陳志平

(內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院,內(nèi)蒙古 呼和浩特 010070)

今年年初我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控問題就凸顯出來了,并成為全國“兩會(huì)”熱議的話題。人們以為“兩會(huì)”后房價(jià)會(huì)落,起碼不會(huì)大漲,但“兩會(huì)”剛散,北京就產(chǎn)生了新地王,引發(fā)了購房恐慌,一線城市房價(jià)以天為單位、以小時(shí)為單位輪番大漲,輿論嘩然、政府愕然。這無疑是地產(chǎn)商們公開和政府叫板,嚴(yán)重威脅到國家后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的戰(zhàn)略部署,逼中央政府出重拳、下狠招。為什么會(huì)這樣?有三個(gè)基本原因,一是長期以來地產(chǎn)商綁架金融機(jī)構(gòu)和政府,尾大不掉,有恃無恐;二是去年政府的“救市資金”通過各種渠道大量流入房市,并帶動(dòng)其他社會(huì)資金(有專家研究認(rèn)為房地產(chǎn)市場有大量的洗錢行為)也回流到房市,包括國際和國內(nèi)所謂熱錢,供求關(guān)系嚴(yán)重失衡,必然要表現(xiàn)出來;三是投機(jī)大鱷們預(yù)測到國家擠壓房地產(chǎn)泡沫的必然性,不惜最后一搏,表現(xiàn)出最后的瘋狂,以期獲得最大的利潤。

房地產(chǎn)市場包括供需兩方面,供方和需方的實(shí)際情況一直不甚明了。供應(yīng)一方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府等,每一方都有很長的或明或暗的利益鏈。按制度規(guī)定,房子建成了都要進(jìn)行政府或社會(huì)審計(jì),搞不清成本是說不過去的。但就是說不清,可見利益關(guān)系太復(fù)雜。大部分房子都是個(gè)別價(jià),不是社會(huì)公允價(jià),自然不能公布了;房屋供給最不清楚的是建筑面積的總量和內(nèi)部的結(jié)構(gòu):政府土地出讓了,開發(fā)商囤地沒有建房;經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃批了,土地被別的項(xiàng)目占用了;房子建好了,但指定售出了或者沒有進(jìn)入市場形成空置了。

需求一方包括消費(fèi)者和投資者(投機(jī)者)兩大群體。消費(fèi)者有社會(huì)普通消費(fèi)者、公務(wù)員及國有企業(yè)職工、機(jī)構(gòu)特別是政府機(jī)構(gòu)類消費(fèi)者。投資者,以房產(chǎn)為投資品,從中獲利。這部分群體也很復(fù)雜,包括純粹的商人(炒房團(tuán)是典型代表)、高收入行業(yè)的職員、外國投資者(包括大量的海外華人)等。需求方情況最難掌握的是資金規(guī)模和來源渠道:自有資金、銀行借貸、民間借貸、國際熱錢分別有多少。還有深層次的資金成本、稅收等交易成本等等都對(duì)需求有影響。

以上供需雙方的基本情況搞清楚了,政府據(jù)此才可以制定正確的宏觀調(diào)控政策。遺憾的是,我們的統(tǒng)計(jì)部門無法提供全面準(zhǔn)確的信息,政府主管部門也缺乏一些基礎(chǔ)資料。多年來政府的調(diào)控主要是在價(jià)格方面發(fā)出一些預(yù)警信號(hào):價(jià)格過熱時(shí)打壓價(jià)格,市場低迷時(shí)又去救市,形成了一個(gè)怪圈。為了解決低收入者即一般工薪階層的住房問題,政府實(shí)施了安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策,但效果似乎是杯水車薪,而且各地的貫徹執(zhí)行都打了折扣,有的嚴(yán)重背離初衷。

