牟華清

[摘要]在后勤社會化大背景下，目前很多高校的學生公寓通過引進物業(yè)管理企業(yè)進行管理。在物業(yè)服務(wù)合同中，學生雖然并不是締結(jié)合同的一方主體，但其基于承租人的資格在物業(yè)服務(wù)合同處于非業(yè)主使用人的法律地位。具有獨立的存在意義。物業(yè)管理企業(yè)在違反安全保障義務(wù)和擅自闖入學生宿舍的情況下應(yīng)該承擔侵權(quán)責任。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；非業(yè)主使用人；安全保障義務(wù)；侵權(quán)責任

中國分類號：G642

文獻標識碼：A

文章編號：1671-5918(2009)04-0035-02

在社會、媒體、學界及司法界的推動下，學生主體意識逐漸增強，越來越注意維護自身的合法權(quán)益。高等學校主動或被迫走出象牙之塔，開始接受法治的考驗。這要求高校進行管理方式的變革，以適應(yīng)不斷變化的要求。高校后勤服務(wù)的社會化就是適應(yīng)社會的變化而進行的一場變革，但此變革更多的是宏觀管理層面的，具體到學生宿舍管理方式上并未因上述變革而發(fā)生根本的變化。這種情況極不適應(yīng)學生權(quán)利意識變化的實際，在實踐中引起了一系列問題。本文將在分析學生入住公寓行為的法律性質(zhì)基礎(chǔ)上，分析學生在物業(yè)管理中的法律地位，進而分析物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)瑕疵主要類型及其法律責任。

一、學生入住公寓行為的法律性質(zhì)

高校與學生的法律關(guān)系比較復(fù)雜，即存在行政法律關(guān)系。也存在民事法律關(guān)系，是公私法交織的復(fù)雜領(lǐng)域。但在學生和高校后勤服務(wù)之間存在著的是平等的合同關(guān)系，學生因交納學費享有作為“消費者”的權(quán)利。該合同關(guān)系由于是基于宿舍而產(chǎn)生的，兩者之間形成的是房屋租賃關(guān)系。在該法律關(guān)系中，學校是出租人，學生是承租人。學校的主要義務(wù)是交付符合住宿要求與標準的房屋于學生，學生的主要義務(wù)是向?qū)W校交付租金，并按照約定的用途使用該房屋。與通常的房屋租賃關(guān)系相比，其具有以下主要特征：第一，學校作為出租人不得拒絕提供房間于承租人，學生在一般情況下沒有選擇是否承租的自由，這違反了“平等自愿”的民事基本原則；第二，在租金的設(shè)定上，教育主管機關(guān)進行了最高額限制，出租人不能隨意調(diào)高；第三，該法律關(guān)系中的承租人無優(yōu)先購買權(quán)；第四，學校不能隨意解除合同，學生也不能隨意要求變更合同；第五，對同一間房屋，承租人往往是兩個人以上，但其相互之間又不是合租關(guān)系，該租賃關(guān)系與目前存在爭議的“群租”有較多相似之處。可見，雙方權(quán)利都受到了較大限制。

二、學生在物業(yè)管理中的法律地位

一般認為，物業(yè)管理是由專門的物管按照約定，對房屋及其配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，并對房屋周圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等進行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。以及對住用人提供多方面、綜合性服務(wù)的專業(yè)化有償活動。在學生公寓管理中，學校一般通過合同將學生公寓及其配套施的維護、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等事務(wù)交由物管承擔。在該合同中，學生并未參與合同的締結(jié)，不是該合同關(guān)系的一方主體，其居于非業(yè)主使用人的法律地位，不具有成員權(quán)，無選擇和更換物管的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)約，安全保障義務(wù)是物管的一項法定義務(wù)，當事人不能通過合同予以排除。物管有義務(wù)為全體業(yè)主及非業(yè)主使用人提供安全保障義務(wù)，也可以制止作為非業(yè)主使用人(學生)的違法犯罪行為以維護公寓的正常秩序。如果物管違反義務(wù)給學生造成損害，受害人可以直接要求其承擔相應(yīng)法律責任。在實踐中，由于學生并未參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，在人住之前一般也沒有簽訂相關(guān)協(xié)議，在物管未盡安全保障義務(wù)而遭受損害的，很難得到法律的保護。在事故發(fā)生后，學校和物管往往辯稱住宿費中不包括物業(yè)管理費，不存在物業(yè)管理關(guān)系，因而不應(yīng)承擔責任。很多學校認為。學生除因發(fā)生消防和食品安全事故而導致的人身和財產(chǎn)損害學校需承擔責任外，其它方面原因?qū)е碌膿p害，如因盜竊導致的財產(chǎn)損害和他人侵權(quán)而導致的人身損害學校并不需承擔責任?！案鶕?jù)一般安全注意義務(wù)的要求，從事交易或者社會活動，肇致形成或者持續(xù)特定危險源的，應(yīng)當采取必要安全措施，以保護他人免受損害。違反此項一般安全注意義務(wù)要求導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生，雖無法律明確規(guī)定的作為義務(wù)或者合同約定的作為義務(wù)，安全注意義務(wù)人仍應(yīng)當為自己的不作為行為承擔民事責任?！睂W生基于非業(yè)主使用人的法律地位，學校和物管不能拒絕提供安全保障義務(wù)和其它物業(yè)服務(wù)。

