陳冰

私房業(yè)主與房管部門簽訂的是經(jīng)租申請書,房屋所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移給國家。社會主義改造實(shí)際對私有出租房屋改造的是使用權(quán),而不是所有權(quán)。私房業(yè)主收取的是20%-40%的房租而不是贖買金,真正的贖買手續(xù)并沒有進(jìn)行,產(chǎn)權(quán)證由房主自己保管。直到1966年“文革”無政府時(shí)期,產(chǎn)權(quán)證被迫上繳。直至現(xiàn)在,“經(jīng)租房”房主沒有經(jīng)過任何法律手續(xù)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給任何人或國家房屋管理部門。

五糧液聲稱“國家對房屋的經(jīng)租實(shí)際已包括土地和酒窖”,宜賓市翠屏區(qū)政府指出“改造的房屋及其附屬物酒窖在國家統(tǒng)一經(jīng)租政策結(jié)束時(shí),所有權(quán)已屬國有”。

經(jīng)租,一場持續(xù)了半個(gè)世紀(jì)的糾葛,再度因五糧液酒窖所有權(quán)之爭進(jìn)入人們的視線。

這是許多家族揮之不去的夢魘,是幾代族人苦苦求索而不得的痛苦記憶。時(shí)光荏苒,人事變遷,經(jīng)租房的歷史遺留問題事實(shí)上已經(jīng)屬于“翻過去的一頁”。曾經(jīng)的所有、曾經(jīng)的抗?fàn)幎紝㈦S著故人的逝去而被深埋進(jìn)歷史的黃沙塵土之中。今天,再來回顧這段歷史,是想讓我們的后人看到這段“翻過去的一頁”時(shí),不再唏噓,心生感激。

經(jīng)租房由來

50年代初的中國,社會主義建設(shè)如火如荼?！耙换脑臁钡耐瓿?使得生產(chǎn)資料大部分收歸國有。忙于集中財(cái)力組織生產(chǎn)和應(yīng)對抗美援朝戰(zhàn)爭,國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金緊張,農(nóng)業(yè)人口大量進(jìn)城造成住房困難,于是中央開始推行經(jīng)租房政策,動員有房者出租私有房屋。

1955年12月16日,中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》中寫道——根據(jù)北京、天津、上海、南京(附:無錫、蘇州)、濟(jì)南、青島、沈陽、哈爾濱等十個(gè)市的調(diào)查,目前城市私有房屋的基本情況是:

私人占有房產(chǎn)一般比較集中,即少數(shù)大房主占有大量房產(chǎn)。大房主多數(shù)是封建王公貴族、軍閥官僚后代和以前的投機(jī)商。如北京市大房主中屬于上述成分的即占88.4%,上海李鴻章的后代即占有房屋面積十萬多平方公尺。其中也有買辦、大地主及城市高利貸者。純是房產(chǎn)資本家的很少。

使用情況:私人房屋用做住宅的,一般占私房的一半以上,其次是企業(yè)占用。多數(shù)城市住宅缺乏,勞動人民居住擁擠。如上海每人平均只有三點(diǎn)三九平方公尺的住宅,現(xiàn)有一百余萬人住棚房。房屋使用不合理,用房寬窄懸殊太大,位置不當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象普遍存在。有些房屋利用率低,需要統(tǒng)一安排,加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

租賃關(guān)系:目前房屋租金比較混亂。上海每平方公尺租金為一角五到三角三(房捐在外),沈陽每平方公尺為一角六分。各市各種公私房屋租金比較,北京、天津私房租金高于公房50%,天津私房租金也高于公房,青島、沈陽公私相仿,濟(jì)南、哈爾濱私房租金低于公房10%左右,這種房主已無利可圖。

另外,凡對私人房屋進(jìn)行了管理的地方,租金就比較穩(wěn)定,沒有進(jìn)行管理的地方,租金上漲現(xiàn)象就比較嚴(yán)重。如南京市由于對私房租金管理較少,一九五一年以來租金上漲二倍到六倍,無錫市舊瓦房一平方公尺租金竟達(dá)六七角,至今仍在上漲。南京有的棚房按床鋪計(jì)算租金。另外,預(yù)收租金、押租、出兌轉(zhuǎn)兌等變相增租的現(xiàn)象比較普遍,住戶的實(shí)際負(fù)擔(dān)大大超出了現(xiàn)行租額。