如何改變政府調(diào)控這種不利局面,筆者認(rèn)為關(guān)鍵是要處理好以下幾個(gè)問題。

一、把消費(fèi)市場和投資市場區(qū)分開來

房地產(chǎn)市場既是消費(fèi)市場又是投資市場。消費(fèi)市場是終極市場,購房者是用于自己的直接消費(fèi)。投資市場是資本市場,房產(chǎn)是投資品,是謀求價(jià)值增值的載體。消費(fèi)者希望房子價(jià)格越低越好,投資者希望房子價(jià)格越高越好。這些年我們聽?wèi)T了彼此對(duì)立的呼聲,消費(fèi)者說房價(jià)高了,房地產(chǎn)商說房價(jià)漲得還不夠、不到位。消費(fèi)者動(dòng)機(jī)單純不變。投資者和投機(jī)者分不開,動(dòng)機(jī)復(fù)雜,會(huì)有無窮的變化,可以是開發(fā)商,可以是消費(fèi)者,可以是炒房團(tuán)。因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺性,使供求關(guān)系基本上處于緊張的狀況,供不應(yīng)求是常態(tài),所以炒房比炒股更有誘惑力。

一般講,商品價(jià)格決定于供求關(guān)系,價(jià)格圍繞價(jià)值上下浮動(dòng),買賣雙方自愿成交,無可厚非。但是,房子是生活必需品,需求彈性小。這種特殊性,決定了它的價(jià)格太高了不行,太低了也不行。如果房價(jià)太高,大部分人住不起房,就失去了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的意義。尤其是大部分人都成房奴了,大量的財(cái)富被房地產(chǎn)商卷走了,社會(huì)收入分配格局再次發(fā)生變化,導(dǎo)致嚴(yán)重的兩極分化,培養(yǎng)不起中產(chǎn)階級(jí),其他消費(fèi)也被擠占了,有效需求不足導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī),社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)出現(xiàn)問題。如果房價(jià)太低,需求就會(huì)無限膨脹,但土地有限,無法滿足需求,而且節(jié)約土地、為長遠(yuǎn)發(fā)展留有余地是必需的。因此利用價(jià)格均衡來控制需求、繁榮房地產(chǎn)業(yè)是很正常的。另外,合適的價(jià)格能促進(jìn)買房和租房的合理分流,即租售比合理化,滿足不同收入、不同階層、不同年齡段的消費(fèi)者的需求。

房地產(chǎn)商品的緊缺性孕育了增值性,是消費(fèi)和投資二重性的結(jié)合,這樣一來房地產(chǎn)商品的市場實(shí)現(xiàn)過程比一般商品復(fù)雜得多,給政府宏觀調(diào)控增加了難度:滿足了消費(fèi)者的需求,就難于滿足投資者的需求;滿足了投資者的需求,就滿足不了消費(fèi)者的需求。而且由于投資者對(duì)于消費(fèi)者來說是強(qiáng)勢群體,有更多的話語權(quán),導(dǎo)致現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場很大程度上是投資市場。房地產(chǎn)領(lǐng)域存在消費(fèi)和投資兩個(gè)市場是現(xiàn)實(shí),忽略任何一個(gè)市場都不是實(shí)事求是。何況搞市場經(jīng)濟(jì)不容許投資房地產(chǎn)市場,理論上說不過去,實(shí)踐上也是行不通的,宜疏不宜堵。比較可行的做法應(yīng)該是,橋歸橋路歸路,合理分流消費(fèi)市場和資本市場,基本保證消費(fèi)市場的供應(yīng),解決好民生問題,適度發(fā)展投資市場,搞活房地產(chǎn)經(jīng)營。

滿足一般消費(fèi)者住房消費(fèi)的各要素包括土地、資金、開發(fā)商、建筑商、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)入一般性住房市場;滿足高檔需求、進(jìn)行房地產(chǎn)投資炒作的各要素,同樣包括土地、資金、開發(fā)商、建筑商、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)入投資市場。對(duì)一般性住房,政府要發(fā)揮積極作用,首先要保證優(yōu)先供應(yīng)土地。每年 80%的住宅用地要用在一般性住房建設(shè)上。其次要制定公允的市場指導(dǎo)價(jià),并允許成交價(jià)在此基礎(chǔ)上有一定幅度的上下浮動(dòng)。要防止產(chǎn)生暴利,產(chǎn)生暴利,必然有更多的利益體參與其中,就會(huì)使價(jià)格扭曲、泡沫出現(xiàn),會(huì)傷害廣大的消費(fèi)者。政府對(duì)生活必需品進(jìn)行商品利潤率調(diào)控是非常必要的。對(duì)投資性住房市場,政府的主要監(jiān)管職責(zé),一是要規(guī)劃建設(shè)地段。商業(yè)價(jià)值非常高的城市一級(jí)地段可以劃入投資市場開發(fā);遠(yuǎn)郊區(qū)環(huán)境比較好的上用地可以劃入投資市場開發(fā)。但年度用地規(guī)模不宜超過年度總用地規(guī)模的20%。二是放開交易價(jià)格,完全讓市場去定價(jià)。三是要實(shí)行投資者購房市場準(zhǔn)入制度,給予其合法地位,同時(shí)密切監(jiān)視其資金來源,防止國有銀行信貸資金的流入,購房者主要使用自有資金進(jìn)行交易。四是買賣房產(chǎn)實(shí)行掛牌交易。五是加強(qiáng)市場秩序管理,比照股票交易所制定和完善各類市場管理制度,保證信息公開、交易公平,防止內(nèi)部人利用信息不對(duì)稱牟取私利。

