李 劼，齊恩平

(天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津 300134)

小區(qū)業(yè)主資格探析

李 劼，齊恩平

(天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津 300134)

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)業(yè)主之外的物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)作出了規(guī)定，這將有助于改變小區(qū)物業(yè)管理的混亂局面，但相關(guān)的規(guī)定還不夠細(xì)致。借助國(guó)內(nèi)外立法例的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，應(yīng)區(qū)分房屋所有權(quán)人之外的相關(guān)物業(yè)使用人在小區(qū)物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)具有業(yè)主資格，承租人的業(yè)主資格可區(qū)別對(duì)待，賦予專有使用權(quán)人代表以業(yè)主資格。

業(yè)主；物業(yè)使用人；業(yè)主資格

一、小區(qū)業(yè)主資格的認(rèn)定是處理物業(yè)糾紛的前提

業(yè)主這一概念，在各國(guó)、各地區(qū)的法律規(guī)定中并不統(tǒng)一，有稱“業(yè)主”①使用“業(yè)主”概念的有新加坡、中國(guó)香港特別行政區(qū)和大陸地區(qū).的，有稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”②使用“區(qū)分所有人”這一概念的國(guó)家有日本、德國(guó)、法國(guó)、瑞士及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等.的。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》使用了“業(yè)主”的稱呼，并將其范圍限定為“房屋所有權(quán)人”③2003年6月8日公布、2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條: 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主.，且其中相關(guān)的規(guī)定都是圍繞著“房屋所有權(quán)人”展開的。這種界定的外延是不周延的，因?yàn)樵谛^(qū)物業(yè)管理中還有部分不是房屋所有權(quán)人的主體，他們?cè)谛^(qū)物業(yè)管理中處于何種地位、享有何種權(quán)利、承擔(dān)何種義務(wù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未做出明確的規(guī)定。2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛及建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛時(shí)，對(duì)于業(yè)主之外的違規(guī)物業(yè)使用人應(yīng)參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理，卻未明確在糾紛中物業(yè)使用人是否能夠主張與業(yè)主一致的權(quán)利④《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 12條: 因物業(yè)的承租人, 借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同, 以及法律, 法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛,人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理.；對(duì)于專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人沒(méi)有細(xì)化其與業(yè)主權(quán)利義務(wù)的界限及自身法定權(quán)利義務(wù)的范圍。為了厘清小區(qū)物業(yè)管理民事法律關(guān)系，有必要對(duì)如何定位業(yè)主之外相關(guān)主體的法律地位以明確其權(quán)利義務(wù)作一理性的分析。

法律意義上的資格是法律規(guī)定的法律關(guān)系主體在這種法律關(guān)系中的實(shí)際狀態(tài)，并且它強(qiáng)調(diào)只有這種“實(shí)際狀態(tài)”的人進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)才能發(fā)生法律規(guī)定的后果。游離于小區(qū)房屋所有權(quán)人之外的物業(yè)使用人，只有在小區(qū)物業(yè)管理法律關(guān)系中獲得了這種法律意義上的資格——業(yè)主資格，才能明確其所具有的法律身份或充當(dāng)?shù)姆山巧?。業(yè)主資格的取得是業(yè)主及相關(guān)主體在小區(qū)物業(yè)管理中享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)的前提。享有業(yè)主資格的主體不等同于業(yè)主，它的范圍應(yīng)大于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所稱的業(yè)主；不同的具有業(yè)主資格的主體，權(quán)利義務(wù)也根據(jù)其所有或者使用物業(yè)的情況而有所不同?？梢哉f(shuō)業(yè)主資格的認(rèn)定是處理一系列物業(yè)管理糾紛的前置性問(wèn)題。

二、物業(yè)使用人取得業(yè)主資格的理論依據(jù)

