應(yīng)歸于三大突出問題很難解決的一條重要原因予以認(rèn)真對待，并宜增加相應(yīng)措施使“新政”更加嚴(yán)密。解決的辦法，可否考慮采納有些地方同志提出的建議，即：在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，經(jīng)過科學(xué)的計算，適當(dāng)?shù)貙⒐蚕矶惖妮^大部分調(diào)返給地方。同時，將出讓土地收入的一定比重調(diào)給中央。這樣調(diào)整的好處：一是，表明中央政府對城市政府的關(guān)懷和支持，保證城市政府有穩(wěn)定的財政收入，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。二是，可以促進(jìn)城市財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，特別是促進(jìn)城市政府?dāng)[脫過份地依賴“以地生財”的不正常局面。三是，有利于提高城市政府解決三大突出問題的積極性，更好地落實國務(wù)院“新政”提出的各項調(diào)控措施。四是，在給城市政府以充分照顧的前提下實行對其宏觀調(diào)控的問責(zé)制，更加合情合理。