文 · 本刊記者 闞世華

就在眾多中國房地產領軍者迷茫目前行業(yè)的狀況時，地產商馮侖宣布要造城……

在中國地產界，萬通地產的馮侖雖然稱不上大鱷，但也算是第一梯隊中的頂尖級人物

當磁懸浮干線列車穿越在“無煙城”中時，滿頭白發(fā)的葉榮添放下手中的報紙，看著車窗外不斷閃過的建筑，漸漸沉浸在了成功的喜悅之中……

5年前，葉榮添為自己的房地產事業(yè)規(guī)劃出一個令人難以置信的夢想，建造“無煙城”。城市兩公里的范圍內都沒有汽車，接駁無軌電車，連接整個臺灣；沿海和市中心全是綠化區(qū)，每一個居民都能在毫無污泥的環(huán)境下漫步；大型的對外游輪碼頭，可以舉辦世界級比賽的游泳館，把中國人帶向全世界；在未來的五年，十年甚至是下一個世紀，要為中國人提供更好的民生設施，把全世界最理想的城市規(guī)劃融為一體，一個城鎮(zhèn)連著一個，每一個都能自給自足，在全中國甚至是全世界的范圍內建造這樣的無煙城市——此景為1999年香港推出的大型勵志電視劇《創(chuàng)世紀》中的場景。

轉眼11年過去，《創(chuàng)世紀》的劇情依然烙印在很多人的記憶中。然而，電視劇中輝煌的夢想之城在現實中卻好似離人們很遙遠。而今，就在眾多中國房地產領軍者迷茫目前行業(yè)的狀況時，地產商馮侖宣布造城計劃，這一舉動著實讓人吃驚不小。在中國地產界，萬通地產的馮侖雖然稱不上大鱷，但也是第一梯隊中的頂尖級人物。

去年，在“關注與行動”——哥本哈根氣候變化會議上，馮侖在這個童話之都，講述了在他內心生長的、在亞洲多人口地區(qū)構建童話城市的夢想。這座立體建筑容納了多種功能，馮侖的目標是要解決3萬個家庭的居住問題，且承諾這個建筑的價格不會高于8000元每平米，“作為一個企業(yè)家，愿意為解決中等收入群體的住房問題和其他公共生活問題做出努力?！比f通地產董事長馮侖在電話中告訴《中國新時代》。項目預計在2011年開始，打算用7年的時間，在北京把這樣一個童話變?yōu)楝F實。

夢想之城

一座座圓錐形、高約400米的綠色高樓，中空，類似梯田的結構，房屋、人和綠色植物就在一層層“梯田”上共存——這就是荷蘭建筑師設計所MVRDV為馮侖創(chuàng)作的創(chuàng)意“中國山”。

馮侖的“立體城市”計劃：在大約兩平方公里的土地上，打造一個建筑面積600萬至1000萬平方米、可容納15萬至20萬人口的高密度建筑群。這個建筑群的平均高度預計約為400米，最大高度為500米，容積率高達5。人們在這里居住和工作，城市所需的功能在其間都能得到體現。

中國城市化的速度堪稱世界第一，規(guī)模也是世界最大。1993年，中國的城市化率是28%，2006年的統(tǒng)計結果是43%。若以平均值來考慮，這一速度遠遠高于歐美、日本等國家。據預測，這個速度還將一直持續(xù)到2030年。

“計劃造城項目已經在北京附近取得土地；財務上也大致做了估算，帶精裝修的房子售價不會超過每平米8000元，這一價格在北京還是有一定的吸引力的。”馮侖說。他希望盡快拿到政府審批文件，并于后年開始建設，讓“立體城市”的夢想盡快變?yōu)楝F實。

其實，早在2009年6月12日，馮侖就已經注冊成立了“北京萬通立體之城投資有限公司”。但立體之城公司不屬于萬通的子公司，而是一個獨立的公司。事實上，這個公司很低調，門口不掛公司名牌，包括總裁馮侖在內，公司成員還不到十人，注冊資金為一千萬元人民幣。

