劉 超 上海鐵路局徐州鐵路經(jīng)營集團有限公司

在主輔分離過程中，運輸主業(yè)將閑置資產(chǎn)及與運輸生產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不大的資產(chǎn)，特別是由于運輸生產(chǎn)力布局調(diào)整而形成的閑置資產(chǎn)、土地、廠房交給多經(jīng)企業(yè)。這些資產(chǎn)主要為不動產(chǎn)，多經(jīng)企業(yè)除部分自己開發(fā)利用外，大部分用于對外出租經(jīng)營。再加上多經(jīng)自有對外租賃的資產(chǎn)，各鐵路集團公司都有大量的資產(chǎn)對外出租經(jīng)營，但由于管理粗放，租賃中存在著漏洞，效益流失嚴(yán)重。為規(guī)范管理，謀求效益最大化，本文以徐州鐵路經(jīng)營集團有限公司（以下簡稱集團公司）為例，分析探討實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理的對策和措施。

1 集團公司資產(chǎn)租賃現(xiàn)狀

1.1 資產(chǎn)體量較大、分布不均衡

集團公司下屬13家二級公司都有不動產(chǎn)對外出租經(jīng)營，據(jù)最新摸底統(tǒng)計，2008年度的資產(chǎn)租賃收入為1 500萬元左右。租賃資產(chǎn)雖然體量較大，但分布不均衡，除商貿(mào)公司、旅服公司相對集中外，其余分布較為分散，呈小、弱、散的局面。

1.2 各公司獨自經(jīng)營、自行出租

資產(chǎn)分布在各公司，由各公司結(jié)合資產(chǎn)所在地的經(jīng)濟社會環(huán)境和市場需求對其開發(fā)經(jīng)營管理，形成各公司獨立經(jīng)營、自行出租的局面，除商貿(mào)公司設(shè)有專門資產(chǎn)租賃管理部門外，其余均為其它部門代管。

1.3 現(xiàn)行資產(chǎn)租賃管理模式弊端和問題較多

（1）租賃行為不規(guī)范。合同簽訂和租賃過程沒有體現(xiàn)公開、公正、公平的原則，個別公司存在暗箱操作行為。

（2）定價機制不健全。絕大部分公司沒有建立集體定價機制，合同租金的確定往往是由某一部門甚至某個經(jīng)辦人員決定，租金確定隨意性較大，不能反映資產(chǎn)的實際價值。

（3）效益流失嚴(yán)重。物價年年在長，而租賃資產(chǎn)的租金卻不見長。主要原因：一是市場信息不對稱，大部分公司因沒有專門職能管理部門對租賃市場行情進行充分市場調(diào)查比對，租金公允價格不清楚；二是人為因素、人情干擾以及損公肥私情況或多或少存在；三是個別公司無視集團要求租賃合同原則一年一簽的規(guī)定，與承租方低價簽訂長年租金不變的合同，個別合同已經(jīng)簽至2017年。

（4）資產(chǎn)品質(zhì)難以提升。由于資產(chǎn)分布不集中，呈小、弱、散狀況，租金收益對有些公司可有可無，難以引起領(lǐng)導(dǎo)足夠重視；有些租賃物業(yè)條件設(shè)施陳舊，未能及時投資改造，同時對租賃資產(chǎn)缺乏整體策劃包裝，品質(zhì)得不到提升，影響租賃收益。

2 資產(chǎn)租賃實施專業(yè)化管理的必要性和重要性

2.1 實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是路局增收節(jié)支的要求

當(dāng)前，全局經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，運輸收入虧欠，剛性支出持續(xù)增加。路局接連召開各系統(tǒng)黨政主要負責(zé)人座談會，研討加強經(jīng)營管理的措施，對挖潛提效、增收節(jié)支工作作出部署，明確要求各系統(tǒng)、各單位要充分認清今年的嚴(yán)峻形勢，認清抓好增收節(jié)支的重要性和必要性，強化責(zé)任意識，迅速行動起來，采取有效措施，挖潛提效，全力克服金融危機帶來的影響。實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是細化路局"雙增雙收"的具體舉措，是貫徹路局加強經(jīng)營管理部署要求的實際行動。

