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2009-12-29 00:00:00談佳隆
中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2009年35期
8月26日，上海閔行浦江基地動(dòng)工；8月27日，浦東周康航基地開(kāi)建；8月28日，浦東曹路基地啟動(dòng)。
8月的最后一周，上海三大保障性住房基地項(xiàng)目“密集”開(kāi)工，似乎給8月上旬已經(jīng)臨近2萬(wàn)，平方米均價(jià)的上海商品房市場(chǎng)提供了三支“鎮(zhèn)靜劑”。
三天三大基地的開(kāi)工速度前所未有。加之已開(kāi)工的嘉定江橋基地、松江泗涇基地，上海市政府確定的六大保障性住房基地已經(jīng)啟動(dòng)了五個(gè)。拓展后的總用地面積達(dá)2360萬(wàn)平方米，建成之后52萬(wàn)人將入住此六大基地。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，造成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆且均價(jià)再創(chuàng)歷史新高的真正推手是豪宅扎堆上市。不過(guò)，在商業(yè)豪宅交易井噴的同時(shí)，政府為普通百姓提供基本住房需求的大型居住社區(qū)基地也集中開(kāi)工。
在采訪中，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“相信三大基地在內(nèi)的保障性住房的密集‘動(dòng)土’，在一定程度上能夠彌補(bǔ)政府上半年在保障性住房上的開(kāi)工不足。”但該人士并不愿意透露開(kāi)工量缺口究竟有多大。
上海下半年土地供應(yīng)或呈井噴
8月末，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從上海市發(fā)改委獨(dú)家獲悉，今年上半年上海主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)完成情況中，“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”是唯一一個(gè)大幅度落后于此前今年規(guī)劃的重要指標(biāo)。
按照上海市委、市政府年初的許諾，全年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目標(biāo)是“力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)400萬(wàn)平方米左右”，而整個(gè)上半年，上海僅開(kāi)工建設(shè)95萬(wàn)平方米，開(kāi)工量不足全年的25％。
上海市發(fā)改委人士表示，此數(shù)據(jù)是今年8月下旬上海市發(fā)改委主任周波在向市人大常委會(huì)報(bào)告上半年上海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展執(zhí)行情況時(shí)所披露的，這也是該方面數(shù)據(jù)的首次公布。
實(shí)際上，在今年年初，上海市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)多次把“力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)400萬(wàn)平方米左右”保障性住房作為工作任務(wù)。而在上海商品房?jī)r(jià)格快速上升之時(shí)，保障性住房開(kāi)工量卻出現(xiàn)了開(kāi)工不足，其中究竟有何奧妙呢?
“為什么快不起來(lái)?因?yàn)橥恋刂笜?biāo)有一定的審核程序；另外，選擇的基地也有一個(gè)動(dòng)拆遷的問(wèn)題；此外，還要考慮公共設(shè)施配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，集中大量建設(shè)存在一些制約性因素?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(zhǎng)劉海生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》解釋說(shuō)。
不過(guò)，考慮到今年二季度以來(lái)，上海住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的井噴行情造成價(jià)格上漲過(guò)快，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，“增加土地供給”便進(jìn)入到中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記俞正聲的視線。
今年7月，俞正聲在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)，就曾把“增加供應(yīng)量”作為抑制高房?jī)r(jià)的“殺手锏”。
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局知情人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“今年上半年，我們供應(yīng)住宅土地為60幅、401公頃。其中用于商品房地塊的有25幅、188公頃；用于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房地塊的有35幅、213公頃。相比上半年，下半年住宅土地供應(yīng)量有望成倍增長(zhǎng)?！?br/> 據(jù)了解，今年下半年預(yù)計(jì)上?？晒?yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃；加之上半年的數(shù)據(jù)，全年有望實(shí)現(xiàn)可供住宅用地180幅、1597公頃這一目標(biāo)。
此外，上海處于“批而未用”狀態(tài)的1077公頃住宅用地，將成為上海規(guī)土局重點(diǎn)督查的對(duì)象，因而多種因素疊加或?qū)?dǎo)致下半年上海住宅土地供應(yīng)出現(xiàn)井噴狀態(tài)。
上?！靶碌赝酢痹偎⑿?br/>
從“不足”到“井噴”，上海普通住宅土地供應(yīng)發(fā)生了什么?
