□ 蔡少優(yōu) 薛玉連

(福建省稅務(wù)干部學(xué)院,福建 莆田 351100)

房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的政策探研

□ 蔡少優(yōu) 薛玉連

(福建省稅務(wù)干部學(xué)院,福建 莆田 351100)

我國(guó)應(yīng)實(shí)施以物業(yè)稅為主體的財(cái)產(chǎn)稅類的結(jié)構(gòu)性改革,同時(shí)改革要先易后難,傾聽(tīng)民意,夯實(shí)基礎(chǔ),制度推新;要對(duì)加大保障性住房力度,構(gòu)建二元住房結(jié)構(gòu),同時(shí)對(duì)自住房和投機(jī)性住房區(qū)別征稅;把握房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的戰(zhàn)略:要明確BOT、BT等新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策,在稅收政策上區(qū)別對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并建立促進(jìn)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的稅收政策。

房地產(chǎn)業(yè);結(jié)構(gòu)性減稅;物業(yè)稅;保障性住房;發(fā)展戰(zhàn)略

我國(guó)以結(jié)構(gòu)性減稅為手段調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須堅(jiān)持以社會(huì)可持續(xù)發(fā)展為主要目標(biāo)和原則,做到公平、協(xié)調(diào)、持久。要發(fā)展以人為本、堅(jiān)持公平,將人的需求放在首位,努力提高居民的居住水平和居住質(zhì)量,保障低收入家庭滿足住房需求的權(quán)利;要積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)之間發(fā)展的協(xié)調(diào);要堅(jiān)持資源開(kāi)發(fā)利用的可持續(xù),特別是土地資源利用的可持續(xù);要培育、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系,以保障資源的有效配置和高效使用;要構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)、可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控體系,通過(guò)政策、法規(guī)等干預(yù),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的熱點(diǎn)分析與策議

1994年稅制改革后,我國(guó)房地產(chǎn)稅收幾乎涉及到現(xiàn)行稅制的所有稅種,各地方政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目更是名目繁多。而且我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度中還存在部分稅種稅基交叉、重復(fù)征稅的現(xiàn)象。稅收制度本身存在的問(wèn)題是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。所以是否開(kāi)征物業(yè)稅已成為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的熱點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)此,文章認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)實(shí)施以物業(yè)稅為主體的財(cái)產(chǎn)稅類的結(jié)構(gòu)性改革。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,應(yīng)繳納的稅款額通常會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的市價(jià)價(jià)值的升高而提高?？偟膩?lái)說(shuō),開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)使閑置或半閑置房地產(chǎn)持有的機(jī)會(huì)成本增加,遏制囤積兩三套以上住房的投資投機(jī)購(gòu)房,以減少房地產(chǎn)需求,達(dá)到調(diào)控住宅供求關(guān)系的目的,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。但一項(xiàng)好的改革措施不僅要能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,還要盡可能地減少由此帶來(lái)的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺(tái)不僅要具備一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),還要統(tǒng)籌考慮利益集團(tuán)、技術(shù)層面等各方面因素,在條件具備時(shí)擇時(shí)推出。

(一)先易后難,視時(shí)推出

從國(guó)際開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家來(lái)看,中國(guó)與意大利相似,臺(tái)灣地區(qū)與韓國(guó)相似。物業(yè)稅均屬于地方稅,與一國(guó)的財(cái)政體制關(guān)聯(lián)密切,關(guān)系中央與地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)的劃分,涉及的范圍較廣,且許多難點(diǎn)問(wèn)題需要一一突破,因此不宜倉(cāng)促上馬。只有通過(guò)試點(diǎn)才具有可操作性。目前,我國(guó)已在北京、深圳等 10個(gè)城市和地區(qū)開(kāi)始物業(yè)稅征收的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),目的是通過(guò)模擬征收,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,不斷改進(jìn),從而推動(dòng)開(kāi)征物業(yè)稅的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,為開(kāi)征物業(yè)稅的正式開(kāi)征積累經(jīng)驗(yàn)。“十二五”之始,可以先在國(guó)務(wù)院四個(gè)直轄市和五個(gè)特區(qū)等區(qū)市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)為“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn),先開(kāi)征物業(yè)稅。

