尹淑萍

隨著各地房?jī)r(jià)的水漲船高，房地產(chǎn)開發(fā)越來越熱，五家渠憑借地理優(yōu)勢(shì)和良好的居住及投資環(huán)境，房?jī)r(jià)也是直線上升。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，一直思考如何作好房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，使領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)準(zhǔn)確的掌握會(huì)計(jì)信息，促使房屋的購(gòu)建成本更加透明化，希望能對(duì)抑制房?jī)r(jià)的瘋漲起到一定作用。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作。提高開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

一、當(dāng)前會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度五花八門

自2006年頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級(jí)財(cái)政部門多次對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對(duì)新的準(zhǔn)則了如指掌，會(huì)計(jì)核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。但是對(duì)大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會(huì)計(jì)制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個(gè)會(huì)計(jì)制度，影響了會(huì)計(jì)核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。

2.會(huì)計(jì)科目不完整，無法準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等幾個(gè)會(huì)計(jì)科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會(huì)計(jì)核算，也會(huì)在一定程度上引起誤解。已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，除房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。

二、進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)核算的措施

1.根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，準(zhǔn)確選擇會(huì)計(jì)制度

（1）《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函［2003］327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為小企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》的新會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。

（3）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

2.應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：

（一）“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：（1）開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本；（3）工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；（4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用；（5）應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟健伴_發(fā)成本”的明細(xì)科目。

（二）“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

（三）“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

（四）“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

一個(gè)企業(yè)要增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須有效實(shí)施財(cái)務(wù)管理，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于優(yōu)勢(shì)地位。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的地位，承擔(dān)著不可替代的作用，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)每前進(jìn)一步，都離不開財(cái)會(huì)人員扎實(shí)有效的工作。那么結(jié)合本單位的具體實(shí)際情況，選擇適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)科目，這只是提供了良好的硬件環(huán)境，要提供更好地會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，僅憑這點(diǎn)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更重要的還要有完善的會(huì)計(jì)核算制度體系和高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員，因此房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的規(guī)章制度建設(shè)及配備會(huì)計(jì)高級(jí)人才。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋會(huì)計(jì)成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使會(huì)計(jì)核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。

在保證會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的會(huì)計(jì)核算人員。尤其是開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，加強(qiáng)成本核算工作，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、主管會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)、銷售會(huì)計(jì)等會(huì)計(jì)崗位都要靜心選拔，不僅要業(yè)務(wù)水平強(qiáng)，而且人員思想素質(zhì)高，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算更上一層樓。