□文/江 波

中國房地產(chǎn)業(yè)從1988年房改到取消福利分房，再到現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)全面繁榮，走過了20年的歷程。這20年間，中國住房條件發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產(chǎn)，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7m2升至27m2。但怎樣保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展，不僅事關民生，也是關系著我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。這就有必要對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀運行指標進行測度，然后根據(jù)結(jié)果及時采取相應的調(diào)控政策，把可能的危機控制在萌芽狀態(tài)。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀運行狀況指標的選擇

房地產(chǎn)業(yè)涉及諸多職能，主要表現(xiàn)為供給職能和投資職能。所以，反映房地產(chǎn)業(yè)運行的指標可分為供給類指標、需求類指標、投機價值指標。

1、供給類指標。供給指標主要監(jiān)測供給是否過度沖動，是否出現(xiàn)投資過熱。監(jiān)測的依據(jù)可與整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展進行比較，主要指標可以是:房地產(chǎn)投資占GDP的比重、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重、房地產(chǎn)貸款增長率與全部貸款增長率之比、房地產(chǎn)空置率。

2、需求類指標。需求指標主要是監(jiān)測真實需求情況，可以從需求與價格的關系來衡量，主要指標可以是:房地產(chǎn)價格的增長率與居民收入增長率之比、房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率之比、房價家庭收入比。

3、投機價值指標。房地產(chǎn)投機需求是客觀存在的，投機需求是與投機價值相關的，反映投機價值的指標可以是房地產(chǎn)銷售價格與租金的比值，即租售比。這類指標還包括:住宅空置率、房價升幅與GDP升幅的比值等。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀運行狀況綜合指標值的確定

由于反映房地產(chǎn)業(yè)宏觀運行狀況的指標眾多，需要運用數(shù)學的方法綜合這些指標值，得出一個能直觀反映當前房地產(chǎn)業(yè)運行情況的綜合指標值。

1、指標標準值區(qū)間。為了反映房地行業(yè)的運行狀況，需要確定一個標準值做參考。這里可以參考國外以及我國之前行業(yè)運行狀況反映的指標值，確定在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展時，各個指標的標準值區(qū)間——（底限標準值，高限標準值）。

2、指標指數(shù)的計算

首先，把指數(shù)分為5個區(qū)域，即低速區(qū)（指數(shù)<0）、健康區(qū)（0<指數(shù)<1）、高速區(qū)（1<指數(shù)<2）、危險區(qū)（2<指數(shù)<3）、嚴重危險區(qū)（指數(shù)＞3）；

其次，根據(jù)指標實際值與各區(qū)域標準值的比較，判斷指數(shù)處于哪個區(qū)域。

計算指數(shù)值:

對于健康區(qū)、高速區(qū)、危險區(qū):

3、綜合指標指數(shù)值

綜合指標指數(shù)值=∑單項指標指數(shù)×權重（指標權重根據(jù)情況確定，概略時可取平均）

這樣，通過綜合指標指數(shù)值能比較準確地反映各個指標體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀運行情況。比如，綜合指標指數(shù)值為2.3，則說明該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，需要引起政府和相關企業(yè)注意。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展已經(jīng)成為國家保持經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán)。同時，作為房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)也需要對行業(yè)的運行狀況保持持續(xù)的關注，以便及時針對市場變化作出相應的對策。本文通過指標法計算綜合指標值來檢測房地產(chǎn)行業(yè)的運行狀況是當前眾多方法中比較客觀和直接的方法。

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