三、物業(yè)服務(wù)瑕疵的主要類型

物管應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和物業(yè)管理行業(yè)標準履行自己的義務(wù)，否則即可能構(gòu)成服務(wù)瑕疵。在學生公寓物業(yè)管理實踐中，物業(yè)服務(wù)瑕疵主要存在兩種類型：一是違反安全保障義務(wù)，給學生造成人身和財產(chǎn)損害；二是物業(yè)管理人員擅聞學生宿舍，侵犯學生的人格尊嚴和個人隱私。

安全保障義務(wù)，是指行為人如果能夠合理預(yù)見他人的人身或者財產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財產(chǎn)損害。目前，對經(jīng)營者因違反安全保障義務(wù)而導致的人身損害，2003年最高人民法院通過的《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》作了專門的規(guī)定。根據(jù)該解釋第6條第l款，從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。該條的義務(wù)主體范圍較為廣泛，包括服務(wù)場所的所有者、管理者、承包經(jīng)營者等對該場所負有法定安全保障義務(wù)或者具有事實上控制力的公民、法人或其他社會組織，物管應(yīng)該符合該款關(guān)于主體的規(guī)定。安全保障義務(wù)的范圍包括提供硬件和軟件兩方面的保障義務(wù)。在提供硬件方面的保障義務(wù)方面，學?；蛭锕芏紤?yīng)保證其提供學生人住的建筑物、配套服務(wù)設(shè)施、設(shè)備是安全可靠的，有國家標準的應(yīng)當符合相應(yīng)的標準，沒有國家標準的，應(yīng)當符合行業(yè)標準或者其它安全標準。如果因為提供的服務(wù)設(shè)施不符合相應(yīng)的質(zhì)量標準而導致學生損害的，學校和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該承擔相應(yīng)的法律責任。在實踐中就曾發(fā)生多起因高低床不符合標準致學生摔傷而狀告學校的案例。在提供軟件方面的保障義務(wù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備數(shù)量足夠、合格的安全保障人員照顧、保護學生的人身、財產(chǎn)安全不至遭受來自外界、第三人的隨意侵害。目前，學生宿舍失竊的現(xiàn)象并不鮮見，特別是手提電腦等貴重物品失竊給學生造成了較大損失。物管應(yīng)該消除內(nèi)外部不安全因素，為學生學習和生活提供一個安全的環(huán)境。

物業(yè)管理人員擅闖學生宿舍，侵犯學生的人格尊嚴和個人隱私在目前的高校問題比較突出?；趯W校對安全的狹義理解，消防安全、食品安全和其它公共安全是各級各類學校黨政一把手工程。在學生公寓管理中，消除消防安全隱患就成了各宿舍管人員日常工作中最重要的工作?；谀康牡恼斝?，宿舍管理人員可以使用他們認為最有效的實施。在宿舍無人

的時候檢查(主要是檢查熱得快、電飯鍋等大功率電器)，可以不留死角，檢查效果最佳，宿管人員也最喜歡利用這個時機進行檢查。此外，在學生休息需要用水用電的高峰時刻，如下午上完課，晚上洗漱時間，未經(jīng)學生允許就直接開門進入宿舍，以收繳相關(guān)東西。上述行為，導致了學生和學校的緊張關(guān)系，在情緒激動時還可能發(fā)生沖突。學生宿舍在法律意義上應(yīng)該屬于住宅，高校對于住宅并無“特別權(quán)力”關(guān)系的適用，在宿舍管理領(lǐng)域應(yīng)該適用法律保留和法律優(yōu)位原則，除非經(jīng)過學生的同意或者追查犯罪的需要，禁止非法搜查或者非法侵入學生宿舍。學校和物業(yè)管理人員以“安全”為借口擅自闖入學生宿舍的行為，是對學生人格尊嚴和個人隱私的非法侵犯行為，如果給學生造成損害的，學校和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

四、物業(yè)服務(wù)瑕疵的法律責任

安全保障義務(wù)是物管的主要義務(wù)，其不能以合同沒有明確約定為由拒絕履行自己的這一法定義務(wù)。物管對進入學生公寓的可疑人員有權(quán)問詢并查明其身份，對有可能涉及人身、財產(chǎn)安全的隱患，有權(quán)主動排除或者要求相關(guān)主體予以排除。物管應(yīng)派專人在學生住宿區(qū)周圍進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，對存在的安全隱患及時予以排除，這是物管的應(yīng)盡義務(wù)。如果學生在宿舍的財產(chǎn)被盜或者遭受人身損害的，而物管未盡上述義務(wù)的，受害人是可以要求物管承擔相應(yīng)的責任。該責任的性質(zhì)是一種侵權(quán)責任，物管應(yīng)當承擔與其過錯相應(yīng)的補充賠償責任。

未經(jīng)學生同意，擅闖學生宿舍的行為，屬侵權(quán)行為的范疇。受害人可以要求物管停止侵權(quán)，賠禮道歉，如果有損害的還可以要求其承擔損害賠償責任。如果有學校相關(guān)老師的共同參與，學校與物管構(gòu)成共同侵權(quán)行為，他們共同對受害人承擔侵權(quán)責任。物管能不能以受學校委托為理由主張責任的排除呢?在現(xiàn)代法治社會，任何一個人都有學法、守法的義務(wù)，當事人不能以不知道學生擁有住宅權(quán)和個人隱私權(quán)為籍口逃避自己應(yīng)該承擔的法律義務(wù)。再看學校和物管的關(guān)系，兩者是由于締結(jié)合同而形成的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，兩者并不存在上下級隸屬關(guān)系，要求雙方都不侵犯他人權(quán)利是其應(yīng)盡的基本法律義務(wù)，物管不能以受學校委托為由主張自己無責。

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