蘇 煒 ,汪 菁

(中州大學工程技術學院,鄭州 450044)

物業(yè)管理招標投標與建筑工程和設備采購等招標投標有所不同,物業(yè)管理招標要選擇最合適的而不是最好的方案,但如何分析并確定適合于不同小區(qū)的物業(yè)管理方案,往往不是一件十分容易的事。參與投標企業(yè)的投標書應能體現(xiàn)本企業(yè)的實力和對目標物業(yè)的管理構思,而更重要的是對目標物業(yè)的物業(yè)管理方案應做到既有準確的物業(yè)管理水平定位、可靠的服務質量保證體系,又要有合理的價格。

物業(yè)管理招標中的評標工作是一項復雜的系統(tǒng)工程,如何處理好投標書中各項內容的關系,科學、準確的確定投標書的總體水平,有效地減少評標過程中人為因素的影響,真正做到公平、公正,是值得探討的。目前,對物業(yè)管理標書的評價多采用模糊綜合評價法和灰色關聯(lián)分析等方法。

本文采用基于集對分析同一度概念的評標方法,對參與投標的各物業(yè)管理企業(yè)的標書進行評價優(yōu)選,探討一種易于實際應用的方法。

1.集對分析同一度的概念

集對是指具有一定聯(lián)系的兩個集合所組成的對子。集對分析的基本思想是在一定的問題背景下,將兩個集合組成對子,做同異反分析并加以定量刻劃,建立聯(lián)系度表達式。集對分析中的同一度是指兩個集合共同具有的特性個數(shù) S與這兩個集合的總特性個數(shù) N的比值,記為,如果所論兩個集合是兩個非負有理數(shù),則它們的同一度就是較小的那個有理數(shù)與較大的那個有理數(shù)之比。例如 2與 4的同一度是,18與 6的同一度是等。

2.物業(yè)管理招標評標集對分析模型

2.1 物業(yè)管理招標評標指標體系

影響物業(yè)管理招評標的因素很多,一般認為投標書的主要內容應包括管理方式、目標定位、人員配備、人員培訓、物資配備、費用測算、檔案管理、管理制度、服務內容、社區(qū)文化、獎懲承諾及企業(yè)信譽等項目?？捎弥笜思?X表示

2.2用層次分析法確定各影響因素權重

在對物業(yè)管理企業(yè)投標書的評價優(yōu)選中,各指標的影響程度是不同的,設各指標的權重集為

每次取兩個因素 XjXk,用 Cjk表示 Xj、Xk對目標的影響程度之比,形成成對比較矩陣 C=(Cjk)K×K,Cjk的取值按“1～9”的標度由評標專家組確定,見表 1。表中每兩個等級的中間狀態(tài) Cjk取 2、4、6、8,并有關系

用近似計算法確定矩陣 C的最大特征值和權重向量,若經檢驗矩陣 C的不一致性可接受,權重向量即為權重分配集ω;若經檢驗矩陣 C的不一致性不能接受,則需調整成對比較矩陣 C中 Cjk的值,直至使矩陣 C的一致性可接受。

表 1 Cjk的取值標準

2.3用集對分析理論優(yōu)選物業(yè)管理企業(yè)

將待評價的投標書與理想標書組成集對,理想標書由 N個待評價標書中各指標的最優(yōu)值構成,即對于效益型指標取同類指標中的最大值,對成本型指標取同類指標中的最小值。若第 n個標書 An中第 k個指標的評價值 xk(n)與理想標書A0中對應指標的最優(yōu)值的同一度為,由集對分析理論同一度的概念可得:

考慮各指標權重ωk后,待評價標書與理想標書的同一度a(n)為

由 a(n)值大小確定 N個標書的優(yōu)劣順序,a(n)值越大越優(yōu)。

3.計算實例

某省會城市的一個中等水平住宅小區(qū),在進行物業(yè)管理招標中,有四個企業(yè)符合資格預審條件,由專家組對這四個企業(yè)的投標書評標。

3.1 待評價標書的單指標評價值和其理想值

專家組首先結合該小區(qū)特點對招標書中各分項內容的重要性進行分析,用層次分析法確定各分項的影響權重,再按預先確定的評分標準對各分項打分。理想標書 A0中的各理想指標值是四個企業(yè)標書中相應評價指標的最大值,各單指標評價值及其理想值,詳見表 2。

3.2 用層次分析法確定各指標權重

用層次分析法確定的各指標權重值見表 2。

3.3 用集對分析理論計算待評價標書與理想標書的同一度

根據(jù)表 1中各指標的評價值和理想值,由公式 (1)分別計算四個標書中各指標的評價值與其對應理想值的同一度(n=1,2,3,4),結果詳見表 3。

表 2 標書內容分項評分

表 3 各評價指標與其理想值的同一度 a(n)k

考慮各評價指標權重ωk,由公式 (3)計算各待評價標書與理想標書的同一度 a(n),對四個投標企業(yè)標書的優(yōu)劣進行排序,結果見表 4。

表 4 各待評標書與理想標書的同一度及優(yōu)劣排序

由計算結果可知,企業(yè) 1為最優(yōu),其次分別為企業(yè) 4、企業(yè)3,企業(yè) 2為最差。該結論與文獻 2中用灰色關聯(lián)理論的評價結果完全一致。

4.結束語

本文利用集對分析中關于兩個集合同一度的概念求取待評標書指標與理想標書指標的同一度,用層次分析法確定各指標的權重后,結合各指標權重計算出待評標書與理想標書的同一度,根據(jù)各待評標書同一度值的大小確定待評標書的優(yōu)劣次序。

這個方法不涉及模糊數(shù)學理論中隸屬函數(shù)和灰色關聯(lián)理論中關聯(lián)度的概念,在求待評標書指標與理想標書指標的同一度時,按兩個非負有理數(shù)同一度的計算方法,即為較小的有理數(shù)與較大的有理數(shù)之比。實例表明,整個評價過程思路清晰,計算過程簡便,容易理解和掌握。

[1]趙克勤.集對分析及其初步應用[M].杭州:浙江科學技術出版社,2000.

[2]蘇煒,汪菁.物業(yè)管理招標中的層次關聯(lián)比選 [J].數(shù)學的實踐與認識,2004(8):41-44.