2.2 實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是集團公司自身發(fā)展的需要

集團公司目前的經(jīng)營狀況，仍然在“谷底”徘徊，經(jīng)營收入及利潤和去年同期相比，均大幅減少了70%以上。在當(dāng)前異常嚴(yán)峻的經(jīng)營形勢下，集團公司要生存發(fā)展，就必須堅持增收與節(jié)支并舉，在抓好經(jīng)營創(chuàng)效的同時，進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、創(chuàng)新管理理念，全面推行集約經(jīng)營、精細管理。集團公司實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，對于堵漏增收、挖潛提效，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

2.3 實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是提升集團經(jīng)營管理質(zhì)量、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的治本之舉

（1）有利于規(guī)范經(jīng)營行為。集中租賃資產(chǎn)，實行專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營，專業(yè)開發(fā)，通過建立健全制度和機制，規(guī)范經(jīng)營行為，同時便于集團公司加強監(jiān)管。

（2）有利于堵漏增收和提高經(jīng)營效益。專業(yè)公司組織專業(yè)人才加強租賃市場行情調(diào)研，在全面動態(tài)了解掌握市場行情的基礎(chǔ)上，實行市場化運作，本著公開、公平、公正的原則進行招租，必將提高資產(chǎn)租賃價格。同時通過專業(yè)公司集中資源經(jīng)營和管理實現(xiàn)規(guī)?；\作，也必將降低租賃管理的總體成本。

（3）有利于資產(chǎn)的保值增值。實行專業(yè)化管理后，由于日常調(diào)研及資產(chǎn)管理到位，就能隨時掌握資產(chǎn)的現(xiàn)狀、租賃市場的發(fā)展趨勢和承租人對資產(chǎn)的需求等，可以及時盤活閑置資產(chǎn)，并根據(jù)需求投資維修、改造，提升資產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，確保資產(chǎn)的保值增值。

（4）有利于構(gòu)建監(jiān)督約束激勵機制。專業(yè)化管理后，租賃行為并不是專業(yè)公司獨家操作，相關(guān)公司可以全程參與，如價格不合適，相關(guān)公司有建議和否決權(quán)，同時專業(yè)公司的收入根據(jù)租賃增量效益進行清算，因此專業(yè)公司必將追求經(jīng)營效益最大化，實現(xiàn)"共贏"。

（5）有利于促進黨風(fēng)廉政建設(shè)。目前，資產(chǎn)租賃存在暗箱操作的現(xiàn)象，價格是少數(shù)人參與制定，個別人說了算，既不利黨風(fēng)廉政建設(shè)，又因價格不公影響了公司聲譽。專業(yè)化管理后，市場化公開操作，規(guī)范了經(jīng)營行為，從制度上保證一切公開、公平、公正，避免了個別人的違法違紀(jì)行為，促進了黨風(fēng)廉政建設(shè)。

3 實施專業(yè)化管理的指導(dǎo)思想

實施專業(yè)化管理的指導(dǎo)思想是：以路局《關(guān)于加快推進全局多元經(jīng)營現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》和俞局長《全局多元經(jīng)營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的思考與對策》精神為指導(dǎo)，以集約化經(jīng)營、精細化管理為理念，以堵漏增收和效益增量為目的，集中資源，專業(yè)經(jīng)營管理，統(tǒng)一招租，互相協(xié)作，互利互惠，共同發(fā)展。

4 實施專業(yè)化管理的對策

目前，集團公司正在實施新一輪企業(yè)重組整合。對于業(yè)務(wù)雷同、專業(yè)相近的企業(yè)，本著"優(yōu)化資源整合，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)"的原則重組整合，實現(xiàn)"錯位經(jīng)營、專業(yè)突出"的目標(biāo)。整合后個別公司需要進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。集團公司根據(jù)實際，指定某個轉(zhuǎn)型公司為專業(yè)化管理公司，履行實施專業(yè)化經(jīng)營管理的職能。

資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理應(yīng)本著"先易后難，穩(wěn)步推進"的原則，分步實施。

