田春艷

買房,還是觀望?樓市新政出臺近3個月,買房人為之糾結(jié)的,是新政的政策效果能否執(zhí)行到位

“現(xiàn)在不需要什么新的政策,就這么膠著,看誰頂?shù)眠^誰。”銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾接受《中國新聞周刊》采訪時直言。

本輪樓市調(diào)控,歷時已三個月,商品房成交量持續(xù)下滑,觀望氣氛濃厚,一線城市堅挺的房價開始松動,土地市場連續(xù)流拍,部分一線城市租金快速上漲。

面對“膠著拉鋸”的總體態(tài)勢,左小蕾認為,只要把現(xiàn)在的政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行下去,“剩下就看房地產(chǎn)商能撐多久了”。

樓市調(diào)控是持之以恒,還是會半途而廢?2010年7月中旬,《中國新聞周刊》記者以采訪部委、報名北京某看房團等形式,實地體驗了大多買房者的當前心態(tài),以及目前政策糾結(jié)中的現(xiàn)狀和未來。

“部長說房價要降,再等等?！?/p>

李華(化名),31歲,某網(wǎng)站編輯,是此次某網(wǎng)站組織的看房團中眾多年輕男士中的一位。50個座位的大巴車,上座率80%。年輕男士占大多數(shù),偶爾有帶著女朋友的,大多是準備買婚房;50歲左右的女士也有八九位,有的是要改善住房,有的是要給子女買房。

購房團組織者告訴《中國新聞周刊》,最近看房的很多,幾個月前一輛大巴車就坐三兩個人,基本上都是空的,但是,現(xiàn)在看得多,“出手的還是不多,都是先看好了,自己心里有個譜”。

這樣免費的購房團是房地產(chǎn)公司在網(wǎng)站做了廣告以后,網(wǎng)站通過會員、調(diào)查等方式為房地產(chǎn)公司提供的額外服務(wù)?！艾F(xiàn)在看的多,買的少,你一個人去售樓處,人家不愛搭理你,人多,他們還會有飲料、甜點等來招待。”購房團組織者告訴記者。

李華最近看了12處北京西四環(huán)、北四環(huán)的新開樓盤,他想先儲備好自己中意的房,然后年底出手?！安块L說房價要降,再等等,等到第四季度?！?/p>

李華說的部長,指的是國土資源部部長徐紹史。7月4日,在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會上,徐紹史公開表示,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度左右,房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。徐紹史的“降價論”預(yù)言,引發(fā)了包括李華在內(nèi)的諸多購房者的猜想。

這也是自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控以來,與房地產(chǎn)有關(guān)的主要職能部門一把手首次表態(tài)和預(yù)測?！罢f句實在話,沒見過這樣明確表態(tài)的,時間都已經(jīng)非常準確了!”李華有些興奮。李華覺得,作為國土資源部部長徐紹史應(yīng)該非常清楚自己及國土部的角色,也知道其關(guān)于房價將下降的表態(tài)對市場的影響力?！斑@也許說明他是有依據(jù)、有底氣的,其背后或許有我們理解不了的潛臺詞?！?/p>

隨后,徐紹史的“降價論”預(yù)言成為各大媒體頭條,并有媒體解讀為,“徐紹史的降價論有兩種含義:一是從樓市情況來看,樓價真的會降;二是樓價如果沒有降,那么市場就會迎來新一輪的調(diào)整政策?！狈慨a(chǎn)新政將啟動下一波的說法,一時沸沸揚揚。

“不存在第二輪、第二波的說法,因為現(xiàn)有政策還沒有落實到位?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林,在接受媒體采訪時反駁了“樓市將進行第二波調(diào)控”的傳言。

這讓李華有些迷糊,“關(guān)于房地產(chǎn)的政策,政府和開發(fā)商有分歧,政府部門和政府部門也總是矛盾?！庇谑?李華去關(guān)注了幾個房地產(chǎn)商的微博。

華遠集團總裁任志強針對徐紹史的言論,寫了幾條微博。例一,“只有在中國,才會出現(xiàn)政府部長可以預(yù)測市場調(diào)節(jié)價格的新聞?！崩?“為什么有的官員在喊維持市場的穩(wěn)定發(fā)展和供給,有的官員在唱跌?請官員們先統(tǒng)一對文件的認識之后再吶喊行嗎?花樣多了會更亂?！?/p>