（一）由成員權(quán)到社員權(quán)理論為物業(yè)使用人取得業(yè)主資格提供了邏輯支撐

學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的代表性學(xué)說(shuō)有“一元說(shuō)”、“二元說(shuō)”和“三元說(shuō)”之分。一元說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)建筑物的專有部分或共有部分所享有的所有權(quán)，代表人物主要有我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者史尚寬先生[1]。二元說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合，二元說(shuō)為我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者鄭玉波先生、黃越欽先生[2]及大陸學(xué)者王利明先生[3]所贊同。三元說(shuō)為德國(guó)著名學(xué)者貝爾曼先生所倡導(dǎo)，亦為目前之通說(shuō)。《德國(guó)住宅所有權(quán)法》采取了三元說(shuō)，該法上的所有權(quán)概念系由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)三部分所組成①參閱: 陳華彬. 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]. 北京: 法律出版社, 1995: 260-261.。

專有所有權(quán)，依學(xué)者通說(shuō)，系指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利，為建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨(dú)所有權(quán)要素。共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的另一“物法性”要素，乃指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)[4]。任何個(gè)人只要取得專有所有權(quán)，同時(shí)亦就取得共有所有權(quán)和管理團(tuán)體的成員權(quán)。成員權(quán)使得區(qū)分所有權(quán)人之間由單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系擴(kuò)展到管理關(guān)系，具有“人法”的因素，進(jìn)而形成將物權(quán)法及人法性二要素合為一體之“共同的空間所有權(quán)”之法律關(guān)系[5]，同時(shí)還調(diào)和了區(qū)分所有建筑物中個(gè)人利益和團(tuán)體利益的沖突。

依區(qū)分所有權(quán)法理，建筑物區(qū)分所有權(quán)人是當(dāng)然的成員權(quán)主體。但現(xiàn)實(shí)生活中，區(qū)分所有建筑物的實(shí)際使用者往往并不是區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人可以將他的專有部分出租、出借，建筑物的共用部分也可以設(shè)定專有使用權(quán)。這些區(qū)分所有權(quán)人之外的建筑物、基地或附屬設(shè)施的實(shí)際使用人能否成為成員權(quán)的主體，而在管理團(tuán)體中享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)？現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！钡?條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?？梢钥闯觯壳拔覈?guó)立法機(jī)關(guān)普遍傾向于業(yè)主之外的實(shí)際使用人不享有成員權(quán)。

如果非業(yè)主使用人不能基于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)來(lái)參與小區(qū)的管理維護(hù)，他們的利益又怎么得到保護(hù)？基于成員權(quán)是社員權(quán)的下位概念，筆者嘗試從社員權(quán)理論入手來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明業(yè)主之外的主體如果賦予其業(yè)主資格的法理依據(jù)何在。對(duì)于社員權(quán)概念的界定，民法學(xué)界主要有兩種學(xué)說(shuō)：一為民事權(quán)利說(shuō)，一為社員地位說(shuō)。如王利明先生認(rèn)為，“社員權(quán)是指在某個(gè)團(tuán)體中的成員依據(jù)法律規(guī)定和團(tuán)體的章程而對(duì)團(tuán)體享有的各種權(quán)利的總稱”[6]。而李宜琛先生認(rèn)為，“是以所謂社員權(quán)者，與其謂為一種權(quán)利，毋寧解為一種法律上之地位也?！盵7]應(yīng)當(dāng)說(shuō)，權(quán)利說(shuō)與地位說(shuō)本質(zhì)上并無(wú)不同，只不過(guò)二者強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)不同罷了。如果脫離社員地位，則無(wú)社員權(quán)利可言；同樣，強(qiáng)調(diào)社員地位，也不能忽視社員權(quán)利，否則此種地位毫無(wú)意義。成員權(quán)實(shí)際上就是在特定條件下社員基于其社員資格而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，它是社員權(quán)的特殊表現(xiàn)形式，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在表決權(quán)、選舉權(quán)、被選舉權(quán)和請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利的行使及履行接受管理的義務(wù)上?？梢哉f(shuō)業(yè)主成員權(quán)的實(shí)質(zhì)是以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、管理規(guī)約為載體的參與管理權(quán)。“物業(yè)自治管理組織是對(duì)建筑物共用部分進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu)，業(yè)主作為其成員也就是參與對(duì)建筑物的管理”[8]。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，通說(shuō)認(rèn)為成員權(quán)的產(chǎn)生取決于專有權(quán)，只有專有權(quán)人才是成員權(quán)的主體。作為業(yè)主之外的物業(yè)使用人不能基于成員權(quán)參與管理。事實(shí)上，物業(yè)使用人已不同程度地滲入了區(qū)分所有權(quán)人的整體生活之中是不容質(zhì)疑的現(xiàn)實(shí)，只是時(shí)間長(zhǎng)短及穩(wěn)定性上與業(yè)主不同而已，否認(rèn)他們暫時(shí)地作為團(tuán)體中的社員而參與事務(wù)的管理是不公平的，立法上應(yīng)該對(duì)其權(quán)益有所考慮。只不過(guò)，物業(yè)使用人在使用物業(yè)上具有暫時(shí)性與不穩(wěn)定性且與區(qū)分所有權(quán)人之間既有利益相一致的地方，也有利益相沖突的地方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)之規(guī)定要較之業(yè)主有別；對(duì)實(shí)際使用人具有業(yè)主資格的范圍也要有所限制而已。若成員權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利這一原則不可變更的話，可以換個(gè)思路，以社員權(quán)理論為基礎(chǔ)賦予業(yè)主之外的相關(guān)主體以相應(yīng)的業(yè)主資格，于情于理均能成立。