長期以來,房地產(chǎn)市場嚴(yán)重泡沫化是與銀行信貸資金管理不善有重大關(guān)系的。不夸張地說,房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)是連體兒。以 2009年為例,全國房地產(chǎn)貸款新增量超過 2萬億元,占各項(xiàng)貸款新增額的 20.9%,其中個(gè)人房貸新增 1.4萬億元,同比增長高達(dá) 47.9%。買別墅都靠貸款,炒房基本靠貸款,成了公開的秘密。據(jù)某銀行 2010年 2月的數(shù)據(jù)顯示,以當(dāng)時(shí)的房價(jià),80%的購房者都沒有能力一次性付款,而且貸款者很少有滿足首套自住普通住房條件的,首套房 7折利率優(yōu)惠實(shí)際上不存在了,以 1.1倍的二套房利率房款已成為常態(tài)(《證券時(shí)報(bào)》2010年 2月 22日)。近些年來國家多次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控和整治,收效都不理想,原因之一是金融機(jī)構(gòu)常玩捉迷藏的花招。現(xiàn)在看來對(duì)信貸資金繼續(xù)進(jìn)行分業(yè)管理,主要滿足保障性住房的開發(fā)和購買信貸需求,嚴(yán)禁信貸資金流入資本化的那部分房地產(chǎn)市場,是正確明智的選擇。這可以防止信貸資金的過度資產(chǎn)化,避免房地產(chǎn)的過度泡沫化,金融企業(yè)也可以適當(dāng)擺脫房地產(chǎn)商的綁架,有利于提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,有利于改善社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn)供求矛盾。

二、增加保障性住房供給,建立良好的購房秩序,逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋

1998年國家實(shí)施住房貨幣化改革,國家承諾保障性住房是新建住房的主要組成部分。當(dāng)年的國發(fā)“23號(hào)”文件明確“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供給體制”,“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房;中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品房?！钡?2003年政策變了,國發(fā)“18號(hào)”文件決定要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭供給體制從保障性住房為主變?yōu)橐陨唐贩繛橹?“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房。”據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院程畢凡研究員估算,“在不到兩年的時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房便從占住房年竣工面積的一半急劇下降到僅占 2%多;廉租房更是寥若晨星。有住房需求者幾乎只有購買商品房一條道。”(《環(huán)球時(shí)報(bào)》2010年1月 19日)與之對(duì)應(yīng)的是,商品房供應(yīng)基本上是壟斷的,土地供應(yīng)、開發(fā)商資格、建筑商資格等存在有形和無形的門檻,形成一個(gè)壟斷利益集團(tuán),獲取暴利,魚肉百姓。

因此政府繼續(xù)承擔(dān)自己的責(zé)任,提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是解決普通老百姓住房問題的根本所在,由此也可打破房地產(chǎn)商的壟斷。再者我們還要看到,到目前為止我國的職工工資制度在很大程度上仍帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的痕跡,住房等消費(fèi)還沒有完全納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本當(dāng)中,這是我國的國情,是必須考慮的問題。但是一定要注意,政府提供保障性住房的運(yùn)作方式不能回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的老路上去,一定要走市場化道路,建設(shè)好一般性住房市場體系。

