袁韶華,翟鳴元,魏靜,劉勤俠

(1.中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院,江蘇 徐州 221008;2.徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程管理學(xué)院,江蘇 徐州 221008)

徐州旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀研究

袁韶華1,2,翟鳴元2,魏靜2,劉勤俠2

(1.中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院,江蘇 徐州 221008;2.徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程管理學(xué)院,江蘇 徐州 221008)

全面闡述了徐州景點(diǎn)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題,指出徐州旅游地產(chǎn)開發(fā)存在景點(diǎn)開發(fā)盲目模仿、商務(wù)配套措施不完善、缺乏特色旅游休閑項目等問題,并提出了相應(yīng)的解決方法,為徐州老工業(yè)基地的轉(zhuǎn)型提供了新的思路。

徐州;旅游房地產(chǎn);景觀地產(chǎn);商務(wù)酒店

旅游房地產(chǎn)起源于法國地中海沿岸,當(dāng)時地中海沿岸開發(fā)了大量的海濱別墅,歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時間地中海成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售模式招攬客戶,標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。但旅游房地產(chǎn)至今無公認(rèn)的統(tǒng)一定義,一般認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以游客作為最終消費(fèi)者,為游客提供各種觀光、餐飲、體驗、居住度假、游憩購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等休閑功能的建筑物及關(guān)聯(lián)空間,狹義的旅游房地產(chǎn)是指既有居住功能又有商業(yè)投資價值的房地產(chǎn),旅游房地產(chǎn)包含旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四類。

隨著國內(nèi)越來越多的居民開始關(guān)注周邊居住環(huán)境,越來越多的樓盤開始借助山、水、園、林、旅游資源作為開發(fā)的賣點(diǎn),旅游房地產(chǎn)得到了大跨度的發(fā)展。國內(nèi)許多知名房地產(chǎn)企業(yè)都涉足旅游房地產(chǎn),其投資形式主要是休閑度假住宅、別墅、酒店公寓等,如:三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”、秦皇島“維多利亞港灣”酒店式公寓、深圳華僑城、天津太陽城、“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、“?？诨使跒I海溫泉酒店”等。

徐州屬于二線城市,有豐富的旅游資源,如“漢代三絕”、云龍山水、京杭大運(yùn)河等,但屬于內(nèi)陸城市,不具備濱海資源,長期以來,旅游度假地產(chǎn)發(fā)展緩慢,主要以景點(diǎn)地產(chǎn)為主。旅游地產(chǎn)正式在徐州出現(xiàn)是威海乳山銀灘在徐州開始推盤促銷,但徐州本土的旅游房地產(chǎn)開發(fā)依然非常有限[1-2]。

據(jù)調(diào)查,徐州市人均 GDP達(dá)到 1600美元,已進(jìn)入旅游發(fā)展的排浪式消費(fèi)階段,可見,徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對旅游消費(fèi)市場提出了更高的要求。此外,徐州農(nóng)業(yè)生態(tài)游、商務(wù)旅游、工業(yè)旅游的興起和繁榮為旅游地產(chǎn)的興旺提供了更大的市場。如徐州大彭鎮(zhèn)的葡萄園、櫻桃園,劉集鎮(zhèn)的鮮果菜園和魚塘、漢王的千畝生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)示范園、大沙河生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光示范中心等作為徐州新的旅游資源,將成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展新的助力。

一、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

徐州原有的景點(diǎn)規(guī)模較小,比較分散,近年來徐州市政府和旅游局投入巨資進(jìn)行了景點(diǎn)的整合、擴(kuò)建,如投資 2.2億元建設(shè)了徐州漢文化景區(qū),總占地面積 1400畝;投資 4000余萬建設(shè)了呂梁山風(fēng)景區(qū);投資約 1800萬元興建了新城區(qū)拖龍山休閑公園 (景觀面積 8萬平米);投資 4.5億元改建了以“開放式紅史博物館”為創(chuàng)意的老東門時尚街區(qū);此外,還有沛縣漢城 (建筑面積 2.5萬平方米)、邳州銀杏博覽園、馬陵山風(fēng)景名勝區(qū) (面積 60平方公里)、龜山漢墓景區(qū)景觀工程、徐州博物館擴(kuò)建工程等。

由此可見,徐州近年來景點(diǎn)開發(fā)的力度比較大,但也存在以下問題:第一,盲目開發(fā)、低水平建設(shè)等問題,導(dǎo)致某些景點(diǎn)先天不足,除具有考古價值外,參與性和觀賞性不強(qiáng),無法吸引游客。第二,個別景點(diǎn)盲目模仿,如云龍湖周邊斷橋、龍華寺(擬建)均模仿杭州西湖,缺乏徐州特色,景點(diǎn)設(shè)置缺乏新意,比較粗糙。第三,只注重景點(diǎn)建設(shè),忽視了游客的觀感,忽視配套設(shè)施建設(shè),為旅游而建景點(diǎn),忽視了景點(diǎn)背后深厚的歷史文化背景,導(dǎo)致有些景點(diǎn)形同雞肋,處境尷尬[3-4]。