(二)集思廣益,傾聽(tīng)民意

開(kāi)征物業(yè)稅事關(guān)全國(guó)人民利益,比任何一種稅種的改革都要更加復(fù)雜和艱巨。正確實(shí)踐辯證唯物主義認(rèn)識(shí)論中從群眾中來(lái)到群眾中去的重要理論,首先要通過(guò)廣泛的宣傳和引導(dǎo),使廣大納稅人逐漸理解開(kāi)征物業(yè)稅的重要意義,了解物業(yè)稅的繳納方式和大致稅收負(fù)擔(dān),取消顧慮,逐步樹(shù)立起自覺(jué)納稅的意識(shí),形成輿論氛圍,為開(kāi)征物業(yè)稅奠定社會(huì)輿論基礎(chǔ)。其次要集思廣益,傾聽(tīng)民意,積極廣泛地從公眾、專家、各利益群體中征求意見(jiàn)和建議,合理引導(dǎo)輿論作理性、健康的討論,在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽(tīng)證會(huì)方式加強(qiáng)透明度和不同意見(jiàn)的溝通,通報(bào)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況,增進(jìn)各方對(duì)此項(xiàng)重要改革的理解與認(rèn)同。

(三)把握前提,夯實(shí)基礎(chǔ)

首先產(chǎn)權(quán)清晰、理順各種形式的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是開(kāi)征物業(yè)稅的前提。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種,目前我國(guó)各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,要順利開(kāi)征物業(yè)稅必須理清商品性物業(yè)與保障性物業(yè)產(chǎn)權(quán)的關(guān)系、大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)系以及國(guó)有使用權(quán)與集體使用權(quán)的關(guān)系,明晰土地和房屋的產(chǎn)權(quán)。為此,建議一要健全財(cái)產(chǎn)登記制度。必須建立財(cái)產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))登記制度,正確界定納稅人的不動(dòng)產(chǎn)。可以參照日本設(shè)立《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》的做法,設(shè)置《房地產(chǎn) (或不動(dòng)產(chǎn))登記冊(cè)》,詳細(xì)記錄房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人,以及買賣、交換、變更、評(píng)估價(jià)格等方面的資料。建議在開(kāi)征物業(yè)稅前,進(jìn)行一次全面房地產(chǎn)普查工作,以進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)所有人及相關(guān)情況,并建立檔案,登記造冊(cè),為開(kāi)征物業(yè)稅構(gòu)建必要的基礎(chǔ)。此外,還應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)部門與房產(chǎn)、土地等部門的聯(lián)系,建立起多部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,逐步做到房產(chǎn)證與稅務(wù)登記證相關(guān)資料的統(tǒng)一,一旦與房產(chǎn)相關(guān)的事項(xiàng)發(fā)生變化,就能自動(dòng)地反映到納稅額的調(diào)整上來(lái)。二要實(shí)行戶籍登記的制度。傳統(tǒng)戶籍制度是與土地直接聯(lián)系的,以家庭為本位的人口管理方式?，F(xiàn)代戶籍制度是國(guó)家依法收集、確認(rèn)、登記公民出生、死亡、親屬關(guān)系、法定地址等公民人口基本信息的法律制度,以保障公民在就業(yè)、教育、社會(huì)福利等方面的權(quán)益,以個(gè)人為本位的人口管理方式。在明晰產(chǎn)權(quán)歸屬的過(guò)程中,“人”的真實(shí)信息作為一種信息資源就顯得尤為重要,并成為建立各種聯(lián)系信任的紐帶。以公民身份信息為基礎(chǔ),整合各種個(gè)人信息信用源,建立個(gè)人與其所信用評(píng)估體系,通過(guò)該體系與財(cái)產(chǎn)登記制度相掛鉤,支持公民產(chǎn)權(quán)明晰工作,為開(kāi)征物業(yè)稅作準(zhǔn)備。