（二）委托代理理論為物業(yè)使用人取得業(yè)主資格提供了實(shí)踐依據(jù)

隨著社會(huì)分工的日益細(xì)化，將小區(qū)物業(yè)管理委托給第三人完成是業(yè)主及物業(yè)使用人的普遍選擇，于是，就形成了業(yè)主及物業(yè)使用人同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主及物業(yè)使用人給付物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并授予其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的權(quán)利，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則提供物業(yè)管理服務(wù)并代為完成一定的事務(wù)。這類合同一般包含了委托關(guān)系和代理關(guān)系兩種內(nèi)容：對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠親自提供服務(wù)、完成委托事項(xiàng)的，屬于委托關(guān)系；而在實(shí)踐中，涉及到物業(yè)的水電供需、公共綠化等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往只能找水電公司、綠化公司等與之相關(guān)的專業(yè)組織（第三人）才能完成，這就形成了包含三方主體的代理關(guān)系。因此，業(yè)主及物業(yè)使用人也就同時(shí)具有了委托人和被代理人的兩種身份，享有這兩類主體的權(quán)利并承相應(yīng)的義務(wù)。據(jù)此，委托代理理論為業(yè)主，尤其為是業(yè)主之外的物業(yè)使用人取得相應(yīng)的業(yè)主資格提供了實(shí)踐依據(jù)。

三、業(yè)主資格的特殊性辨析

房屋所有權(quán)人無(wú)疑居于業(yè)主資格的首位，其他的利益相關(guān)人可以基于物業(yè)的占有使用等關(guān)系派生出相應(yīng)的業(yè)主資格，但把小區(qū)內(nèi)的相關(guān)主體全都列入具有業(yè)主資格的主體范圍也不恰當(dāng)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)具有業(yè)主資格

《物業(yè)管理?xiàng)l例》將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，如果從字面上理解，持有空置房屋的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)具有同等地位。業(yè)主享有的權(quán)利，房地產(chǎn)開發(fā)商也就當(dāng)然享有。但是將房地產(chǎn)開發(fā)商納入業(yè)主范圍，尤其是當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司是其下屬企業(yè)的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商既是開發(fā)商，又是業(yè)主，還是物業(yè)管理服務(wù)提供者，必然導(dǎo)致物業(yè)管理中主體關(guān)系的混亂。因?yàn)?，在物業(yè)管理關(guān)系中，房地產(chǎn)開發(fā)商充當(dāng)了多重主體，任何一個(gè)主體的權(quán)利對(duì)他都適用。這種情況下法律對(duì)那些真正的業(yè)主權(quán)益的保護(hù)力度顯然不夠，這與法律追求公平、公正的價(jià)值目標(biāo)相背離。

