陳統(tǒng)奎

2月4日，國務(wù)院發(fā)布海南創(chuàng)建國際旅游島戰(zhàn)略決策滿月，海南日?qǐng)?bào)以《一月春潮》為題、以一整版的篇幅綜述“海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略滿月大事記”。16件大事中，有兩件是省委書記衛(wèi)留成部署房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，本島居民住房問題成為“一號(hào)民生工程”，衛(wèi)指示要“下大力氣、花大錢”解決，安撫島民之心。

以“國際旅游島”概念轟動(dòng)全國的海南島，迎來千軍萬馬般的“炒房客”，房產(chǎn)“一日一價(jià)”，短短一個(gè)月房價(jià)暴漲40％左右，個(gè)別樓盤甚至暴漲數(shù)倍，成為全國焦點(diǎn)新聞。一幅“富地產(chǎn)，窮島民”的景象瞬間投射到全國，囊中羞澀的本島人目瞪口呆暗自傷神的表情被媒體刻畫得入木三分。客之闊，主之窘。衛(wèi)留成不得不親自出面穩(wěn)定了。

島民們顧慮的是：“國際旅游島”會(huì)否變味為“國際房地產(chǎn)島”?

緊急“踩剎車”

海口南海大道，道旁椰樹成行，道中央已經(jīng)架起一條輕軌高架，2010年底，游客可以從這里乘坐時(shí)速250公里的觀光列車前往海南島東部各旅游勝地。1990年代南海大道建設(shè)之初，原名“工業(yè)大道”，現(xiàn)如今道旁工業(yè)痕跡難覓，一路鋪開的是樓盤、酒家、賓館、寫字樓，實(shí)為海口一條新興的“服務(wù)業(yè)大道”。一月春潮涌動(dòng)，此前商業(yè)平淡的南海大道，賓館也都一下子客滿了。

在南海大道一家賓館的咖啡廳，?？谑心硡^(qū)的一位常委趙開明(化名)為記者講了一則小故事：他的一位北京朋友加入“炒房客”行列來到海口，早上看上了一套海景房，開發(fā)商出價(jià)1.2萬／平方米，朋友嫌貴，到別處再看，下午再殺回來準(zhǔn)備買下，可令他大跌眼鏡的是，才半天功夫，房價(jià)已漲至1.9萬／平方米，朋友飲恨付款，眼睜睜看著100萬元“不翼而飛”。這是一個(gè)海口海景樓盤書寫的神話，半天暴漲58％。房地產(chǎn)開發(fā)商成為“國際旅游島”戰(zhàn)略的首批大贏家。

對(duì)當(dāng)?shù)卣?，暴漲的房價(jià)，則意味著“暴漲的稅收”。海南省財(cái)政廳喜洋洋地公布了1月財(cái)政收入“開門紅”的消息，2010年1月，全省地方一般預(yù)算收入完成26.45億元，同比大增10.18億元，增長62.6％。在推動(dòng)“開門紅”的三大因素中，排第一位的是，“國際旅游島建設(shè)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場成交活躍，推動(dòng)了房地產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅收大幅增長”。海南省各級(jí)政府也成了“國際旅游島”戰(zhàn)略的首批大贏家。

賺得盆滿缽滿，開發(fā)商笑了；財(cái)政收入“大增”，財(cái)政廳也樂了。然而，由房地產(chǎn)交易火爆帶來的這個(gè)“開門紅”，是喜，是憂?趙開明并不樂見此景，他向記者強(qiáng)調(diào)，如此大的利益推手，如何來得及改進(jìn)土地供給模式，如何來得及調(diào)整開發(fā)模式，如何來得及保障本島島民的利益?“如此下去，海南島人要被趕到五指山上刀耕火種了?！庇浾甙l(fā)問，你能做點(diǎn)什么改變這個(gè)局面嗎?他搖搖頭說，一己之力太微弱，撼不動(dòng)已經(jīng)形成的利益格局，利益的黑手不允許“不同政見者”。

“太累了，很想歇一歇?！壁w開明一聲嘆息。事實(shí)上，這種全島房地產(chǎn)遍地開花的模式，也已經(jīng)把海南這塊土地累著了。海南也需要歇一歇了。企業(yè)家出身的衛(wèi)留成對(duì)此看得很清楚，他在1月中旬下了一道特殊的政令：到今年3月底，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。媒體稱之為“兩個(gè)暫?！?。衛(wèi)留成稱，海南“一房難求，一地難求”，喜憂參半，他親為苗頭初現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱潮踩了一記“剎車”，并提醒海南官員，必要時(shí)要大膽“踩剎車”。