其次是要建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案體系,達(dá)到房地產(chǎn)權(quán)屬信息共享,做好物業(yè)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)工作。物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息,這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間進(jìn)行。而從我國(guó)目前的情況看,大量房地產(chǎn)信息由不同的管理部門分別掌握,物業(yè)稅稅基評(píng)估工作的順利進(jìn)行需要進(jìn)一步加強(qiáng)房屋、土地門與財(cái)稅部門之間的信息共建,建立起一套暢通、有效溝通機(jī)制。目前可以通過(guò)建立與房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系和財(cái)產(chǎn)登記制度相適應(yīng)的現(xiàn)代化數(shù)據(jù)庫(kù)解決這個(gè)問(wèn)題?？梢栽谡臓款^指導(dǎo)下,整合房管中心、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、稅務(wù)、銀行等部門及社會(huì)有關(guān)層面的力量,實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng),建立房地產(chǎn)權(quán)屬與個(gè)人信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái),實(shí)現(xiàn)房管中心、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、稅務(wù)、銀行等部門之間個(gè)人信息的共享,規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系,保障網(wǎng)上備案系統(tǒng)信息的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性,確保數(shù)據(jù)采集無(wú)誤,為開(kāi)征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。與此同時(shí),國(guó)務(wù)院或有關(guān)部委要以規(guī)章制度形式,對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案體系、個(gè)人信用體系的建立以及信用信息的采集、使用、管理等進(jìn)行規(guī)范。

(四)制度推新,技術(shù)先行

對(duì)于物業(yè)稅的稅率、稅目、收入劃分等問(wèn)題,目前各界仍存爭(zhēng)議,但對(duì)計(jì)稅要素的認(rèn)識(shí)基本一致,即計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)值,納稅人為不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人,征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。物業(yè)稅稅基評(píng)估技術(shù)的合理選擇是物業(yè)稅開(kāi)征的配套性工作,也是開(kāi)征物業(yè)稅前所必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。當(dāng)然物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估,所以選擇正確的稅基評(píng)估方法和技術(shù)就顯得尤為重要。

首先要彈性選擇稅基評(píng)估方法,確保評(píng)估的準(zhǔn)確性。稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法,即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。鑒于各區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度不盡相同,在不同的地區(qū)應(yīng)視具體情況,有彈性地選擇相應(yīng)的評(píng)估方法才能確保評(píng)估的準(zhǔn)確性。

其次要運(yùn)用可控制評(píng)估成本的批量評(píng)估技術(shù)。以控制評(píng)估成本為目的批量評(píng)估(mass assess ment),在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中已被廣泛應(yīng)用。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅,可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)選擇批量評(píng)估法做稅基評(píng)估的主要方法。當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的,二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù) (CAMA,computer-aided mass assess ment)。應(yīng)用這一技術(shù),需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中,由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析,構(gòu)造估價(jià)模型,在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后,計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率,降低了評(píng)估成本,同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度,減少了人為因素的干擾。