二、旅游商務(wù)地產(chǎn)

商務(wù)旅游是與大眾旅游相對的旅游高端產(chǎn)品,異地參加會議、展覽、談判、等大型商業(yè)活動、政務(wù)活動、學(xué)術(shù)活動、以及大型體育賽事都可以納入商務(wù)旅游的范疇。商務(wù)旅游具有消費(fèi)水平高、價格敏感度低、季節(jié)波動小、活動變化少等特點(diǎn)。商務(wù)旅游者在旅游目的地停留時間相對較長,花費(fèi)較高,其利潤率約為 20%-30%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通觀光旅游。

徐州屬于傳統(tǒng)的礦業(yè)城市,商務(wù)旅游相對落后,目前徐州的五星級酒店有三家 (開元名都、凱萊、海天假日)都坐落于云龍湖風(fēng)景區(qū),四星級酒店 9家,多位于火車站、市中心,經(jīng)濟(jì)型酒店約 20家,多位于交通繁華的市中心,位于旅游風(fēng)景區(qū)的較少,服務(wù)功能限于泊車、早餐,個別可提供上網(wǎng)服務(wù)。隨著徐州火車站的改造、京滬高鐵通車、各種大型國際國內(nèi)活動的舉辦、徐州物流中心地位的不斷增強(qiáng)、香港包機(jī)的開行,將會有更多的商務(wù)人士來到徐州,徐州商務(wù)旅游市場潛力巨大,這對徐州旅游地產(chǎn)的發(fā)展是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。

徐州應(yīng)盡快完善商務(wù)旅游酒店接待功能,提供完備的會議配套設(shè)施、通信設(shè)施、上網(wǎng)設(shè)備等,配套建設(shè)徐州夜間旅游景觀或娛樂設(shè)施;酒店設(shè)計、酒店風(fēng)格、酒店用品要體現(xiàn)出徐州地方特色;開發(fā)具有徐州特色或漢文化內(nèi)涵的旅游紀(jì)念品,提升徐州旅游品牌形象[5-8]。

三、旅游度假地產(chǎn)

旅游度假地產(chǎn)主要指度假酒店,其接待對象為旅游度假者,度假酒店通常坐落在風(fēng)景名勝區(qū) (如江、河、湖、海、溫泉等)附近,具有良好的水景資源、游泳池、滑雪場、溜冰場、高爾夫球場、運(yùn)動場,甚至跑馬場。度假酒店的客人來此純粹為了休閑娛樂,且停留時間較長,所以度假酒店通常會為客人安排豐富的休閑健身計劃:海灘漫步、日光浴、游泳、讀書、社交、瑜珈、健身、SPA、海上運(yùn)動等。

徐州屬于內(nèi)陸城市,水景資源有限,故度假地產(chǎn)不象青島、海南、大連等濱海城市發(fā)達(dá),但隨著徐州礦業(yè)城市的轉(zhuǎn)型、煤礦塌陷區(qū)水景濕地公園的建設(shè),以及徐州商務(wù)旅游的發(fā)展,徐州的度假旅游也開始起步,如云龍湖邊的小南湖凱萊度假酒店等[9-11]。

鑒于徐州旅游資源的特色,在徐州開發(fā)度假地產(chǎn)應(yīng)注意:由于度假旅游的客源受季節(jié)影響較大,所以酒店的設(shè)計不宜完全按客廳、臥室、廚房的布局來進(jìn)行。此外,度假地產(chǎn)的營造應(yīng)結(jié)合徐州歷史、風(fēng)土人情、藝術(shù)品、古董、手工藝等的展示來進(jìn)行,開發(fā)具有當(dāng)?shù)靥厣男蓍e娛樂項目。

四、旅游住宅地產(chǎn)

旅游住宅地產(chǎn)也可稱為景觀地產(chǎn),近年來由于房價的高企,政府頻繁出臺政策規(guī)范住宅市場,導(dǎo)致京滬深等一線城市房地產(chǎn)開發(fā)競爭異常激烈,主流房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯漲,很多開發(fā)商轉(zhuǎn)向二線旅游城市發(fā)展,旅游住宅地產(chǎn)項目成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。

徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低,近年來圍繞著云龍湖,開發(fā)了濱湖花園、開元四季、阿爾卡迪亞、翠湖御景、太陽花園·山水逸墅等景觀住宅,銷售非常火爆,且升值潛力巨大。以濱湖花園為例,開盤時起價每平方3000,但短短幾年,其樓盤價值每平方已過萬。但由于云龍湖周邊地塊供應(yīng)有限,所以云龍湖周邊開發(fā)的旅游住宅地產(chǎn)可能將是絕版。