就此,國土部一位不愿透露姓名的官員對《中國新聞周刊》表示:“一些輿論對徐部長表述的理解有失偏頗,徐部長經(jīng)常會告誡大家,要冷靜地思考,嚴格地執(zhí)行,不要急于出政策?！痹谶@位官員看來,徐紹史的表態(tài)意味著,打擊囤地、閑地、炒地的土地調(diào)控,將在下一階段繼續(xù)深入,但并不意味著一定有新的政策出臺。

同時,這位官員也表示,大家把全部目光都集中到樓價會不會降,降多少,然后再說調(diào)控是否有效上,是個非常大的誤區(qū)。

銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾對此也持相同的觀點,“無論是國土部,還是住建部都沒必要太過多關(guān)注房價的上漲或下跌,他們應(yīng)該關(guān)注怎樣把保障性住房體系的預(yù)期建立起來。最重要的是這一套體系的建立。”左小蕾對《中國新聞周刊》強調(diào)。

《中國新聞周刊》看到的一份最近國土部系統(tǒng)內(nèi)部討論的文件顯示,劃線的重點部分中有如下句子:“為了落實此前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策,下半年要進一步堅定全系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心,主動積極參與房地產(chǎn)調(diào)控”;“根據(jù)年初供地計劃,要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng);開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理,系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地,嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地;完善土地出讓合同,加強批后監(jiān)管;進一步完善土地招拍掛制度?！?/p>

銀行放水?

和李華不同,北京某著名高校年近五十的楊姓女教授則不太關(guān)注上述的政策,“無論國土部還是住建部出臺的政策都很間接,也不是讓人很放心?！睏罱淌陉P(guān)心的是銀行的利率,以及未來是否會加息。

楊教授現(xiàn)在,周末只要有時間,就帶著女兒隨看房團看房。楊教授在學(xué)校宿舍和亞運村附近各有一套房子,現(xiàn)在想給已過二十歲的女兒再買一套。而促使楊教授未來一段時間頻繁看房的原因則是,她注意到7月初有媒體報道:繼上海、南京、杭州等地銀行放松第三套房貸后,深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸款。

據(jù)報道,交通銀行總行客服在接受咨詢時,改變過去“暫停第三套房貸”的說法,稱特殊情況下可以辦理第三套房貸,按首付6成、利率為基準利率的1.15倍執(zhí)行?？闪腥氲奶厥馇闆r包括“工作地點變更”“已成年子女與父母分開居住”等。此外,其他相關(guān)銀行也明確表示可以受理第三套房貸的申請,對首付和利率的要求則不盡相同,有的要求首付5成5,有的要求6成,利率則按基準利率上浮15%或者20%。

在包括楊教授在內(nèi)的很多購房者看來,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以被稱為“史上最嚴”,無非是實行了罕見的信貸政策:對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例提高至全球最高的50%,而對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。與此同時,住建部等三部委也在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的第二套房認定標準。

楊教授也一度認為,第三套房“禁貸令”既是順應(yīng)民意的調(diào)控房價過快增長的重要措施,又抓住了房地產(chǎn)最可能出現(xiàn)泡沫的“七寸”?，F(xiàn)在她卻特別擔心,“銀行放水”可能會沖擊樓市新政,并進而影響房價。雖然已經(jīng)有兩套住房,但楊教授依然希望要購買的房子能夠便宜一點。

同樣,此次看房團里其他購房者也都在擔心:三套房貸松動了,二套放貸會不會也跟著松動?銀行扛不住了,其他利益相關(guān)方,如地方政府、開發(fā)商,會不會也緊隨其后、接連松動下去?