最后要整合評(píng)估機(jī)構(gòu)資源,做到公平、公正。目前,開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家或地區(qū),其評(píng)估主體主要有三種:評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、新設(shè)立的獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機(jī)構(gòu)這三種機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作。從物業(yè)稅的利益相關(guān)者分析,其構(gòu)成各方屬于社會(huì)的“強(qiáng)勢(shì)群體”,如果單純由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基,則中介機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和“唯利是圖”的經(jīng)營(yíng)模式注定很難完成在整個(gè)機(jī)制中的制衡作用,最后很可能淪為某一利益集團(tuán)的附屬物。但是基于我國(guó)物業(yè)稅征稅范圍量多面廣的現(xiàn)實(shí),短期內(nèi)由稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機(jī)構(gòu)或新設(shè)立獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作均不現(xiàn)實(shí)。不僅設(shè)立成本較高,同時(shí),未來(lái)的管理成本更不可估量,此外,還容易滋生腐敗。結(jié)合我國(guó)國(guó)情綜合考慮,建議實(shí)行以內(nèi)為主(稅務(wù)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu))、外部結(jié)合 (評(píng)估中介機(jī)構(gòu)),把三種評(píng)估機(jī)構(gòu)整合在一起?，F(xiàn)在我國(guó)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu):建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);國(guó)土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu);國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估,可得出三個(gè)不同的價(jià)值量。在這種情況下要開(kāi)征物業(yè)稅,首先要對(duì)現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整頓清理,同時(shí)統(tǒng)一這個(gè)三個(gè)所屬不同部門的評(píng)估機(jī)構(gòu),使其脫離主觀部門,割斷部門利益關(guān)系,使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的,講道德、講公正、講良心、講誠(chéng)信的公平、公正的中介機(jī)構(gòu)。

二 突破房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的難點(diǎn)分析與策議

就現(xiàn)狀而言,如何解決住房需求旺盛與有效供給短缺之間的突出矛盾是實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的難點(diǎn)。保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。目前,平衡房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很重要的一點(diǎn)就是要加大保障性住房的稅收優(yōu)惠政策,從供給源頭解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾。我國(guó)目前對(duì)保障性住房的優(yōu)惠政策主要集中于原本公眾負(fù)擔(dān)就比較小的稅種上,如免征契稅這樣的政策,而對(duì)于公眾負(fù)擔(dān)比較重的大稅種,如營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種的優(yōu)惠幅度則較低,存在嚴(yán)重的避重就輕的現(xiàn)象。而且許多稅收法律法規(guī)規(guī)定不明確,也進(jìn)一步加重了開(kāi)發(fā)商和公眾的稅收負(fù)擔(dān),更阻礙了稅收征管工作的順利進(jìn)行。這些從以下的這個(gè)案例中都可以看得出來(lái)。

案例:A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一塊國(guó)有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定,該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè) 40萬(wàn)平方米的安置房用于和被拆遷戶進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說(shuō)明,我們以一戶被拆遷戶的具體情況來(lái)舉例。該被拆遷戶B(個(gè)人)原有房屋的建筑面積為 70平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請(qǐng)的第三方中介機(jī)構(gòu)根據(jù)《某市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估,被拆遷戶房屋的評(píng)估價(jià)格為 4800元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異,房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議:第一按被拆遷戶房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;二等面積補(bǔ)償部分,被拆遷戶應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付300元/平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià);三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的,房地產(chǎn)企業(yè)按 4800元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償;四、超面積部分,15平方米以內(nèi)的,被拆遷戶按 6000元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款,超過(guò) 15平方米的,被拆遷戶應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格 6500/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。最終,該被拆遷戶B通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套 90平方米的房屋,根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定,B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了187500元。經(jīng)核定,同類房屋的建造成本為 2500元/平方米(不含地價(jià)),含地價(jià)成本為 4000元/平方米。

根據(jù)現(xiàn)有的稅收政策,A房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納:①營(yíng)業(yè)稅,按成本價(jià)計(jì)征。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 159250元。②土地增值稅。實(shí)行預(yù)征,計(jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)稅,最終按項(xiàng)目和均價(jià)進(jìn)行清算。應(yīng)預(yù)征土地增值稅3185元(按 1%進(jìn)行預(yù)征)。③企業(yè)所得稅,按市場(chǎng)價(jià)征收。在企業(yè)所得稅征收方面,稅法對(duì)企業(yè)應(yīng)納稅計(jì)稅依據(jù)沒(méi)有明確的說(shuō)明,所以A房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的稅額出現(xiàn)多種意見(jiàn):一是 70平方米一律按 6000元/平方米核定收稅;二是以營(yíng)業(yè)稅作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù);三是按 70平方米 ×4800元 +15平方米 ×6000元 +5平方米 ×6500元核定征稅。

