羅震光

僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月里面已經(jīng)超越了美國的夏威夷,近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數(shù)倍,相信國人不會再次選擇三亞了,地產(chǎn)出現(xiàn)如此概念性的不切實際的炒作,那些先富一族的跟風炒作已經(jīng)注定是噩夢。

房價每平方米每天的漲跌幅可以比肩股市,這樣近乎神話的樓市K線圖,只有三亞可以畫就。

在號稱會聚海南4000億游資的背后,我們看到的是浙江、山西、東北等地的各路炒房團導(dǎo)演出的,大肆炒作、追漲殺跌、瘋狂搏殺等一幕幕資本逐利的金錢游戲。

從半日每平方房價漲千元到天價二手房對折拋售,在游資的推動下,三亞的樓市就如同呼嘯而過的瘋狂過山車。行程中,有人春風得意,有人哭爹喊娘,對于本就抱著夢想一夜暴富心態(tài)而去的游戲者而言,無論成就何種結(jié)局,都應(yīng)有充分的思想準備。但對更廣泛層面的大眾而言,我們更關(guān)心,三亞樓市能否通過政府出臺有效調(diào)節(jié)政策,由過山車轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｐ旭偟牧熊嚒?/p>

國際旅游島首先必須是國內(nèi)旅游島,作為海南旅游精華濃縮之地的三亞,至少應(yīng)該讓國人能夠消費、居住、享受得起。

規(guī)劃通過前,游資早已潛伏

1月4日,國務(wù)院正式審批通過了關(guān)于海南國際旅游島的規(guī)劃。1月6日上午,海南省委書記衛(wèi)留成和省長羅保銘聯(lián)袂出席國新辦的新聞發(fā)布會,回答來自全球記者的提問。媒體評論,此次新聞發(fā)布會規(guī)格之高,可折射出海南對上馬國際旅游島規(guī)劃的期望之大和決心之堅。

果然,海南的樓市應(yīng)聲而漲。整個1月在海口、在三亞,關(guān)于一夜暴富的傳奇故事,在房地產(chǎn)市場中頻頻傳出?！澳吵捶靠统带P凰島高檔小區(qū)商品房,一周獲利千萬元”、“新盤銷售小姐,一月提成過十萬”諸如此類的報道成了各大網(wǎng)站財經(jīng)、地產(chǎn)類頻道的頭條,甚至被掛上首頁,且點擊率奇高。

無論從概念炒作或價值洼地的游資流動途徑來說,國際旅游島規(guī)劃都是具有充分發(fā)揮空間的一方舞臺。相對而言,關(guān)于此信息的流傳,在某種層面早就無任何秘密可言。

大金,某溫州炒房團的組織者。他告訴記者,“去三亞炒房可能將大賺一票”的消息,去年10月就已經(jīng)在圈子里悄悄流傳。

“當時,有朋友告訴我,海南有個整體開發(fā)的規(guī)劃報到國務(wù)院,通過的希望很大。如果通過,海南將會像當年的深圳、浦東那樣,超常規(guī)地發(fā)展?！蔽幕潭炔⒉凰愀叩拇蠼?對財經(jīng)、金融、經(jīng)濟方面的認知卻并不外行?！拔液蛶讉€朋友一說,大家立即決定過去買房?！?/p>

去年底,在國內(nèi)一份相當知名的周刊上甚至出現(xiàn)了以“國際旅游島”為名的,長達數(shù)十頁的海南、三亞相關(guān)報道。海南省、三亞市不少與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的重量級官員都在其間接受了專訪,從他們的談話中,細心讀者甚至能解讀出當?shù)卣鋵嵰?guī)劃的一些細則。

大量游資的提前潛伏,也就不足為奇。據(jù)公開報道的數(shù)據(jù)顯示,今年1月,海南聚集的國內(nèi)、國際游資達到4000億,其中僅浙江炒房團資金就已過百億。

售樓人員成了上帝

記者在三亞的實地采訪中發(fā)現(xiàn),曾經(jīng)在報端讀到的那么多關(guān)于房價如何一天兩漲的消息,而真實尋找策源地時,卻更多像是傳說里的故事。

David是某房地產(chǎn)整合營銷機構(gòu)在三亞的部門經(jīng)理,他告訴記者,通過一些關(guān)系在媒體發(fā)布消息,本就是行業(yè)公開的秘密。在業(yè)內(nèi),這也是一種廣告投入,只是對普通消費者而言,隱蔽性強了,公信力高了。這種操作手法,一般都是非常有針對性的,不過這回在三亞,也算是創(chuàng)造了一個奇跡。幾乎每個見諸報端的三亞樓市消息,都能成為各個樓盤定價、漲價的依據(jù)。