“一個(gè)人在非常興奮的時(shí)候，開車速度容易很快?！毙l(wèi)留成說，“這個(gè)時(shí)候怎么辦?那就踩剎車或把車停在路邊休息幾分鐘，總比撞人或翻車了好。”

衛(wèi)留成直言，海南呈現(xiàn)出了省委、省政府始料未及的開發(fā)建設(shè)熱潮，尤其是大量熱錢涌入海南買房買地，引發(fā)了公眾對(duì)海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂，因此海南省委、省政府雷厲風(fēng)行，“兩個(gè)暫?！薄扒袑?shí)為海南發(fā)展負(fù)責(zé)，為國際旅游島健康發(fā)展負(fù)責(zé)”。

“‘兩個(gè)暫停就是不讓亂動(dòng)了，杜絕全國人民來炒房，衛(wèi)留成不想讓海南的土地變成一場博彩游戲。”一位不愿透露姓名的專家對(duì)記者分析。記者獲悉，海南省委一位常委正在構(gòu)思推動(dòng)島民土地自主開發(fā)模式，通過政府貼息貸款的推力，讓海南貧窮的鄉(xiāng)村農(nóng)民自主開發(fā)鄉(xiāng)村生態(tài)游、農(nóng)家樂，“讓最貧窮的海南島農(nóng)民直接享受到國際旅游島大開發(fā)的大蛋糕”。

“強(qiáng)島富民?！边@是最近海南省高層不斷闡述的開發(fā)愿景。

房地產(chǎn)，要高端的

旅游房地產(chǎn)，這是海南島前幾年不斷努力開發(fā)的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)。一月春潮，乃春華秋實(shí)，洶涌而來的熱錢把前幾年開發(fā)的樓盤掃蕩一空。其實(shí)，海南島期待這一天的到來久矣。讓海南措手不及的是，浪頭太高，驚心動(dòng)魄。

政府熱衷“旅游房地產(chǎn)”開發(fā)，房地產(chǎn)商們蜂擁拿地，吹響了進(jìn)軍號(hào)角。海南的“旅游房地產(chǎn)”，自誕生的那一天起，就將客戶定位為島外市場，并打著這樣一個(gè)如意算盤：開發(fā)中低價(jià)位房產(chǎn)，以此為誘餌，吸引購房者，再用房子套住一個(gè)個(gè)家庭，讓他們成為“候鳥一族”，每年來海南島過冬，拉動(dòng)消費(fèi)，則百業(yè)興隆。這個(gè)邏輯為“旅游房地產(chǎn)”開發(fā)戴上了一頂“正確的光環(huán)”，各市縣政府爭相上馬，做著繁榮海南的美夢。

2009年初，記者曾環(huán)海南島東部各市縣走訪，所到之處，無不是大興土木，除了樓盤開發(fā)，還是樓盤開發(fā)。據(jù)說，后來國務(wù)院調(diào)查組看到這個(gè)景象，驚訝連連。

文昌市清瀾港，有一片美麗的港灣被房地產(chǎn)開發(fā)商們打上“白金海岸”的概念，在這里大肆開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這片美麗的公共海灣，用于大型旅游景點(diǎn)開發(fā)方為正道，但文昌市1990年代以來，旅游發(fā)展乏力，旅游開發(fā)無人問津。以白金海岸為例，當(dāng)初開盤價(jià)，不過4000元／平方米上下。文昌市教育局長曾告訴記者，這般美景、這個(gè)價(jià)格吸引了幾十位清華大學(xué)的教授在那里安下“冬日之家”。每逢春節(jié)，他這個(gè)“父母官”還特別買文昌雞去慰問?！懊總€(gè)家庭送兩只，他們高興得不得了?！?/p>

