劉慶清，周國(guó)新，唐 旭，趙 翔，周光源

(1.廣東省地價(jià)評(píng)估中心，廣東 廣州 510075；2.武漢大學(xué) 資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢 430079；3.中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所， 北京 100035)

宗地地價(jià)評(píng)估是根據(jù)特定的評(píng)估目的，針對(duì)待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的狀況，分析待估宗地的權(quán)益狀況并選擇適宜的估價(jià)方法，計(jì)算宗地在設(shè)定的條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格[1].宗地地價(jià)評(píng)估涉及較多的數(shù)據(jù)調(diào)查采集、參數(shù)查詢、計(jì)算等較為繁瑣的工作，手工進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估往往存在“數(shù)據(jù)存儲(chǔ)方式落后、估價(jià)效率較低、日常報(bào)表打印零散，主觀性太強(qiáng)”[2]等問(wèn)題.同時(shí)由于宗地評(píng)估的調(diào)查數(shù)據(jù)、評(píng)估成果等資料也是城市基準(zhǔn)地價(jià)更新和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，需要能有效存儲(chǔ)和有序管理.因此，建立采用計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)地價(jià)評(píng)估的自動(dòng)化與評(píng)估數(shù)據(jù)管理的集成成為地價(jià)管理工作重要的應(yīng)用需求.

國(guó)內(nèi)諸多學(xué)者基于不同設(shè)計(jì)理念和平臺(tái)，先后開(kāi)發(fā)出較具有代表性的宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)，如：李滿春等基于FoxPro平臺(tái)并結(jié)合GIS技術(shù)開(kāi)發(fā)的運(yùn)行于MS-DOS系統(tǒng)下的城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)；張?jiān)龇寤赩B6.0與MapInfo開(kāi)發(fā)的宗地估價(jià)信息系統(tǒng)[3]；董啟國(guó)等基于VB與MapX平臺(tái)開(kāi)發(fā)的基于土地定級(jí)估價(jià)信息的宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)[4]；陳紅艷基于Office和GIS組件開(kāi)發(fā)的宗地估價(jià)系統(tǒng)[5]；譚子芳等基于VB.NET與MapObjects平臺(tái)開(kāi)發(fā)的“湘潭市城區(qū)宗地評(píng)估信息系統(tǒng)”[6]等，從總體上實(shí)現(xiàn)了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)程”)中提供的各種地價(jià)評(píng)估方法計(jì)算機(jī)集成和基于空間數(shù)據(jù)庫(kù)格式的數(shù)據(jù)管理與查詢，并不同程度的實(shí)現(xiàn)了評(píng)估報(bào)表的自動(dòng)化生成，減輕了估價(jià)人員的計(jì)算負(fù)擔(dān)，提高了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性.但較少系統(tǒng)地對(duì)實(shí)際工作中出現(xiàn)的諸如混合用途宗地、里地線分割商業(yè)類型宗地、樓面價(jià)和地面價(jià)互算以及自定義評(píng)估計(jì)算公式等復(fù)雜條件需求下的宗地評(píng)估進(jìn)行的方法研究，系統(tǒng)實(shí)用性受到相應(yīng)的限制.因此，本文將結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用分析宗地評(píng)估業(yè)務(wù)需求，從方法流程和技術(shù)實(shí)現(xiàn)兩方面進(jìn)行研究解決上述實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題，并在實(shí)現(xiàn)多種地價(jià)評(píng)估方法計(jì)算機(jī)集成和評(píng)估報(bào)告的自動(dòng)生成的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)評(píng)估成果圖件、數(shù)據(jù)和文檔的一體化管理，保證提高評(píng)估效率的同時(shí)為數(shù)據(jù)的拓展應(yīng)用提供技術(shù)支持.

1 系統(tǒng)業(yè)務(wù)需求分析

對(duì)《規(guī)程》中所規(guī)定的宗地地價(jià)評(píng)估基本方法和流程進(jìn)行分析，并結(jié)合城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估實(shí)際工作中可能遇到的各種復(fù)雜條件的宗地的評(píng)估方法和流程進(jìn)行匯總歸納與研究，設(shè)計(jì)系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程如下：