第一步是租賃資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不變。對各公司既有的用于租賃的資產(chǎn)，不改變產(chǎn)權(quán)及隸屬關(guān)系等現(xiàn)狀。集團公司以行政指令方式統(tǒng)一交給專業(yè)化管理公司，實施租賃行為管理并負責(zé)物業(yè)檔次提升，以移交管理時租金為基準(zhǔn)，努力實現(xiàn)效益增量，全部租賃收益及物業(yè)檔次提升費用仍由各產(chǎn)權(quán)單位享有和承擔(dān)。專業(yè)管理公司根據(jù)當(dāng)年租賃效益同比增量50%向集團公司清算收入。對各公司新增租賃資產(chǎn)，由專業(yè)管理公司公開招租經(jīng)營，權(quán)屬不變，收益雙方按8：2分成，專業(yè)管理公司收取20%。

第二步是租賃資產(chǎn)統(tǒng)一劃歸專業(yè)管理公司。第一階段平穩(wěn)操作，效益增量明顯，各公司均認可后，集團公司將租賃資產(chǎn)全部有償劃撥給專業(yè)管理公司，清償費用由專業(yè)管理公司與原權(quán)屬公司依據(jù)該資產(chǎn)近幾年的租金收益商定，原則上專業(yè)管理公司應(yīng)保留20%的租金收益，雙方簽訂費用清償協(xié)議，每年從租金收入中清償一次。專業(yè)化管理公司負責(zé)資產(chǎn)經(jīng)營管理，清償后的租金收益及物業(yè)檔次提升費用由專業(yè)管理公司享有和承擔(dān)。

專業(yè)化管理公司運作后，集團公司新建門面房或商鋪原則上由專業(yè)化管理公司投資建設(shè)和享有收益，以提高其自有資產(chǎn)比例，穩(wěn)定其創(chuàng)效能力。其它公司可聯(lián)合專業(yè)管理公司共同投資建設(shè)，收益雙方共同協(xié)商確定。

5 實施專業(yè)化管理的保障措施

實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是一項涉及經(jīng)營管理各方面的系統(tǒng)工程。為了確保專業(yè)化管理的有序?qū)嵤?，必須加強組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)配合，同時做好人才隊伍建設(shè)和相關(guān)的信息化管理工作。

（1）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。資產(chǎn)專業(yè)管理屬于新興事物，加之涉及方方面面的經(jīng)濟利益，剛開始運作，難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題和阻力，集團公司應(yīng)加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決推進過程中出現(xiàn)的問題和阻力。各公司也要比照集團公司，成立相應(yīng)組織機構(gòu)，并明確各公司黨政正職是實施專業(yè)化管理的第一責(zé)任人。

（2）加強部門協(xié)調(diào)配合。在實施專業(yè)化管理領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一指揮下，黨群工作部負責(zé)加強宣傳，引導(dǎo)職工認識，形成良好的輿論氛圍；經(jīng)營管理部要發(fā)揮好辦公室管理職能；財務(wù)部負責(zé)資產(chǎn)賬、卡的移交、帳務(wù)處理；紀(jì)檢審計部門負責(zé)對弄虛作假和阻礙實施專業(yè)化管理等違紀(jì)違規(guī)行為進行查處，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員的責(zé)任。各有關(guān)部門密切配合，形成合力，確保資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理工作順利推進。

（3）加強經(jīng)營管理專業(yè)人才隊伍的選拔培養(yǎng)。專業(yè)管理公司可在集團范圍內(nèi)擇優(yōu)選聘經(jīng)營人才，并按照"培養(yǎng)與引進并舉、內(nèi)部培養(yǎng)為主、外部引進為輔"的原則著力優(yōu)化經(jīng)營管理人才隊伍，為租賃經(jīng)營專業(yè)化管理的順利開展奠定人才基礎(chǔ)。

（4）加強信息化管理平臺建設(shè)。為實現(xiàn)資產(chǎn)的科學(xué)運用管理，資產(chǎn)租賃應(yīng)實行網(wǎng)絡(luò)化管理，集團公司要開發(fā)建立租賃資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，并與集團公司財務(wù)系統(tǒng)和合同管理系統(tǒng)建立節(jié)點連接，便于從財務(wù)和合同管理上加強過程監(jiān)督和把關(guān)。同時加快外網(wǎng)建設(shè)，建立集團公司電子商務(wù)平臺，向社會公眾提供不動產(chǎn)招租信息，并向會員單位提供標(biāo)書下載等服務(wù)。