余 力

狼真的來(lái)了!國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如沸騰的火鍋，這一切都源于中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列組合拳。

這些政策在市場(chǎng)中引發(fā)了波動(dòng)，造成了不小的恐慌心理，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這次是玩真的了?！弊屖袌?chǎng)疑惑的是：為何這次調(diào)控力度這樣大?中央調(diào)控房地產(chǎn)的意圖到底是什么?這會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成什么影響?

“房地產(chǎn)新政出臺(tái)是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房?jī)r(jià)，人人都在抱怨房?jī)r(jià)高。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲再不能等了?！敝袊?guó)社科院金融所易憲容研究員表示。

土地壟斷是根源

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員看來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的根本動(dòng)力在于過(guò)快的城市化進(jìn)程以及管控的土地制度，幾億人進(jìn)城，需要住房子，歷史上沒(méi)有過(guò)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。“嚴(yán)格的耕地政策限制了城市的擴(kuò)張，農(nóng)民進(jìn)城，土地不進(jìn)城，城市用地緊缺，價(jià)格自然高漲。目前商品房只能建立在國(guó)有土地上，城市集體土地建房不能出售，這一部分土地不能形成有效供給。”

土地供給受限是房?jī)r(jià)飛漲的根本原因。住房需求增長(zhǎng)確實(shí)很快，但是汽車市場(chǎng)這幾年增長(zhǎng)的速度也可與之媲美，為什么車價(jià)不但沒(méi)有飛漲反有下降?為什么汽車制造商面對(duì)高漲的購(gòu)車需求不囤積居奇，不炒高賣高?要知道，汽車廠商的數(shù)量要遠(yuǎn)少于房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量，他們更有條件聯(lián)合起來(lái)對(duì)付消費(fèi)者。生產(chǎn)汽車的一切資源幾乎都沒(méi)有人為的限制，所以雖然汽車制造商的牌照遠(yuǎn)比房地產(chǎn)執(zhí)照商的牌照難拿，汽車市場(chǎng)的供給仍然有保障。但是，生產(chǎn)房子的重要資源——土地為政府壟斷，供給受到人為的限制，所以表面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)(開發(fā)商數(shù)量為數(shù)眾多，任一開發(fā)商的市場(chǎng)份額都是很少的，最大的開發(fā)商萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率不到3％)，但由于土地只有一個(gè)賣家，“中國(guó)實(shí)際上只有一家房地產(chǎn)開發(fā)商，那就是政府，各房地產(chǎn)公司都是它的分支機(jī)構(gòu)。”

中國(guó)目前土地改革的“天花板”是土地公有制度。2004年修訂的《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?/p>

這一規(guī)定來(lái)源于其上位法——1982年修訂后的《憲法》。少有人知的是，中華人民共和國(guó)成立之后，從1949年10月1日到1981年，中國(guó)在法理和法律上仍然保留了土地私有制——1953年的《憲法》制訂及1975年、1978年的兩次《憲法》修改，都沒(méi)有觸及取消土地私有制的問(wèn)題。

雖然通過(guò)農(nóng)村土改運(yùn)動(dòng)和城市的“社會(huì)主義改造”運(yùn)動(dòng)，事實(shí)上剝奪了很多土地私有產(chǎn)權(quán)，但當(dāng)時(shí)的《憲法》以及城市的現(xiàn)狀，并未完全取消土地私有制。直到1982年，《憲法》修訂才明確規(guī)定：城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地、宅基地和自留地等屬于集體所有。

“1982年中國(guó)的城市土地國(guó)有化，并未逐戶通知業(yè)主，更未辦理任何征購(gòu)、征用手續(xù)，只在修憲時(shí)在憲法中加了一句話，于是一夜之間，中國(guó)城市的私人土地所有權(quán)就被收歸國(guó)有?！敝袊?guó)政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉紀(jì)鵬表示，從土地私有制到土地國(guó)有或集體所有制，這個(gè)過(guò)程中，國(guó)家或集體是沒(méi)有投入的，即土地不是國(guó)家或集體向全國(guó)老百姓購(gòu)買的，那時(shí)也沒(méi)有那么多錢。而是在這些運(yùn)動(dòng)中，經(jīng)過(guò)動(dòng)員、說(shuō)服，一步一步變成國(guó)有或集體所有。國(guó)家和集體是沒(méi)有投入一分錢的。這次所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，雙方是不平等的關(guān)系。不過(guò)，從中國(guó)的政治形勢(shì)來(lái)看，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，恐怕都不要寄望土地公有制從法理上被改變。土地私有化在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的。只能在土地公有制度的約束之下。尋找土地制度改革的空間。

“從根本上來(lái)說(shuō)，在不考慮土地私有化這一根本改革的前提下，土地制度層面的改革無(wú)非涉及兩類核心問(wèn)題：一是以法律形式確定土地資源有效配置的規(guī)則，二是在土地資源配置中的權(quán)力尊重和利益平衡?！辈芙êＵJ(rèn)為應(yīng)該改變畫地為牢的耕地紅線制度，農(nóng)民進(jìn)城，土地也要進(jìn)城；放開小產(chǎn)權(quán)房，允許農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不需要經(jīng)過(guò)國(guó)有化的中間環(huán)節(jié)；允許單位自建房，允許個(gè)人自建房，允許集體集資建房，房地產(chǎn)市場(chǎng)向所有人敞開。