因此，要考慮到物業(yè)所有權(quán)人成為業(yè)主的目的性條件，即物業(yè)所有權(quán)人是為了“生活消費(fèi)”的需要而購(gòu)買物業(yè)的，只有為了“生活消費(fèi)”的需要才能基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利的歸屬及使用上的密切關(guān)系而成為建筑物管理團(tuán)體的成員。因此，將房地產(chǎn)開發(fā)商納入業(yè)主范圍并無(wú)理論依據(jù)和實(shí)踐意義，不應(yīng)當(dāng)賦予其業(yè)主資格。

（二）承租人的業(yè)主資格可區(qū)別對(duì)待

承租人對(duì)物業(yè)是不享有所有權(quán)的，他們是非業(yè)主使用權(quán)人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)非業(yè)主使用人地位的規(guī)定以委托關(guān)系理論為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)從其與業(yè)主的約定。在物業(yè)管理實(shí)踐中，承租人處于被委托人或第三人的地位：承租人和業(yè)主在租賃合同中就物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題達(dá)成合意，業(yè)主將其在物業(yè)管理中的部分或全部權(quán)利授予承租人并讓渡部分或全部義務(wù)的情況下，承租人取得被委托人地位，可以以業(yè)主名義參與物業(yè)管理，其后果歸業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主不讓與其權(quán)利的，承租人在物業(yè)管理中處于第三人的地位，僅在涉及其直接利益的時(shí)候才能參與到訴訟或其他活動(dòng)中去。2009年10月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！痹摻忉屚黄屏藘H以委托關(guān)系理論為基礎(chǔ)來(lái)規(guī)定非業(yè)主使用人的地位，但如何規(guī)制非業(yè)主使用人卻未明確。

關(guān)于承租人等非業(yè)主使用人的地位如何規(guī)制，各國(guó)（地區(qū)）做法不盡相同。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，以“住戶”概念為核心對(duì)非業(yè)主使用人的權(quán)利義務(wù)作了相關(guān)的規(guī)定。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3條第8款規(guī)定“住戶”：指公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專有部分之使用者或業(yè)經(jīng)取得停車空間建筑物所有權(quán)者①參閱: 陳華彬. 建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M]. 北京: 法律出版社, 2007: 457.?！白簟钡母拍畎藚^(qū)分所有權(quán)人及物業(yè)的實(shí)際使用人，住戶權(quán)利義務(wù)的規(guī)定自然也對(duì)這兩類群體適用。但區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，并不當(dāng)然適用于住戶，因?yàn)楣⒋髲B的實(shí)際使用人不一定就是區(qū)分所有權(quán)人。為了解決住戶并非區(qū)分所有權(quán)人時(shí)該住戶究竟有何權(quán)利義務(wù)的問(wèn)題，《公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則》②該施行細(xì)則于1996年10月2日頒布.第11條，特別針對(duì)這種非所有權(quán)人的住戶得否被選任為管理委員、主任委員或管理負(fù)責(zé)人作出規(guī)定：“公寓大廈之住戶非該專有部分之區(qū)分所有權(quán)人者，除本細(xì)則、區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議或規(guī)約另有規(guī)定外，得選舉、推選或被選任為管理委員、主任委員或管理負(fù)責(zé)人?！雹?/p>

在日本法中，承租人（借用人）屬于占有人，日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》規(guī)定了占有人的義務(wù)和權(quán)力。其中第46條第2項(xiàng)規(guī)定了占有人的義務(wù)，“區(qū)分所有人基于規(guī)約或集會(huì)的決議對(duì)建筑物或基地或附屬設(shè)施的使用方法負(fù)有義務(wù)時(shí)，其占有人亦負(fù)同一義務(wù)”③參閱: 陳華彬. 建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M]. 北京: 法律出版社, 2007: 410.；第44條規(guī)定了占有人的意見陳述權(quán)：“經(jīng)區(qū)分所有人的承諾，占有專有部分的人，關(guān)于會(huì)議目的事項(xiàng)有利害關(guān)系時(shí)，得出席集會(huì)陳述意見”③?？梢?，日本的《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》中占有人僅承擔(dān)建筑物、基地或附屬設(shè)施的使用方法的義務(wù)而未涉及權(quán)利，但又專門特別規(guī)定了承租人等占有人的意見陳述權(quán)。這樣的規(guī)定應(yīng)該說(shuō)具有一定的合理性，因?yàn)槌凶馊瞬⒎菢I(yè)主團(tuán)體的成員，僅僅是基于與特定業(yè)主之間具有使用其專有部分的合同，從而與其他業(yè)主及使用人產(chǎn)生了共同的利益關(guān)系，如果要求其遵守業(yè)主的全部義務(wù)似有失公平；從權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等上看，賦予其意見陳述權(quán)則可以在一定程度上保障承租人的權(quán)益。

