查麗娟

1 河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院（450007） 2 河南省建筑工程學(xué)校（450007）

工程造價是指建設(shè)一項工程的預(yù)期開支和實際開發(fā)的全部固定資產(chǎn)投資費用,即完成一個項目建設(shè)所需費用的總和。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，工程造價的控制就成為總成本控制的重點。

1 設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的重要階段,雖然設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大,一般只占總成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。而合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價的10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。為了減少設(shè)計初期費用的浪費,筆者認為應(yīng)該從以下幾個方面進行管理。

1.1 推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

1.2 開展限額設(shè)計，有效控制造價

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。首先要求設(shè)計人員應(yīng)該熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價格,然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合,及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

但是在目前的實際操作中，普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況，這是增加工程造價的不確定性因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額,并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

2 招標投標階段的成本控制

2.1 項目招標過程中的成本控制

工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面,通過招投標開發(fā)商可以選擇合適的施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度、安全的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認為,在招標過程中的成本控制方面，業(yè)主方應(yīng)注意并加強以下幾點:

1）招標工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利，并有可能引發(fā)質(zhì)量事故。

2）做好招標文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

2.2 做好合同的簽定工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險,是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。

3 施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸，是合同的具體實施。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的盈利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標。該階段成本控制的主要工作為:

3.1 抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠盈利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；其次，要提前預(yù)測可能引發(fā)索賠的項目事件，將被索賠的可能性盡可能的降低；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)更要及時提出反索賠,使成本得到有效控制。

3.2 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制

按照監(jiān)理合同規(guī)定和監(jiān)理工作實施細則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù),套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。

3.3 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制

在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,應(yīng)該廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

4 結(jié)束語

其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，它們之間存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。因此要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動,實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

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