中國房地產(chǎn)的另一個(gè)大的特色就是近幾年中國的城市化速度太快了,城市居民對(duì)住房的需求處于井噴階段,改善住房和首次購房并重,政府決策有點(diǎn)茫然,不是無暇顧及,就是顧此失彼。這里面一個(gè)很重要的問題是要建立良好的購房秩序,需要繼續(xù)發(fā)揮戶籍管理的作用(根據(jù)我國的國情,戶籍制度不能取消,只能完善,完善的方向是打破城鄉(xiāng)界限,建立統(tǒng)一的戶籍制度),要在一定程度上按戶口登記來安排。先解決已有城市戶口的,再解決新遷入城市的。矛盾仍然解決不了的,還可以按年限分檔來安排。這種帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的做法是化解當(dāng)前中國住房矛盾的可行辦法,老百姓可以接受,也可以發(fā)揮我們的體制優(yōu)勢。待到城市化基本結(jié)束后,就可以取消這種迫不得已的做法。

三、制定科學(xué)合理的土地供應(yīng)規(guī)劃,限制土地財(cái)政規(guī)模

房地產(chǎn)市場基本上是賣方市場。形成賣方市場的關(guān)鍵是土地供應(yīng)的有限性。因此做好土地供應(yīng)規(guī)劃(據(jù)中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心調(diào)查,僅有 8%的被調(diào)查者對(duì)所在城市的城市規(guī)劃滿意),是促進(jìn)合理有效利用土地,逐步解決居民住房,防止房地產(chǎn)市場大起大落、實(shí)現(xiàn)持續(xù)繁榮的基本保證。城市土地供應(yīng)規(guī)劃,要考慮三個(gè)基本要素:城市人口發(fā)展最大規(guī)模、土地開發(fā)限度、土地開發(fā)強(qiáng)度。一定要控制好城市的發(fā)展速度,防止大城市人口嚴(yán)重超載導(dǎo)致水資源短缺、各種污染超負(fù)荷等問題的加劇,進(jìn)而合理解決城市居民的住房問題。要堅(jiān)決反對(duì)急功近利,堅(jiān)決反對(duì)搞華而不實(shí)、脫離國情的奢華的廣場、公園、住宅建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法規(guī),實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用好土地的目標(biāo),為后輩兒孫造福。為了實(shí)現(xiàn)這樣的管理目標(biāo),建議凡涉及政府土地出讓事宜,都必須經(jīng)本級(jí)政府省(市)長辦公會(huì)批準(zhǔn),并經(jīng)同級(jí)人大常委會(huì)審議通過后,按規(guī)定程序報(bào)批。

要嚴(yán)格控制土地財(cái)政的規(guī)模和發(fā)展速度。2009年全國各級(jí)政府土地出讓收入 1.6萬億元,占 6.8萬億元財(cái)政收入的 23%,再加上政府在房地產(chǎn)建筑業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的稅費(fèi)收入 8000億左右,政府從房地產(chǎn)業(yè)的取利占財(cái)政收入的 30%強(qiáng),有些地區(qū)占 50%以上。對(duì)這種利益驅(qū)動(dòng)不加限制的話,落實(shí)土地規(guī)劃就會(huì)有難度,就會(huì)打折扣。因此要建立一個(gè)財(cái)政制度:每個(gè)城市按照土地供應(yīng)規(guī)劃,確定年度土地出讓金收入預(yù)算,不得以任何借口突破預(yù)算,切實(shí)遏制土地財(cái)政的惡性膨脹。

四、清理整頓房屋建筑物的規(guī)費(fèi)收入,減少社會(huì)交易成本

全國各地對(duì)建筑市場的管理內(nèi)容繁多,各種收費(fèi)、配套費(fèi)項(xiàng)目龐雜,少則幾十元多則上百元,費(fèi)用加總約占房屋建筑成本的 20-30%。2009年全國房地產(chǎn)投資近6萬億元,按 20%計(jì)算,政府部門收費(fèi)約 1.2萬億元。這是筆巨大的社會(huì)交易成本,嚴(yán)重地侵害了社會(huì)利益。這項(xiàng)資金使用在什么地方,應(yīng)該引起社會(huì)的關(guān)注。實(shí)際情況是上繳各級(jí)財(cái)政的很少,按現(xiàn)行財(cái)政制度交了也予以返還;基本上也沒有抵頂本部門的正常經(jīng)費(fèi),實(shí)際上變成了部門的福利,成了滋生腐敗的溫床,并導(dǎo)致社會(huì)分配不公,產(chǎn)生了大量的社會(huì)矛盾。因此一定要全面、徹底地進(jìn)行一次清理整頓,應(yīng)該取費(fèi)的盡量納入稅收渠道,以稅代費(fèi);繼續(xù)收費(fèi)的,管理規(guī)范化,收費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算管理。能讓利于消費(fèi)者的,堅(jiān)決取締,并要防止房地產(chǎn)商搭車漲價(jià)。