種種跡象表明政府層面已經(jīng)意識(shí)到，只有增加住宅土地供應(yīng)量，大力建設(shè)保障性住房和大型居住小區(qū)才是解決上海高房?jī)r(jià)的可行之道。
8月19日，上海市十三屆人大常委會(huì)第十三次(擴(kuò)大)會(huì)議召開(kāi)，上海市委書(shū)記俞正聲參加了徐匯代表團(tuán)的評(píng)議活動(dòng)。在該分組會(huì)上，上海市人大代表、上海城開(kāi)集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)質(zhì)疑：“按照最近上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)‘地王’的出讓價(jià)格計(jì)算，其建成一期后的價(jià)格應(yīng)該會(huì)在3萬(wàn)元／平方米，按照比價(jià)體系，那時(shí)徐匯區(qū)的房?jī)r(jià)不是應(yīng)該到10萬(wàn)元／平方米了嗎?”
7月23日，備受關(guān)注的上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，拍出了30.48億元的高價(jià)，被金地集團(tuán)收入囊中，創(chuàng)下了今年土地拍賣價(jià)格的新高，成為上海年度新“地王”。與一些城市中心城區(qū)“地王”不同，10號(hào)地塊處于上海遠(yuǎn)郊。
在詳細(xì)了解上海新“地王”事件之后，俞正聲書(shū)記打斷了倪建達(dá)的發(fā)言，稱：“可以在它周圍建大型小區(qū)，就不怕它不栽在那兒?！?br/> 上海市住房保障和房屋管理局知情人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露：“上海市委、市政府已經(jīng)明確，除了六大保障性住房基地之外，上海還將建設(shè)以中低價(jià)商品房為主的九個(gè)大型居住社區(qū)，包括已經(jīng)確定的嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城在內(nèi)的基地，總用地面積約3970萬(wàn)平方米?！?br/> 這意味著，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，綜合考慮六個(gè)保障性住房基地和九個(gè)大型居住社區(qū)，上海針對(duì)中低收入民眾的住宅土地用地面積將超過(guò)6330萬(wàn)平方米。
不過(guò)，即使是在俞正聲書(shū)記的“狠招”之下，進(jìn)入8月下旬，房地產(chǎn)商的拿地意愿依然強(qiáng)勁，上海“地王”再次出現(xiàn)。
8月27日，有著央企背景的華潤(rùn)置地以總地價(jià)35.22億元的價(jià)格把上海嘉定南翔的兩幅地塊收入囊中，登上上海新“地王”寶座。
市屬開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率3％是否可行
無(wú)論是保障性住房基地還是大型居住社區(qū)，政府在土地成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)上都會(huì)有所控制，俞正聲之所以能作出“不怕它不栽在那兒”的表態(tài)或基于此。
今年8月下旬，上海市發(fā)改委主任周波在向上海市人大常委會(huì)匯報(bào)工作時(shí)明確表示：“加快保障性住房大型居住社區(qū)建設(shè)，建立‘以區(qū)為主，大集團(tuán)對(duì)口大基地’的建設(shè)新機(jī)制?！?br/> 據(jù)記者了解，所謂“大集團(tuán)對(duì)口大基地”的新機(jī)制已經(jīng)基本確立。其中，上海綠地集團(tuán)對(duì)口嘉定江橋基地；上海城投集團(tuán)對(duì)口松江泗涇基地；上海城建集團(tuán)對(duì)口閔行浦江基地；上海建工集團(tuán)對(duì)口浦東周康航基地；上海地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)口浦東曹路、寶山顧村基地。
劉海生局長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“在建設(shè)保障性住房的問(wèn)題上，我們呼吁房地產(chǎn)企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)多做一些，也歡迎民營(yíng)企業(yè)參與?！?br/> 房管局長(zhǎng)之所以呼吁企業(yè)需要“社會(huì)責(zé)任”源于此類住房項(xiàng)目利潤(rùn)很低，房管局已經(jīng)要求上述集團(tuán)在保障性住房建設(shè)上嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，利潤(rùn)率不能超過(guò)3％。而上述五大房地產(chǎn)集團(tuán)都是有著政府背景的國(guó)資國(guó)企。