馮侖的初步構想是：用三年左右的時間研究和申請，五至八年左右的時間建設。至于在哪兒建設、每平方米售價多少云云，跟技術、政策等壁壘比起來，并非當務之急。高度當然是問題之一，但在技術上并不成問題。

據資料顯示，“立體城市”采用先進的新能源技術和復雜的智能管理體系，是一個高密度的綠色智能建筑，擁有居住、工作、教育、醫(yī)療、休閑等大部分城市功能，建筑內部高速電梯縱橫交錯，居民“足不出戶”即可滿足大部分工作及生活等需要，是一座舒適便捷的宜居社區(qū)。

“到2020年，約3.5億中國人將從農村遷移到城市，從而導致城市用地的極度緊張。因此，中國的城市化進程很難按照低密度模式發(fā)展，這也正是我提出‘立體城市’計劃的一個重要原因。”馮侖說。

在馮侖看來，“立體城市”能夠同時節(jié)省土地和能源。但是，這一計劃也注定充滿著未知數。且不論“立體城市”是否宜居，超高層建筑本身究竟節(jié)能還是耗能，這些爭議實際上就非常大。上海陸家嘴已經建成高達492米的環(huán)球金融中心和420米的金茂大廈，632米的上海第一中心則正在建設之中。有建筑專家認為，摩天大樓其實并不節(jié)能，像上海第一中心僅電梯就需要上百部。

“立體城市”能否達到建筑節(jié)能要求，馮侖表示，目前正在組織相關的設計和技術研發(fā)。但他強調，與上海的環(huán)球金融中心等摩天大廈不同，“立體城市”具有規(guī)模效應，通過廢物循環(huán)利用等措施，可以帶來節(jié)能的效果。

高建筑如何防震？擅長高層建筑建造的日本人早已解決這一問題。通過液壓裝置，在樓內裝置一顆重達數十、甚至上百噸的大鐵球，成為防阻尼振動器。當地震波襲來時，可以通過計算機對液壓裝置發(fā)出指令，令鐵球左右擺動，以減小和抵消地震波，就像人在面臨沖擊時左右搖擺以求站穩(wěn)一樣。一位參與過上海環(huán)球金融中心的日裔建筑設計師擔任立體之城公司技術副總裁。

在工商局登記的數據顯示，“立體之城”公司的經營期限是20年。20年，看似很長，但留給設計者的時間很短。他們需要先弄懂問題，再去找愿意一起研究的人解決，他們現在剛剛達到這個階段。比如人類親水、親近自然的天性如何滿足？馮侖的團隊正在聯系北京師范大學的心理教育學者研究這一問題?！拔覀冊O計的建筑將是集合居住和產業(yè)為一體的全能建筑，而不是功能較為單一的‘睡城’的設計?！瘪T侖表示。

照進現實

其實，早在幾年前，哈爾濱市市長曾宣布，將在松花江北岸打造一個類似上海浦東的新城。與此同時，天津等城市的老城改造和新城建設也開始啟動。當越來越多的城市開始動輒幾平方公里地給自己“動手術”時，似乎應考慮一個問題：有多少城市可以重來？業(yè)內人士分析認為，像項目近400萬平方米、投資近100億元這樣大的建設項目，目前在全國城市建設中并不少見。

如果馮侖的“立體城市”真有一天能夠成為現實，那它帶來的不僅僅是一次城市建筑的革命，更是一種生活方式的革命。

“城市是一個高度復雜的系統(tǒng)。高度復雜意味著，當你想要做出任何細小的改變時，成功率都可能非常之低?！奔夹g分析師皮普?科伯恩在他的著作《變化的功能》中總結：這么多技術失敗的原因都在于改變舊習慣的痛苦遠遠超過新習慣的好處。