為了抑制有人多占住房、占大房,平衡房地產(chǎn)市場供需關(guān)系,近來開征物業(yè)稅的呼聲很高。長期看開征物業(yè)稅是必然的,社會(huì)的財(cái)產(chǎn)性收入多了,人與人之間差別拉大了,要通過征稅來平衡。但現(xiàn)在開征時(shí)機(jī)不成熟,一是國家明確鼓勵(lì)增加老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入政策出臺(tái)沒幾年,大家的合法性財(cái)產(chǎn)性收入沒有多少;二是我國公民的財(cái)產(chǎn)透明度低,每個(gè)人、每個(gè)家庭有多少財(cái)產(chǎn),政府調(diào)查不清楚;三是稅收體制和機(jī)制及工作人員素質(zhì)等條件也還不夠成熟。

五、統(tǒng)一國家住房資源,保障性住房面前人人平等

按國家政策規(guī)定,在 1998年我國就結(jié)束了福利分房制度,住房福利實(shí)行貨幣化,住房供給實(shí)行市場化,可惜實(shí)際執(zhí)行的效果不理想,“兩化”都沒有普遍實(shí)現(xiàn)。國有單位特別是行政事業(yè)單位和大型國企,建立了住房公積金制度,其他單位則很少有這項(xiàng)制度。另外在住房供給市場化方面也很不平衡。一般老百姓完全進(jìn)入市場買房了,現(xiàn)在是子女買房,三代人奉獻(xiàn)。而相當(dāng)一部分社會(huì)成員即權(quán)力機(jī)關(guān)和壟斷性國企等單位職工,通過集資建房的形式實(shí)現(xiàn)了住好房、住新房、住大房、有幾套房的 “房改目標(biāo)”。一人為官幾代人有房,甚至可以靠出租房為生。老百姓的“苦”和官員們的“甜”形成了極大的反差,直接造成社會(huì)階層的對(duì)立,由此會(huì)產(chǎn)生很多其他的社會(huì)問題?，F(xiàn)在城市里住房閑置率很高,隱性房源很多,很大程度上是由這部分房源構(gòu)成的。這實(shí)質(zhì)上是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。好在“集資建房的歷史任務(wù)”基本完成,這種行為可能壽終正寢。亡羊補(bǔ)牢未晚,應(yīng)該對(duì)這種做法有個(gè)明確的態(tài)度,防止若干年后又一輪集資建房熱的出現(xiàn)。政府的公民住房政策應(yīng)該一視同仁。當(dāng)政府決策人員與普通公民對(duì)房地產(chǎn)市場有一樣的感覺和體會(huì)時(shí),政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控可能會(huì)更有效果。