最令人叫絕的是,David說:“對待客戶的態(tài)度要像春天般溫暖,這原來一直售樓人員培訓(xùn)時強調(diào)的重中之重?？蛻羰巧系凼墙鹬?他們不掏錢,銷售就沒業(yè)績沒傭金。在三亞最瘋狂的時候,全都反過來了?？蛻粢o售樓人員賠笑臉,甚至塞紅包。我有一次偶爾聽到來看樓的一對夫妻議論我們的房子可能不太好,聽了一會才明白,原來是接待他們的那位售樓小姐笑容可能殷勤了點,他們跑了幾個樓盤,就沒遇上這么好的臉色,所以直接判斷肯定是房子有問題?！?/p>

這聽似荒謬的邏輯判斷,卻是瘋狂買房客的真實寫照。買房子就如同買白菜。David說,他的公司在北京辦事處里就有客戶只是看圖紙就買下了三亞的房子。

得消息者得利潤

沒有只漲不跌的市場。

當投機客云集三亞,一起高燒熱舞時,不少游資卻已經(jīng)開始有計劃地撤退了。

記者將在春節(jié)前已經(jīng)拋出手中房產(chǎn),并接受采訪的幾位炒房客的情況對比后發(fā)現(xiàn),他們幾乎都是去年就得到消息提早布局,然后在市場最火爆時收獲勝利果實。

黃女士,上海某區(qū)浙商會副會長的夫人,她在節(jié)前拋出了一半左右的三亞房產(chǎn)。談及拋售原因,她表示一是因為三亞在房產(chǎn)買賣方面的稅收政策還比較寬松,但房價猛漲,擔心政府會出臺調(diào)控政策;二是已經(jīng)獲利豐厚,先出一半,非但已經(jīng)收回總投入,而且還有利潤;三是節(jié)前三亞一旦掛牌很快成交,而且一次性付款的多,少了等待銀行貸款審批的波折。

張先生曾經(jīng)是山西的煤礦礦主,在山西去年開始關(guān)閉小煤礦前,他出手了名下全部礦山,搬到了上海浦東世紀公園旁的別墅內(nèi)。

每天在小區(qū)里散步,上午和妻子打打羽毛球,下午在家游會泳,這是張先生平日必做的功課。他說:“我現(xiàn)在基本上每年就做一兩單生意?！?/p>

張先生口中的一兩單生意,去年指的是7月份買進的20套三亞數(shù)個頂級樓盤的海景房產(chǎn)權(quán)式酒店公寓和別墅;今年指的是1月份拋出了19套?！笆Ｏ?套,是我自己留著度假時住的。”張先生解釋道,所以留下的那套是物業(yè)管理、會所配套都比較合乎他要求的清水灣別墅。

盡管不愿透露具體在這一進一出中動用多少現(xiàn)金和賺取了多少利潤,但張先生樂呵呵地指著車庫里的一輛奔馳E系跑車說:“這是春節(jié)送給兒子的禮物,大概是兩套公寓房的利潤吧?！?/p>

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,1月份?？?、三亞房價同比漲幅分別位居全國第一、二位,同比漲幅達到35.1%和31.2%。不過業(yè)內(nèi)人士表示,實際上,三亞、?？诙鄠€項目的價格在春節(jié)前的兩三個月就翻了一番。

張先生表示,他出手的價格離最高點還有一些距離?！爱斘铱吹綀蠹?、網(wǎng)站上都在報道三亞房價像吹氣球一樣,每天都在漲的消息,就決定出手了?！痹谏虉隼锎驖L幾十年,無數(shù)的經(jīng)驗教訓(xùn)讓張先生近年來一直將巴菲特的名言視為金科玉律:當大家貪婪時要恐懼,當大家恐懼時要貪婪。春節(jié)后,三亞樓市價格調(diào)頭向下時,張先生考慮的是下次買入應(yīng)該在什么時機。

是誰在讓三亞昂貴

把時間倒轉(zhuǎn),讓我們把視線回眸到上世紀90年代初期,三亞樓市也瘋狂過。

那時的瘋狂,更多屬于開發(fā)商圈子里倒手漲價。從拿到土地批文開始,一塊地可以在一夜間倒手十多次,每畝地價上漲數(shù)十萬,這些擊鼓傳花的所謂房產(chǎn)開發(fā)商們中很多人甚至不知道那塊地在哪里。

