張 瑩

所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。目前在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。

財政部于2006年2月發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》（下文簡稱“準則”）。該準則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等事項，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始確認和計量；在后續(xù)計量時，通常應(yīng)當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式計量；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。本文主要探討公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方面的應(yīng)用。

一、投資性房地產(chǎn)運用公允價值進行后續(xù)計量的必要性

投資性房地產(chǎn)運用公允價值進行后續(xù)計量有其必要性。首先，公允價值能更好的表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。其次，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式能更好地體現(xiàn)投資者的利益。再次，引入公允價值計量有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與國際競爭，隨著不同領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異?！秶H會計準則第40號——投資性不動產(chǎn)》要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負債表日該項資產(chǎn)的實際價值相差太大，要求企業(yè)的財務(wù)報表應(yīng)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價值的變化。

目前，我國有關(guān)于投資性房地產(chǎn)進行公允模式計量的研究比較薄弱，對于投資性房地產(chǎn)公允價值估價、估價技術(shù)、市場投入等問題研究還不深入。因此，完善我國投資性房地產(chǎn)公允模式計量的理論框架成為當前需要迫切解決的問題。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式

1.成本模式

成本模式是指“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行會計核算時，應(yīng)當按照取得的實際成本進行計量”。若采用成本模式進行后續(xù)計量，就要按照投資性房地產(chǎn)的賬面價值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷價值，在期末對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，如果發(fā)生減值，還要對其計提減值準備。

2.公允價值模式

在公允價值模式下，日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷，在資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，而應(yīng)該以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，將公允價值與原賬面價值之間的差額直接計入當期損益（公允價變動損益）。

3.應(yīng)用公允價值計量模式的優(yōu)勢

（1）公允價值能及時反映投資性房地產(chǎn)的價值

公允價值是客觀且動態(tài)的計量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性，與歷史成本價值的靜態(tài)計量相比，更具動態(tài)性。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，使得企業(yè)信息更為透明，有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場獲得正確的定價以為投資和再投資打好基礎(chǔ)。

（2）提高了企業(yè)融資能力

由于近些年房地產(chǎn)持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)賬面值與其公允價值之間已經(jīng)存在很大差距，但按照原有的規(guī)定，企業(yè)仍每年按一定比例對房地產(chǎn)提取折舊或攤銷，一旦企業(yè)選擇按公允價值計量，必然會使企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)大幅增值，在房地產(chǎn)價格上漲的情況下，按公允價值計量會使企業(yè)賬面利潤顯著增加，企業(yè)的業(yè)績和形象顯著提高。這將大幅提升企業(yè)價值，銀行等金融機構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會隨之增多，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。

（3）更具有相關(guān)性和可靠性

相對于歷史成本信息，公允價值信息更多地反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)或整體價值的評價，可以與“資產(chǎn)負債表”、“利潤表”較好地吻合，更具有相關(guān)性和可靠性。因此，新準則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。

（4）有利于與國際會計準則的趨同

國際會計準則規(guī)定，在計量企業(yè)投資性房地產(chǎn)時要利用公允價值計量。由于國外很多國家已經(jīng)有比較完善的資本市場、生產(chǎn)資料市場、產(chǎn)權(quán)交易市場以及成熟的專業(yè)評估市場和技術(shù)，為公允價值模式計量的使用奠定了很有利的基礎(chǔ)。我國新會計準則引入的公允價值計量方法雖然不完全具備成熟的市場環(huán)境，但將會促進我國不斷加快完善各類市場的建立和專業(yè)評估能力的加強，這一點將有利于國內(nèi)會計準則與國際會計準則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對比國內(nèi)、國外企業(yè)資產(chǎn)的價值做出分析決策，更加有利于我國企業(yè)的國際化發(fā)展。

三、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用

1.公允價值計量模式應(yīng)用中存在的問題

雖然新準則中允許投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，而且它的采用既適應(yīng)我國會計發(fā)展的必然趨勢，同時也是同國際會計準則趨同的必由之路。但由于我國對公允價值理論研究起步較晚，公允價值的采用也存在一定的問題，主要表現(xiàn)在：

（1）公允價值缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機制

證監(jiān)會、國家審計部門和財政部門這些國家監(jiān)督機構(gòu)對公允價值運用的監(jiān)督是有限的，他們往往只進行不定期的抽查，而且稽查力量很不充分，這種缺失監(jiān)管體制的漏洞，就使一些不法的投資性房地產(chǎn)企業(yè)非法牟利，導致會計信息失去了公開、公允性，不利于投資性房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。