在英美法系的美國(guó)，它的法律對(duì)于房屋出租有特別規(guī)定。承租人是可以作為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體的。當(dāng)房屋出租時(shí)，法院將房客在租賃期間內(nèi)占有租屋視同于因買賣而取得房屋所有權(quán)，同時(shí)房客亦必須負(fù)擔(dān)所有權(quán)下之所有權(quán)利與義務(wù)[9]。

通過(guò)以上的比較可以看出，對(duì)承租人比較合理的定位應(yīng)該是將具體情況加以綜合考慮，對(duì)與物業(yè)公共利益直接相關(guān)的事項(xiàng)，由法律直接規(guī)定其權(quán)利義務(wù)，賦予其獨(dú)立的業(yè)主資格。又因?yàn)槌凶馊说男袨橛卸唐诤烷L(zhǎng)期之分，如果不分情況均賦予其主體資格的話也不利于物業(yè)管理。一個(gè)大致妥當(dāng)?shù)姆绞绞牵嘿x予十年以上的長(zhǎng)期承租人以業(yè)主資格；短期承租人無(wú)業(yè)主資格，但有權(quán)委派一名代表參加管理委員會(huì)，且該代表的委員身份不得由業(yè)主大會(huì)免除。而對(duì)于涉及承租人和業(yè)主個(gè)人利益的問(wèn)題，如物業(yè)管理費(fèi)用的繳納問(wèn)題，則由雙方自主約定。這樣既維護(hù)了整個(gè)物業(yè)的公共利益，便利了物業(yè)的管理，也照顧了個(gè)人的自主意識(shí)。

（三）賦予專有使用權(quán)人代表以業(yè)主資格

對(duì)于共有部分專用使用權(quán)的設(shè)定方式，依各國(guó)立法及實(shí)踐，主要有以下三種：商品房買賣契約、業(yè)主公約、共有之法理。一般認(rèn)為，專用使用權(quán)一旦設(shè)定，專用使用權(quán)人就應(yīng)按照專用使用權(quán)設(shè)定之目的以及其他約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。各國(guó)（地區(qū)）法律亦將一些對(duì)專用使用權(quán)人生活必不可少的權(quán)利和保持建筑物良好的生活環(huán)境所必需的義務(wù)加以規(guī)定，其余則任由當(dāng)事人按意思自治原則處理。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》將專用使用權(quán)人歸入住戶，并規(guī)定了住戶的權(quán)利義務(wù)；但對(duì)于其在取得專用使用權(quán)時(shí)，能否同時(shí)加入?yún)^(qū)分所有權(quán)人之團(tuán)體、取得成員權(quán)，并對(duì)區(qū)分建筑物行使管理權(quán)這一問(wèn)題，無(wú)論在理論界或立法界，都未為明確。我國(guó)的《物權(quán)法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定，而我國(guó)各地的物業(yè)管理?xiàng)l例亦多有分歧，主要形成了兩種模式：一種模式是專有使用權(quán)人與區(qū)分所有權(quán)人同等享有成員權(quán)①《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第3款規(guī)定: 住戶是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人. 第6條第1款規(guī)定: 住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成.；另一種模式是專用使用權(quán)人不享有成員權(quán)，具體又可分為兩種情況：一種是可以列席區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)②《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條第4款規(guī)定: 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席.，另一種是專用使用權(quán)人無(wú)任何成員權(quán)③《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第13條條第1款規(guī)定: 業(yè)主以住宅小區(qū)為單位, 成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì). 業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成, 業(yè)主代表大會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成.。由于專用使用權(quán)人與區(qū)分所有權(quán)人之間既存有一致利益，又存在利益沖突，因此，兩種立法模式很難簡(jiǎn)單說(shuō)何者更優(yōu)。根據(jù)香港《建筑物管理?xiàng)l例》的規(guī)定，非業(yè)主使用人不是業(yè)主成員大會(huì)的成員，沒(méi)有成員權(quán)；他們有權(quán)要求三個(gè)月召開一次管理委員會(huì)會(huì)議，并委派一名代表參加，在會(huì)議中，代表雖無(wú)投票權(quán)但享有發(fā)言權(quán)④參閱: 香港特別行政區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》.。香港對(duì)此類問(wèn)題的解決方式既對(duì)管理委員會(huì)的工作有一定的監(jiān)督促進(jìn)作用，又在一定程度上保障了專用使用權(quán)人的權(quán)益，也兼顧了區(qū)分所有權(quán)人的利益。