劉紀(jì)鵬認(rèn)為土地與地方政府之間一直是“血肉相連”的，沒(méi)有從土地轉(zhuǎn)讓中獲得的天量收入，中國(guó)絕大多數(shù)地方政府將舉步維艱。正是這樣的利益糾結(jié)造成中國(guó)的房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺，想讓地方政府放棄土地財(cái)政，猶如虎口奪食?！罢稚蠜](méi)有了土地，不能通過(guò)賣地掙錢，就會(huì)盡量使用稅收的方式去找錢。關(guān)鍵問(wèn)題是，敢不敢限制政府的權(quán)力，同時(shí)給予城市政府以土地征稅的權(quán)力?！?/p>

事實(shí)上，地方政府也看到了這點(diǎn)，無(wú)論是上海的保有環(huán)節(jié)增值稅還是重慶的高檔房地產(chǎn)的特別消費(fèi)稅，都是出于在土地財(cái)政走到盡頭前盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。在城市建設(shè)初期，主要靠賣地來(lái)獲得財(cái)政收入；當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，人們手上開始持有大量住宅后，就開始靠類似于物業(yè)稅一類的稅收來(lái)獲得收益?，F(xiàn)在北京、上海、重慶等一線城市已經(jīng)處于轉(zhuǎn)化期了。劉紀(jì)鵬介紹。在1998年停止住房實(shí)物分配之前，1985-1997年13年間中國(guó)住宅市場(chǎng)竣工35.16億平方米，而從1998年后即以年均6億～7億平方米的速度增長(zhǎng)，2009年更以月均24％的速度增加。一線城市樓盤建設(shè)讓海外人士感嘆“中國(guó)速度”，北京的地圖現(xiàn)在一周更新一次都嫌長(zhǎng)，由此可見(jiàn)中國(guó)城市建筑住宅保有量的驚人。如此大的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量其實(shí)就是巨額的財(cái)富，剩下的只是如何得到的問(wèn)題。

調(diào)結(jié)構(gòu)的重音符

2010年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整元年，打擊地產(chǎn)，實(shí)際上就是中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的開始。

“房地產(chǎn)并不是一個(gè)技術(shù)領(lǐng)先或?qū)夹g(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè)。它的過(guò)快過(guò)猛的發(fā)展，只會(huì)增加更多的高耗能產(chǎn)品需求?！币讘椚荼硎?，一味地保房地產(chǎn)，只會(huì)延緩整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程，會(huì)錯(cuò)失結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)。

在曹建海的眼中，高房?jī)r(jià)的危害，使得房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要?jiǎng)恿?，而且將成為中?guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的最大障礙。

實(shí)際上，房地產(chǎn)從自身屬性和特點(diǎn)來(lái)看，并不適合扮演國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接命脈的角色。一個(gè)大國(guó)的經(jīng)濟(jì)肯定不能靠房地產(chǎn)來(lái)維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。在“保增長(zhǎng)”的巨大壓力下，發(fā)展房地產(chǎn)就成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一條捷徑。于是，房地產(chǎn)業(yè)就成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)賴以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國(guó)當(dāng)下的事實(shí)，也恰恰是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀。

“高房?jī)r(jià)的暴利機(jī)制；嚴(yán)重打壓了普通居民的收入增長(zhǎng)空間。絕大多數(shù)居民根本沒(méi)有可支付的消費(fèi)能力。而由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動(dòng)下的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題會(huì)更加突出?！辈芙ê１硎荆麄€(gè)社會(huì)財(cái)富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面，加速了社會(huì)階層的分化。如果任由房地產(chǎn)業(yè)這樣畸形發(fā)展的話很可能會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)?！胺康禺a(chǎn)業(yè)為地方政府和官員、開發(fā)商營(yíng)造了一個(gè)看似取之不盡、用之不蝸的滾滾財(cái)源。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心的利益機(jī)制下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢(shì)的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的利益鏈?！?/p>

中國(guó)顯然不能在“地產(chǎn)幻影”中沉睡太久，其實(shí)，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的“鴉片”式效果，中國(guó)高層從來(lái)就不乏警覺(jué)者。

2002年底，朱镕基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢(shì)下一定要看到問(wèn)題，不要被沖昏頭腦。他認(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長(zhǎng)60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動(dòng)能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來(lái)如果沒(méi)有這樣的拉動(dòng)力怎么辦?難以為繼啊!”他又說(shuō)，“這個(gè)房地產(chǎn)，特別是高級(jí)房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢?你不能把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上，我只是提出一個(gè)預(yù)測(cè)，也不是警告，要小心一點(diǎn)?！?/p>

在目前高房?jī)r(jià)的背景下，再細(xì)細(xì)品味這段文字，或許能引起人們的某些反思。房地產(chǎn)也許可以在全民共識(shí)之下成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)最佳出口。