劉海生局長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“經(jīng)濟(jì)適用住房按照國(guó)家規(guī)定，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)和政府指定機(jī)構(gòu)實(shí)施建設(shè)。如果是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)的話，政府對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)限制在3％以下。如果政府指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作的話，那么僅收管理費(fèi)，沒(méi)有利潤(rùn)?！?br/> 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言：“我們不要忘了開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)是想獲取暴利的。經(jīng)濟(jì)適用房只有3％的利潤(rùn)?那是很難實(shí)現(xiàn)的。如果只有3％的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商百分之百都不會(huì)去做。”
不過(guò)，劉海生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格控制會(huì)非常嚴(yán)格，如果當(dāng)中有一點(diǎn)點(diǎn)差價(jià)的話絕對(duì)不會(huì)納入財(cái)政收入，還是會(huì)取之于民、用之于民，政府的設(shè)計(jì)就是持續(xù)讓經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滾動(dòng)發(fā)展下去?！?br/> 今年下半年上海版經(jīng)適房將首次上市，上海市政府、市屬開(kāi)發(fā)商的保障性住房“賬本”將怎么算?各方都給予高度關(guān)
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- 在蕭條中飛躍
- 關(guān)注
- 汪潮涌：迷失東星
- 你可以忍受什么樣的城市廣告？
- 中國(guó)為何不擴(kuò)容Ｂ股
8月26日，上海閔行浦江基地動(dòng)工；8月27日，浦東周康航基地開(kāi)建；8月28日，浦東曹路基地啟動(dòng)。
8月的最后一周，上海三大保障性住房基地項(xiàng)目“密集”開(kāi)工，似乎給8月上旬已經(jīng)臨近2萬(wàn)，平方米均價(jià)的上海商品房市場(chǎng)提供了三支“鎮(zhèn)靜劑”。
三天三大基地的開(kāi)工速度前所未有。加之已開(kāi)工的嘉定江橋基地、松江泗涇基地，上海市政府確定的六大保障性住房基地已經(jīng)啟動(dòng)了五個(gè)。拓展后的總用地面積達(dá)2360萬(wàn)平方米，建成之后52萬(wàn)人將入住此六大基地。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，造成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆且均價(jià)再創(chuàng)歷史新高的真正推手是豪宅扎堆上市。不過(guò)，在商業(yè)豪宅交易井噴的同時(shí)，政府為普通百姓提供基本住房需求的大型居住社區(qū)基地也集中開(kāi)工。
在采訪中，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“相信三大基地在內(nèi)的保障性住房的密集‘動(dòng)土’，在一定程度上能夠彌補(bǔ)政府上半年在保障性住房上的開(kāi)工不足。”但該人士并不愿意透露開(kāi)工量缺口究竟有多大。
上海下半年土地供應(yīng)或呈井噴
8月末，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從上海市發(fā)改委獨(dú)家獲悉，今年上半年上海主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)完成情況中，“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”是唯一一個(gè)大幅度落后于此前今年規(guī)劃的重要指標(biāo)。
按照上海市委、市政府年初的許諾，全年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目標(biāo)是“力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)400萬(wàn)平方米左右”，而整個(gè)上半年，上海僅開(kāi)工建設(shè)95萬(wàn)平方米，開(kāi)工量不足全年的25％。
上海市發(fā)改委人士表示，此數(shù)據(jù)是今年8月下旬上海市發(fā)改委主任周波在向市人大常委會(huì)報(bào)告上半年上海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展執(zhí)行情況時(shí)所披露的，這也是該方面數(shù)據(jù)的首次公布。
實(shí)際上，在今年年初，上海市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)多次把“力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)400萬(wàn)平方米左右”保障性住房作為工作任務(wù)。而在上海商品房?jī)r(jià)格快速上升之時(shí)，保障性住房開(kāi)工量卻出現(xiàn)了開(kāi)工不足，其中究竟有何奧妙呢?