上海市私人出租房屋還普遍地存在

“頂費(fèi)”現(xiàn)象。這是在抗戰(zhàn)期間人口驟增,住房嚴(yán)重不足和通貨膨脹的情況下所產(chǎn)生的一種房租以外的租房代價(jià),每幢房屋高者數(shù)千元,有的竟超過房屋造價(jià)。解放后雖經(jīng)取締,但暗中仍流行。這個(gè)問題只有經(jīng)過對私有房產(chǎn)業(yè)主實(shí)行社會主義改造才能完全解決。

租賃關(guān)系中還存在著種種的中間剝削,如二房東和“掮客”,有些城市經(jīng)過政府取締已經(jīng)減少,但也有些城市仍然相當(dāng)普遍。如上海平均每十三戶居民中即有一個(gè)二房東,上海市八萬七千六百○六戶二房東中就有六千多戶完全靠此維持生活。據(jù)上海市調(diào)查,二房東的成分極復(fù)雜,其中工商業(yè)者占27%,工人占20%,職員占16%,無業(yè)的占14%,攤販占8%,自由職業(yè)者占2%,其他2%。上海有掛牌掮客三十戶,從業(yè)人員七十人,流動掮客二千七百人。無錫市也有二房東七百七十九人,大小掮客一百人。

由于租賃關(guān)系混亂,房屋糾紛很多。如濟(jì)南市房屋租賃糾紛竟占一九五四年一月至八月全部民事案件的四分之一以上。

修繕情況:現(xiàn)在一般房主特別是大房主抱著“得過且過”的態(tài)度,只收租不修繕房屋。二房東的中間剝削和欠租情況也影響房屋的修繕。據(jù)上海九家私人房產(chǎn)公司的調(diào)查,一九五四年修繕費(fèi)僅占房屋租金總數(shù)的0.6%。因房屋失修,濟(jì)南市一九五四年即倒塌近七百間房子,砸傷十五人,砸死五人。

上述情況表明:城市房屋私人占有制與社會主義建設(shè)之間的矛盾日益尖銳;第一、房屋不能較好保養(yǎng);第二、影響城市人民首先是職工的生活,影響工資制度;第三、不能更有效地合理使用現(xiàn)有房屋,因此,必須在對私營工商業(yè)進(jìn)行社會主義改造的同時(shí),對城市私人房產(chǎn)實(shí)行社會主義改造。

1956年1月18日,中共中央批轉(zhuǎn)中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》,指出對城市房屋私人占有制的社會主義改造,基本上應(yīng)當(dāng)按照黨對資本主義工商業(yè)的社會主義改造的政策的原則進(jìn)行。對城市私人房屋通過采用國家經(jīng)租、公私合營等方式,對城市房屋占有者用類似贖買的辦法,即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金,來逐步地改變它們的所有制;同時(shí)對依靠房租作為全部或主要生活來源的房東和二房東,進(jìn)行逐步的教育和改造,使他們由剝削者改造成為自食其力的勞動者。在當(dāng)前城市社會改造的高潮中,爭取在一兩年內(nèi)完成這一任務(wù),這是完全可以做到的。

正式實(shí)施

1958年6月4日,北京市私房改造領(lǐng)導(dǎo)小組制定開始進(jìn)行私有出租房屋社會主義改造,稍后,各省、直轄市紛紛效仿,很快推廣至全國。

按照當(dāng)時(shí)的做法,改造起點(diǎn)在大城市一般是建筑面積150平方米(約合10間房),中等城市一般是100平方米(約合六七間房),小城市(包括鎮(zhèn))一般是50到100平方米之間(約合3-6間房)。政府房管部門負(fù)責(zé)經(jīng)租房的經(jīng)營,如管理、收租、修繕等,并把租金的百分之二十到四十發(fā)給經(jīng)租房的業(yè)主。經(jīng)租房之稱由是開始。