六、科學(xué)合理確定房地產(chǎn)市場調(diào)控主體及其職責(zé),發(fā)揮好中央和地方兩個(gè)積極性

房地產(chǎn)市場是地域性市場,建設(shè)居者有其屋的和諧社會(huì)是政府的責(zé)任,尤其是地方政府的責(zé)任。國有土地名義上是全國人民共有,中央政府是共有的代表,但真實(shí)的具體的占有者是市級(jí)人民政府(國有土地基本在城市,在這一點(diǎn)上任何級(jí)別的城市沒區(qū)別)。保障性住房的供求關(guān)系也基本上是以城市地域?yàn)榻绲?炒房對(duì)此有影響,但改變不了地域性基本格局。城市是房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場,是核心區(qū),調(diào)控了主戰(zhàn)場、核心區(qū)就調(diào)控了房地產(chǎn)市場。市級(jí)政府(主要是地級(jí)以上城市)作為國有土地的實(shí)際占有使用者、實(shí)現(xiàn)市民居者有其屋的保障者,應(yīng)該承擔(dān)調(diào)控城市房地產(chǎn)市場的主要職能。中央政府和省政府要對(duì)針對(duì)其所轄城市制定相應(yīng)的土地供應(yīng)和住房保障管理原則、規(guī)劃和目標(biāo),并明確市級(jí)政府調(diào)控的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù),打包下放市政府,年終考核,落實(shí)獎(jiǎng)懲。同級(jí)財(cái)政部門按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付,予以財(cái)政支持。其他政策措施一概由市級(jí)政府制定和掌控。市級(jí)政府根據(jù)國家賦予的管理目標(biāo)、任務(wù),建立完善的能夠發(fā)揮政府、企業(yè)、社會(huì)中介力量積極性的住房保障制度;按照本市的城市綜合發(fā)展規(guī)劃,制定自己具體的住房土地供應(yīng)規(guī)劃、兩類住房市場管理目標(biāo)、住房購買政策(包括公積金貸款政策、財(cái)政貼息政策)、購買秩序等;根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況依法制定建筑市場準(zhǔn)入資格、規(guī)范開發(fā)商等各類關(guān)系主體的行為等制度。

有一種觀點(diǎn),說地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控上愛跳“搖擺舞”,凡是抑制房價(jià)的措施,地方政府都陽奉陰違,干打雷不下雨,不去認(rèn)真執(zhí)行;凡是有利于推動(dòng)房價(jià)上漲的,地方政府都加倍執(zhí)行,暗暗使勁。而實(shí)際情況正如著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家牛刀在一篇短文中寥寥數(shù)語所點(diǎn):2009年初“一大批大肆炒地囤地的開發(fā)商,本來資金鏈已經(jīng)斷了,房地產(chǎn)價(jià)格就要理性回歸。于是,先輿論開導(dǎo),搞那個(gè)‘買房就是愛國’,緊接著住建部一幫人提交方案,將開發(fā)商自有資金的比例從 30%降到 20%,普通住宅降至 15%,一下子把銀行貸款的杠桿效應(yīng)從 2倍擴(kuò)大到 5.5倍。”“還有購房入戶購房財(cái)政補(bǔ)貼,銀行利率七折優(yōu)惠,交易稅費(fèi)減免等等,再加上央行濫發(fā)貨幣,開發(fā)商借勢制造小陽春,大搞假按揭,一路把房價(jià)硬托了起來,有的城市翻了一番,全國 70個(gè)大中城市房價(jià)漲了 9.5%?！?2010年 2月 23日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》)可見在以往,地方政府除了在賣地上“有所作為”外,其他調(diào)控作用很小。發(fā)揮地方的作用,調(diào)動(dòng)地方的積極性,因地制宜解決問題很有必要。最近局面向好,地方自覺搞好調(diào)控的呼聲很高,廣州、深圳、重慶等地不斷出臺(tái)地方性調(diào)控政策,南寧市叫停了住房預(yù)售制度,北京市出臺(tái)《北京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,全面取消購房優(yōu)惠政策。事實(shí)上,如果中央的調(diào)控政策不給地方留有余地的話,地方有想法也沒辦法,這是紀(jì)律。以往的教訓(xùn)是,中央政府力圖調(diào)控全國的房地產(chǎn)市場,資金、土地、政策都管,既是政策的制定者又是執(zhí)行者;地方既收取土地出讓費(fèi),又去執(zhí)行國家的調(diào)控政策、制度,既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員。這樣的狀況,不出問題反而是不正常的。因此解決中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控能力問題,還需在改革上找出路。要建立新的調(diào)控體制機(jī)制,明確中央和地方的調(diào)控職能和責(zé)任,既要建立中央的權(quán)威,又能夠使中和地方高效的協(xié)調(diào)配合,形成強(qiáng)大的合力,同時(shí)科學(xué)合理地規(guī)范市場,區(qū)分開各類市場主體,明確對(duì)不同主體的調(diào)控內(nèi)容,這樣才可能走出房地產(chǎn)調(diào)控長期不力的怪圈。沿用目前的行政高壓手段,可能一段時(shí)間會(huì)使房價(jià)穩(wěn)定下來,一定程度上掩蓋泡沫現(xiàn)象,但不會(huì)有實(shí)質(zhì)上的效果。

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