李 燕 練思靜

2000年初，中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展。2003年以來，盡管國(guó)家不斷出了一些調(diào)控措施，但房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格和交易量上漲明顯。作為房地產(chǎn)行業(yè)代表的房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力隨之成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，本文以銷售毛利率、銷售凈利率、每股收益、凈資產(chǎn)收益率和主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率5個(gè)指標(biāo)從不同角度來衡量房地產(chǎn)上市公司的盈利能力。本文選取41家房地產(chǎn)上市公司2000年到2009年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)和趨勢(shì)分析方法對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈利能力的指標(biāo)作了詳細(xì)分析。

一、房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)制訂的中國(guó)上市公司分類指引（CSRC指引）和2000—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產(chǎn)上市公司。

遴選的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）對(duì)于分別在A股和B股同時(shí)上市的公司，以及以轉(zhuǎn)債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；（2）為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，選擇在2000—2009年中一直屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司；（3）剔除在2000年到2009年處于*ST、ST或者PT狀態(tài)的T類上市公司。因?yàn)門類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能持續(xù)，這些公司的會(huì)計(jì)指標(biāo)并不具有可靠性和相關(guān)性。（4）剔除異常數(shù)據(jù)及指標(biāo)缺失公司。按照上述樣本選擇順序，適用于本文分析的29家房地產(chǎn)上市公司。

二、房地產(chǎn)上市公司盈利指標(biāo)的趨勢(shì)分析

1.每股收益。每股收益指企業(yè)凈收益與股本總數(shù)的比率，每股收益是評(píng)價(jià)上市公司盈利綜合能力最基本和核心的指標(biāo)。它是測(cè)定股票投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，是分析每股價(jià)值的一個(gè)基礎(chǔ)性指標(biāo)，是綜合反映公司獲利能力的重要指標(biāo)，決定了股東的平均收益水平。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2009年每股收益變動(dòng)趨勢(shì)如圖1所示。

圖1 每股收益趨勢(shì)圖

從圖1可知：（1）我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2003年的每股收益有小幅下降的趨勢(shì)，尤其是2003年，平均值和中位數(shù)都達(dá)到最低水平，都為0.17元，這可能是受到當(dāng)時(shí)非典對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也不可幸免的緣故；（2）2004—2006年該指標(biāo)的變化不大，平均數(shù)和中位數(shù)都在0.2-0.3元左右，當(dāng)然個(gè)股之間還是有一定的差異，最大的有1.02元，最小的只有-0.52元；（3）2007—2009年則出現(xiàn)了波動(dòng)比較大的波動(dòng)。2007年該指標(biāo)的平均值、中位數(shù)、最大值和最小值都達(dá)到歷年最高水平，連最小值都是正數(shù)。這是因?yàn)?007年房?jī)r(jià)有了大幅地颮升，而股市大漲更促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)得到大幅度提高。2008年則受到世界范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量有大幅度減少。2009年國(guó)家出了一系列提振經(jīng)濟(jì)的刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)行業(yè)也得以快速復(fù)蘇。

2.凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率（即股東權(quán)益收益率）是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。該指標(biāo)值越高，意味著投資帶來的收益越高，因此凈資產(chǎn)收益率反映股東資金投入的年度回報(bào)率，是衡量一個(gè)企業(yè)盈利水平的重要指標(biāo)。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2009年每股收益變動(dòng)趨勢(shì)如圖2所示。

從圖2可知：（1）凈資產(chǎn)收益率的平均值和中位數(shù)的變化趨勢(shì)基本一致，但平均值的波動(dòng)幅度比中位數(shù)的波動(dòng)幅度大一些。平均值的波動(dòng)幅度大，可能是由于個(gè)別公司凈資產(chǎn)收益率大大偏離正常范圍所致，比如2001年凈資產(chǎn)收益率最高的“金融街”高達(dá)43.59%，而最低的“新城B股”是-54.27%。通常情況下認(rèn)為中位數(shù)更為客觀。（2）從總的趨勢(shì)來看，凈資產(chǎn)收益率的變化趨勢(shì)又與每股收益的變化趨勢(shì)基本一致，2000—2006年中位數(shù)保持在5%～8%之間，2007年則上升到10.54%，2008年回落到8.07%，2009年又上升到8.8%。

3.資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率是公司一定時(shí)期獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)平均總額的比率，是從資產(chǎn)盈利角度反映公司盈利能力的基本指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率體現(xiàn)了公司運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的重要指標(biāo)。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2009年每股收益變動(dòng)趨勢(shì)如圖3所示。