眾所周知的原因,經(jīng)租房政策的執(zhí)行超出了預(yù)先的政策規(guī)定,許多地方不夠標(biāo)準(zhǔn)的私有房產(chǎn)也被拿來經(jīng)租,有的地方甚至讓房屋所有人沒了自己的自住房。及至后來,這些曾經(jīng)擁有或多或少、或大或小房產(chǎn)的業(yè)主們反倒成了住房困難戶。相關(guān)資料表明,全國各城市和三分之一的鎮(zhèn)進(jìn)行了私房改造工作。納入改造的私房共約有1億平方米。

1964年1月13日國家房產(chǎn)管理局致國務(wù)院《關(guān)于私有出租房社會主義改造問題的報(bào)告》指出,“目前,私房改造工作中還存在著一些問題:

(一)有些房主認(rèn)為房屋由國家經(jīng)租還沒有過渡到全民所有制,仍然屬于個(gè)人所有,往往以人口增加,自住房不夠?yàn)槔碛?要求退還已由國家經(jīng)租的房屋;或者以生活困難為理由,要求增加定租;有的甚至強(qiáng)收房租,逼迫住戶搬家,強(qiáng)占房屋,破壞房屋。這些情況,反映了私房改造工作中存在著尖銳的兩條道路的斗爭。同時(shí),我們工作中也存在一些缺點(diǎn),主要是:有些地方改造起點(diǎn)過低,把總共只占有幾間房屋的工人和貧、下中農(nóng)出租的少量房屋也納入了改造;有些地方取消了改造起點(diǎn),只要有出租房屋就實(shí)行經(jīng)租;有的地方還將房主一部分自住房也實(shí)行了經(jīng)租;不少地方?jīng)]有給房主留夠自住房;給房主的固定租金也有低于原房租20%的。(二)沒有進(jìn)行私房改造的鎮(zhèn)和已進(jìn)行私房改造的地方,對改造起點(diǎn)以下的小量出租房屋,是否還實(shí)行國家經(jīng)租,沒有明確規(guī)定。特別是許多地方為了防止房主逃避改造,規(guī)定私房一律不準(zhǔn)買賣,房主顧慮很大。多數(shù)房主只收租,不修房,房屋失修情況很嚴(yán)重。也有不少房主千方百計(jì)攆房客搬家,有的房主甚至拆房賣料,企圖逃避改造?！?/p>

報(bào)告表明,根據(jù)1956年中央對中央書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》的批示,國家經(jīng)租房屋是“對城市房屋占有者用類似贖買的辦法,即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金,來逐步地改變它們的所有制”。凡是由國家經(jīng)租的房屋,除了過去改造起點(diǎn)定的不合理、給房主自住房留得不夠和另有規(guī)定的以外,房主只能領(lǐng)取固定租金,不能收回已由國家經(jīng)租的房屋。

1964年9月18日最高人民法院《關(guān)于國家經(jīng)租的房屋不允許繼承問題的批復(fù)》:國家經(jīng)租房的業(yè)主已經(jīng)實(shí)際喪失了所有權(quán),因此業(yè)主死后,經(jīng)租房屋不能允許他的家屬繼承,但可以繼續(xù)領(lǐng)取國家給予的固定租金。

1966年10月21日國家房產(chǎn)管理局(66)國房局字第77號《關(guān)于改造房主的定租暫停支付的意見》,改造房主的定租,一律暫停支付。但正式取消,需要等全國人民代表大會或人大常委會討論通過取消資本家的定息后,再按同一步驟進(jìn)行。

這份文件發(fā)布后,經(jīng)租房主收取的經(jīng)租費(fèi)隨即被暫停支付,這一停就將近40年,全國人大或人大常委會至今也未正式通過取消定息的決定。