每平方公里住10萬人會不會太擁擠？“香港就是這個密度，大家都看到了，也沒有擁擠到活不下去的地步?！瘪T侖解釋說，“這里還可以有農業(yè)項目。國外已有立體農場，在一幢樓里種植蔬菜、水果。荷蘭人也已經研究出在建筑里面養(yǎng)豬，讓豬糞不臭的方法?！?/p>

然而，1989年設計的“天空之城”因諸多技術限制至今仍躺在圖紙上。馮侖對此并不擔心：“技術都沒問題?！备鶕臉嬒?，“立體城市”的建筑容積率大約是5，低于一般摩天樓的容積率6。另外，它的高度400米雖然足以進入全世界高層建筑的前十名，但尚不到迪拜800多米高的“通天塔”腰部。

一位建筑師表示，人不會喜歡住那么高密度的房子。關于超級城市的構想，至今世界上還沒有成功的。但外國設計師對中國有著獨特的青睞，“中國正越來越成為世界建筑師實現瘋狂想法的實驗地。而立體城市的推動者們，則對自己的計劃雄心勃勃，并充滿希望。”

“動不動就幾個平方公里，幾百萬平方米，這是一種偶然現象還是一種必然的趨勢？我個人的研究認為這可能是一種必然趨勢?！敝袊鞘幸?guī)劃設計研究院總規(guī)劃師楊保軍說。他指出，根據國際上的經驗，當城市化程度超過30%時，就會出現一個城市快速擴張的高峰，而我國目前隨著經濟的發(fā)展，正處在這樣一個階段，所以大規(guī)模造城浪潮的出現也是一種必然現象。

北京大學環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌表示：“我們一個很重要的背景就是處在大規(guī)模的、快速的城市化的階段，城市顯然有來自人口聚集壓力的需求。對于城市，從形狀，包括從規(guī)模，都面臨許多壓力和挑戰(zhàn)，當然也有機遇?！?/p>

對于“立體城市”，真正可能產生壁壘的是與管理部門的溝通。馮侖坦言，“跟現行的管理體制如何協調好。這不是秩序問題，是體制問題。你的規(guī)劃、交通如何規(guī)范，這些東西都需要和體制去溝通去協調。”正因為如此，馮侖在“立體城市”的實行上預留了三年的申請、溝通期。

2010年初，韓國政府宣布將在首爾以南35公里處的Gwanggyo建造一座綠色新城。而新城所采用的建設方案與馮侖的“立體城市——中國山”如出一轍。這個同為荷蘭建筑設計所MVRDV設計的綠色新城也具有“小山梯田”一樣的建筑模式，住宅、商場、寫字樓等復合型的建筑功能，以及綠色節(jié)能的環(huán)保設計。韓國政府預計這個可容納77,000人的Gwanggyo新城將于2011年完成。

悟性經營

或許韓國綠色新城的先期實現將有助于馮侖“立體城市”在中國的推進。如果馮侖真能在中國做成“立體城市”項目，那么他將改變中國地產及中國人居住的歷史。

印度是另一個我摯愛的拍攝地。我去過印度5次，愛上了瓦拉納西和拉賈斯坦邦，那里是肖像攝影師的天堂，也是提高交流技巧很好的訓練場。

馮侖雖然有機會改變中國人的居住環(huán)境，但他無法改變已逐漸降溫的中國房地產市場。今年全國兩會結束后，中央便出臺一系列宏觀調控政策來制止已嚴重過熱的房地產市場，身為地產商的馮侖同樣面臨著未來如何發(fā)展的問題。

就在上個月，在一次萬通高層的會議中，馮侖與公司高層專門進行探討調控后萬通的應對策略。結論是：“吃軟飯，掙硬錢”，在運營能力、資產管理能力上去競爭。

“最近10年，作為公共政策的房地產政策出現搖擺，一會兒擺向堅持支柱產業(yè)、經濟增長點，承認和肯定住宅商品屬性和消費品屬性、投資屬性；一會兒又擺向另一個極端，就是減少它的投資和消費屬性，更多地重視其作為保障品的屬性?！瘪T侖說。