圖1 宗地地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)流程圖

通過(guò)業(yè)務(wù)流程的分解與總結(jié)，將城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)分為以下7個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)點(diǎn)：①確定待估宗地的用途.通過(guò)資料收集與調(diào)查，明確待估宗地的用地類型及所有建筑物的樓層、建筑面積及用途信息；②調(diào)查宗地內(nèi)各類用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e和宗地內(nèi)可供交易面積的比例，并根據(jù)各樓層的收益比值系數(shù)計(jì)算宗地的加權(quán)建筑面積(計(jì)算方法見(jiàn)3.2)；③根據(jù)宗地的用地條件和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，估價(jià)師分別采用多種估價(jià)方法分別評(píng)估宗地于某單一用途下單位面積或單位建筑面積的地面價(jià)或樓面價(jià).采用商業(yè)路線價(jià)評(píng)估商業(yè)用地價(jià)格時(shí)，若里地線分割宗地，則必須分別以路線價(jià)和商業(yè)級(jí)別價(jià)計(jì)算宗地分布在里地線內(nèi)外部分的價(jià)格；④根據(jù)宗地的建筑面積信息，根據(jù)需要進(jìn)行宗地于地面價(jià)與樓面價(jià)的換算；⑤根據(jù)各種方法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，估價(jià)師將各種方法評(píng)估得到的地價(jià)加權(quán)得到宗地于某單一用途下的綜合樓面價(jià)和地面價(jià)；⑥估價(jià)師根據(jù)各類用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e或建筑面積分別以地面價(jià)或樓面價(jià)匯總為宗地總價(jià)，并完成評(píng)估技術(shù)報(bào)告；⑦將各估價(jià)師評(píng)估的總價(jià)進(jìn)行綜合，得到宗地的最終價(jià)格，并形成土地估價(jià)報(bào)告.

2 系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

2.1 數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

為了保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)的規(guī)范性，提高地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)的共享度，宗地地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)以《城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”)為指導(dǎo)進(jìn)行系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì).根據(jù)存儲(chǔ)內(nèi)容和數(shù)據(jù)源的不同，系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)從邏輯上劃分7個(gè)子數(shù)據(jù)庫(kù)以便數(shù)據(jù)共享與維護(hù)：①宗地地籍庫(kù)，從地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中獲取城鎮(zhèn)內(nèi)所有的宗地地籍信息；②基準(zhǔn)地價(jià)成果庫(kù)存儲(chǔ)了城鎮(zhèn)最新的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，包括商、住、工三類用途的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)分布信息，以提取城鎮(zhèn)內(nèi)任意宗地的基準(zhǔn)地價(jià)和級(jí)別信息；③市場(chǎng)樣本庫(kù)存放市場(chǎng)交易樣本信息，為宗地地價(jià)評(píng)估提供市場(chǎng)比較案例，同時(shí)也可以作為基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)樣本；④估價(jià)參數(shù)庫(kù)存儲(chǔ)不同時(shí)段的等地價(jià)評(píng)估參數(shù)；⑤評(píng)估項(xiàng)目庫(kù).系統(tǒng)以“評(píng)估項(xiàng)目”作為一次地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)組織單元，并為其分配唯一的“項(xiàng)目編號(hào)(PID)”.評(píng)估項(xiàng)目庫(kù)中存放了待估宗地的地理位置信息、各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e、宗地上建筑物的棟數(shù)、樓層和建筑面積信息以及宗地的評(píng)估結(jié)果信息；⑥評(píng)估案例庫(kù).系統(tǒng)將完成評(píng)估的宗地結(jié)果信息存放于評(píng)估案例庫(kù)中，為下次宗地地價(jià)評(píng)估提供比較案例，同時(shí)也可作為該城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的地價(jià)樣本；⑦成果報(bào)告庫(kù)，系統(tǒng)以二進(jìn)制流的形式將地價(jià)評(píng)估過(guò)程中形成的估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)報(bào)告以及各類評(píng)估報(bào)告的附件存放于數(shù)據(jù)庫(kù)中.

圖2 宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)關(guān)系

系統(tǒng)子庫(kù)均參照《標(biāo)準(zhǔn)》指定的結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)不僅可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)輕易獲取城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果數(shù)據(jù)，為宗地的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，同時(shí)通過(guò)日常評(píng)估案例的積累、交易樣本的采集和估價(jià)參數(shù)的更新，也可為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新提供可靠的地價(jià)樣本和估價(jià)參數(shù)數(shù)據(jù).

2.2 系統(tǒng)軟件結(jié)構(gòu)

考慮宗地地價(jià)評(píng)估的業(yè)務(wù)的日常性，系統(tǒng)設(shè)計(jì)為C/S版的局域網(wǎng)內(nèi)運(yùn)行模式，系統(tǒng)軟件結(jié)構(gòu)可分為數(shù)據(jù)服務(wù)層、應(yīng)用邏輯層和表現(xiàn)層三個(gè)層次.