政策沿襲

“文革”后我國重新走上了依法治國的軌道,但在經(jīng)租房領(lǐng)域卻仍然停滯不前。

1982年,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于進(jìn)一步抓好落實(shí)私房政策工作的意見暨全國城鎮(zhèn)落實(shí)私房政策經(jīng)驗(yàn)交流會綜合簡報(bào)》:“納入社會主義改造的私有出租房屋(即國家經(jīng)租房屋),根據(jù)中共中央中發(fā)[1966]507號文第二項(xiàng)‘公司合營企業(yè)應(yīng)改為國營企業(yè),資本家的定息一律取消的規(guī)定精神,可明確宣布屬于國家所有。”

1985年2月16日,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部印發(fā)《城市私有房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》的通知,《通知》中指出,“我國城市的私房改造工作,作為整個(gè)社會主義改造的組成部分是完全必要的,正確的。”“已納入社會主義改造的私有出租房屋,一律屬于國家所有,由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理?！?/p>

值得注意的是,這份文件還特別做出了為何要將經(jīng)租房產(chǎn)權(quán)確定為國家所有的說明:這是因?yàn)?多年來,由于國家沒有明確私改房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。因此,造成很多問題。一是許多私改房主以家庭人口增加或子女長大為理由,往回要已被納入改造的房屋;二是有些私改房主想借目前住房緊缺之機(jī),高價(jià)出租或出賣房屋,強(qiáng)迫房管部門退房;三是房管部門認(rèn)為私改房屋已屬國家所有,不同意退房,但又沒有國家的明文規(guī)定,很難說服房主;四是由于要求退回私改房屋而造成的糾紛不斷發(fā)生,告到法院,法院也因沒有政策、法律依據(jù),無法審理等等。為了鞏固私房改造成果,進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理,根據(jù)一九八一年黨的十一屆六中全會“決議”中提出的社會主義改造階段“黨確定的指導(dǎo)方針和基本政策是正確的”和一九六六年中共中央批轉(zhuǎn)國務(wù)院財(cái)貿(mào)辦公室、國家經(jīng)濟(jì)委員會關(guān)于財(cái)政貿(mào)易和手工業(yè)方面若干問題的報(bào)告(即中發(fā)[1966]507號文)中指出的“公私合營企業(yè)應(yīng)當(dāng)改為國營企業(yè),資本家的定息一律取消”的精神,《意見》對私改房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)做了明確規(guī)定。被納入私房改造的房屋產(chǎn)權(quán)“一律屬于國家所有,由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理”。原房主不得以任何理由往回要房。對強(qiáng)行奪占私改房屋的,應(yīng)給予批評教育或提請司法部門處理。

1987年10月28日,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問題的通知》再次強(qiáng)調(diào)“已納入社會主義改造的私有出租房,根據(jù)中發(fā)(66)507號文件的規(guī)定精神,其所有權(quán)屬國家所有,由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理”。

及至2005年12月14日,建設(shè)部頒布建住房[2005]226號文件,即《建設(shè)部關(guān)于“經(jīng)租房”有關(guān)問題的處理意見》,再次明確“國家比照工商業(yè)社會主義改造,通過發(fā)給定租的形式,進(jìn)行了社會主義改造的城市私有出租房屋(簡稱經(jīng)租房),是我國社會主義改造的一部分。納入社會主義改造的私有出租房屋,凡是符合國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府政策規(guī)定的,其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按國家政策規(guī)定已明確屬于國家所有,不得變動?！?/p>

法律死角

從法律意義上講,“經(jīng)租房”私人產(chǎn)權(quán)是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的人民政府于建國以后依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記的合法私有房產(chǎn)。國家于1958年為了便于統(tǒng)一管理,實(shí)行國家經(jīng)租,確切地說經(jīng)租就是國家征用。

但國家征用并不等同于國家征收。征收是國家基于公共利益強(qiáng)制取得其他主體的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),將其收歸國有;而征用只是取得其他主體的財(cái)產(chǎn)使用權(quán),并在一定時(shí)間后予以返還的行為。

