■戎丹妍

（作者為現(xiàn)代快報(bào)記者）

如果研究古代的房市，你也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，今天我們在房地產(chǎn)市場見到的一些現(xiàn)象，早在古代就已經(jīng)存在了。

在多數(shù)人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情，因?yàn)榻▏跏遣辉试S買房賣房，更不允許買地賣地的，而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是最近這些年才出現(xiàn)的。然而事實(shí)并非如此。

古代房地產(chǎn)開發(fā)商多為玩票

根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國時(shí)就有房屋買賣。

在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于房地產(chǎn)交易的銘文：惟三年三月既生魄壬寅，矩伯庶人取瑾璋于裘衛(wèi)，財(cái)八十朋，厥貯，其舍田十田；矩或取赤琥兩、麂韨兩、賁鞈一，財(cái)廿朋，其舍田三田。

意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易，它的性質(zhì)是土地抵押，跟現(xiàn)代開發(fā)商拿著土地使用證到銀行辦理抵押貸款性質(zhì)差不多。

有土地買賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么，最早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時(shí)候呢？是否這時(shí)候就已經(jīng)有人開始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人了呢？

如果我們所說的開發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么中國古代肯定是沒有這樣的開發(fā)商的，因?yàn)橹袊糯鷽]有企業(yè)，而且在古代，房地產(chǎn)市場主要還是以二手房買賣為主。

在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩碚f，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。

不過到隋唐時(shí)，倒是有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

竇乂生在陜西，很小的時(shí)候就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。

再后來，竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。

除了像竇乂這樣的開發(fā)商，古代的開發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等，甚至官府自己就是開發(fā)商。

比如在北宋，中央政府下面就有個(gè)專門搞開發(fā)的機(jī)構(gòu)，叫做“修完京城所”。這個(gè)機(jī)構(gòu)本來只能是修筑城墻和宮殿，后來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個(gè)機(jī)構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型，開始給中央財(cái)政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻(xiàn)。

但是所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)。

職業(yè)開發(fā)商為何不能生存？

為什么古代沒有純粹的開發(fā)商。首先，從漢朝開始，傳統(tǒng)中國一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會(huì)被大伙瞧不起。

其次，做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個(gè)環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地，流動(dòng)資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有一個(gè)辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子，說的是南北朝時(shí)候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢。這點(diǎn)兒錢別說搞開發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

直到民國時(shí)期，外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn)。

不過在中國古代，最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

以唐朝為例。唐玄宗在位時(shí)，土地政策里有這么一條：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，諸買地者不得過本制?！币馑季褪钦f，老百姓的宅基地是由政府劃撥的，大小取決于家庭等級和家庭人口。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規(guī)定的指標(biāo)。

在唐朝，商人屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量買地會(huì)怎么樣呢？

唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思是買地超過指標(biāo)的，得挨板子，每超出一畝指標(biāo)，挨10大板。

名人買房也辛酸

古代房價(jià)高不高，視不同朝代而定。

以北宋為例，首都開封的房價(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結(jié)婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個(gè)朋友的房子，才算把喜事辦了。

蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個(gè)城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過一首詩，說“我生發(fā)半白，四海無尺椽”，又說“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發(fā)都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來，他們還老是抱怨我。

古代人買房子，也跟現(xiàn)在人一樣，要考慮很多因素。

最主要的是看房價(jià)是否承受得起。不管是古代購房者，還是現(xiàn)代購房者，買房之前都會(huì)掂量一下樓盤的價(jià)格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒在首都買房，而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思，跟現(xiàn)代都市打工族的買房經(jīng)歷很像。

白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進(jìn)士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負(fù)責(zé)校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當(dāng)于一個(gè)小縣的縣長，不過工資卻不低，每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋，因?yàn)殡x上班的地方遠(yuǎn)，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個(gè)保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來。但是存了十年，他也沒能在長安買下一套房子。

后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長安城的衛(wèi)星城，買下一處宅子，平時(shí)住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點(diǎn)和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，在郊區(qū)買房不住，而在城里租房上班。

房價(jià)如此之高，古代也催生了房奴，不僅有房奴，也有蝸居。

北宋初年有個(gè)大學(xué)士叫陶轂，他親眼見過老百姓的住房是多么緊張。“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。”就是說房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小復(fù)式。臥室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起來，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個(gè)小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現(xiàn)的場景差不多。