圖3 宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)總體架構(gòu)

(1)應(yīng)用邏輯層：根據(jù)工作內(nèi)容、技術(shù)流程和成果要求等業(yè)務(wù)需求，綜合考慮軟件平臺(tái)成熟度、開(kāi)發(fā)難易程度和開(kāi)發(fā)周期等因素，選取ESRI 的ArcGIS Engine 9.2組件庫(kù)為GIS開(kāi)發(fā)平臺(tái)，Microsoft Visual Studio2005 C#作為開(kāi)發(fā)工具實(shí)現(xiàn)宗地地價(jià)評(píng)估所需功能的系統(tǒng)定制.

(2)數(shù)據(jù)服務(wù)層：采用Microsoft Office Access 的MDB格式數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)宗地地價(jià)評(píng)估的空間數(shù)據(jù)庫(kù)和系統(tǒng)參數(shù)庫(kù)的構(gòu)建和存儲(chǔ)，分別通過(guò)系統(tǒng)層次的I/O、ADO.net和空間數(shù)據(jù)庫(kù)引擎實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)文件、非空間表Table和空間數(shù)據(jù)的訪問(wèn)和操作.

(3)表現(xiàn)層：表現(xiàn)層通過(guò)宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)提供的按鈕、對(duì)話框等用戶交互界面實(shí)現(xiàn)相關(guān)業(yè)務(wù)功能的具體實(shí)現(xiàn).業(yè)務(wù)功能主要包括評(píng)估數(shù)據(jù)采集、評(píng)估項(xiàng)目管理、宗地地價(jià)評(píng)估、成果圖件和報(bào)告管理、系統(tǒng)工具5個(gè)模塊.其中：①評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)入庫(kù)模塊實(shí)現(xiàn)宗地地籍?dāng)?shù)據(jù)、市場(chǎng)交易樣本和估價(jià)參數(shù)的入庫(kù)；②評(píng)估項(xiàng)目管理模塊完成評(píng)估項(xiàng)目的新建、歸檔和查詢，為待估項(xiàng)目分配估價(jià)師，并通知估價(jià)師進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估操作；③估價(jià)師利用宗地地價(jià)評(píng)估模塊，分別選取不同的估價(jià)方法進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估；④成果圖件報(bào)告管理模塊按照《規(guī)程》中所規(guī)定的格式實(shí)現(xiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告的自動(dòng)生成和輸出打印；⑤系統(tǒng)工具模塊提供數(shù)據(jù)編輯、查詢和統(tǒng)計(jì)分析、估價(jià)師信息維護(hù)、系統(tǒng)授權(quán)管理和數(shù)據(jù)備份等基本的用戶交互操作功能和系統(tǒng)維護(hù)功能.

3 關(guān)鍵技術(shù)與方法

3.1 綜合用途的宗地地價(jià)評(píng)估方法

具有綜合用途的宗地是指在宗地內(nèi)或其建筑物的不同樓層上有2種或2種以上土地利用方式存在的宗地.綜合用途的宗地?zé)o法通過(guò)單一地類的基準(zhǔn)地價(jià)修正得到，因而評(píng)估方法相對(duì)復(fù)雜.參考文獻(xiàn)[7]中設(shè)計(jì)的綜合用途宗地地價(jià)評(píng)估方法，結(jié)合計(jì)算機(jī)輔助估價(jià)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估方法的一般流程如下：

(a)單一用途宗地地價(jià)評(píng)估流程 (b)商業(yè)用地系數(shù)修訂法評(píng)估流程 (c)綜合用途宗地地價(jià)評(píng)估流程