私房業(yè)主與房管部門簽訂的是經(jīng)租申請書,房屋所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移給國家。社會主義改造實(shí)際對私有出租房屋改造的是使用權(quán),而不是所有權(quán)。私房業(yè)主收取的是20%-40%的房租而不是贖買金,真正的贖買手續(xù)并沒有進(jìn)行,產(chǎn)權(quán)證由房主自己保管。直到1966年“文革”無政府時(shí)期,產(chǎn)權(quán)證被迫上繳。直至現(xiàn)在,“經(jīng)租房”房主沒有經(jīng)過任何法律手續(xù)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給任何人或國家房屋管理部門。

公民的私有房屋受憲法、民法通則和物權(quán)法等國家法律保護(hù)。原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的[82]-445號文件、[85]-87號文件、[87]-575號文件以及[2005]-226號文件宣布“經(jīng)租房”收歸國有,顯然與憲法、與民法通則、與物權(quán)法相違背。但迄今為止,政府相關(guān)部門仍然在執(zhí)行著這樣的政策。

2008年12月24日《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》已將1964年《最高人民法院關(guān)于國家經(jīng)租的房屋不允許繼承問題的批復(fù)》文件廢止。但這并不意味著經(jīng)租房權(quán)益人可以主張自己的繼承權(quán)了。因?yàn)榉弦?guī)定的經(jīng)租房早已屬于“國家所有”了。這實(shí)在是一個(gè)悖論。

從另外一個(gè)層面講,1992年最高法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》:“凡屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛,不屬于人民法院主管工作范圍,當(dāng)事人為此而提起的訴訟,人民法院依法不予受理或駁回起訴,可告其找有關(guān)部門申請解決。”

所以即使有繼承權(quán),目前也無法通過司法途徑來主張對經(jīng)租房的權(quán)利。

經(jīng)租房成為法律死角,一個(gè)根本的原因也許還在于承認(rèn)經(jīng)租房房主對房屋的所有權(quán),會被扣上一頂“否定黨的社會主義改造成果”的大帽子,有學(xué)者戲稱,“文革邏輯”在經(jīng)租房領(lǐng)域還遠(yuǎn)未結(jié)束。社會主義改造的一個(gè)“成果”是高度集中的計(jì)劃體制及完全的公有制狀態(tài),而1978年以后的國家改革總方向是打破高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,打破公有制基本一統(tǒng)天下的局面。所以要落實(shí)經(jīng)租房權(quán)屬者的法律利益,與重新界定社會主義改造根本就是風(fēng)馬牛不相及的兩回事。

一位曾經(jīng)的律師在6年前寫過以下這段話,在今天看來,它仍然適用。

“經(jīng)租房問題的解決關(guān)鍵在于如何果斷昭然國家的決心問題,目前解決經(jīng)租房問題的主要桎梏并不在于國家有無這個(gè)能力,而是國家能力價(jià)值的選擇問題。半個(gè)世紀(jì)的經(jīng)租房政策,半個(gè)世紀(jì)的違法狀態(tài),權(quán)益人半個(gè)世紀(jì)的難以言盡的苦難,結(jié)束之,它不僅僅涉及一個(gè)恢復(fù)法律的既有狀態(tài)問題,還涉及道德及文明價(jià)值的問題?，F(xiàn)在迅捷解決問題是有保障的,猶豫和拖延的唯一獲益者將是繼續(xù)非法及不道德地控制著經(jīng)租房戶的那些當(dāng)權(quán)者。另一既存的現(xiàn)實(shí)是經(jīng)租房戶繼延了半個(gè)世紀(jì)的屈辱、憤怒以及人們對國家憲法、法律價(jià)值及政府行為的正當(dāng)性、真實(shí)性的質(zhì)疑?，F(xiàn)在國家應(yīng)做且能做的是立即作出歸還權(quán)益人的房產(chǎn)及其權(quán)益的決定,這是需要立即做的事。這已不再僅僅是經(jīng)租房權(quán)益人的需要,國家的價(jià)值、國家行為的正當(dāng)性、國家如何理性對待規(guī)則,都將在這種歸還與否的價(jià)值選擇中得到救贖或是相反?！?感謝京衡律師事務(wù)所李道演律師的對本文的大力支?