隨著徐州采煤塌陷積水區(qū)的整治,徐州城內(nèi)的景觀水體將得到有力補(bǔ)充,為建造更多的旅游住宅地產(chǎn)提供了條件。但塌陷地周邊發(fā)展旅游住宅地產(chǎn)需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展來進(jìn)行,也要注意水的補(bǔ)充、排泄、循環(huán)、凈化問題。水體要成為水景需有各種動植物的介入,如蓮藕、蘆葦、魚、鳶尾、菖蒲、水竹等。以蘆葦為例,蘆葦是優(yōu)良的造紙原料和編織原料,人工種植蘆葦,可以凈化水體,使其達(dá)到漁業(yè)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),吸引野生動物前來棲息,也可以為人類創(chuàng)造宜居環(huán)境。合理布置水景資源可以使水景住宅成為山水住宅,提升旅游住宅地產(chǎn)的價值[12-14]。

總之,隨著徐州老工業(yè)基地的轉(zhuǎn)型,徐州旅游地產(chǎn)開發(fā)市場前景廣闊,但不同種類的旅游地產(chǎn)各有特點(diǎn),需要分情況對待?！吧俳ㄔO(shè)、多利用”是中外旅游開發(fā)的鐵律,開發(fā)旅游地產(chǎn)一定要堅持兩個原則:安全和收益,將經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益相結(jié)合,為徐州煤礦城市的轉(zhuǎn)型探索一條新的出路。

[1] 封雪.徐州市旅游業(yè)發(fā)展的對策研究[J],中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2002(2):102-106.

[2] 宋紅梅,張紹良 .徐州市采煤塌陷地狀況及分類治理對策[J],山東煤炭科技,2005(4):49-50.

[3] 滕春惠 .基于 SWOT分析的徐州市旅游產(chǎn)品開發(fā)研究[J],商場現(xiàn)代化,2006(11):233-234.

[4] 祝曄,黃震方 .旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J],安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2006(34):5675-5677.

[5] 王欣 .徐州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的 SWOT分析及戰(zhàn)略研究[J],商場現(xiàn)代化,2007(2):215-216.

[6] 張貴賢,劉福智 .濱水城市的水文化品質(zhì)的塑造與提升[J],四川建筑,2009.12:10-14.

[7] 唐飛,劉太萍,范中啟 .城市旅游形象塑造—以徐州市為例[J],市場周刊 .管理探索,2005.3:12-13.

[8] 沈山,吳婧,胡瑞山 .楚漢文化品牌與徐州城市文化創(chuàng)新發(fā)展[J],徐州師范大學(xué)學(xué)報,2007.1:99-103.

[9] 郭英之 .歷史文化名城的旅游市場競爭與營銷策略—以徐州市為例[J],社會科學(xué)家,2002(3):59-62.

[10] 李文華,武邦濤 .煤炭資源枯竭城市旅游開發(fā)研究——以江蘇省徐州市為例[J],陜西農(nóng)業(yè)科學(xué),2009(1):186-188.

[11] 仇方道,顧云海 .區(qū)域經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制——以徐州市為例[J],經(jīng)濟(jì)地理,2006(11):1022-1025.

[12] 林振山,王國祥,礦區(qū)塌陷地改造與構(gòu)造濕地建設(shè)——以徐州煤礦礦區(qū)塌陷地改造為例[J],自然資源學(xué)報,2005(9):790-795.

[13] 紀(jì)振,秦偉偉,徐州礦區(qū)采煤塌陷地綜合利用途徑分析[J],安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2007(35):11529-11530.

[14] 上官敬芝,老工業(yè)基地徐州向中心城市的轉(zhuǎn)型之路[J],經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊,2010(2):38-39.

Research on XuZhou Tour ism Rea l Esta te Developm en t

YUAN Shao-hua1,2,ZHA IM ing-yuan2,W EIJing2,L IU qin-xia2
(1.China University ofM ining and Techno logy,SESSI,Xuzhou,221008,Jianggsu;
2.XuZhou Institu te ofA rchitectu ral Techno logy,BM I,Xuzhou,221008,Jiangsu)

The paper analyzes in detail the developm en t status of tourist attraction p roperty,comm ercial real estate,ho liday real estate,w aterscape real estate,pointsout the existing p rob lem s such as imp roper im itation,incomp lete supportingm easures,deficiency in unique tourism p rogram,etc.A lso the paperp rovides corresponding so lu tions,the paper offers a new m ethod of paradigm shift for Xuzhou from am ining city to tou rist city.

Xuzhou;tourism realestate;waterscape real estate;comm ercial realestate

TU 984

A

1671-5004(2010)06-0037-02

2010-12-01

袁韶華 (1974-),女,講師,工學(xué)碩士,中國礦業(yè)大學(xué)博士研究生,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價、土地估價。