一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

(一)住房市場(chǎng)出現(xiàn)的“二元相悖”趨向

我國(guó)住房市場(chǎng)的“二元相?！眱A向日趨明顯:一方面中國(guó)人均耕地面積少,人口基數(shù)龐大,所謂“人稠地窄”,住房難;另一方面,政府鼓勵(lì),市場(chǎng)激勵(lì),人人追逐豪華的大戶型住房。一方面,少數(shù)人的住房越來(lái)越大、越高檔;另一方面,中下收入階層的“買(mǎi)房”漸漸成為一個(gè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想,中上收入的工薪階層無(wú)奈走向了“房奴”的行列。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,作為可居面積稀缺,人口密度大的中國(guó)來(lái)講,提高房?jī)r(jià)是必然的,也是必要的。然而這種短期內(nèi)不規(guī)則過(guò)速增長(zhǎng)則是極為有害的。

(二)亢奮的經(jīng)濟(jì)功能及其后果

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)發(fā)揮了推波助瀾的作用。以2003年為例:據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì),2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn),間接拉動(dòng)0.6—1.2個(gè)百分點(diǎn)。2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)中,供銷(xiāo)兩旺,表現(xiàn)出供求總量基本平衡,供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理,價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的良好勢(shì)頭。

正因?yàn)檫@種巨大的經(jīng)濟(jì)利益,造成了一時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失控和無(wú)序發(fā)展,導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的流失。1992—1993年出現(xiàn)“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時(shí)全國(guó)形形色色的開(kāi)發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè),規(guī)劃占地1.5萬(wàn)平方公里,相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積,而真正實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)發(fā)利用的僅為2%左右。

(三)監(jiān)控失靈與房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)則運(yùn)行

表現(xiàn)之一:短期內(nèi)的巨大的超額利潤(rùn),扭曲了正常的房市價(jià)格

2007年7月1日深港大橋通車(chē)。我們直觀地比較一下深港兩地的房?jī)r(jià),即可明白:橋?qū)γ嫦愀墼实貐^(qū),其二手房?jī)r(jià)折算下來(lái)是1.6萬(wàn)多元/平方米,橋這邊是深圳南山后海地區(qū),二手房?jī)r(jià)是1.6—1.9萬(wàn)元/平方米。2006年深圳職工年平均收入是32476元人民幣,香港平均收入約合203440元人民幣,是深圳的6倍左右,香港房?jī)r(jià)之高是公認(rèn)的,以香港的高收入水平,普通港人都很難承受香港的高房?jī)r(jià),更不用說(shuō),以深圳的收入水平來(lái)承擔(dān)高過(guò)香港的房?jī)r(jià)了。

表現(xiàn)之二:沒(méi)有很好規(guī)范的“招拍掛”方式,激發(fā)了舉國(guó)上下的“圈地運(yùn)動(dòng)”

2004年3月國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知即71號(hào)文,要求從當(dāng)年8月31日起“所有經(jīng)營(yíng)用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式公開(kāi)交易(簡(jiǎn)稱“招拍掛”方式),以前盛行的協(xié)議出讓方式被叫停,這就是業(yè)內(nèi)所稱的“8.3l”大限。應(yīng)當(dāng)說(shuō),土地從協(xié)議轉(zhuǎn)讓(甚至從領(lǐng)導(dǎo)批條轉(zhuǎn)讓)變成統(tǒng)一的“招拍掛”,規(guī)范了交易行為,實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化和公開(kāi)化,提高了轉(zhuǎn)讓交易的透明度,最大限度地堵住了暗箱操作可能產(chǎn)生的腐敗,其方向無(wú)疑是正確的。但同時(shí)也帶來(lái)了地價(jià)不斷攀升的問(wèn)題。這樣政府每拍賣(mài)一塊土地,就對(duì)整個(gè)城市的地價(jià)起到了“杠桿”作用,帶動(dòng)整個(gè)城市乃至周邊城市的地價(jià)上漲。

表現(xiàn)之三:缺少前瞻性的科學(xué)規(guī)劃和管理,住房被投資者賦予了過(guò)多的投資屬性

住房作為一種商品具有消費(fèi)品和投資品的兩重屬性,由此房屋需求分為消費(fèi)需求和投資需求兩種。而不同的需求結(jié)構(gòu)直接影響到房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。我國(guó)目前的住房需求偏向于投資需求。

國(guó)際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右,中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升,現(xiàn)已接近20%。

二、不規(guī)則房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源分析

中國(guó)房地產(chǎn)的這種不規(guī)則的運(yùn)行:即一“活”便“熱”,一熱便“暴”,一暴便“亂”,一亂便“冷”,一冷便“死”。其原因?yàn)?