“為什么快不起來(lái)?因?yàn)橥恋刂笜?biāo)有一定的審核程序；另外，選擇的基地也有一個(gè)動(dòng)拆遷的問(wèn)題；此外，還要考慮公共設(shè)施配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，集中大量建設(shè)存在一些制約性因素?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(zhǎng)劉海生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》解釋說(shuō)。
不過(guò)，考慮到今年二季度以來(lái)，上海住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的井噴行情造成價(jià)格上漲過(guò)快，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，“增加土地供給”便進(jìn)入到中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記俞正聲的視線。
今年7月，俞正聲在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)，就曾把“增加供應(yīng)量”作為抑制高房?jī)r(jià)的“殺手锏”。
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局知情人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“今年上半年，我們供應(yīng)住宅土地為60幅、401公頃。其中用于商品房地塊的有25幅、188公頃；用于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房地塊的有35幅、213公頃。相比上半年，下半年住宅土地供應(yīng)量有望成倍增長(zhǎng)?！?br/> 據(jù)了解，今年下半年預(yù)計(jì)上?？晒?yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃；加之上半年的數(shù)據(jù)，全年有望實(shí)現(xiàn)可供住宅用地180幅、1597公頃這一目標(biāo)。
此外，上海處于“批而未用”狀態(tài)的1077公頃住宅用地，將成為上海規(guī)土局重點(diǎn)督查的對(duì)象，因而多種因素疊加或?qū)?dǎo)致下半年上海住宅土地供應(yīng)出現(xiàn)井噴狀態(tài)。
上?！靶碌赝酢痹偎⑿?br/>
從“不足”到“井噴”，上海普通住宅土地供應(yīng)發(fā)生了什么?
種種跡象表明政府層面已經(jīng)意識(shí)到，只有增加住宅土地供應(yīng)量，大力建設(shè)保障性住房和大型居住小區(qū)才是解決上海高房?jī)r(jià)的可行之道。
8月19日，上海市十三屆人大常委會(huì)第十三次(擴(kuò)大)會(huì)議召開(kāi)，上海市委書(shū)記俞正聲參加了徐匯代表團(tuán)的評(píng)議活動(dòng)。在該分組會(huì)上，上海市人大代表、上海城開(kāi)集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)質(zhì)疑：“按照最近上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)‘地王’的出讓價(jià)格計(jì)算，其建成一期后的價(jià)格應(yīng)該會(huì)在3萬(wàn)元／平方米，按照比價(jià)體系，那時(shí)徐匯區(qū)的房?jī)r(jià)不是應(yīng)該到10萬(wàn)元／平方米了嗎?”