（2）公允價值取得較為復雜

我國投資性房地產(chǎn)會計準則對公允價值的取得提出較為嚴格的條件，要同時滿足兩個條件：一是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。在我國目前房地產(chǎn)市場地區(qū)發(fā)展不平衡的條件下，許多地區(qū)不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，從而使企業(yè)無法取得投資性房地產(chǎn)的公允價值。

（3）公允價值可能成為新的利潤操縱工具

新準則中公允價值是通過個人的主觀判斷才能實現(xiàn)的，這就使得公允價值演變?yōu)橐环N效用價值。公允價值的效用因人而異，甚至相同的人在不同的環(huán)境下差異也很大，因此無法形成統(tǒng)一、穩(wěn)定的評價尺度。公允價值這種剛性不足而彈性有余的性質(zhì)很容易導致企業(yè)為了粉飾報表而利用公允價值來操縱利潤。

2.公允價值計量模式應(yīng)用問題的對策

從國際范圍看，已明顯表示出了對公允價值的偏向，今后在我國會計實踐中，公允價值必將成為一種重要計量模式，針對上述問題，應(yīng)采取以下措施：

（1）加大公允價值計量和披露的監(jiān)管力度

我國應(yīng)加強對企業(yè)會計操作的監(jiān)督與控制，加大國家監(jiān)管機構(gòu)，證監(jiān)會、國家審計部門和財政部門的監(jiān)督范圍及力度，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行定期的抽查和評審，防止企業(yè)的非法操縱。此外，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)最大限度地依據(jù)市場信息，最小限度地參照企業(yè)判斷，以增強報告信息的可靠性，增強會計信息的可靠披露。

（2）建立數(shù)據(jù)庫以防止利潤操縱

公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為一些投機者提供了利用公允價值操縱利潤的可能。新準則實施中利用公允價值粉飾利潤的情況，大都是利用會計政策的變化和會計估計的變更來操控利潤的。因此企業(yè)會計政策選擇和會計估計變更時，應(yīng)依據(jù)重大事項的標準予以清晰詳細披露選擇會計政策和會計估計的合理性原因以及對利潤的影響數(shù)，使信息使用者對于上市公司業(yè)績的變化有一個準確了解。如此一來，投資者對于上市公司財務(wù)指標的異動原因可以一目了然，上市公司利用公允價值粉飾利潤將被發(fā)現(xiàn)。對于公允價值的來源，不同地方會有不同的情況，但是在一定范圍內(nèi)，市場價格是一定的。因此，應(yīng)當建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫使得企業(yè)采用的公允價值合法并且合理，從而杜絕企業(yè)在使用公允價值方面通過提高價格來達到操縱利潤的目的。

（3）加強對公允價值框架的研究

我國實行投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的關(guān)鍵就是應(yīng)制定一個具有可操作性的公允價值計量的理論及應(yīng)用框架。這個指導框架應(yīng)包含對計量目標的明確闡述、對公允價值所包含的經(jīng)濟要素的界定，使獲得投資性房地產(chǎn)計量信息的成本有一個合理的范圍。對于一般的投資性房地產(chǎn)交易，可以直接采用當時當筆交易價格（即歷史成本）或市場價格作為公允價值。對于偶然性房地產(chǎn)交易，可以通過充分競爭的交易方式來獲得其公允價值。在制定公允價值理論框架時，還要充分考慮到其易于操作性。這樣才能很好應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的會計實務(wù)中，使會計政策能夠落實到具體問題的解決。

（4）建立公允價值計量理論體系

在完善公允價值體系過程中應(yīng)建立現(xiàn)值和公允價值的理論來闡釋和估計公允價值，以規(guī)范和指導會計職業(yè)人員對公允價值的應(yīng)用。通過與國際會計準則理事會討論，學習借鑒國際會計準則理事會與美國會計準則委員會的經(jīng)驗與教訓，并結(jié)合我國的市場環(huán)境情況制定我們自己的現(xiàn)值和公允價值計量理論體系。

雖然公允價值在我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中仍然存在著很多問題，但是從公允價值的國際應(yīng)用來看，公允價值的引入符合我國當前經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，符合國際會計準則公允價值計量發(fā)展的總體趨勢。公允價值計量屬性對于我們來說已經(jīng)不是一種選擇，而是一種現(xiàn)實。