而就在不久前,《中國新聞周刊》記者參加的中信銀行私人銀行投資者俱樂部的成立儀式上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹表示,對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時性政策有可能放松和退出,而土地出讓制度、保障房建設(shè)等仍將深化,不會輕易退出。

但是,住建部政策研究中心副主任王玨林卻又在7月12日向媒體公開表示,目前部分媒體報道中提到的部分第三套房貸松動的消息,應(yīng)屬個案,不能藉此做出房地產(chǎn)調(diào)控政策方向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的判斷。

《中國新聞周刊》隨后致電工、農(nóng)、建等銀行的北京分行,上述三行的房貸業(yè)務(wù)部門均表示嚴格執(zhí)行“三套房不放松”的政策。當記者再致電銀監(jiān)會宣傳部門時,銀監(jiān)會也表示:“住建部、人民銀行和銀監(jiān)會制定的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》,其政策要求和標準沒有任何變化,各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行,不能動搖?！?/p>

但是,一位房產(chǎn)中介公司的馬姓經(jīng)理卻告訴《中國新聞周刊》記者,其實,在“第三套及以上住房停止貸款”的北京,各銀行也以各種手法大打“擦邊球”。常用的操作辦法有三種:首先是將原有住房定為福利性分配公房,那么,貸款人可以在此套房的基礎(chǔ)上,購買第一套商品房;其次,大部分銀行仍實行“認貸不認房”的辦法,只要個人貸款記錄沒有兩筆以上未還按揭貸款,則仍可操作;第三,則是利用家庭成員購買,因為目前幾乎所有銀行備案系統(tǒng)均無法及時辨認家庭所有住房套數(shù)?！暗谌追抠J款其實還是有很多操作空間?！?/p>

會有下一波調(diào)控么?

看了一圈的樓盤,價格還都是在高位盤旋,看房者大多覺得調(diào)控“出師未捷”。比如,西四環(huán)某一樓盤預(yù)售價26000元每平米,待售的都是140平米以上的大戶型,“隨便一套下來就得400萬”。李華和楊教授從心里希望,能有下一波調(diào)控。

“如果這一波調(diào)不過來,下一波才是最危險的。”國內(nèi)一知名房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理向《中國新聞周刊》解釋,再有一波調(diào)控未見得就是好事。他身邊大多開發(fā)商現(xiàn)在基本上都干著同樣性質(zhì)的事情:密切觀望形勢,言辭模糊,小心謹慎不犯方向性錯誤,同時半真半假地,半應(yīng)付政府和社會,半為自己銷售順利地推出一些降價措施?！霸跒榈谌径却笠?guī)模推盤和傳統(tǒng)金九銀十銷售旺季來臨前,炒作政策見底,促使購房者出手?！?/p>

同時,該經(jīng)理也表示只要這波政策執(zhí)行下去,很多開發(fā)商會堅持不住。他舉例說,2009年3月份的GDP只有3%的增長,再不救市,GDP就要變成0了,所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增長是11.9%,數(shù)字上好看很多?！彼?大多房企擔心的是,“不要說政府不救市,就是救市,也得到明年甚至明年底再救,房地產(chǎn)商能撐到那時候嗎?”

所以,李華特別關(guān)注任志強等這些房地產(chǎn)商人的態(tài)度。李華注意到,剛剛在海南舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上,任志強呼吁同行降價,“我鼓勵大家盡快降!降了就給政府一個臺階,后面就不會出更嚴厲的政策,不行就再打一錘子,何苦兩敗俱傷?降價大家都有臺階下,回到原來的軌道上,這是最好的結(jié)果?！?/p>

這讓李華有點放心,先看房,按照徐部長說的,等到第四季度再看?！鞍呀?jīng)濟搞得大起大落,肯定也不是宏觀政策調(diào)控的目的?！?/p>

“現(xiàn)在就看新政執(zhí)行的情況了,新的調(diào)控措施出臺現(xiàn)在看來很難?！敝袊鐣茖W(xué)院研究員、房地產(chǎn)專家曹建海接受《中國新聞周刊》采訪時說。他關(guān)注的是,房產(chǎn)稅試點城市在下半年是否會審批通過,如果能夠?qū)徟脑?那就已經(jīng)意味著調(diào)控進一步加大了。“如果房產(chǎn)稅試點啟動,試點城市房價將出現(xiàn)20%以上降幅?！钡?即便未來推行試點,在曹建海看來也不能算是“第二輪”調(diào)控,“除非采取加息的手段”?！?/p>