巧合的是，記者在?？谌俗〉馁e館，前臺(tái)服務(wù)員是一位文昌姑娘，叫阿玲，就是從“白金海岸”那一帶的村子里出來的。談起“白金海岸”開發(fā)，她說家鄉(xiāng)除了變漂亮，當(dāng)?shù)厝瞬]有獲得多少利益，農(nóng)民或漁民的土地被政府以幾萬元一畝，甚至有些是幾千元一畝的價(jià)格征走，她們這些年輕人紛紛外出打工，自謀生路。家鄉(xiāng)起樓盤變成了“引鳳巢”，失地農(nóng)民的子女卻只能生活在別處——這是這一波海南“旅游房地產(chǎn)”開發(fā)普遍制造的“社會(huì)病”：讓農(nóng)民洗腳離田，卻不管他們洗完腳干什么，遲早會(huì)帶來社會(huì)問題。

從文昌再往南走，就是瓊海市，其下博鰲鎮(zhèn)因博鰲亞洲論壇而名聞四海。原先，高速公路瓊海市出入口一帶，綠野蔥蔥，椰樹成林，這些年“旅游房地產(chǎn)”也將這里變成開發(fā)地帶了，新冒出一棟棟高樓，

成為海南島東線高速公路上的一道“新風(fēng)景線”。去年記者專訪瓊海市委書記祝春榮時(shí)，問他：“搞旅游房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)跟當(dāng)?shù)匕l(fā)展相矛盾?”祝春榮正色奉告：“我到瓊海已經(jīng)兩年半了，到現(xiàn)在一分地都還沒賣?！?/p>

“城市的發(fā)展要協(xié)調(diào)可持續(xù)，所謂可持續(xù)就是讓比較好的土地資源能充分發(fā)揮它的價(jià)值，土地是按照規(guī)劃有節(jié)制、有步驟地向社會(huì)放開，不是一下子全部鋪開?！弊４簶s還告訴記者，瓊海市的度假房地產(chǎn)主要是面向高端人群。原來，這位書記寧缺勿濫，他屬意的是“高端項(xiàng)目”，以便讓有限的土地充分得到回報(bào)，并讓城市發(fā)展有步驟。

無獨(dú)有偶。毗鄰三亞的保亭縣，副縣長王文平訴苦了：前幾年保亭縣在縣城里開發(fā)中低端“旅游房地產(chǎn)”，每平方米3000多元，一售而空。買房子的是一群東北老人，一幅有趣的場景出現(xiàn)了——早上，一幫東北老頭老太哼著曲兒步行上七仙嶺，一袋面包一瓶礦泉水，就在雨林里閑逛一天，下午又哼著曲兒步行下山，晚上再到縣城文化廣場扭秧歌。王文平叫苦連天：“免費(fèi)享受自然資源，免費(fèi)享受公共設(shè)施，連車都舍不得坐，我們不敢再搞這種低端旅游房地產(chǎn)!”

本質(zhì)上，去年底以來的這波搶購潮大多屬于“中低端”，只有少部分“高端”產(chǎn)品。把多年發(fā)展的中低端旅游房地產(chǎn)消化得差不多了，海南是該收緊“地根”了。未來之路，在高端，以最少的土地博取最大的回報(bào)，這不僅是海南官員的共識(shí)，也已被市場認(rèn)可。比如三亞“鳳凰島”一樓盤，雖然房價(jià)被爆炒到7萬元／平方米，但700多套房子仍被搶購一空。

“我們的目標(biāo)是高端客人?！边@是一個(gè)新共識(shí)。

不做“別人的掘金地”

車輪滾滾，塵土飛揚(yáng)，海南島四處滿載的工程車都在訴說著開發(fā)熱潮。

去年，三亞市副市長李柏青曾對(duì)記者說，國際旅游島開發(fā)，“必須服務(wù)于自身的發(fā)展目標(biāo)和需求，不能成為一個(gè)簡單的招牌——?jiǎng)e人的掘金地”。那么，重要的是，3月，“兩個(gè)暫?！比∠?，海南重新供地，政府、開發(fā)商、“地主”，三者怎么分新蛋糕?

