○萬克俊 蘇向?qū)W

后工業(yè)時(shí)代主題產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)

○萬克俊 蘇向?qū)W

伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在不同的歷史時(shí)期，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)也呈現(xiàn)出不同形態(tài)。工業(yè)躍進(jìn)時(shí)期，全國(guó)大干快上，工業(yè)廠房遍地開花，煙囪是那個(gè)時(shí)代工業(yè)文明的象征；隨后，在開放過程中，國(guó)際加工制造業(yè)轉(zhuǎn)移之下，花園式的工廠開始在全國(guó)特別是沿海城市出現(xiàn)，寬敞的城市道路和美麗的工業(yè)廠房，成為城市的名片，粗放型城市化帶來的道路和工廠顯然還不能稱之為完整的城市，“睡城”和“鬼城”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。

21世紀(jì)的今天，后工業(yè)時(shí)代已然來臨。在世界競(jìng)爭(zhēng)格局圍繞科技和人才而展開時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)再次出現(xiàn)新的變化。一方面，在新的時(shí)期，日趨緊張的城市建設(shè)用地矛盾，以及節(jié)能減排的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型要求、低碳經(jīng)濟(jì)的潮流引導(dǎo)和新型工業(yè)或產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑空間的需求，都將使工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)再次升級(jí)，主題產(chǎn)業(yè)園無疑是解決這一矛盾和新型產(chǎn)業(yè)的最佳空間載體。另一方面，對(duì)于從事主題產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和營(yíng)運(yùn)的發(fā)展商而言，研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、空間需求規(guī)律、建設(shè)解決方案、低碳節(jié)能和營(yíng)運(yùn)服務(wù)模式，都是必做的功課。

一、工業(yè)地產(chǎn)的演變

中國(guó)工業(yè)化的快速發(fā)展，與日本在戰(zhàn)后所走過的歷程基本相似，并在時(shí)間上呈一定的遞承關(guān)系。上世紀(jì)五十年代初到六十年代初，是日本工業(yè)園建設(shè)的探索時(shí)期，主要圍繞發(fā)展造船、鋼鐵和化工等產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園主要分布在沿海地區(qū)。在六十年代初至八十年代初，隨著日本國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的健全，以及產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的升級(jí)，工業(yè)園開始向內(nèi)地和高速公路兩側(cè)轉(zhuǎn)移。上世紀(jì)八十年代至今，在經(jīng)濟(jì)全球化和新科技革命浪潮的推動(dòng)下，工業(yè)園區(qū)開始從一般制造業(yè)基地向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)化，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)向更加成熟化和高層次的方向演變。

中國(guó)的工業(yè)園區(qū)伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開發(fā)的總體節(jié)奏而展開。第一批工業(yè)園區(qū)和項(xiàng)目基本上是圍繞資源開發(fā)進(jìn)行，冠以“煤都”、“銅都”、“油城”、“服裝城”的城市，見證了這個(gè)時(shí)代，姑且可以將其成為基礎(chǔ)工業(yè)。隨著改革開放的進(jìn)行，制造業(yè)開始在沿海開放城市迅速發(fā)展，以國(guó)際分工和制造業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造就業(yè)、出口創(chuàng)匯的目標(biāo)，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

與基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)不同，主題產(chǎn)業(yè)園瞄準(zhǔn)的是全球產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的方向，是制造業(yè)鳳凰涅的華麗轉(zhuǎn)身，它既有高度產(chǎn)業(yè)集聚的特性，更有科技含量的提升，是內(nèi)源經(jīng)濟(jì)與外源經(jīng)濟(jì)合力推動(dòng)的結(jié)果，如聚集在上海浦東地區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)等區(qū)域的主題產(chǎn)業(yè)園。可以說，新型工業(yè)地產(chǎn)承載了國(guó)家產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)格局中向高層次發(fā)展的重要任務(wù)，也是實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的重要戰(zhàn)略步驟。