綜合用途宗地應(yīng)當(dāng)根據(jù)所包含的用途分解成多宗單一用途的宗地進(jìn)行評(píng)估，基本步驟為：①單一用途宗地地價(jià)評(píng)估：按照《規(guī)程》的基本規(guī)定，根據(jù)待估宗地的條件和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的基本特征，分別選取系數(shù)修訂法等多種方法分別評(píng)估宗地價(jià)格，并根據(jù)各方法的準(zhǔn)確度分配不同的權(quán)重綜合計(jì)算待估宗地的價(jià)格；②商業(yè)用地系數(shù)修訂法評(píng)估：根據(jù)《規(guī)程》的要求，采用系數(shù)修訂法評(píng)估商業(yè)用地地價(jià)時(shí)，里地線內(nèi)的臨街地必須以路線價(jià)作為宗地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的修正基準(zhǔn)，里地線外地塊以商業(yè)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)作為修正基準(zhǔn).對(duì)于城鎮(zhèn)內(nèi)被里地線分割的商業(yè)用地評(píng)估，分別按照路線價(jià)和商業(yè)級(jí)別價(jià)修正得到兩部分的單價(jià)，再由估價(jià)師根據(jù)里地線內(nèi)外土地面積或建筑面積比例等加權(quán)得到綜合單價(jià)，進(jìn)而得到整塊宗地的總價(jià)；③綜合用途宗地地價(jià)評(píng)估：根據(jù)宗地內(nèi)包含的用途，分別按照單一用途宗地地價(jià)評(píng)估的方法得到該宗地商業(yè)、居住和工業(yè)部分的評(píng)估單價(jià)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地內(nèi)各用途所分?jǐn)偟耐恋孛娣e或建筑面積綜合計(jì)算得到待估宗地的單價(jià)和宗地總價(jià).

3.2 宗地地面價(jià)與樓面價(jià)換算方法

宗地地價(jià)根據(jù)特定的需要有地面價(jià)和樓面價(jià)兩種表現(xiàn)形式，其中，地面價(jià)表示的是單位土地面積的地價(jià)，樓面價(jià)表示的是單位建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià).宗地內(nèi)不同樓層的實(shí)際收益不同導(dǎo)致不同樓層上的樓面地價(jià)通常存在差異，因此在進(jìn)行宗地樓面價(jià)計(jì)算時(shí)往往計(jì)算的是特定條件下的樓面地價(jià)，例如宗地的首層樓面價(jià)或者平均樓面價(jià)等，據(jù)此原理設(shè)計(jì)宗地樓面價(jià)與地面價(jià)換算方法原理如下：

圖5 宗地地面價(jià)與樓面價(jià)換算方法

由宗地地面單價(jià)換算設(shè)定條件下的樓面價(jià)的基本步驟為：①由宗地地面單價(jià)與宗地面積計(jì)算得到宗地總價(jià)；②通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查等方法獲取待估宗地的地價(jià)樓層價(jià)格比值系數(shù)(設(shè)收入最低的樓層價(jià)格比值系數(shù)為1，各樓層收入與該層收入的比值即為該樓層的價(jià)格比值系數(shù))；③通過(guò)樓層價(jià)格比值系數(shù)和宗地分棟分層建筑面積，計(jì)算待估宗地的加權(quán)建筑面積；④宗地總價(jià)除以宗地加權(quán)建筑面積即可得到價(jià)格比值系數(shù)為1的樓層的樓面價(jià)；⑤通過(guò)各樓層的價(jià)格比值系數(shù)，即可計(jì)算得到任意樓層的樓面單價(jià)和總價(jià).由設(shè)定條件下的樓面價(jià)換算為地面單價(jià)則是一個(gè)相反的計(jì)算過(guò)程.

3.3 宗地地價(jià)計(jì)算公式自定義技術(shù)

系統(tǒng)按要求預(yù)置了《規(guī)程》中規(guī)定的各種地價(jià)評(píng)估方法計(jì)算的數(shù)據(jù)項(xiàng)和地價(jià)計(jì)算公式.然而，在實(shí)際評(píng)估工作中通常由于待估宗地的實(shí)際條件不同和估價(jià)目的不同導(dǎo)致地價(jià)計(jì)算公式也表現(xiàn)出一定的差異.為了提高系統(tǒng)的開(kāi)放性和實(shí)用性，文獻(xiàn)[8]中通過(guò)設(shè)計(jì)專門的公式解析引擎，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)評(píng)估計(jì)算公式的自定義.為了使之更加符合城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估的需要，本文在公式解析引擎的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了地價(jià)計(jì)算數(shù)據(jù)項(xiàng)的自定義，即用戶可以根據(jù)需要任意定義當(dāng)前參與計(jì)算的數(shù)據(jù)項(xiàng)以及地價(jià)計(jì)算的步驟與對(duì)應(yīng)的公式，基本原理如下圖所示：