7月23日，備受關(guān)注的上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，拍出了30.48億元的高價(jià)，被金地集團(tuán)收入囊中，創(chuàng)下了今年土地拍賣價(jià)格的新高，成為上海年度新“地王”。與一些城市中心城區(qū)“地王”不同，10號(hào)地塊處于上海遠(yuǎn)郊。
在詳細(xì)了解上海新“地王”事件之后，俞正聲書(shū)記打斷了倪建達(dá)的發(fā)言，稱：“可以在它周圍建大型小區(qū)，就不怕它不栽在那兒?！?br/> 上海市住房保障和房屋管理局知情人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露：“上海市委、市政府已經(jīng)明確，除了六大保障性住房基地之外，上海還將建設(shè)以中低價(jià)商品房為主的九個(gè)大型居住社區(qū)，包括已經(jīng)確定的嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城在內(nèi)的基地，總用地面積約3970萬(wàn)平方米?！?br/> 這意味著，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，綜合考慮六個(gè)保障性住房基地和九個(gè)大型居住社區(qū)，上海針對(duì)中低收入民眾的住宅土地用地面積將超過(guò)6330萬(wàn)平方米。
不過(guò)，即使是在俞正聲書(shū)記的“狠招”之下，進(jìn)入8月下旬，房地產(chǎn)商的拿地意愿依然強(qiáng)勁，上海“地王”再次出現(xiàn)。
8月27日，有著央企背景的華潤(rùn)置地以總地價(jià)35.22億元的價(jià)格把上海嘉定南翔的兩幅地塊收入囊中，登上上海新“地王”寶座。
市屬開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率3％是否可行
無(wú)論是保障性住房基地還是大型居住社區(qū)，政府在土地成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)上都會(huì)有所控制，俞正聲之所以能作出“不怕它不栽在那兒”的表態(tài)或基于此。
今年8月下旬，上海市發(fā)改委主任周波在向上海市人大常委會(huì)匯報(bào)工作時(shí)明確表示：“加快保障性住房大型居住社區(qū)建設(shè)，建立‘以區(qū)為主，大集團(tuán)對(duì)口大基地’的建設(shè)新機(jī)制?！?br/> 據(jù)記者了解，所謂“大集團(tuán)對(duì)口大基地”的新機(jī)制已經(jīng)基本確立。其中，上海綠地集團(tuán)對(duì)口嘉定江橋基地；上海城投集團(tuán)對(duì)口松江泗涇基地；上海城建集團(tuán)對(duì)口閔行浦江基地；上海建工集團(tuán)對(duì)口浦東周康航基地；上海地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)口浦東曹路、寶山顧村基地。
劉海生局長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“在建設(shè)保障性住房的問(wèn)題上，我們呼吁房地產(chǎn)企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)多做一些，也歡迎民營(yíng)企業(yè)參與?！?br/> 房管局長(zhǎng)之所以呼吁企業(yè)需要“社會(huì)責(zé)任”源于此類住房項(xiàng)目利潤(rùn)很低，房管局已經(jīng)要求上述集團(tuán)在保障性住房建設(shè)上嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，利潤(rùn)率不能超過(guò)3％。而上述五大房地產(chǎn)集團(tuán)都是有著政府背景的國(guó)資國(guó)企。
劉海生局長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“經(jīng)濟(jì)適用住房按照國(guó)家規(guī)定，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)和政府指定機(jī)構(gòu)實(shí)施建設(shè)。如果是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)的話，政府對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)限制在3％以下。如果政府指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作的話，那么僅收管理費(fèi)，沒(méi)有利潤(rùn)?！?br/> 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言：“我們不要忘了開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)是想獲取暴利的。經(jīng)濟(jì)適用房只有3％的利潤(rùn)?那是很難實(shí)現(xiàn)的。如果只有3％的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商百分之百都不會(huì)去做。”
不過(guò)，劉海生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格控制會(huì)非常嚴(yán)格，如果當(dāng)中有一點(diǎn)點(diǎn)差價(jià)的話絕對(duì)不會(huì)納入財(cái)政收入，還是會(huì)取之于民、用之于民，政府的設(shè)計(jì)就是持續(xù)讓經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滾動(dòng)發(fā)展下去?！?br/> 今年下半年上海版經(jīng)適房將首次上市，上海市政府、市屬開(kāi)發(fā)商的保障性住房“賬本”將怎么算?各方都給予高度關(guān)
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