工業(yè)地產(chǎn)的迅速演變，甚至已經(jīng)倒逼政府在用地政策上發(fā)生轉(zhuǎn)變，顯然，工業(yè)地產(chǎn)用地性質(zhì)的過于簡(jiǎn)單化，已不足以概括工業(yè)地產(chǎn)用地的所有方面。研發(fā)用地、科研用地、培訓(xùn)用地等新的土地形態(tài)，已經(jīng)在部分地方政府的土地供應(yīng)文件中用到。這些土地雖然仍保持著工業(yè)用地的部分外在特點(diǎn)，但承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵已經(jīng)出現(xiàn)根本變化，以更廣泛、更細(xì)膩的用地屬性來適應(yīng)新興工業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)的需要。

二、后工業(yè)時(shí)代來臨

后工業(yè)時(shí)代的概念提出者是丹尼爾·貝爾，他以人類在發(fā)展過程對(duì)不同類型生產(chǎn)要素的依賴程度作為劃分的依據(jù)，大抵劃分為前工業(yè)社會(huì)、工業(yè)社會(huì)和后工業(yè)社會(huì)三個(gè)階段。在他的概念界定中，前工業(yè)社會(huì)中主要依賴土地資源，其核心是與自然界競(jìng)爭(zhēng)，在前工業(yè)社會(huì)中占主導(dǎo)的是土地資源的控制者和擁有者，在競(jìng)爭(zhēng)中具有統(tǒng)治地位的是國(guó)王和地主。在工業(yè)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是核心，蒸汽機(jī)出現(xiàn)所引導(dǎo)的工業(yè)革命帶來的對(duì)自然資源改造能力的提升，改變了人類社會(huì)進(jìn)步的歷程，在此階段，機(jī)器是核心資源，企業(yè)主處于主導(dǎo)地位。后工業(yè)社會(huì)，大抵從20世紀(jì)中后期的電子信息技術(shù)廣泛應(yīng)用開始，在此階段，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的核心是科學(xué)技術(shù)，也就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，科技精英成為社會(huì)的權(quán)利階層。

后工業(yè)時(shí)代，并不是反工業(yè)，而是工業(yè)的升級(jí)，這與后現(xiàn)代之“后”并不是一個(gè)意思。雖然人類社會(huì)發(fā)展的每一個(gè)階段和地區(qū)，并不一定有那么明顯的時(shí)間和界域區(qū)分，但丹尼爾·貝爾的提法無疑為我們提供了一種思路。放眼全球，發(fā)達(dá)國(guó)家、中等發(fā)達(dá)國(guó)家、發(fā)展中國(guó)家和欠發(fā)展國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)序列已然形成，當(dāng)今社會(huì)，人才和科技致勝是城市發(fā)展乃至國(guó)家戰(zhàn)略中不可忽視的重要因素。

全球化過程中，國(guó)家和地區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為資源要素、地緣因素和科技人才的不斷優(yōu)化配置，并開始出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群，表現(xiàn)比較突出的有美國(guó)硅谷、華爾街、印度班加羅爾、及中國(guó)的北京中關(guān)村等，這些地區(qū)的共同點(diǎn)都不同程度表現(xiàn)為相關(guān)企業(yè)能最先捕捉該領(lǐng)域最新的科技信息，找到最理想的雇員與最有效的銷售途徑，集群產(chǎn)業(yè)鏈和成員之間的互補(bǔ)性和競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力，使得該地區(qū)總體水平達(dá)到引領(lǐng)時(shí)代、執(zhí)行業(yè)牛耳的高度，并且更具競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)，這也進(jìn)一步印證了強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)法則。

可以說，后工業(yè)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)全球化競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，體現(xiàn)出全球人才和智力競(jìng)爭(zhēng)的基本格局。

三、主題產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展趨勢(shì)

自2003年以來，工業(yè)地產(chǎn)的用地政策開始強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的配置作用，以促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值?？梢灶A(yù)見的是，隨著中國(guó)改革開放的深入，以政策為主導(dǎo)的資源調(diào)配方式也將逐漸被市場(chǎng)化的資源調(diào)配方式所取代。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得更多的發(fā)展機(jī)遇，主題產(chǎn)業(yè)園以用地節(jié)約、發(fā)展高新科技及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集聚的重要特征，勢(shì)必將成為第三代工業(yè)地產(chǎn)的重要突破方向。