當國家宏觀調(diào)控政策出臺后,一夜間無數(shù)工地成了爛尾樓。三亞如是、北海如是,那些在炒樓狂潮中瞬間坍塌的暴富夢背后,也意味著一個個爛尾工程如同大瘡般裸露在城市的各個角落。

時光荏苒,2009年的三亞終于成為一座沒有爛尾樓的城市。據(jù)公開報道,三亞市曾經(jīng)的最高爛尾樓“擎天半島”在2009年重新開盤,每平方米售價4萬元。

人們在感嘆歲月魔力的同時,也得感嘆一聲三亞房價真昂貴。

海南省省長羅保銘在1月6日接受采訪時說,三亞樓市均價為萬元左右。這個價格放在三亞這樣自然風光、氣候如此優(yōu)越的城市背景下來看,實在不算昂貴。但就連三亞市政府都公開承認,在三亞的整體開發(fā)中出現(xiàn)了沿海岸線“一層皮”式的開發(fā)。有了那些遠離海岸的價格低廉的房子的中和,這個萬元左右其實得往上提升不少。按照記者在三亞的實地了解,目前三亞凡能看得到海景的房間,鮮少有低于3萬元每平方米的。大年初一的三亞房展會上,鳳凰島小區(qū)更是喊出了每平方米10萬元的天價。

與之對應(yīng)的則是三亞酒店的房價。

自海南獲批建設(shè)國際旅游島之后,三亞酒店房價開始全面暴漲。據(jù)攜程旅行網(wǎng)在上月末的統(tǒng)計,亞龍灣區(qū)域內(nèi)的五星級酒店均價破萬元(每夜),與去年同期相比暴漲200%,與平日相比漲幅達5～9倍,不僅創(chuàng)下海南酒店價格歷史新高,也創(chuàng)下了全國城市酒店房價均價過萬的“傳奇”。

記者從各旅行網(wǎng)站上查詢顯示,大年初三至初五三亞亞龍灣地區(qū)的國際五星級酒店一間房一晚的價格,幾乎全部突破萬元。以初四初五的價格為例,喜來登是10120元/晚,麗茲·卡爾頓酒店更是達到了10350元/晚,而該酒店的麗水閣豪華海景房則飆至17480元/晚!此外,三亞的萬豪、凱賓斯基、紅樹林、悅榕莊等,春節(jié)期間最低房價均過萬元。除了五星級酒店外,一些海南三星級酒店一間客房在平日才賣200元,今年春節(jié)卻飆升了6倍,要賣1200元。

以祖孫三代五口之家為例,在三亞訂兩間客房住四晚,僅在三星級酒店的住宿開支費用就要近萬元,若換成五星級酒店則輕松過10萬。三亞旅游貴過馬爾代夫絕不是一句玩笑了。

三亞非但讓普通消費者買不起房,連旅游都住不起酒店。

黃牛惡炒酒店門可羅雀

今年春節(jié),三亞的酒店客房成了黃牛眼里最大的紅包。

三亞一位不愿透露姓名的旅游業(yè)內(nèi)人士透露,今年前來炒作房價的黃牛無論人數(shù)或資金投入上都遠超前幾年,而賓館方則因有黃牛們的托底,所以也乘機搭車惡漲,再加上某些新聞媒體以偏概全的報道,互相刺激之下,就形成了最后近乎瘋狂的房價。

行業(yè)內(nèi)的說法是“控房”,其實就是提前全款買斷客房。買斷客房就意味著“炒房客”要提前一個多月從酒店拿到一個較低的價格,然后提前支付掉所有的房款,這樣被買斷的房源就可以由“炒房客”支配。

據(jù)介紹,“炒房客”最熱衷的房間是各高端酒店的普通標間,與豪華海景房相比,這些房間價格相對便宜,更受消費者青睞。一般來說,酒店給這些“炒房客”的房價為每間2000-6000元,“炒房客”在此基礎(chǔ)上至少加上1000元至2000元賣給全國其他旅行社。有時候,一個房間還會遭到多個“炒房客”轉(zhuǎn)手,價格也隨之一路飆升。

“如果不這樣炒,三亞的房價根本不可能這么高?！边@位業(yè)內(nèi)人士透露,“炒房客”提前一兩個月就開始向酒店預(yù)訂房間,而當時酒店方面還很難預(yù)估接下去的春節(jié)市場究竟怎樣,與其冒讓房間空置的風險,酒店當然更愿意先把春節(jié)的房間給“炒房客”。