(一)國(guó)內(nèi)外剩余資本的大量涌入,形成了巨大的房產(chǎn)“資本流”

人口遷移,國(guó)內(nèi)外剩余資本在高額利潤(rùn)吸引下,不斷趨向“名城”或“發(fā)達(dá)地區(qū)”,由此形成了國(guó)際性的“資本流”:一是港臺(tái)澳地區(qū)居民的剩余資本的涌入;二是外來(lái)居民在我國(guó)定居,以致帶來(lái)大量的資金;三是我國(guó)貧困或落后地區(qū)的有錢(qián)人,投資于名城或大城市;四是國(guó)內(nèi)外滾動(dòng)性的剩余資本投機(jī)性的介入等,形成房地產(chǎn)業(yè)的“波動(dòng)”效應(yīng),使“炒作”有了重要的意義。

(二)政策和地域優(yōu)勢(shì),形成了事實(shí)上的“國(guó)家壟斷”

現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)制度使地方政府成為土地的實(shí)際供給者,形成賣(mài)方市場(chǎng),政府以國(guó)有化的名義把土地拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商再以房產(chǎn)的形式把土地零售給居民戶。甚至“官”商聯(lián)合,進(jìn)行層層轉(zhuǎn)手,使國(guó)有財(cái)富發(fā)生流失性轉(zhuǎn)移。

(三)城市擴(kuò)張,人口的激增,“官”商乘勢(shì)進(jìn)行“熱賣(mài)熱買(mǎi)”

從中央到地方的各級(jí)政府,一味地鼓動(dòng)或無(wú)條件地支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展,并且把之作為拉動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)本地GDP增長(zhǎng)的重要內(nèi)容之一。分析個(gè)中緣由,不難發(fā)現(xiàn)其深層次的原因:從公的方面說(shuō),房地產(chǎn)可以帶動(dòng)一方的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng),使許多無(wú)房者實(shí)現(xiàn)有房的夢(mèng)想,可謂“利國(guó)利民”。從更深層面講,許多人熱衷于房地產(chǎn):一是見(jiàn)效快,領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)很快顯現(xiàn)出來(lái);二是很顯眼,它會(huì)使一個(gè)地方很快“舊貌換新顏”;三是“舊房拆遷”,拆遷費(fèi)難以確切,利用多多;四是“地皮開(kāi)發(fā)”名堂多多,獲利空間大。

三、優(yōu)化住房制度的途徑和建議

(一)各級(jí)政府應(yīng)盡快改變作為具體商務(wù)操作人身份,以加強(qiáng)其管理的權(quán)威性和有效性

1、堅(jiān)決遏制存在于房地產(chǎn)業(yè)中的暴利或過(guò)分的商業(yè)化行為,實(shí)現(xiàn)政府有效監(jiān)管。

2、加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新,優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)。

3、健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。

(二)堅(jiān)持利國(guó)利民,可持續(xù)發(fā)展的原則

合理利用土地資源,避免浪費(fèi)。一是要避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的短期行為,對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞;二是遏制開(kāi)發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)效益的行為,重視環(huán)保,維護(hù)生態(tài)平衡。

(三)加強(qiáng)政府監(jiān)管的科學(xué)性和有效性

我國(guó)的房產(chǎn)應(yīng)該分為三個(gè)層次:其一,地產(chǎn)房產(chǎn)政府掌控,進(jìn)行有范圍的商業(yè)化經(jīng)營(yíng),責(zé)權(quán)利優(yōu)化對(duì)等,只租不賣(mài);其二,政府出租地產(chǎn),私人投資房產(chǎn),依法劃定各自的責(zé)任和利潤(rùn)空間,可租可賣(mài);其三,政府出賣(mài)土地,進(jìn)行政策的規(guī)定和方向性的限定,私人依法購(gòu)買(mǎi)土地,進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng),只賣(mài)不租。

(四)培育正確的住房觀念,提高政府的管理水平

第一,提倡和培育正確健康的住房觀念。從中央到地方的各級(jí)各類(lèi)的黨政軍官員,應(yīng)該積極帶頭“住小房”。

第二,培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng):(1)大力推進(jìn)村鎮(zhèn)的住房商品化改革;(2)合理“招拍掛”形式;(3)改變現(xiàn)行的城市商品房的計(jì)價(jià)方法;(4)規(guī)范商品房市場(chǎng)的交易秩序,完善預(yù)售制度,以遏止商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商和售房中介的投機(jī)和詐騙行為坑害購(gòu)房人。

第三,健全和完善由政府承擔(dān)義務(wù)建設(shè)的,具有社會(huì)保障性質(zhì)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度:一是住房保障應(yīng)以廉租房為核心;二是進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房的住房制度。

(李中原,1960年生,南華工商學(xué)院講師。研究方向:經(jīng)濟(jì)管理、企業(yè)文化、教育管理文化及研究)