對(duì)于不久前三亞出現(xiàn)1500萬／畝的新地王，衛(wèi)留成坦言，“我不主張土地拍賣價(jià)格越高越好”，原因是“政府從拍賣土地當(dāng)中得到的收益一時(shí)看起來是高的，它會(huì)給后續(xù)的很多工作造成麻煩”。就是說，這位省委書記清醒認(rèn)識(shí)到，本質(zhì)上這是一種政府“與民爭利”行為，埋下的是隱患，為后來施政者設(shè)置高門檻。

接受央視《面對(duì)面》欄目專訪時(shí)，衛(wèi)留成被提問：按理說，對(duì)地方政府來講，拿土地出讓金是最短時(shí)間內(nèi)能見到最大效益的方式，您也是企業(yè)家出身，難道您不喜歡這種很快可以抓在手里面的真金白銀嗎?衛(wèi)答：君子愛財(cái)取之有道。何解?衛(wèi)解釋說“就是通過你的真正的策略，真正的實(shí)干，真正的發(fā)展去不斷地取得這個(gè)收益”，否則一屆省委和政府就把海邊地都賣光了，這是“一個(gè)很不負(fù)責(zé)任的政府”。這位省委書記在借央視鏡頭向全省干部敲警鐘。

衛(wèi)承諾，海南“財(cái)政增長部分要拿出55％用于民生”。由此而言，在如何分蛋糕這個(gè)大是大非的問題上，海南主政者理性而清醒，而創(chuàng)新土地開發(fā)模式，也已經(jīng)擺上省委主要領(lǐng)導(dǎo)的議事日程。這次在?？?，記者便聞知了一種新型的開發(fā)模式：?？谑协偵絽^(qū)大坡鎮(zhèn)田心村，以“企業(yè)家+農(nóng)民”的模式，成立“海南思樂生態(tài)農(nóng)業(yè)合作社”，整合全村集體土地，由企業(yè)家投資，利潤分成，企業(yè)家和農(nóng)民二八分，“讓利于民”。

田心村坐落在海南龍灣國際休閑中心之側(cè)，后者擁有9個(gè)高爾夫球場，5個(gè)高爾夫會(huì)所，是一個(gè)大型休閑度假勝地。田心村接受其輻射，以開發(fā)水上高爾夫訓(xùn)練場、山坡別墅、休閑農(nóng)業(yè)等為主打產(chǎn)品，將一個(gè)落后的農(nóng)村直接打造成大休閑度假景區(qū)的“后花園”，成為第一批享受到國際旅游島“大蛋糕”的土地所有者。如今，農(nóng)民將自己的房間整理成“民宿”，已經(jīng)接客。未來，山坡別墅造成，農(nóng)民還將分享到更多紅利。據(jù)悉，“田心模式”已獲得區(qū)、市、省三級(jí)政府贊賞。

不改變土地所有性質(zhì)卻能為民謀大利——這是田心村的樣本價(jià)值。

回望本輪海南“旅游房地產(chǎn)”熱，由資本追求利益最大化所引發(fā)的三大病變一一顯現(xiàn)，對(duì)自然的毀壞——海南島東海岸海灣幾乎被賣光；擴(kuò)大不平等——島外人闊綽的購買力令囊中羞澀的本島人消費(fèi)能力降低；挫敗幸福指數(shù)——眼見他人進(jìn)高樓進(jìn)別墅，本島人獨(dú)自傷悲。在海南省委“博鰲國際旅游論壇”辦公室，一位年輕的女公務(wù)員告訴記者，她早上付了訂金，下午房地產(chǎn)開發(fā)商卻毀約，她付不起暴漲后的房價(jià)。只能望樓興嘆。民心之不安即在此。

有人提出的對(duì)策是，海南一面開發(fā)高端旅游地產(chǎn)“大收割”資金，一面“下大力氣、花大錢”解決本島人的住房，平衡島內(nèi)島外人的利益，如此海南不僅是海南島人的海南，而其也能真正成為祖國人民的四季花園，何樂而不為?從記者與海南各市縣主政者的對(duì)話中來驗(yàn)證，此策“正中君懷”，加之市場認(rèn)可，有可能成為海南房地產(chǎn)的大方向。

早在2008年10月，全國政協(xié)副主席孫家正率領(lǐng)15部委官員組成“海南國際旅游島建設(shè)專題調(diào)研考察團(tuán)”來北京時(shí)，明確提出：“建設(shè)海南國際旅游島根本目的是‘造福全島人民，澤被子孫?！币辉麓撼庇縿?dòng)之后，這個(gè)使命比任何時(shí)候都更沉重地壓在海南執(zhí)政者的肩膀之上。而海南，還未給出具體可行的答案。

接下來的問題是，“田心模式”能否被推廣，“為民謀大利”如何被普遍實(shí)現(xiàn)?