面對房地產(chǎn)價格上漲過快，4月14日國務(wù)院出臺更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)調(diào)控似乎成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中心環(huán)節(jié)。在調(diào)控和反調(diào)控的博弈下，房地產(chǎn)市場形成了一種觀望和僵持的局面：交易清淡而價格企穩(wěn)。甚至一度出現(xiàn)價格上漲的趨勢。

為什么最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒有起到預(yù)期效果？

首先，市場與政府博弈的歷史結(jié)果是房價總會創(chuàng)新高。2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對性地出臺抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但就在2008年底，政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，不得不再次刺激樓市，以至于樓市在2009年再創(chuàng)新高。

總結(jié)幾年來與政府政策博弈的經(jīng)驗，市場至少有兩點共識：樓價下跌是暫時的，上漲是大趨勢；政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因為如此，房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來越差。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商資金充裕，有能力“扛住”樓價。2009年的房地產(chǎn)市場在國家刺激經(jīng)濟(jì)的政策作用下，銷售額創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，全年新房銷售超過4萬億元人民幣。在當(dāng)前的中國樓市，新房的交易量遠(yuǎn)大于二手樓房的交易量。因此，開發(fā)商在價格的形成機(jī)制中起決定作用，這是中國樓市與歐美發(fā)達(dá)國家樓市的重大差異。因此，只有開發(fā)商主動降低銷售價格，樓市價格才會走低，在財務(wù)狀況無憂的情況下，開發(fā)商當(dāng)然不會主動降低銷售價格了。

第三，歐美經(jīng)濟(jì)不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，當(dāng)中國進(jìn)行樓市調(diào)控時，歐美國家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經(jīng)濟(jì)問題幫助不大，卻使新興市場出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。最近幾個月，新加坡、馬來西亞以及中國香港等地樓市都在躍躍欲試。在此背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國家的低利率政策使該政策工具難以實施。糧食歉收導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品價格上漲使CPI超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔(dān)憂越來越強烈，結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。

其實，這并不意味著中國政府對樓市毫無辦法，對商業(yè)銀行的窗口指導(dǎo)和控制信貸規(guī)模就是有效的手段，通過這些手段可以成功實現(xiàn)貨幣供應(yīng)量增長速度的大幅度下降，目前，M2已經(jīng)從2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通過行政的手段強行增加保障性住房的供給也是很好的調(diào)控手段，只要很好地落實年初計劃增加580萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，調(diào)控房價的目標(biāo)就會實現(xiàn)。