從圖3可知：（1）資產(chǎn)報(bào)酬率這個(gè)指標(biāo)在2000—2009年的走勢(shì)與前兩個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)明顯不同，2000年在歷年中平均值和中位數(shù)在歷年中為最大，之后出現(xiàn)第二個(gè)最大數(shù)據(jù)的是2005年。這可能是因?yàn)橘Y產(chǎn)報(bào)酬率體現(xiàn)的是全部資產(chǎn)的獲利能力，全部資產(chǎn)里包括凈資產(chǎn)和負(fù)債，該指標(biāo)的走勢(shì)與凈資產(chǎn)報(bào)酬率走勢(shì)的不一致就是因?yàn)樨?fù)債的影響。（2）2002年以后，資產(chǎn)報(bào)酬率平均值的數(shù)值一直都比中位數(shù)的數(shù)值大，說明不同房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)盈利能力的差異性很大。（3）就同一公司而言在不同年份資產(chǎn)報(bào)酬率的波動(dòng)也有較大的波動(dòng)，比如“中糧地產(chǎn)”，在2005年總資產(chǎn)報(bào)酬率最大為30.46%，而2008年最小時(shí)只有4.38%。

4.銷售凈利率。銷售凈利率是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)與銷售收入的對(duì)比關(guān)系，其計(jì)算公式為：銷售利率＝（凈利潤(rùn)／銷售收入）×100%。用以衡量企業(yè)在一定時(shí)期的銷售收入獲取的能力。該指標(biāo)能夠反映取得多少營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí)，必須獲得更多的凈利潤(rùn)，才能使銷售凈利率保持不變或是提高。通過分析銷售凈利率的變動(dòng)，可以使企業(yè)管理者在擴(kuò)大銷售額的同時(shí)，注重改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理水平，提高盈利水平。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2009年每股收益變動(dòng)趨勢(shì)如圖4所示。

圖4 銷售凈利率趨勢(shì)圖

從圖4可知：（1）2000—2009年房地產(chǎn)上市公司銷售凈利率的平均值的波動(dòng)比中位數(shù)的波動(dòng)要大。這是由于不同公司之間存在較大的差異。（2）從中位數(shù)來看，2003—2007年，銷售凈利率一直處于增長(zhǎng)中，2008年有所下降，而2009年則達(dá)到最高?？梢?，除了2008年收到金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)上市公司銷售凈利率一直處于增長(zhǎng)之中。

5.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率是本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之差與上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比值，是衡量上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利持續(xù)性的一個(gè)指標(biāo)，可以判斷公司發(fā)展所處的階段。一般來說，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率超過10%，說明公司產(chǎn)品處于成長(zhǎng)期，將繼續(xù)保持較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。如果主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率在5%～10%之間，說明公司產(chǎn)品已進(jìn)入穩(wěn)定期。如果該比率低于5%，說明公司產(chǎn)品已進(jìn)入衰退期，保持市場(chǎng)份額已經(jīng)很困難。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司2000—2009年每股收益變動(dòng)趨勢(shì)如圖5所示。

圖5 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率趨勢(shì)圖

從圖5可知：（1）房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率平均值和中位數(shù)變化趨勢(shì)一致，在2000—2005年是波動(dòng)著下降，于2005年達(dá)到最低，2005—2007年快速上升，2008年有較大幅度下降，2009年則小幅下降。（2）2000—2009年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率的平均值數(shù)值基本（除了2005年平均值弱小于中位數(shù)以外）大于中位數(shù)。

三、結(jié)論

通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上市公司在2000—2009年之間五個(gè)盈利指標(biāo)的分析可以看出：（1）在這五個(gè)指標(biāo)中，每股收益、凈資產(chǎn)收益率和銷售凈利率的走勢(shì)比較一致，2000—2006年在一個(gè)比較小的區(qū)間波動(dòng)，2007年則有較大幅度的增長(zhǎng)，2008年則小幅度下降，2009年又弱有上升。（2）資產(chǎn)報(bào)酬率的走勢(shì)比較獨(dú)立。這個(gè)指標(biāo)相對(duì)于其他盈利指標(biāo)而言，受到負(fù)債的影響，比如在2007年在房地產(chǎn)上市公司的銷售凈利率達(dá)到最高的時(shí)候，資產(chǎn)報(bào)酬率相對(duì)2006年卻有明顯的下降。（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率除了2003年和2005年的數(shù)字比較小以外，其他年份的平均值和中位數(shù)都大于10%，說明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的盈利狀況及發(fā)展情況良好。

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是從2000年商品化之后進(jìn)入快速發(fā)展的，到2010年已經(jīng)有100多家上市公司，而本文選擇的樣本量只有29家，因而分析有一定的局限性。另外不同的盈利指標(biāo)往往會(huì)呈現(xiàn)不同的趨勢(shì)，只能從不同的角度加以詮釋。因此，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力還需要從更長(zhǎng)時(shí)間和更全面的角度進(jìn)行觀察。