“切實(shí)走新型工業(yè)化道路，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展，清潔發(fā)展，安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”“按照產(chǎn)業(yè)集聚，規(guī)模發(fā)展和擴(kuò)大國(guó)際合作的要求”──黨的16大五中全會(huì)決議通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確指出了未來中國(guó)工業(yè)的發(fā)展方向，而作為現(xiàn)代工業(yè)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)──工業(yè)地產(chǎn)，也將必須符合宏觀上的方向。

開發(fā)區(qū)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地、引進(jìn)外資、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，其中主題產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)，更加強(qiáng)化了這一優(yōu)勢(shì)，可以說建設(shè)主題產(chǎn)業(yè)園是推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市建設(shè)的最佳選擇。

在過去，開發(fā)區(qū)對(duì)于工業(yè)園區(qū)的評(píng)價(jià)往往是針對(duì)其規(guī)模的大小，或者是面積、投資總額、工業(yè)生產(chǎn)總值等等指標(biāo)，這種思路導(dǎo)致后來很多工業(yè)園區(qū)只見圍墻不見企業(yè)，那種“人有多大膽園區(qū)就可以有多大規(guī)模”的方式已經(jīng)受到城市建設(shè)用地和社會(huì)的廣泛質(zhì)疑。正如廣告所說的，合適的才是最好的，對(duì)有著明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展主題的工業(yè)園區(qū)，必須堅(jiān)決從行業(yè)發(fā)展的需要來確定園區(qū)規(guī)模和面積、基礎(chǔ)設(shè)施的配套水平，這樣，才能真正做到合理有效地利用每一寸土地。

四、主題產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商的新定位：綜合型服務(wù)機(jī)構(gòu)

主題產(chǎn)業(yè)園相比傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)對(duì)運(yùn)營(yíng)商有著更高的要求，可將其定位于綜合型服務(wù)機(jī)構(gòu)，其存在的價(jià)值不僅僅滿足各類客戶的空間需求，還需要相應(yīng)提供全程產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降姆?wù)體系，或稱其為服務(wù)平臺(tái)，就是園區(qū)為企業(yè)提供的除了滿足企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)以外的內(nèi)容的配套服務(wù)。在小的工業(yè)園區(qū)，表現(xiàn)出來的主要是物業(yè)管理，在大的工業(yè)園區(qū)，服務(wù)平臺(tái)的內(nèi)容相當(dāng)廣泛。

工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品通過廣告宣傳以及種種促銷手段進(jìn)行銷售或者租賃以后，只是完成了營(yíng)運(yùn)工作的第一步，更關(guān)鍵的是園區(qū)的服務(wù)平臺(tái)搭建和持續(xù)運(yùn)營(yíng)。作為國(guó)內(nèi)外的大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，投資選址也不再僅僅看重招商引資中的優(yōu)惠條件和房產(chǎn)價(jià)格，更多地開始關(guān)注企業(yè)入駐后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，具體表現(xiàn)為園區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施如水、電、通信，員工生活環(huán)境如住宿、餐飲、消費(fèi)、文化娛樂、子女就學(xué)、醫(yī)療、交通保障，以及經(jīng)營(yíng)成本如建筑節(jié)能、能源供應(yīng)和人力資源成本等等。

新階段的主題產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商，不能只停留在與客戶建立的簡(jiǎn)單租售關(guān)系上，園區(qū)管理企業(yè)要對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有足夠認(rèn)識(shí)，在招商對(duì)象篩選上有所搭配，以聚集效應(yīng)逐漸形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)園區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。管理企業(yè)需要以全新的綜合型服務(wù)打造園區(qū)品牌，為招商引資帶來便利。綜合型服務(wù)包括了高質(zhì)量物業(yè)管理，融資渠道尋找，稅收優(yōu)惠政策解讀，企業(yè)產(chǎn)品專利申請(qǐng)，輔助基金申請(qǐng)，信息交流平臺(tái)打造等等。