“‘炒房客基本上都是海南當?shù)氐牡亟由??！彼硎?三亞至少40%的酒店都存在客房被“炒房客”占據(jù)的情況。這些“炒房客”掌握了市場銷售渠道的資源,但囿于資金,所以近幾年來三亞春節(jié)期間的房價就是他們能力的極限。但是,今年會聚海南的游資適逢其會,一些游資參與其中做一把短線,立即就把今年三亞炒房的規(guī)模、檔次提升了好幾個級別。而真正在春節(jié)里訂房的價格,其實已經(jīng)回落了許多,個別賓館甚至降至一成。記者在三亞當?shù)仉娨暸_滾動播出的各酒店客房門市價目表中發(fā)現(xiàn),自大年初一開始,絕大部分酒店的客房價格都已經(jīng)回復(fù)至往年的正常價格,最貴的麗茲·卡爾頓酒店起價也已經(jīng)降至8000元左右。

以節(jié)前號稱春節(jié)期間平均房價高達34500元的三亞文華東方酒店為例,大年初一那天,酒店的門市價也不過才5000多元,甚至有被采訪的住客稱,因為臨時加房,找了旅行社,居然拿到的房價才1500元。

三亞每逢黃金周、春節(jié)長假就出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象,已經(jīng)有好幾年的歷史。而這次島內(nèi)黃牛和國內(nèi)游資的成功接頭,讓人對未來假期里三亞的酒店房價平添幾分憂慮。

海南省酒店業(yè)資深人士、省旅游協(xié)會旅游飯店分會會長張會發(fā)說:“我認為政府應(yīng)該在特殊時期出臺最高限價標準?！睆垥l(fā)說,如果真的就這么隨行就市的話,最終受損的還是酒店業(yè),廣東在春交會和秋交會的時候,也存在客房緊張的問題,當時廣東政府也出臺了最高限價,“從長遠來看,政府應(yīng)該這么做”。

太高了,總會被傷著

在國際旅游島的刺激下,海南島已經(jīng)成為冒險者的樂園。樓市在發(fā)燒,酒店房價在發(fā)燒,這必將成為發(fā)展國際旅游島最大的阻礙。

進入2月中旬以來,三亞樓盤銷售量大幅下跌。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計,2月中旬三亞商品房總簽約數(shù)環(huán)比2月上旬下滑幅度達65.37%,對比1月同期的總簽約數(shù)下滑幅度達74.7%。?？诘臉鞘谐山涣恳渤霈F(xiàn)明顯下滑。

記者搜集到的三亞酒店客房方面的信息表明,高房價嚇跑了不少游客,最后,不少房都“爛”在了旅行社和炒房者手上,酒店實際入住率最好的也只有六七成。多家酒店的反饋信息顯示,不少海景房價格大跳水,兩天之內(nèi)房價最大可相差60%之多。

形勢似乎在一夜間發(fā)生了突如其來的180度原地調(diào)頭,但其實對于先前的過熱乃至發(fā)燒,擔憂的情緒早就在業(yè)內(nèi)高層蔓延。

春節(jié)前,記者就通過朋友關(guān)系聯(lián)系了三亞某知名樓盤的銷售總經(jīng)理進行采訪,但那對方婉拒了。朋友告訴記者,那位總經(jīng)理覺得三亞樓市太熱了,他們的樓盤四期還在打樁,按照相關(guān)規(guī)定還不能預(yù)售,但已經(jīng)有無數(shù)客戶手捧現(xiàn)金找門子、托關(guān)系要求買房。數(shù)錢數(shù)到手抽筋從來都是發(fā)財夢的標志,但真的夢想成真時,那位總經(jīng)理卻感到心慌沒底氣了。追著他買房的人越多,泡沫的感覺就越強烈,因此他開始力求降低曝光率。

中建國際副總裁雷越姝撰文指出,海南,即使對于中國人來說,也不過僅僅是個國際旅游島,但“任何需求都可以有替代方案,當成本太高時。海南作為海島旅游,或許在國內(nèi)暫無可替代,但放眼東南亞,競爭對手遍地都是。如果海南的旅游成本太高,大家就會更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長灘島以及太平洋和印度洋上無數(shù)尚未命名和挖掘的海島”。

早在春節(jié)前,北京銀騰投資咨詢有限公司總經(jīng)理孫旭東就發(fā)出警告:“伴隨著新年旅游旺季的過去,海南即將面臨一次房價的巨大崩潰?！彼赋?“僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月里面已經(jīng)超越了美國的夏威夷,近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數(shù)倍,相信國人不會再次選擇三亞了,地產(chǎn)出現(xiàn)如此概念性的不切實際的炒作,那些先富一族的跟風炒作已經(jīng)注定是噩夢。”