在馮侖看來，要看清房地產，就應該把距離拉遠一點，拉到10年前左右。馮侖表示，1997年的房地產政策，是把房地產培育為新的經濟增長點，作為經濟增長的一個引擎，進而發(fā)展為整個國民經濟的支柱產業(yè)。這種政策背景導致了兩個明顯特征：第一個，地方政府和中央政府，包括銀行金融，全部是通過房地產推動中國經濟做大，并且解決就業(yè)；第二個，快速解決住宅的商品化問題，通過房改，把住房保障性功能、福利性功能取消，變成投資品、消費品，形成內需市場，并且通過按揭貸款帶來巨大的內需增長。

上述政策思路，在推動住宅建設方面成績斐然。其間，中國城鎮(zhèn)人口增加了近3億。到去年為止，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達到22平方米，有些城市達到28平方米，而1998年全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有9.3平方米。

畢竟住宅還有一部分保障性、福利性的要求，因為社會總有一些中低收入人群，一些暫時屬于創(chuàng)業(yè)的年輕人，或者夾心層等。這部分群體買不起房，對房價的上漲最為敏感?！八裕覀兊恼咴谧罱辶昃统霈F了搖擺。”馮侖認為，其中有一個規(guī)律，經濟不好的時候，住宅商品的消費特性、投資特性強化，而把保障和福利特性弱化，前兩年就是典型的這種情況。而經濟情況轉好，就意味著房價高，于是又擺到保障和福利這頭，現在就是如此。“最新的這輪政策調整，顯然擺到了后一個極端，最大程度地扼制住宅的商品屬性，幾乎不承認投資的特性，更強調福利性、保障性?！瘪T侖認為，政策鐘擺背后的深層次原因在于中央和地方的財稅關系，這應是宏觀調控要解決的核心內容。

“房地產調控下，萬通不會與其他企業(yè)比拼開發(fā)規(guī)模，目標是跑贏市場、跑贏政策、跑贏競爭對手。怎么才能跑贏？我的說法是‘吃軟飯，掙硬錢’，就是通過創(chuàng)新和變革，來創(chuàng)造一個更大的生存空間?！瘪T侖透露，萬通一直希望能避開經濟周期和政策波動的不確定性影響?！吧弦淮挝C，我們就在講用變革和創(chuàng)新應對經濟周期，這是一以貫之的思路?！?/p>

據了解，今年初萬通董事會作出了兩個重要決定，一是將每年營業(yè)額的一部分提出來做研發(fā)，二是每年發(fā)布新產品。企業(yè)發(fā)展要掙脫經濟周期的束縛，最終才能“吃軟飯掙硬錢”。

所謂的“吃軟飯掙硬錢”，用馮侖的話說，就是“中期持有、能力導向、資本權益為核心、收入多樣化?！瘪T侖舉了個例子，萬通地產自有的萬通中心D座和服務公寓，在2009年CBD寫字樓空置率達30%的情況下，不僅基本做到滿租，而且租金是除國貿中心之外最高的，也就是靠軟實力、服務能力掙到了堅實的利潤。

公司轉型需要時間，“萬通在向美國模式的轉型之路上已經走了兩年，有兩件事是成功的：一是運營能力有所提高；二是負債降低。從控股公司（萬通實業(yè)）到上市公司（萬通地產），負債率都比較低。目前，萬通實業(yè)只有不到20%的負債，這樣我們未來就會有很大的彈性。”馮侖說。

根據公司2009年年報顯示，截至2009年12月31日，萬通地產的資產負債率約為65%。馮侖承認，一個公司的財富管理和資產管理轉型時間則要更長一點，他給自己的時間大約為10到15年。