在只有區(qū)分所有權(quán)人才能取得成員權(quán)的情況下，筆者認(rèn)為，基于小區(qū)共同管理之需要而賦予專有使用權(quán)人代表以業(yè)主資格，使之在小區(qū)物業(yè)管理中享有一定的權(quán)利。只有這樣的權(quán)利義務(wù)構(gòu)架，才能協(xié)調(diào)專用使用權(quán)人與區(qū)分所有權(quán)人之間的關(guān)系。

總之，為了維護(hù)正常的物業(yè)管理秩序、充分保護(hù)物業(yè)使用人的合法權(quán)益，賦予業(yè)主之外的利害關(guān)系主體以相應(yīng)的業(yè)主資格，構(gòu)架小區(qū)內(nèi)因建筑物的使用而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系實(shí)屬必要。非業(yè)主使用人的業(yè)主資格、權(quán)利、義務(wù)只有經(jīng)過(guò)法律的明確規(guī)定，方能調(diào)動(dòng)其積極性。果真如此，不僅利于將來(lái)物業(yè)糾紛的解決，而且使小區(qū)的物業(yè)管理獲得最大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。

[1] 史尚寬. 物權(quán)法論[M]. 北京: 中國(guó)政法大學(xué)出版社, 2000: 109.

[2] 黃越欽. 住宅分層所有權(quán)之比較法研究[C] // 鄭玉波. 民法物權(quán)論文選輯: 上. 臺(tái)灣: 五南圖書出版公司, 1984: 439.

[3] 王利明. 中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明[M]. 北京: 中國(guó)法制出版社, 2001: 316.

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[9] 潘維大. 英美侵權(quán)行為法: 中[M]. 臺(tái)灣: 臺(tái)北瑞興圖書股份有限公司, 2002: 98.

Discussion on Qualifications of Property Owners of Residential Quarter

LI Jie, QI Enping
(College of Law Science, Tianjin University of Commerce, Tianjin, China 300134)

Rights and obligations of property users (except property owners) have been regulated in Supreme People’s Court’s Interpretations on Some Concrete Legal Issues in Trying the Dispute Cases of Determination of Ownerships of Buildings and Supreme People’s Court’s Interpretations on Some Concrete Legal Issues in Trying the Dispute Cases of Property Management Disputes. The implementation of these two interpretations would help to ameliorate the disorder situations of property management of residential quarters. But the relevant regulations are inadequate. By combining Chinese current real situations with experiences of legislative patterns at home and abroad, rights and obligations of relevant property users (except property owners) should be distinguished. They are as following: Chinese real estate developers do not enjoy qualifications of property owners, renters could conditionally enjoy qualifications of property owners, which is decided by their leasing contracts, and delegates of exclusive right owners could be granted qualifications of property owners.

Property Owner; Property User; Qualification of Property Owner

D923.2

A

1674-3555(2010)02-0106-06

10.3875/j.issn.1674-3555.2010.02.018 本文的PDF文件可以從xuebao.wzu.edu.cn獲得

(編輯：朱選華)

2009-08-23

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(08BFX021)

李劼(1983- )，女，浙江溫州人，碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)