圖6 公式自定義技術(shù)實(shí)現(xiàn)原理

地價(jià)計(jì)算公式自定義技術(shù)主要包含5個(gè)核心部件，其中：①數(shù)據(jù)字典編輯器用于維護(hù)當(dāng)前參與地價(jià)計(jì)算的數(shù)據(jù)項(xiàng)，用戶根據(jù)自定義的數(shù)據(jù)項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估數(shù)據(jù)項(xiàng)數(shù)值輸入；②公式編輯器與用戶交互，實(shí)現(xiàn)公式的輸入、編輯和顯示操作；③語(yǔ)法分析器對(duì)公式編輯器或數(shù)據(jù)庫(kù)中讀取的模型公式表達(dá)式進(jìn)行語(yǔ)法驗(yàn)證，并從驗(yàn)證合法的公式表達(dá)式中解析出公式變量和計(jì)算符號(hào)，以堆棧形式存儲(chǔ)；④變量統(tǒng)計(jì)器通過(guò)1)中定義的數(shù)據(jù)項(xiàng)及用戶輸入值獲取步驟③的公式變量值；⑤公式計(jì)算器根據(jù)步驟③和④得到的各變量值和堆棧中的運(yùn)算符號(hào)執(zhí)行數(shù)學(xué)計(jì)算，得到地價(jià)計(jì)算結(jié)果.

宗地地價(jià)計(jì)算公式自定義技術(shù)的實(shí)現(xiàn)與集成可以滿足系統(tǒng)在地價(jià)計(jì)算數(shù)據(jù)項(xiàng)和計(jì)算公式不確定情況下的地價(jià)評(píng)估，有助于提高評(píng)價(jià)系統(tǒng)的開(kāi)放性和實(shí)用性.

3.4 “圖數(shù)文”一體化管理技術(shù)

為了數(shù)據(jù)管理、分析和成果應(yīng)用的方便，系統(tǒng)充分利用ESRI的Geodatabase數(shù)據(jù)模型對(duì)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)集成的功能[9]，利用文獻(xiàn)[10]中關(guān)于地價(jià)評(píng)估成果的“圖數(shù)文”一體化存儲(chǔ)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估的空間數(shù)據(jù)、屬性表格、成果圖件和成果報(bào)告等多種類型數(shù)據(jù)進(jìn)行一體化組織與存儲(chǔ).

4 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)

城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)的主要目標(biāo)在于滿足評(píng)估中介結(jié)構(gòu)以及政府部門的宗地地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)需求.系統(tǒng)以Microsoft Visual C# 2005為開(kāi)發(fā)工具，ArcGIS Engine Developer Kit V9.2為GIS平臺(tái)組件，并以規(guī)程提供的估價(jià)報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合計(jì)算機(jī)輔助估價(jià)的特點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)“報(bào)告式”風(fēng)格的功能界面.城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)部分應(yīng)用界面截圖如圖7所示.

(a)各用途分棟分層建筑面積分?jǐn)?(b)成本逼近法地價(jià)計(jì)算數(shù)據(jù)項(xiàng)自定義

(c)成本逼近法地價(jià)計(jì)算公式自定義 (d)評(píng)估報(bào)告自動(dòng)生成

(e)系數(shù)修訂法宗地地價(jià)評(píng)估

5 結(jié)語(yǔ)

本文所研究的城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)以獨(dú)特的方式在軟件中集成了綜合用途宗地地價(jià)計(jì)算、宗地地面價(jià)與樓面價(jià)換算、宗地地價(jià)計(jì)算公式自定義以及評(píng)估成果的“圖數(shù)文”一體化管理技術(shù)，從方法和技術(shù)兩方面滿足了城鎮(zhèn)宗地地價(jià)評(píng)估工作需求.軟件開(kāi)發(fā)完成后在廣東省陽(yáng)江市國(guó)土資源局地價(jià)評(píng)估部門中得到了實(shí)踐應(yīng)用與檢驗(yàn)，實(shí)踐證明：該系統(tǒng)能夠勝任實(shí)踐中不同評(píng)估目的和復(fù)雜條件下的宗地地價(jià)評(píng)估工作的需要，具有較強(qiáng)的適應(yīng)性和實(shí)用性.然而，考慮到WebGIS軟件開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，系統(tǒng)基于C/S架構(gòu)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，一定程度上增加了系統(tǒng)運(yùn)行的維護(hù)工作量；另一方面，系統(tǒng)運(yùn)行于公司或單位內(nèi)部局域網(wǎng)，無(wú)法在Internet網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行，其應(yīng)用范圍受到一定限制.因此，尋找一種廉價(jià)、健壯、高效的WebGIS開(kāi)發(fā)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)宗地地價(jià)的在線評(píng)估將是本系統(tǒng)下一步研究的重點(diǎn)所在.

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