有鑒于此,加大對(duì)保障性住房的稅收優(yōu)惠力度,構(gòu)建二元住房制度迫在眉睫。首先要在稅收政策上區(qū)別對(duì)待保障性住房和市場(chǎng)化的商品住房,加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度。其次在具體的稅種優(yōu)惠方面要輕重并舉,改變現(xiàn)有保障性住房稅種優(yōu)惠政策避重就輕、揀了芝麻丟了西瓜的特點(diǎn),對(duì)于提供保障性住房的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅等大稅種上給予更多的減免稅政策,切實(shí)減輕保障性住房供應(yīng)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),降低保障性住房的建設(shè)成本。再次在具體的政策上要在疏理后明確各稅種的計(jì)稅依據(jù),降低房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的難度。最后要做好“正稅、明租、清費(fèi)”工作,不斷消除重復(fù)收稅的現(xiàn)象。建議將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅,取消土地增值稅和耕地占用稅,保留契稅,著手建立以物業(yè)稅為主,輔以遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅(此二稅時(shí)機(jī)成熟時(shí)研究開(kāi)征)、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅種的地方稅制體系,將一次性收取的批租制改為分年收取 (或者稱年租制),使其作為地租的性質(zhì)更加明確。同時(shí)清理現(xiàn)行的房地產(chǎn)收費(fèi)。

解決住房需求旺盛與有效供給短缺之間矛盾的另一重要途徑是對(duì)自住房與投資投機(jī)房區(qū)別征稅。只有抑制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求,平抑房?jī)r(jià),才能釋放有效需求。而要抑制投資投機(jī)需求,有效的調(diào)控辦法是對(duì)消費(fèi)和投資進(jìn)行區(qū)別征稅,對(duì)自住消費(fèi)以外的房產(chǎn)征稅,使房地產(chǎn)投資投機(jī)成本增加,同時(shí)對(duì)自住消費(fèi)的房產(chǎn)免稅,從而使房產(chǎn)更趨同于普通商品特性,最終使國(guó)家土地和房產(chǎn)更充分有效地滿足人民的實(shí)際安居消費(fèi)需求。為此,必須要建立健全房產(chǎn)等級(jí)證制度,把房產(chǎn)登記與《物權(quán)法》的保護(hù)緊密聯(lián)系起來(lái),并把房產(chǎn)登記情況作為稅務(wù)信息重點(diǎn);要調(diào)整居住滿五年享受免稅的的房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,延長(zhǎng)期限,盡可能避免炒房者的投機(jī)行為。此外,還可以考慮開(kāi)征房地產(chǎn)業(yè)大額貸款特別稅,提高大額貸款的成本,從消費(fèi)源頭壓縮大戶型和高檔住房的需求,增加大戶型和高檔住宅的建設(shè)成本,從而控制高檔別墅、高檔公寓和高檔商業(yè)用房的建設(shè),提高節(jié)能低資源消耗型住房的比重,把有限的資源配置在最急需的方面,形成住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在機(jī)制,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)合理化。

三 把握房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅的戰(zhàn)略分析與策議

堅(jiān)持社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,必須要有戰(zhàn)略性眼光,實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅政策應(yīng)當(dāng)同時(shí)把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題作為其重要的戰(zhàn)略目標(biāo)。

(一)明確BOT、BT等新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策,加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

BOT是一種國(guó)際通行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的操作方式,意思是“建設(shè) -經(jīng)營(yíng) -轉(zhuǎn)讓”。也就是政府將某一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予特定的、由項(xiàng)目發(fā)起人針對(duì)該項(xiàng)目所成立的項(xiàng)目公司,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投資建造和經(jīng)營(yíng),并在該項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí),將該項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給該項(xiàng)目所在地政府,項(xiàng)目投資人通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所取得的收益而獲得投資回報(bào)。BOT方式是國(guó)際上通行的針對(duì)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所采用的一種投融資方式,由于BOT項(xiàng)目所在地區(qū)的不同,以及所處法律環(huán)境的不同,加上投資者出于對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的多種考慮,BOT方式已發(fā)展成為包括BT、BOO、BOOT等十幾種形式。BT即投資 -回購(gòu)。采用BOT、BT等新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作方式既解決了政府投資基礎(chǔ)設(shè)施的資金短缺問(wèn)題和建設(shè)施工組織的問(wèn)題,又可以使政府在經(jīng)營(yíng)期滿后無(wú)償取得該基礎(chǔ)設(shè)施,實(shí)質(zhì)上是通過(guò)授予特許權(quán)的形式將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由政府公共部門轉(zhuǎn)移給了非政府部門。我國(guó)已經(jīng)有許多項(xiàng)目也采用BOT等新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行建設(shè),但是至今對(duì)其沒(méi)有明確的相關(guān)稅收政策?？梢钥紤]對(duì)照BOT、BT等新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)新建的商業(yè)企業(yè)在企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅等方面予以適當(dāng)?shù)臏p免,引導(dǎo)社會(huì)資金向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)移,這樣既解決了目前資本市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩,減少惡性炒房現(xiàn)象,又可以加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。

(二)區(qū)別對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

投資、消費(fèi)和凈出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 的“三駕馬車”。靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)有利有弊,有利的一方面當(dāng)然是可以增加經(jīng)濟(jì)總量,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等等,而不利的則是出口依賴性過(guò)強(qiáng),國(guó)民經(jīng)濟(jì)受制于外人。加上金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái),隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化,我國(guó)的出口貿(mào)易額已經(jīng)出現(xiàn)下滑。而投資要看投資領(lǐng)域,如果過(guò)多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)等行業(yè),則會(huì)引起經(jīng)濟(jì)“虛熱”。所以我們現(xiàn)在提倡轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)模式,最重要的就是提供社會(huì)消費(fèi)。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,如購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)等的開(kāi)發(fā)建成和營(yíng)運(yùn),對(duì)于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、擴(kuò)大就業(yè)等都具有重要的動(dòng)力作用。然而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較住宅地產(chǎn)長(zhǎng)、資金回籠速度慢、準(zhǔn)入門檻高,所以在稅收政策上應(yīng)當(dāng)不能和住宅地產(chǎn)一概而論,應(yīng)當(dāng)合理降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在稅收負(fù)擔(dān)方面的成本。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)合理的征稅,根據(jù)拉弗曲線的分析,甚至還可能增加城市稅收。在具體政策上可以考慮降低租賃業(yè)稅負(fù),大力推進(jìn)中介行業(yè)服務(wù),采用租售并舉的策略,在降低商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)成本的基礎(chǔ)上,引進(jìn)各種新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng);在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),對(duì)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別征稅,降低商業(yè)地產(chǎn)的投資成本。

(三)建立促進(jìn)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的稅收政策

一是要改革現(xiàn)有稅制中不利于中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅收政策,實(shí)行增值稅徹底轉(zhuǎn)型,改革現(xiàn)行資源稅,完善個(gè)人所得稅,開(kāi)征社會(huì)保障稅;二是要實(shí)行有利于中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策,提高稅收優(yōu)惠政策的針對(duì)性和有效性;三是要把地區(qū)稅收政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合起來(lái),引導(dǎo)投資方向,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí);四是要以稅收優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和吸引實(shí)力型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),如萬(wàn)科、中糧地產(chǎn)等,到中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)。特別是西部地區(qū)自然資源豐富,但基礎(chǔ)設(shè)施卻相對(duì)落后,利用房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎,可以加速當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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2010-07-26

蔡少優(yōu)(1964-),男,福建仙游人,福建省稅務(wù)學(xué)校副校長(zhǎng)、中稅網(wǎng)特聘專家、國(guó)家稅務(wù)總局師資庫(kù)名師成員,副教授,中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師。